沈阳万科金域蓝湾首期产品上市计划.ppt

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1、【操作思路】项目定位高品质景观社区,东侧湿地公园规划用地,北侧浑河及河滨公园,总占地：22.6万平,总建面：56万平,开发周期：4-5期（每年一期）,首期推出：400套（4.6万平）至今销售180套,入住时间：09年12月31日,现行销售价格区间：5500元/平6000元/平,开发周期：4-5期（每年一期）,【操作思路】项目定位高品质景观社区,高品质小面积产品,舒适性高品质产品,低品质经济产品,地段优势的紧凑型产品,价格控制,产品舒适性,本项目定位开发舒适性、大面积、高品质的高层社区，东侧湿地公园及园区内大面积景观使居住环境优越，在产品上避开区域内低品质同类产品竞争，填补市场对舒适性产品的供需

2、空白。,【操作思路】客户定位项目借鉴,小高层舒适三房产品线：主要来自和平、沈河两区；基本为改善性需求，置业次数多在2-3次；职业以公务员、企业中高层以及私营业主为主，处于社会中上层；家庭收入水平在10万元以上，购买力强；看中居住在该园区是身份的象征，先期该项目主要开发多层、小高层类洋房产品，产品线较为纯粹，客户阶层定位较高，社会对客户社会地位的认可度高。,河畔新城：,【操作思路】客户定位项目借鉴,洋房产品线：主要来自和平、沈河两区；为改善性需求，置业次数多在2-3次；家庭收入水平在20万元以上，购买力强；多单价及总款均不敏感职业以企业中高层以及私营业主为主，处于社会中上层；看中产品的稀缺性，本

3、区域大户型产品稀缺，多层产品供应基本消失。,金地国际花园：,【操作思路】客户定位中心城区高素质人群,沈河区,和平区,主要来自和平、沈河两区；改善居住条件的意愿强烈，对舒适性产品需求旺盛；职业以公务员、企业中高层以及私营业主为主，处于社会中上层；家庭收入水平在10万元以上，购买力强；,主力客户一：富贵之家一特征：拥有两次以上置业经历，对生活品质要求较高，追求极致景观，需要大尺度的舒适型产品，对价格的敏感性一般。,主力客户二：小太阳和后小太阳家庭为主特征：工作地点在沈河、和平，拥有一次或两次置业经历，对园区品质有较高要求，需要舒适的三房产品，对总款敏感性稍低。此类客户源自本板块一贯以来的六类主力客

4、户，主要来自电视台、报社、鲁美、医大二院、政府公务员、五爱市场。,五爱市场、长青及中街沿线,青年大街、市府广场及五里河沿线,【操作思路】客户初选,【操作思路】产品定位高品质舒适住宅,抓住市场供需缺口；抓住市区客户对大面积舒适性产品的巨大需求；充分发挥宗地拥有河景+湿地公园的景观优势；,【操作思路】产品定位高品质舒适住宅,产品配比：,社区配置：,景观资源：除周边景观，提高楼间距，做大园区景观；会所：针对定位，提供全功能会所，提高社区档次；商业配套：提供高水平幼儿园；集中规划商业，拟提供肯德基DT店+中型超市完善生活配套,【操作思路】项目调性,浑南主流项目：项目目标市场为浑南主流客户，主打市场需求

5、旺盛的舒适性大户型产品，填补市场空白；客户群体纯化：产品线相对集中，主力在140-160平，配比在60%以上，客户阶层集中，容易获得归属感；高品质定位：项目景观资源优势明显，结合河景及湿地公园，强化园区景观，打造居住舒适性，并利用客户群体纯化，可以更准确掌握客户需求，突出产品配置卖点；消化量借鉴市场经验：本区域多个项目年消化量突破10万平，使项目销售计划更接近实际；,黑色部分为160平，红色部分为170-190平，黄色为146平,【操作思路】08年销售任务,市场机会：板块内产品供应以120平以下为主，沿河产品180平以上，140-160平空档；定位差异化：项目产品线集中，定位纯粹的大户型社区，客户阶层认同感强；,高品质定位：项目景观资源优势明显，结合河景及湿地公园，强化园区景观，打造居住舒适性，并利用客户群体纯化，可以更准确掌握客户需求，突出产品配置卖点；,开盘首推范围,8#159,9#159,10#172,11#169,14#159,16#161,18#186,首推产品价格体系,首攻区产品价格体系,16#,18#,开盘首攻区产品分布图,14#,11#,10#,9#,8#,