【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（下半部） .ppt

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1、,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,案例参考,项目定位推导,项目功能定位,太古广场,案例参考,太古广场,周边环境太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区；周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要消费客源。商品/客户组合商品业态组合：百货，娱乐，餐饮，服装，首饰等客户组合：主力店：连卡佛、玛莎百货、西武百货、UA金钟影院；非主力店：Prada,Christian Dior,Gucci,Louis Vuitton,D&G,Hugo,Lance 等。,平面人流组织及人流导入系统 平面人流组织 平面采用弧形动线。圆弧动线的

2、设计让视野的延展性更强，同时单店的能见度更高，可以方便消费者知道自己所在位置，不至于失去方向或迷路，让消费者的目光更快接触到商家。（如右图所示）,案例参考,太古广场,人流导入系统通过有效的人流导入系统，太古广场的3层营业面积租金基本相当，有3层可以由外界直接引入客流。游客可以从地铁口、女王路、过街天桥等处直接进入商场的地下1层到地上2层。项目综述太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区，紧邻2个地铁出入口。有80条巴士通过，交通便利。太古广场的人流导入系统非常成功，有地铁、地面等多个入口，使得各层面租金比较接近。周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要客源。太古广场建筑外形展

3、现了雄伟与大气，外立面由淡绿色玻璃和银色金属柱构成。胩部采用简单的白色立面和浅灰色地面，配以金属扶手及透明玻璃橱窗，体现出简洁高贵的风格；局部采用天窗引入自然光线，增加了顾客的心理舒适度。建筑装潢高档优美，室内景观彰显品味典雅，形成了太古广场的超凡魅力。商场两端均有大型中庭，两端中庭之间由长条形的圆弧中庭连接。可视性极高。该项目为高档综合项目，其中酒店和写字搂人群都将为商业带来稳定的消费力。,案例参考,又一城,案例参考,又一城,周边环境和客流情况 又一城位于九龙塘达之路，临近城市大学及赛马会环保楼，距离香港浸会大学也只有几分钟的路程。其客流中年轻人和游客占很大比重。商品/客户组合商品业态组合：

4、包括购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮等，共有200家商店、餐饮及娱乐店铺。客户组合：主力店：AMC电影院、欢天雪地溜冰场、玛莎百货、百佳超级广场、LOG-ON；非主力店：玩具反斗城、叶一堂、ESPRIT、BOSS、皇家运动专门店、小河马、佐丹奴、丰泽电器、肯德基、屈臣氏等。,平面及垂直人流组织、人流导入系统 平面人流组织 商场平面形式为“哑铃型”。商场总体为长方形，将核心店放于两端，将连锁店放于中部，使中间也有吸引力。内部走道为弧线设计。（如右图所示）,案例参考,又一城,垂直人流组织 自动扶梯及电梯置于中庭，采用剪刀形上下，以使人们经过较多店铺（见下图）。,通过有效的人流导入系统，又一城的7层营业

5、面积中，有5层可以由外界直接引入客流。消费者可以从地铁口、城市大学、达之路、九广铁路等处直接进入商场的地下三层到地上二层（见左图）。,人流导入系统,案例参考,又一城,项目综述又一城是九龙区最大型的购物中心之一，位于九龙塘地铁站与广九铁路交通枢纽交汇处，交通十分便捷。拥有逾200家各类店铺，集文娱、康乐、购物及饮食等国际品牌于一体，是香港稍有别具风格的时尚生活热点。又一城中庭设计独到，创造出了戏剧性的垂直动线效果，而且避免了进深太大对顾客产生的压抑感，使顾客可以看到更多的店铺，清楚的知道自己的位置，更有方向感。设计上体现了休闲生活概念。商场设计强调空间感和透明感，将自然阳光与宽敞通透空间融汇为一

6、体，并创造一种国际化生活消闲概念。餐饮别具特色。汇聚了三十多间著名餐饮店，提供东南亚、中国、美国、意大利、日本等世界各地的美食。设有室内半露天餐厅，可在露天座鸟瞰溜冰场的景观。又一城有五个楼层可有人流导入，使得七个楼层的租金水平比较接近。由于地处大学附近，年轻人比例很大，该购物中心体现了年轻和时尚的主题。,案例参考,青衣城商场定位,海洋概念的一站式购物商场,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,案例参考,青衣城业态定位,餐饮休闲娱乐零售家居综合类服务超市/便利店,青衣城商业业态主要以餐饮为特色，餐饮业态占商场面积的占37%。其次为零售和娱乐，分别占据商场面积

7、的24%和18%。商场主力店主要为超市卖场和家居专卖店。,*按面积划分,青衣城商业业态配比*,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,案例参考,青衣城消费者来源及消费目的,青衣城消费者来源,青衣城消费目的,青衣城消费者主要以周边居民者为主，商场区域性辐射力较强。从消费目的来看，主要是来此亲朋好友之间聚会就餐和来卖场生活购物。由于周边没有商用物业（如写字楼），因此商务方面的消费概率较低。,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,注：青衣区域：指站点周边3公里范围内周边区域：指马湾,青衣城各楼层业态分布GF,ATM,保安控制室,商

8、场管理室,青衣城地下一层主要为餐饮和娱乐业态。餐饮主要为休闲餐饮，如麦当劳、西点、茶餐厅等。娱乐主要为嘉禾电影城。,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,ATM,ATM,ATM,ATM,地铁站出入口,青衣城各楼层业态分布1F,青衣城地上一层主要为零售购物。一层零售主要为休闲服饰和运动服饰，Esprit、佐丹奴、U2、Columbia Sportswear Company等。餐饮主要为咖啡店、甜品屋等，如：徐溜山、星巴克等其他还包括部分专业服务机构，如莎莎、屈臣氏、银行等。商场一层预留通道并连接地铁站点出入口。,资料来源:DTZ Consultancy数据统计

9、截至时间:2007.07,青衣城各楼层业态分布2F,青衣城地上二层主要为零售购物、餐饮以及主力店。二层零售主要为本地休闲服饰和运动服饰。餐饮主要为休闲特色餐饮。其他还包括主力店大型家居专业市场。,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,ATM,地铁站出入口,青衣城各楼层业态分布3F,青衣城地上三层主要为餐饮以及主力店。三层餐饮主要为大型餐饮，如必胜客、联邦皇宫。主力店主要为百佳超市。商场三层预留通道并连接地铁站点出入口。,资料来源:DTZ Consultancy数据统计截至时间:2007.07,青衣站点物业案例总结,地铁开通对于周边物业有着明显的价格提升作用。

10、在地铁开通前一年，当年及开通次年对于物业价值的提升作用尤其明显。商场的运营需要周边居住人口支持。青衣城商场在周边住宅80%以上建成且居住人口达到10万人时才建成对外营业。商场定位于社区Mall，为整个区域提供一站式的购物消费场所。商场业态应该以餐饮为主要特色，零售主要以吸引年轻时尚人士为主的休闲运动服饰，另外商场应该考虑引入12家超市或生活类为特色的主力店。,定位推导：从外部市场角度,知名品牌,本地品牌,价钱：低,价钱：高,世贸大厦,国贸大厦,本项目,鑫海广百,目标消费群定位分析,经过对湛江中心商圈消费群用不同标准进行市场细分，通过立体联系和比较，结合本项目的定位基调，我们建议选择目标市场时，

11、目标消费群方面应符合以下几点要求：（1）年龄在25-50岁之间；（2）文化水平和接受时尚信息程度中等偏高以上；（3）职业相对集中在私营企业主、政府官员、中高层管理人员、部队军官、中高白领等；（4）收入水平中等以上，即个人年收入5万元以上；（5）接受时尚信息程度高：接受信息量越大，消费欲望越高，一般20-40岁人群的接受时尚信息敏感最高。（6）家庭消费群为已婚带小孩为主。,定位推导：从消费者角度,针对不同消费群的不同项目定位方向,项目定位可考虑三大方向：（1）区域商业中心：以项目为中心，方圆五公里区域以内人群为主要消费服务对象，尽可能满足各主要消费群的生活需求，使自身成为“一站式”购物休闲中心；

12、（2）专门性目标消费群消费中心：以全市的高端消费群为目标，建立鲜明的商品定位，具有全市范围内的唯一性和独特性，错开与其他商业区的定位，吸引项目辐射范围内的高端消费群。（3）结合以上两种取有重心的中间路线通过不同的立体的的标准进行市场细分，选取相近、相似的两三个消费群，以其中一个群体为设计模型，树立鲜明的商业地位为主，大胆放弃影响本商场定位的其他消费群。,定位推导：从消费者角度,结论：第一种方向：适合位于传统商业中心、对人流、交通、配套要求高本项目不合适第二种方向：一个中大型商场的成功之路，长远发展之路成为专门性消费群的消费中心。第三种方向：只是一种过渡模式，期间将充满了反复的调整，但树立一个鲜

13、明清晰的形象是不变信念，必须贯穿在整个经营当中。总上所述：第一种购物商业中心,鉴于本项目的规模、硬件设施和地理位置,在短期内难以形成强势的消费核；第二种针对专门性目标消费群的消费中心，目标消费群体过于单一，给商场带来很大的经营风险，因此，建议目前选择第三种模式。,定位推导：从消费者角度,定位推导：从商业模式,1.1、项目功能定位分析：,项目功能定位,定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；4，创造性；,1.1、项目功能定位分析：,项目功能定位,1.1项目功能定位：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的中高端时尚综合商业项目,项目功能定位,营造湛江中产以上人士喜爱的消费场所，表达全新时尚品

14、位的生活方式，撬动湛江高端消费者对这种生活方式的追求，最终将本项目打造成湛江市民时尚生活的标志。,高档、中高档购物休闲餐饮城市娱乐旅游购物中心,发展目标,功能细分,项目功能定位,1.2.目标消费人群,以湛江市消费群为主，以周边城市以及省外游客为辅,项目功能定位,1.2项目目标消费群定位：以中产阶层、家庭消费及时尚消费为主的消费群,新世界国际广场武汉国际广场,鑫海广百广场,观海长廊,国贸广场、世贸广场,本项目,项目功能定位,1.3、商业形象定位：,湛江塔尖阶层、中产阶层的购物娱乐中心湛江高雅时尚、品位休闲的体验中心,项目功能定位,1.4、商业总体定位：,商场定位,经营定位,形象定位,目标客户定位

15、,中高端集购物，休闲，美食，娱乐为一体的时尚综合商业项目,以中产家庭、时尚消费为主的消费群,城市购物娱乐中心热带海洋休闲购物中心,项目功能定位,热带海洋休闲主题,项目主题定位,大型鱼缸、壁画，渲染海洋氛围，也可装饰细部,项目主题定位,在商场的细部结构上，以海洋生物作为装饰，并按不同类别分开在某些业态，比如餐饮可以考虑以船为造型,项目主题定位,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,业态比例建议,案例对比分析,行业建筑要求分析,项目动线设计,各层业态组合设计,动线设计内容：外部人流导入内部平面人流规划内部垂直交通规划,动线设计的目的：乘坐各

16、种交通工具或徒步均能便捷进入本项目。能够引导顾客到达项目的每一个角落。让每一间商铺均能享有足够的人流和门面能见度。商铺间隔均有合适的门面和深度比例，迎合不同行业类别使用。室内平面和空间设计能够因应市场的变化而灵活调整。营造舒适的购物环境和高档次的消费感觉。,商业项目动线设计的目的及内容,项目动线设计,项目动线设计外部人流导入系统,自驾车人流,公交人流,的士人流,徒步人流,（负一、负二层）,人流组织合理，动线明确。最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太大。核心商户放在商场的末端和通向停车场的位置，凝聚人流并形成人流内部走动。东西设置目的性业态，零售商业布置于中部，吸引购物者穿行整

17、个购物商场，人流自然回转。平面动线横向引导为主，然后通过恰当位置的垂直交通引导人流纵向流动。,内部动线规划原则:,项目动线设计内部人流动线规划,大交通环道：设在功能区内部，视为内部通道；小交通环道：沿中庭布置，为开敞型走廊，视为公共空间,自然流动：小交通环道在无诱导下，顾客会选择最简短方便的路线图示“小交通环道”方便快捷迫使流动：大交通环道采取措施，迫使顾客在流动中必须穿越商业区图示“大交通环道”较长，穿越商业区,项目动线设计水平交通环道,公共走廊,局部设置,不设公共走廊,公共走廊设置引导人流的方向二、三层不设或局部设置，引导客流穿越主要商业区四层主要是定向消费，设公共走廊，使功能区入口明显，

18、快速到达,项目动线设计公共走廊和天桥设置,项目动线设计内部人流动线规划,取消此处的自动扶梯（-24层）,改步行旋梯为一对垂直观光梯(-24层),取消室内中庭步行梯（-24层),负二、负一层动线规划：外部人流主要从北面和西面直接进入商场引导人流沿外中庭通道进入各商户，通过内中庭纵向流动,设置一对上下负一、二层的自动扶梯,走火通道上移,自动扶梯左移,项目动线设计内部人流动线规划,一对垂直观光梯,注：核心商户内部的垂直交通自行设置,项目动线设计内部人流动线规划,一对垂直观光梯,首层动线规划：,外部人流主要从南面和东、西两面直接进入商场，地下层人流通过中庭垂直交通进入首层引导人流沿室内中庭自然循环，没

19、有第二排商铺；通过在三个主出入口设置电梯，引导人流垂直流动,改动扶手电梯到此处,项目动线设计内部人流动线规划,二层动线规划：动线简洁，东、西两端目的性消费业态引导人流横向流动；北面核心商户沿中庭两边的出入口引导人流平面均匀流动,改动扶手电梯到此处,项目动线设计内部人流动线规划,注：核心商户内部的垂直交通自行设置,三层动线规划：,项目动线设计内部人流动线规划,四层动线规划：,湛江中产以上阶层,休闲餐饮消费,时尚购物消费,商务活动消费,生活家居消费,中餐西餐甜品,咖啡清吧书吧,服饰,钟表珠宝,鞋皮具,儿童娱乐,高档视听家电,家居饰品,商务往来,旅游接待,业态群与业态组合关系,目标客户需求与业态对应

20、关系,世界风味体验,时尚个性体验,商务活动消费,Lifestyle品味家居体验,项目商业业态组合示意,业态组团建议:通过对湛江商圈商业、项目自身商业的研究分析，结合目标客户群情况，我们建议项目按以下业态组团进行定位分析：,项目商业业态组合示意,Life Style 休闲情景组团在一个核心主题下，通过知名连锁品牌的带动，在相关主题商品的刺激下，很容易产生相链接的购买冲动，从而增加了商品的购买概率；每个业态及品牌都是一个“发散点”，相互间组合形成主题产业链，在消费者心中形成愉悦的“一站式”消费体验；在商场各处布置不同风格的艺术品或景观小品，使文化、艺术与休闲娱乐融入到消费中去，构筑消费体验的情感空

21、间。作用提升商场品位、档次；填补区域市场空缺；以外摆休闲方式，带出商场家庭休闲文化消费环境；纵向引导人流，横向疏导人流；活跃商场购物氛围，点出商场主题元素；引领时尚生活体验，盘活区域家庭、休闲消费；连接商场内部商业，前后呼应，实现共赢。,项目商业业态组合示意,特色饮食组团餐饮美食在购物中心的发展过程中正逐渐扮演着越来越重要的作用，本项目受到区域高档餐饮氛围的影响，带给项目独特的商业魅力；同时餐饮对于购物中心内人流的纵向引导也起着不可估量的作用，为做旺商业提供有利保障。作用纵向引导人流，通过商场后方的餐饮，使人流横向互动；多国餐饮汇聚，碰撞国际饮食文化火花；凸显商场主题，引领时尚、品位消费；填补

22、区域市场空缺，解决项目交通劣势。,项目商业业态组合示意,时尚个性组团对于现代购物中心，零售业态是一个重要的组成部分，它为消费者提供了全面丰富的商品，为购物中心带来了人流，对人流有一定的聚集作用，促进商场其他商户发展，如果缺少就显得非常不完美；同时此类组团承受租金的能力较强，为购物中心主要的收益来源之一。作用项目商业收益的主要来源；丰富项目商业业态；给予消费者零售的乐趣；提升商场购物档次。,项目商业业态组合示意,商务配套组团项目所处区域,可以预见,将来的商务活动比较频繁，这部分消费群不仅非常注重消费的购物环境，更注重的是一种生活方式的生活，对于配套设施比较关注，优良及全面的配套服务更能满足他们的

23、消费需求。作用满足周边高端酒店的商务需求；丰富项目商业业态，提高商业档次水平。,业态组合原则：,各层业态组合示意,核心商户垂直分布，以此为依据进行各楼层相应的商户组合，形成联动消费通过休闲、娱乐业态的吸引力，突显楼层的经营特色以餐饮业态的人流带动力，使人流纵向互动，提升商场的消费品位根据零售业态的类型组成确定各楼层的经营主题，综合形成商场整体的业态规划特色，提升商场的购物档次,总体布局,4 大型餐饮,B-3 美食广场,B-2 音像/书城,B-1 儿童娱乐,-1F,1F,2F,3F,4F,-2F,B-2,B-1,B-3,A-1 休闲风情街,A-2 时尚购物,1-2 时尚购物,1-1 百货,2-1

24、 百货,2-3 品牌时尚区,2-2 高级视听家居,3-1 百货,3-3 休闲运动区,A-1,A-2,1-2,1-1,2-3,2-2,2-1,3-1,3-2,4,3-3,3-2 家居生活休闲区,世界风味体验,时尚个性体验,商务活动消费,Lifestyle品味家居体验,负二层业态组合示意,B201音像,B205美食广场,B206儿童游乐场,B202 书城,B203童装/婴童用品,B203a电玩中心,B206a儿童玩具城,B208,B209,B210,B211,B212,儿童玩具城,B213 溜冰场,负二层业态组合示意,B201音像,B205美食广场,B206儿童游乐场,B202 书城,B203童装

25、/婴童用品,B203a电玩中心,B206a儿童玩具城,B208,B209,B210,B211,B212,儿童玩具城,B203a溜冰场,音响/书城主题区,儿童/娱乐主题区,餐饮/美食主题区,本层使命是为主要租值楼层带来客流，及解决配套需要，主要发挥辅助角色的功能。本层主要以休闲娱乐功能为主，以缤纷欢乐为主题，分三大主题：音响/书城、儿童/娱乐和餐饮/美食。功能区设置目的：音响/书城区：吸引目标消费群的购书目的性消费 从而带来客流儿童/娱乐区：吸引中产家庭的儿童消费 带动中产家庭消费餐饮/美食区：设置大量各国风味美食解决商场的餐饮配套需要.,负二层,品牌名称,业态分布及品牌规划,负一层业态组合示意

26、,负一层业态组合示意,休闲风情街主题区,时尚品牌区,本层最大的特色在于拥有下沉式商业街，因此本层应主要利用和发挥下沉式商业街的作用，在业态上加以配合，将项目的休闲型商场的休闲特色集中展示出来。本层主要以休闲功能为主，以优雅休闲天地为主题，分两大主题：休闲风情街和时尚品牌区。功能区设置目的：休闲风情街区：仿效上海新天地特色休闲街的作法，以休闲餐饮+精品展示为主，形成特色商业街的氛围 从而带出项目的休闲商业氛围特点时尚品牌区：发挥项目双首层概念，设置品牌商户，以女性为主体现时尚购物的风格,负一层,品牌名称,业态分布及品牌规划,一层业态组合示意,109银行,101复式大型品牌形象店,102珠宝/饰品

27、/手表,103珠宝/饰品/手表,103a珠宝/饰品/手表,105珠宝/饰品/手表,106服饰/鞋帽,106a服饰/鞋帽,108服饰/鞋帽,110鞋帽/手袋,111鞋帽/手袋,112服饰,113化妆品,113a化妆品专柜,115 百货,一层业态组合示意,时尚品牌主题区,百货区主题区,本层是项目主要租值来源，人流量也比较大，因此应在本层主要设置零售类业态，为项目带来租值回报，同时也通过零售商户的国际品牌形象，带动商场的高档次整体定位。本层主要以时尚购物功能为主，以时尚名店世界为主题，分两大主题：百货主题区和时尚品牌区。功能区设置目的：百货专区：通过中高档百货带动项目的整体高档次时尚品牌区：发挥项目

28、双首层概念，设置品牌商户，以女性为主,，以化妆品/鞋帽/手袋/珠宝等非服装类为主体现时尚购物的风格,首层,品牌名称,业态分布及品牌规划,二层业态组合示意,二层业态组合示意,时尚品牌主题区,百货区主题区,本层是项目延续首层的主题，以时尚购物功能为主，以品牌精品舞台为主题，分两大主题：百货主题区和时尚品牌区。功能区设置目的：百货专区：通过中高档百货带动项目的整体高档次时尚品牌区：延续首层定位，设置品牌商户，以女性为主,，以服装类为主体现时尚购物的风格高级数码家电主题区：专营湛江比较缺乏的高级家电，通过高级家电的展示带动高质素生活品味形象。,高级数码家电主题区,二层,品牌名称,业态分布及品牌规划,3

29、23a 百货,三层业态组合示意,休闲服饰,301运动品牌卖场,302运动品牌专卖店,303a健康食品/茶,305休闲服饰,306休闲服饰,306a家居用品,308滋补品,309家居用品,310精品摆设,311精品摆设,312美容美发,313a西餐,313精品摆设,315红酒屋,316a休闲服饰,316休闲服饰,318休闲服饰,319休闲服饰,320休闲服饰,321牛仔系列,322牛仔系列,323运动品牌专卖店,303休闲服饰,3F,三层业态组合示意,本层休闲为主题，以休闲运动地带为主题，分三大主题：运动休闲区、百货主题区和家居生活休闲主题区。功能区设置：运动休闲区：经营运动类主题品牌服饰/用品

30、百货专区：通过中高档百货带动项目的整体高档次家居生活休闲区：经营家居生活类商品，结合精品展示带动小片区家居休闲氛围,运动/休闲区,百货主题区,家居生活休闲主题区,三层,品牌名称,业态分布及品牌规划,四层业态组合示意,高雅海景食府项目与未来行政中心相邻，可以预见,将来的商务活动比较频繁，加上本项目针对的中产阶层，这两部分消费群不仅非常注重消费的购物环境，更注重的是一种生活方式的生活，优良及湛江独一无二的海景食府更能满足他们的消费需求。作用满足周边高端酒店的商务需求；丰富项目商业业态，提高商业档次水平。,项目商业业态分布建议,业态比例建议,优雅休闲天地,时尚名店世界,品牌精品舞台,-1F,1F,2

31、F,动感潮流地带,3F,高雅海景食府,4F,欢乐缤纷园地,-2F,项目商业业态比例建议,总体业态比例建议,项目商业业态比例建议,业态比例建议,案例对比分析天河城,案例对比分析,天河城,案例对比分析,正佳广场的商业建筑面积达30多万平方米，近半数的面积用来做餐饮、娱乐，以提高购物的休闲性，成为真正的购物中心。,注：主力店包括负1层的百佳超市，1层的友谊百货及7层的飞扬影城、哇哇哇游乐城,案例对比分析正佳广场,案例对比分析,正佳广场,案例对比分析,百货基本建筑要求：,楼层层高：卖场净高4M以上柱距要求：柱网开间99米楼板载荷：500公斤/平方米卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间电梯（1部大货

32、梯，1部客梯）发电机容量：24003200KVA使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上消防：符合国家及当地标准并能通过验收停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位,行业建筑要求分析,餐饮建筑要求,建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；面积：大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米均可；供电：供电量250 KW，主进开关整定值 400A;供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于

33、350KG/M2；卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM；隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM；新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600MM。,行业建筑要求分析,各行业经营面积及配套设施要求,行业建筑要求分析,业态建筑建议小结,层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于9米为理想设计；商场主通道不小于6米,甚至8米、次通道不小于4米；在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提；餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。以上各类型业种商户

34、的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定。很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。,行业建筑要求分析,二核心：中庭、步行街 五吸引点：公共休闲空间,公关休闲空间节点,可在各个楼层围绕中庭布置公共休闲空间，设置展示或休闲餐饮、娱乐等易于聚集人气的商业经营，形成吸引点。目的是聚集人气，营造商业气氛，刺激流动，促进商业消费。,空间类型,各层业态组合示意,根据各业

35、态商户对层高的不同要求，零售业一般要求在5米以上，餐饮业一般只要求3.8米以上，因此建议商场调整14层的层高。,5000,5000,5000,4200,一至三层中庭商业处理,中庭四周柱子予以适当包装，与商业有机融合，增加商业面积，或沿中庭四周用花车形式布置，缓解深重压抑感觉。,商场室内装修设计建议,项目商业内部设计,中庭是本项目核心枢纽，也是人流走向的序列点，空间变化丰富、绿化植物、水体精心布置，玻璃顶投下的自然光，有助于构成商场空间和景观设计的特色，因此开阔的中庭设计使得购物者视线和购物环境最优化，中庭四周柱子予以适当包装，与商业融合，凝聚人流，上部空间运用海洋相关的软雕塑，以创造有趣的空间

36、效果缓解深重压抑感觉。,项目商业内部中庭设计建议示意图,项目商业内部中庭设计建议示意图,项目负一层层内部露天庭院式广场是商场的主要广场空间，通过外摆，遮阳伞、欧式地面装潢等对休闲主题进行渲染，体现项目海洋体验氛围。,项目商业内部设计,项目商业内部过道设计建议示意图,商业过道应适中，过宽容易削弱商业氛围，降低商业使用率，收益下降；过窄容易产生压抑感，降低商业档次，同样降低收益；本项目为高端商业项目，建议主过道宽度在6-9 米左右；主过道围绕中庭展开，人流动线简单、明了，购物视线开阔；对于深入内部狭长通道，建议采用图画、LED 显示屏等设计提高商场购物趣味性，同时又渲染商业主题氛围。,项目商业内部

37、设计,项目商业内部店铺门面形象设计建议示意图,结合项目自身情况条件，项目部分零售店铺门面采用通透性设计，使购物者视线可达性最大化；另外项目商场内多采用外摆式休闲店铺，提升氛围的同时也给购物者提供了必要的休息场所，商场的品位、档次也获得了体现；娱乐、特色餐饮业态的门面设计要突出自我特色。,项目商业内部设计,项目内部角落位置及商业死角设计建议示意图,项目商业角落位置，占用着项目的面积，价值又无法以店铺来体现，就此我们建议设置为商场内商户广告橱窗来提升其商业价值；项目商业死角如扶手电梯后部位置设置成目的性零售业态，即美观大方又使得商业价值最大化。,项目商业内部设计,项目内部景观小品等体现项目商业氛围

38、的设计建议示意图,景观小品设置，即活跃了商场的购物氛围，又体现了商业的主题环境，还为购物中心的形象作了隐形的广告宣传，如COCO Park购物中心内的“COCO Girl”的设置。,购物中心内的“水幕墙”景观小品设置，即聚集了人流，又体现了商业的主题环境，同时也可以起到提高购物 中心内单边铺等的商业价值，使整体商业价值最大化。,项目商业内部设计,项目公共空间布局设计建议示意图,时尚、现代的商场服务台，高品位的展览等都是合理利用商业公共空间的好例子，让购物者享受尊贵服务的同时，也体会了国际流行时尚的气息；商业内电子屏幕的引入，大量信息的输出可吸引众多顾客停留，同时也是商场广告利润的重要来源。,项

39、目商业内部设计,项目天花设计建议示意图,项目的天花配合项目的自身情况，设计应力求简单大方，并采用柔和、醒目的霓红灯进行灯光装饰，让消费者置身于高端、品位、舒适的购物环境中。,项目商业内部设计,项目商业指示牌设计,“指示牌”最主要的目的，在于引发动机，将顾客自不确定当中明确地引导至目的场所。因诉求对象之不同，指示牌系统的主要对象，分为步行者系统与车辆系统两大类。而指示牌的功能分为3 类：引导指示牌引导至目的场所之指示牌系统；定点指示牌标示该目的场所之内容的指示系统；公共指示牌与店内指示牌指引顾客至公共区域之指示与标示店内店名商品之指示，其分为：外部指示牌外观招牌，道路指引指示牌 内部指示牌口门指

40、示牌，楼层指示、商品指示、品牌类别、收银台、洗手间等指示牌。,项目商业指示牌设计,商业外部指示牌示意图商业外部指示牌要醒目、时尚，吸引消费者眼球。,项目商业指示牌设计,以上种种的设计可将商场这些位置变化为宣传推广的工具，把商场主题带出，令进来的顾客留下一种深刻的印象，顾客走完一圈我们这个商场，尤如走完一条多姿多彩购物大道一样，更投入地逛这个商场，流连于这个商场的时间更久，即可鸁得更多机会使他们于这个场内消费、购物。而我方亦会协调工程公司，尽量使整体装修标准，如门口的设计、墙身的设计、走道的设计，配合我方建议的主题。,商业内部指示牌示意图商业内部指示牌应清晰、明了，引导功能突出。,洗手间通道设计

41、,项目商业指示牌设计,项目广场水景设计,项目广场是项目自身与区域环境联系的枢纽空间，是人们逗留、交谈、休憩的空间，更是体现项目氛围、特色的空间；利用水的灵动概念，结合商业休闲外摆位，广场长凳、主题小景观、人物等，共同述说着项目的休闲主题氛围。,项目广场水景设计,娱乐性喷泉,广场中的喷泉使广场更富于生气，是美化和提高广场环境质量的重要手段。,项目外形独特，主题明确，商场购物环境好，适宜发展成为中高端商场,项目特色,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,各业种租金情况,目标商户一览,项目经营模式定位,项目招商策略,项目发展模式,经营模式定位

42、分析,目前整个零售市场上，主要存在以下集中经营模式，其中每一种经营模式所对发展商的要求都是不同的，带来的风险也不同，但其所产生的收益也是与风险成正比的。纯 租 赁这是市场最普遍采用一种方式，它对发展商的要求最低，一般只发展商提供合适物业及统一管理和推广，合作期限根据商家的情况具体而定。发展商不用承担经营风险，由于在租赁合同中约定了相关租金条件，所以其租金收益也较相对稳定，在合约期限内没有增值空间。,经营模式定位,经营模式定位分析,合作经营合作经营是引入优质商家的优惠手段之一，如经营成功不仅使业态组合更健康，而且可带来高于租金的丰厚回报。合作经营有两种方式，一是纯扣点联营，二是保底营业额加扣点形

43、式。,经营模式定位,经营模式定位分析,品牌托管品牌托管是指由发展商提供场地、资金、管理及人员，品牌商家只提供商品，然后在销售收益中进行比例分配。买断经营买断经营指由发展商直接从品牌商家买断产品，然后自行提供场地、资金、管理及人员，超过采购成本的收益归发展商所有。,经营模式定位,经营模式定位分析,综合建议：根据发展商及项目的综合实际情况，建议本项目的整体经营策略是稳健，在经营模式上主要采取纯租赁形式，降低发展商的风险；但有必要针对商场确实需要引进的一些商家采取合作经营，有可能在商场中占有一定的比例；而对于品牌托管和买断经营这两种经营模式根据实际情况而定，对于一些特别有促进的品牌不妨也可以考虑。,

44、经营模式定位,招商策略建议,先招龙头主力商户，提升商场品牌知名度，提高商场的商业价值，以至加快商场招商速度，对个别意向强烈龙头商家，可根据其要求先行局部改造满足其进驻要求；全面控制商场的经营管理权，以便整个商场按照预先的商业定位进行招商和后续经营。,招商顺序,招商策略建议,2007年湛江市商业项目租金表现,从各大商场可以看出：负一层租金一般是首层租金的50-60%；二层租金一般是首层租金的70-80%；三层租金一般是首层租金的40-50%；四层或以上的租金是20-40元/月/平方米。,租金匡算,项目首层租金匡算,根据市场调查，从影响租金的因素考虑，估算项目的首层租金如下：,租金匡算,项目的首层

45、租金在100-120元/月/平方米左右。,项目各层租金匡算,租金匡算,项目各层总租金匡算,租金匡算,项目每月租金收入约360万元，年租金收入约4300万元。,租金匡算,负二层区域租金匡算,零售区域：租金约在30-40元/月/平方米,餐饮娱乐区域：租金约在20-30元/月/平方米,-1F,负一层区域租金匡算,双首层临街概念：租金约在90-100元/月/平方米,二线铺位、餐饮娱乐：租金约在70-90元/月/平方米,租金匡算,115 百货,1F,临街一线铺位：租金约在120-140元/月/平方米,二线铺位和银行：租金约在100-120元/月/平方米,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,首层

46、区域租金匡算,租金匡算,228 百货,2F,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,商铺均好性好：租金约在80-90元/月/平方米,二层区域租金匡算,租金匡算,323a 百货,3F,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,商铺均好性好：租金约在50-55元/月/平方米,三层区域租金匡算,租金匡算,各业种执行租金扣点参考(一),各层业态租金扣点参考,各业种执行租金扣点参考(二),各层业态租金扣点参考,投资成本和进度,经济分析,收益和借贷,经济分析,财务指标,经济分析,目标商户引入优先次序建议（一）,目标商户引入建议,目标商户引入优先次序建议（二）,目标商户引入建议,目标商户一览（女装）,目标商户引入建议,目标商户一览（休闲装）,目标商户引入建议,目标商户一览（男装/童装）,目标商户引入建议,目标商户一览（运动系列/内衣）,目标商户引入建议,目标商户一览（皮具/珠宝/钟表/眼镜）,目标商户引入建议,目标商户一览（化妆品/鞋/饰品）,目标商户引入建议,谢谢!,