11月武汉市房地产月度报告.ppt

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1、【2011年11月武汉市房地产月度报告】,报告内容,页码,数字楼市,Part A,土地市场,商品房市场,商品房新增供应面积：282.22 万方商品住宅新增供应面积：180.68 万方成交套数：9877 套成交均价：6478.14 元/m2 环比：0.13%同比:9.59%,成交宗数：1成交面积：0.8 万方成交金额：0.6 亿成交可建面积：1.36 万方,数字楼市,市场资讯,Part B,1.宏观经济2.政策动态3.规划城建4.时事热点,1.宏观经济10月份国民经济发展整体情况,10月份全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%,创5个月来新低;同步公布的PPI数据同比上涨5.0%,创1年来新低。

2、CPI已连续三个月下跌，表明物价调控政策已初步见效。预计,未来两个月CPI、PPI将继续回落。房地产方面，今年1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1-9月12.1%的增速继续收窄。10月份国房景气指数为100.27，创26个月新低。,1.宏观经济10月份国民经济发展整体情况,10月末，广义货币(M2)余额81.68万亿元,同比增长12.9%；狭义货币(M1)余额27.66万亿元,同比增长8.4%；流通中货币(M0)余额4.66万亿元,同比增长11.9%。当月净回笼现金566

3、亿元，同比多回笼359亿元。当月新增人民币贷款增加5868亿元，同比多增175亿，环比大幅增加24.9%，外币贷款增加65亿美元。当月人民币存款减少2010亿元，外币存款增加70亿美元。,温家宝：房价已开始松动 调控政策决不会动摇,央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点,中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元，为三年来首次下调。此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。来源：中国人民银行 2011-11-30,2.政策动态全国,11月6日温家宝在圣彼

4、得堡表示：房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。来源：人民网 2011-11-07,武汉新“豪宅标准”出炉 取消中心城区单价限制,省住建厅:12月底前房价涨幅超标将问责责任人,今年3月31日，湖北省住建厅宣布，我省36个城市对外公布调控目标。这36个城市中，武汉市今年新建住房价格涨幅不超过全市年度GDP和居民人均可支配

5、收入的增长水平。今年10月份新建住房价格比去年年底的涨幅超过全年房价控制目标的城市，应立即研究采取措施，确保在12月底之前将新建住房价格比去年年底的涨幅控制在全年房价控制目标以内。对措施不到位、工作不力、未能如期完成目标任务的地区，将报请省政府对市、州、县人民政府相关责任人予以问责。来源：长江商报 2011-11-04,2.政策动态武汉,武汉市房管局等四部门联合发文公布武汉普通住房标准，中心城区取消7000元单价限制，总价低于140万元，面积140平方米以下就属于普通住房来源：长江网 2011-11-29,备注：已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除

6、其装修成本。普通住宅契税为1.5%，非普通住宅契税为3%。,3.规划城建,继金桥大道高架、白沙洲大道高架、珞狮南路高架3条快速出城通道相继通车后，未来五年，在基本建成环绕中心城区的三条环线的基础上，我市还将开建10条快速路，以连通一环、二环至三环，形成环网结合、轴向放射的“3环13射”城市快速交通路网体系。这13条放射性快速路为：珞狮南路高架(已建成)、长丰大道高架、雄楚大街高架、友谊大道、龙阳大道高架、墨水湖北路高架、国博大道高架、金桥大道高架(已建成)、白沙洲大道高架(已建成)、中北路延长线高架(即平安大道)、江北快速路、姑嫂树路高架、常青路高架。来源：武汉晨报 2011-11-15,武汉

7、未来五年再建10条出城快速路,3.规划城建,武汉市四环线全长146公里，设计时速100公里，设计双向八车道，比武汉绕城高速路还宽，系湖北迄今最宽的城市环线。连通武汉九城区、串起六大新城组群的四环线。11月20日正式开工建设，总投资408亿，计划2015年建成通车。途经东湖开发区、武汉化工新区、青山、黄陂、东西湖、蔡甸、汉阳、武汉开发区、江夏、洪山等。四环线的功能定位是“以货运为主，客运为辅，连接六大新城组群的快速通道”。通过互通的转换，四环线可与各个城市主要干道、三环线、高速出口公路、绕城高速公路实现互连互通，从而进一步完善武汉“环形+放射”的快速路网格局，缓解城市交通拥堵，构筑便捷物流通道，

8、改善武汉交通发展环境。来源：武汉晚报 2011-11-20,武汉市四环线正式开建,3.规划城建,武汉,青山综合港将打造第二条“楚河汉街”,未来十年武汉将建2000万平方米地下城,该项目在青山港、武钢一、二号明渠上将建成环形水上游览航线，周围将建起具有江南水乡风格的建筑，形成融“小桥流水商业区、沿港高层商务区、公园高尚住宅区、活力商业办公区、高层公寓酒店区以及和平公园”于一体的市内休闲新格局。,未来近10年，武汉市将在城市核心区域建设总面积2000万平方米的地下空间，打造一个“一轴三线多片”的“地下城市”，总投资350亿。近期地下空间发展的重点区域总占地面积约25.4平方公里，地下空间总需求量约

9、430万平方米，包括王家墩、航空路、积玉桥、杨春湖、水果湖、国博6个片区。,4.时事热点,百城住宅均价连续3月下降 10大城市房价下跌,万科恒大异口同声 年内不购买新的土地,中山发楼市限价令 超5800元/平方米暂缓网签,中国房地产指数系统12月1日公布的对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，这是百城住宅均价连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，有6个城市环比跌幅在1%以上。,初冬刚至，房地产业备战寒冬的声浪就一波波袭来。万科总裁郁亮前几天反复强调，对未来走势谨慎乐观，2

10、012年坚持现金为王。恒大集团董事局主席许家印近日首谈楼市政策叠加影响时亦称，“不会在年内购买新的土地”。万科与恒大这类房地产业巨头的“过冬策”可谓不谋而合。,中山市政府办公室11月10日转发文件，明确自发文之日起至今年12月31日，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，市国土局暂缓受理网上签约手续。中山限价主要是为了达标年初制定的房价控制目标，限价是不得已的临时措施。,土地市场,Part C,本月土地成交情况,11月份，武汉市仅招标出让一宗土地，土地面积8000平方米，用地性质为商业性质，总建筑面积为1.36万方。,成交明细：,成交汇总：,各月土地成交情况,土地

11、成交价格情况,房产市场,Part D,1.商品房供应2.商品房成交3.武汉市房地产吸纳指数（德盛指数）,1.商品房供应本月预售情况明细(1),1.商品房供应本月预售情况明细(2),1.商品房供应本月预售情况明细(3),1.商品房供应本月预售情况明细(4),1.商品房供应本月预售情况明细(5),1.商品房供应商品房预售情况分析,11月份，武汉商品房新增预售面积282.2万方，相比10月份上市的130.1万方，本月环比大幅上升116.9%，主要是因为年底开发商面临资金回笼，推盘量出现剧增。然而这其中，住宅量共上市了180.68万方，占到比例的64.02%，占比出现大幅下滑，而商业部分占比逐渐增加，

12、主要是由于住宅市场受政策调控影响大，市场形势不容乐观，商业地产更受投资者青睐。,1.商品房供应区域供应情况分析,11月商品房新增预售项目总共有72个，分布范围广，其中洪山区预售项目最多达10个，面积达50.6万方，其次是黄陂区，预售项目达到8个，预售面积为50.5万方。但两者不同的是洪山预售面积大部分为住宅，而黄陂预售面积中大部分为商业。,2.商品房成交成交总体情况,2.商品房成交每月成交走势分析,2.商品房成交区域成交情况分析量价分析,2.商品房成交区域成交情况分析量价环比分析,区域住宅供需对比分析,片区市场分析,Part E,1.青山片区概况2.青山片区房地产市场特征3.青山片区典型楼盘分

13、析,1.青山片区概况,基本情况,1,配套交通,2,区域经济,3,城市规划,4,发展定位：“十二五”时期将青山建设成为国家循环经济示范区、区域高铁经济集聚区、全国重化工业转型先行区。,“三桥一站”：阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、罗家港长江大桥、武汉火车站中环线、外环线，地铁4号、5号线,青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积80.466平方千米，人口 454634人，下辖10个街道办事处，素有“十里钢城”之美誉。,产业规划：围绕钢铁、化工、环保三大产业发展居住规划：友谊大道片为中心，北倚长江，南临东湖的三大居住板块绿化规划

14、：结合未来重点基础设施项目的建设，建设绿化带，完善提升公园绿化体系。,青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区，在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业，是武汉市东向功能轴发展的原动力地 区，与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地。,2.青山片区房地产市场特征用地情况,区域用地现状,面临的问题,区内工业用地面积约19平方公里，钢铁、石化、造船、能源、机械等工业用地相对集中，主要分布在工人村路、企业路、冶金大道、青王路一线以东，部分厂矿、仓库散布于西部生 活区与沿江一带。居住总用地面积约10平方公里，主要集中在青山地区的西部，大致可分为老城区和友

15、谊大道两片，另有部分次生活区分布在东部厂区周边。,1、土地使用功能划分不清晰，城市环境急需改善。2、基础设施陈旧，难以适应高速发展。3、城市客货运交通系统功能混杂。4、城市用地受限，土地使用需要集约化使用。,武汉市片区分布地图,2.青山片区房地产市场特征片区项目分布图,2.青山片区房地产市场特征片区在售楼盘情况(1),2.青山片区房地产市场特征片区在售楼盘情况(2),2.青山片区房地产市场特征片区房地产发展特征,住宅供地不足，供需紧张,区域房价自西向东递减,后期土地供应充足,旧城改造、桥梁经济促发展,青山区是武汉市的工业重镇，一直以来，区域住宅用地不足，住房供应紧张。多数青山人属于企业员工，他

16、们大多不愿意外出置业，使得青山区楼市需求 呈现本土化趋势。,青山目前的居住概况是，以成片的企业福利房为主，结合零散分布的小体量商品房，总体来看，青山楼市供应较少，区域内供小于求的市场持续多年，也导致目前该区域价格稳定中缓步上升。该区域的价格自西向东逐渐递减。,从青山区土地储备中心推介土地的情况来看，后期青山区可开发用地量巨大，地块主要集中在和平大道沿线建二建八方向。,未来旧城改造和旧厂改造项目建筑面积将达330万方之多，未来供需将得到改善二七长江大桥即将通车，将连接二七、后湖片区,青 山,3.青山片区典型楼盘分析奥山世纪城项目基本情况,区位图,整体规划图,3.青山片区典型楼盘分析奥山世纪城区位

17、和整体规划,3.青山片区典型楼盘分析奥山世纪城主力户型点评,A2/3户型：二室二厅一卫 85m2点评：户型紧凑实用，区间分布合理入户门直接对着主卧室门不妥，主次卧区分不明显,A4户型：三室二厅二卫 133m2点评：动静分区，功能分区合理三房变四房，增加功能使用。公卫不方正，影响美观。,3.青山片区典型楼盘分析奥山世纪城总体评价,景观,住宅,商业,总体评价,在景观设计中，奥山世纪城在充分发挥江景资源以及武昌江滩等外在优势的同时，打造三大景观广场，从和平大道入口处“世纪之窗”，到商业中心的音乐广场“世纪之心”，以及项目旁4万平方米的城市公园“世纪之风”，三者连为一体，以真情实景诠释出生活美学和城市

18、哲学。,在住宅的规划设计中，依据地块现状，分组团建设开发，每个组团以著名的港湾城市为原形，融入特有地域性元素，并赋予个性化的产品特色，营造出别具风情的湾区生活榜样。,在商业规划设计中，奥山世纪广场CCMALL总建筑面积35万方，定位为华中首席家庭型购物中心，是武汉城区内规模最大的商业单体之一。目前，奥山世纪广场已和百余名商家签约或意向签约，其中世界500强五家，国际上市品牌企业10家,韩国CGV 4D-IMAX国际影城和室内冰雪主题公园都是首次进入武汉。,定位：城市级商业中心,小结,Part F,信贷政策趋紧，开发商缺钱，调控政策不放松，年底促销战不断升级。,1,本月土地成交急剧下挫，开发商拿地越发谨慎，土地市场率先降温。,2,商品房市场量稳价跌，实则是以价换量。,3,小结,E N D,