香河香语·世界城二期营销目标及方案65p.ppt
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1、北京世纪财富房地产机构CENTURY FORTUNE REAL ESTATE AGENT,二期营销目标及方案,局之宏观局之中观局之微观局之前观解局之策,目录,2011年宏观政策及市场解读,国八条+京十五条,提高首付+提高税费+限购升级,银行、公积金加息,二次加息+五次提高存款准备金率,房价控制目标,北京市2011年要比2010年稳中有降,明码标价,一套一标,一房一价,第三轮房地产调控,政策很严肃,形势很严峻!可它发生在北京!,不是每一种调控都叫打压!,北京政策,香河政策,限外条件:连续5年缴税或社保,限外条件:满1年缴税或社保,限购:京籍家庭2套,外阜家庭1套,限购:暂无规定,房价目标:今年比
2、去年稳中有降,房价目标:不超过11000元/平米,北京大量不满足条件之刚需客户转移至香河,投资客在北京已失去土壤,只能转移至香河,北京房价下行已成必然,投资资本涌入香河,环首都经济圈,2011年5月19日,环首都绿色经济圈总体规划正式出炉,根据规划,廊坊将与北京共建国际门户和国际交往地区,交通对接方面,将建设一条重要的城际铁路,由涿州到廊坊,再到北京新机场,经三河、香河等地,最后到首都国际机场。,北京房价稳中有降,但购房条件苛刻,成交量剧减。,燕郊价值已挖掘完毕,提前消费数年,价格已到巅峰。,涿州、固安、廊坊等地成交量提前释放,市场饱和,价格不具优势,城铁规划优势与香河无异。,香河房价正处于上
3、行通道,上涨趋势明显,根据环北京地区的整体市场价格分析,香河房价不久将达到8000元/平米,即项目短期内就有大约1200元/平米的上涨空间。,小结:既然政策如此利好?为何市场越发低迷?观望!对将来的未知或者缺少一个足够的消费理由!我们要斩钉截铁地告诉他们:香河就相当于北京的郊区现在的价格是最合适的出手时机越观望越失望!,局之宏观局之中观局之微观局之前观解局之策,目录,香河区域市场解读,塞纳城邦,加州地带,京汉君庭,香语世界城,岭郡ONE,香河主要在售项目,雀禧,北京棠樾,香城郦舍,珠江御景,项目售价及动态,在售项目较多,与本案距离最近、最主要竞争的对手为香城郦舍和雀禧,在最近的开盘活动中,三项
4、目成交数量不相上下,本次重点对这两个项目进行剖析。,竞品与本案综合对比评价,香城郦舍规模:中等价格:中等开发商品牌:优等建筑形态:相似(高板)位置:相似配套:相似产权:相似小区景观:相似工程进度:劣等,雀禧规模:劣等价格:优等开发商品牌:劣等建筑形态:相似(高板)位置:相似配套:相似产权:相似小区景观:相似工程进度:劣等,在客户可见的表面对比中,本案在规模上及工程进度上具备绝对优势!,竞品户型分析,香城郦舍,1,2,通道较长,较宽,利用率低,空间死角,无法利用,1,2,通道较长,较宽,利用率低,动线交叉,交通较乱,3,4,采光较差,5,有遮挡,采光差,户型主要缺点:入户通道面积浪费较大,北向户
5、型采光差,有利用死角,A户型:90左右二居,雀禧,B户型:90左右二居,暗卫,主卧采光面窄,主卧采光面窄,受遮挡严重,D户型:65一居,C户型:90二居,通道过长,暗卫,采光差,浪费空间,暗卫,户型主要缺点:全部为暗卫设计,主卧面宽较小,采光不充分,有较多浪费空间,香河区域客户解读,客户区域,客户家庭2/3以上来自于朝阳、通州、丰台、海淀区,香河本地家庭客户所占比例较小,大约为4.5%。,客户购房最关注的三个因素分别是区域地理位置、交通和价格,其中交通便利性最受关注。另外,项目的升值潜力也是客户购房的重点考量因素。相对而言,项目的会所配套及业主素质等则不被客户关注。,购房因素,基本素描,要便宜
6、,更要方便,我们不是买房子度假的!,小结:竞品香城郦舍及雀禧都存在产品上的不足,尤其是在规模及工程进度上远远不及本案的优势明显。来自北京市的刚需客户是本案主要客群,他们就是所谓的北京“外溢”客户,“外溢”的特点就是缺钱,但有心理上的归属。有竞争的市场才有活力、有价值,局之宏观局之中观局之微观局之前观解局之策,目录,本案卖点提炼,环首都经济圈,河北省已经出台具体规划措施,将按照5个经济带的模式打造规划中的环首都经济圈。这5个经济带包括环首都城市带、高端产业带、城市一体化示范带、休闲度假旅游带和环首都生态带。环首都绿色经济圈规划在今年5月已率先确定。,环东京首都经济圈、环纽约经济圈,京畿明珠,京津
7、唐之心,京东之门户,地理位置得天独厚,还坐拥潮白河、北运河两大水系,环境优美。随着北京CBD东扩和环首都经济圈的建设发展,香河在战略意义上已等同于北京郊区。,全国百强县之首昆山,产业优势,产业发展是支持城市发展的最大动力,香河是国内最大的家具产业基地,城市发展原动力充足,未来繁华指日可待。,海南地产泡沫破灭思考,交通优势,京沈高速香河出口,项目集中区,本案地处京沈高速香河出口首站,对于自驾车客户和搭乘公交车客户而言均为下高速首站,交通优势明显。另外,在环首都经济圈背景下,城铁规划已成既定,届时交通优势将更加凸显,外部竞争力与日俱增。,现房优势,香河在售唯一现房,9月左右即可入住,对于土地风波刚
8、过的香河而言,现房无疑是客户最大的定心丸!,俗语有云:自己兜里的才是自己的。,规模优势,76万平米恢弘气势,对客户意味着什么?,小规模项目发展史就是一部烂尾楼诞生史,户型优势,项目本期以紧凑型2居为主,实用性强,性价比高,产品类型涵盖1-3居,可选空间较大。户户朝南,居住舒适度高。,核心优势,孙子兵法有云:上下同欲者胜!我们是一支团结的团队一支高效协作的团队一支无所畏惧的团队一支充满斗志的团队一支无坚不摧的团队我们尊崇同一个信仰与项目共兴荣!,其他优势,观景楼王本期面世北京银行可放贷款样板间随时开放售楼处霸气十足停车位数量充足,小结:外部竞争力较强,内部竞争力特征明显,我们不仅要强调自身的优势
9、卖点,更要突出优势的厉害关系,与客户的实际利益结合,产生共鸣!,局之宏观局之中观局之微观局之前观解局之策,目录,销售任务及计划,房源:3.6.8.13号楼及以前未售房源数量:800套任务:完成90%销售套数,规定时间8月,底限10月条件:缴纳首付并签署购房合同价格:住宅均价不低于6600元成本:完成规定任务时,成本不超过160元/平米计时:2011年5月28日作为起始时间。,项目责任书,8个月800套,销售任务,6月,7月,8月,9月,销售目标,10月,11月,12月,年会,临近春节,传统销售淡季,6月4日开盘已售72套,5个半月,160天,730套!,各月销售任务,2010年10月2日,香语
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