嘉兴油车港镇土地报告34p.ppt

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1、嘉兴油车港土地报告,2011.5.3,嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势明显。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，其中市区面积968平方公里。,城市地理环境,嘉兴市,沪杭高速,嘉善,海盐,海宁,平湖,桐乡,上海市,杭州市,沪嘉行高速,杭浦高速,乍嘉苏高速,杭州湾跨海大桥,交通规划：“三纵三横三桥”三纵：沪杭高速、申嘉湖高速、杭浦高速三横：南通-嘉兴-宁波高速、苏州-嘉兴-绍兴高速、苏州（震泽）-桐乡-萧山高速三桥：杭州湾跨海大桥、嘉兴到绍兴跨江大桥、嘉兴至萧山跨江大桥,

2、上海 94公里 杭州 92公里 宁波 89公里 苏州 93公里,与周边城市距离,嘉兴市经济发展迅速，2009年全市生产总值1917.96亿元，按可比价格计算，增长9.3%，高于全国经济整体9%的增速。2010年全市生产总值已达1593亿元，高速增长了13.7%。按常住人口计算，人均GDP为44896元(按年平均汇率折算为6572美元)，增长7.7%。,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,嘉兴经济情况,（1）沪杭磁悬浮唯一中间站站点规划位于南湖新区余新镇，距离市中心12公里；（2）城际高铁连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴市区，经过南湖新区和秀

3、洲新区；（3）杭州湾大桥直接促进嘉兴经济发展，并带动周边杭州、绍兴、温州、台州、舟山等地发展；（4）交通枢纽站设立于南湖石堰，规划磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，把嘉兴的对外交通更好的串联起来。,城市主要交通情况,杭州湾大桥,城际高铁,磁悬浮,嘉绍大桥,嘉兴长途汽车站,高速公路,交通枢纽站,上海方向,苏州方向,嘉兴交通便利，高速公路、磁悬浮、高铁等使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片,本案地块,规划目标：整合区域发展、构筑城乡一体化、集约配置资源、营建宜居城市人口目标：2020年市区人口将达到150万，面积达968平方公里规划结构：“一心双核、两副两轴，三片三楔”,嘉兴市城市总体规划,北控

4、：不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。,“北控南移，东进西拓”，嘉兴城市整体规划全面，发展前景明朗,本案地块,1.嘉兴地理位置优越，便捷的交通加速与上海等长三角核心城市的联动效应；2.嘉兴经济整体非常活跃、经

5、济增长迅速，然而呈弱市强县格局，市区经济表现平平,嘉兴城市经济格局,二套房首付比例提高10%，达到60%,首付提高,意图：提高改善性客户的购房门槛，有效压制再改客户的需求释放，从而抑制房产市场过度消费和投资需求,对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。,全额征收营业税,意图：推高房产市场的再交易成本，有效遏制部分投资客的炒房需求,本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。,未落实,全面限购 禁止购买三套房,宏观房产政策,目前政策对嘉兴市场的影响未及一线城市来的巨大，主要影响的还是再改客户，大面积户型受到一定的影响,新国八

6、条出台后，嘉兴市场量价齐跌，但经短暂调整后成交量与价格均逐步回升,宏观房产市场,1.28新国八条,嘉兴房地产市场大致可以分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区四大部分。市中心属于嘉兴市的主要商务区，土地供应较少，市场需求量大，产品以中高档为主，市场基本成熟。秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正处于大规模的开发建设中，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场将会逐步进入开发高潮期。北部工业园区市场目前还属于起步期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大,城市房产板块划分,秀洲新区,南湖新区,市中心,工业园区,油车港地块,嘉兴在售楼盘主要分布于秀洲新区和南湖新

7、区，未来发展尤以南湖新区为重点,本地块,广福路地块,拿地时间,土地面积,容积率,楼板价,1300,1.0-2.0,48039,2010-11-16,温州海纳地块,拿地时间,土地面积,容积率,楼板价,1177.78,1.3-1.8,47106,2010-2-26,2010-2011油车港地块周边地块成交一览,油车港镇,2010-2011秀洲区地块成交情况,万科地块,2010嘉秀洲-045号,拿地时间,土地面积,容积率,楼板价,2083.33,1.3-1.8,80987.00,2010-12-6,2010嘉秀洲-046号,拿地时间,土地面积,容积率,楼板价,2312.50,1.3-1.6,8528

8、6.00,2010-5-6,秀洲区土地分布,秀洲区目前土地供应集中位于市中心与秀洲新区，油车港镇供应相对匮乏，市场认可度不高,市中心,秀洲新区,根据油车港近一年土地出让的情况分析，未来两年内该区域的产品新供应将达到32万方,区域环境,秀洲区,南湖区,本地块,油车港镇,嘉兴市中心,地块位于油车港工业园区内，周边空气污染严重，环境较差,6.5公里,地块位于嘉定北部秀洲区油车港镇，距离市中心6.5KM,地块位于规划麟湖新城区域内，政府希望本地块建成生态宜居住宅区,韩泰轮胎位于本地块南面1.5KM处，时常可以闻到臭气,010地块,加油站,小学,格兰春天底层沿街商业,马厍农贸市场,公交线路,福泰隆超市及

9、低端餐饮,地块无高端居住社区氛围，周边配套较为凌乱,区域配套,商业,交通,教育,嘉兴市区,010地块,然而，本地块距离新城内大面积重要水系有一定距离，享受麟湖新城开发的果实存在一定难度,2010年9月，万科和油车港镇镇政府签订15亿元的麟湖新城开发合同我特别看好依水而建的麟湖新城，麟湖新城的开建让多年静默的嘉兴东北角热闹起来，而丰富的水域资流能赋予麟湖新城更高的价值-万科-陈东彪新城内各重要设施均依水而建，以天然水系为基础,区域未来规划,本地块远离麟湖新城核心区域，从其开发过程中得利有限,麟湖新城,高压线距地块北边界10米,自然村,嘉秀洲-010地块,停车场及公园用地,正原北路,东方路,自然村

10、及农民房,正阳路,兴港路，虚线部分在建,小学,加油站,集市,动迁房,制衣厂粽子厂,动迁房,在建马厍村动迁房,南侧地块未开工,制衣厂,动迁房丽苑小区,008地块（厂房）,009地块（厂房）,项目四至,北侧500KV高压线及东侧工厂严重影响地块质量，降低居住品质,在建兴港路,电线杆,废弃建筑物,横穿地块小路,自然河道,原水稻田,地块边界,地块原为水稻田，目前处于毛地状态,地块现状,产品纯粹性充分利用容积率更多的主题景观展示空间市场主流产品，保障项目安全性,小高层/高层,容积率：1.8-2.3,本地块产品定位,土地容积率决定了产品将定位于高层或小高层的建筑形态,地块位于工业园区，周边配套低端，北侧高

11、压线严重影响居住品质政府虽有生态宜居社区导向，但周边环境不佳，实施难度较高虽有“麟湖新城”规划，但本地块难以从中得利，实际意义不大参考容积率，建议采用小高层或高层的建筑形态,小 结,油车港区域均价仅为市中心的50-60%，且位置远离市中心不构成直接竞争 秀洲区在售公寓主要以大户型为主，面积集中在110-130的三房产品；油车港镇在售公寓以80 小户型为主,公寓竞争市场,市中心,南湖,湿地,130-200 8500-9500元/,力宝翡翠花园,罗马都市,200 11000元/,皇马公寓,158 9500-10000元/,御溪半岛,70-200 10000元/,国际中港城,108-332 9300

12、元/,东方普罗旺斯,87、140 8500元/,米兰风景,89-140 8500元/,140-160 7500元/,新亚香榭水岸,油车港镇,天星如意湾,80-120 4500元/,本地块,凌公塘公园,英伦都市,暂未开盘，价格待定,秀湖公园,穆湖森林公园,10分钟车程,客源分析,秀洲区,南湖区,市区,本地块,官荡大桥吉祥大桥,背景：嘉兴人区域观念极强，不同区域间极少跨区置业，而划分区域主要依据便是大桥，素有站在桥中央“一脚城里，一脚乡下”之说本地块和市区连接完全依靠官荡大桥和吉祥大桥,背景：秀洲区项目自住比例超过70%，而油车港镇项目自住比例更是接近90%,秀洲区项目客源,油车港项目客源,秀洲区

13、自住,南湖区自住,各区县自住,外省市及投资客户,工业园区厂主及职工,少量其他客户,拆迁农民等区域内就业客户,外区就业客户,客层对比,结论：嘉兴人心目中油车港和秀洲区是截然不同的两个区域，跨区置业可能很小,结论：油车港和秀洲区在售项目客层差异鲜明，带有浓厚的区域特色,油车港镇目前主要客层是被市区挤压的刚需客户以及工业园区内的就业者，和秀洲区客层差异明显,针对本地块主要以本区域竞争为主，我们选择了同在油车港镇的天星如意湾进行分析,油车港镇区域将是本案的重点竞争区域,综合考虑本案区域价格和客源，我们可以得出结论：,由以上分析：,楼盘名称：天星如意湾楼盘地址：油车港镇东方路天星路口建筑面积：11775

14、0平方米 占地面积：67382平方米 容积率：1.46绿 化 率：30%房屋类型：花园洋房首次开盘日期：2010年5月8日最近开盘日期：2011年4月10日开 发 商：嘉兴市天星房地产开发有限公司,4月10日开盘192套，均价4500元/，至4月27日已去化160多套，去化率达到83%,个案：天星如意湾花园洋房,卧室均朝南，但南北不通，主卧均无套间设计,117三房,81两房,卫生间,卫生间,户型图,客厅,客厅,外立面,外立面以面砖为主，表现力一般,产品建议,由于1.8-2.3容积率限制，建议采用高层的建筑形式目前油车港镇主要以80 小户型产品为主，去化情况较好由于嘉兴客户对功能性的偏好，建议适

15、当增大面积以增强功能性,高压线,地块四至：北至兴港路东至正原路西至东方路南至公园规划用地,基础条件容积率1.8-2.3面积11.5万自然河道北侧高压线南侧规划公园用地东侧及南侧工厂异味,产品类型和各项指标相匹配尽量以景观遮挡北侧高压线，和东南侧异味源，尽可能削弱其对本地块的影响尊重区域客户需求特征，规划市场接受度高的产品，适当提供契合客户需求的优质产品保证规划产品未来有合理有效的去化量,010地块,规划建议,高压线,规划公园用地,香樟带,河道,高 层,利用天然河道打造河景，整体以林带和公园环绕高层区域，减弱周围不利因素影响,南面异味依靠公园加以阻挡,以香樟带遮挡高压线和异味源,景观建议,利用香

16、樟带隔离周边异味，依靠天然河道打造内部河景,低总价小户型产品依旧有较好的认可度，去化较快区域内品牌开发商和优质户型的产品匮乏建议户型配比以80-90小户型为主，适当增加大户型配比；并以良好景观规划弥补高压线不利因素,小 结,公寓价格推导,综合以上分析，我们选取地块周边公寓项目楼盘进行类比定价，推导结果如下：,根据以上推导，本案项目公寓产品预计价格为：,5376元/平米,修正系数=地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系數 本产品售价=可比案例成交价格修正系数,成本计算,土地费用按起拍价计算，为972元/,建安成本以高层计算，约为1500元/,税费成本按6%计算，约为322元/,财务成本按土地成本*2年*10%计算，为195元/,管理营销成本按5%计算，为276元/,总成本：3265元/,成本计算,经估算，项目的成本价约在3265元/，利润约为5.6亿元,THANKS,