信阳房地产调研报告 88页.ppt

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1、,信阳房地产市场调研报告2012年3月21日,思想就是力量，行动实现价值朗道（中国）整合营销传播机构,目录,信阳市情概况地产市场分析重点项目监控本项目可行性分析,宏观市场,Part 1,信阳市情概况,信阳：三省通衢，豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市。有“北国江南，江南北国”美誉，人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。,城市概况：,信阳,豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市 信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江

2、南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。,PART,1,信阳市情概况,城市概况,城市区位：,PART,1,信阳市情概况,信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。,行政规划：,信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，

3、全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。,PART,1,信阳市情概况,信阳区域地图,区域概况：,PART,1,信阳市情概况,信阳城区规划,PART,1,信阳市情概况,交通概况：,信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，是国家重要的综合交通通信枢纽、全国44个交通枢纽城市之一。民航：信阳明港机场（2009年12月11日开工建设）。铁路：境内京港高铁、京广铁路、京九铁路、宁西铁路四条国家级铁路大动

4、脉。公路：境内京港澳高速、沪陕高速、大广高速三条国家级高速公路，过境的京珠高速公路水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。,城市现状：,PART,1,信阳市情概况,经济状况,城市建设,城市概况,城市建设,信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为 89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城 镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导

5、城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。,城区发展：,PART,1,信阳市情概况,从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。,经济状况,城市建设,城市概况,PART,1,信阳市情概况,经济

6、状况,城市发展：,城市发展规划-根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区；向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业；向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。,发展方向,城市建设,城市概况,评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向，而老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限。

7、,PART,1,信阳市情概况,优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为,2011年信阳全市生产总值1276.83亿元，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，同比增长11.5%。2011年粮食产量达115.94亿斤，连续第8年创历史新高；茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大，红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷，茶叶总产量达4.78万吨，分别较上年增长20.6%和16.2%。全年工业增加值445.88亿元，较上年增长17.6%。其中，规模以上工

8、业企业增加值350.00亿元，增长21.8%，增速居全省第6位、黄淮四市第2位。2011年，全市社会消费品零售额511.95亿元，较上年增长18.2%，增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行业看，批发零售业零售额369.12亿元，增长18.0%；住宿业零售额14.22亿元，增长19.2%；餐饮业零售额128.62亿元，增长18.8%。2011年，全市城镇居民人均可支配收入15271元，比上年增长14.4%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出10452元，比上年增长12.3%。,经济指数：,经济状况,PART,1,信阳市情概况,亚洲第一大非金属矿,信阳经济,信阳经济发

9、展较快，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以信钢、羚锐、华英等企业为重点，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。,旅游业,信阳茶叶,PART,1,信阳市情概况,豫、皖、鄂三省交汇处区域中心，地利优势突出；经济水平相对滞后，第一产业占GDP较大，工业化水平低；城镇化水平低，城区框架大，发展迅速；居民收入水平偏低，增长迅速很快，为地产发展奠定基础；城区规划新城向东南方向，该区域发展迅速。,小结,宏观市场,Part 2,地产市场分析,信阳房地产市场快速发展阶段，房

10、价上涨很快。2011年，信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。,PART,2,地产市场分析,2011年信阳房地产状况,2011年信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。2010年信阳全市完成房地产开发投资进度走势起伏较大，增速最大振幅达到29.2个百分点。在建项目和新开工项目规模继续扩大。全市在建项目投资规模1517.65亿元，增长58.3%，其中新开工项目1122.27亿元，增长65.7%。居住类物价上涨

11、2.8%。两年数据相比，信阳全市房地产开发投资环比涨幅0.7%，居住类物价环比涨幅达2.7%。信阳市房地产开发投资连续5年位居全省第3位。,分析：按照规划，2012年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导致近期市场竞争加剧局面。,PART,2,地产市场分析,土地市场,“十二五”规划信阳住宅用地应规划,分析：2011年，信阳全年土地成交总量达到391.44万，其中住宅用地总成交为142.38万，占总成交的36.4%，商服用地成交量较少，占总成交的12.5%，全年工业用地成交量较大，共成交199.11万，加大工业用地的投放。,PART,2,地产市场分析,2011年土地成交情况,土地市

12、场,信阳房产信息网,PART,2,地产市场分析,2012年1月信阳土地明细,2012年1月信阳各用途土地明细,分析：信阳市1月共有7块土地供应，总供应量达39.9万，其中羊山新区有2块土地供应，供应量2.5万，占本月供应总量的6.2%。供应土地中，住宅用地面积占21.05%，商服用地面积为0，工业土地供应占总供应土地78.95%。,PART,2,地产市场分析,城镇化起步阶段，地产投资平稳增长，潜力巨大；成交量、价格增速变缓慢，但整体成交量较高；刚需和改善型居住为主，110-140平米三房受追捧；楼盘、媒体投放量主要集中在浉河区、羊山新区；土地投放量增大，住宅存量上升，竞争加剧。,小结,信阳楼市

13、各月成交状况,评析：从表上看，除了2月份，信阳成交基本都维持在900-1600套之间，起伏较大。本月信阳全市商品房预售登记房屋总套数为814套，总登记面积为87227平方米。较12月的1381套，减少了567套，降幅达43.1%。这是自去年2月份以来跌幅最大的一次。,搜房网,信阳房产网,PART,2,地产市场分析,2012年1月份信阳商品房成交状况,2011年1信阳商品房成交状况,评析：2010年至今，信阳房价一路上涨，从2010年年初的2800元/平米，涨到3500元/平米。2011年上半年信阳房价稳步上涨，6月份达到最高3800元/平米。下半年，受国家宏观调控影响，消费者观望情绪严重，信阳

14、房价在3700元/平米上下，十分稳定。随着信阳城市化进程的加快，信阳房价还有很大的上升空间。,价格分析,新浪网,PART,2,地产市场分析,新浪网,可售商品区域分析：,评析：从可售商品房分布区域表上可知：浉河区签约面积所占可售面积共108万平米，共9300万套，其次是羊山新区64万平米，共4727套；整个信阳市场房地地产存量较大。,新浪网,PART,2,地产市场分析,2012年信阳市区各区域可售商品房状况,可售商品房户型分析：,评析：商品房住宅成交户型集中在三房110140平米，其中110120平米、130-140平米成交面积段结构占比较多，三房户型结构占比达到72%，符合三线城市商品房户型结

15、构，置业者多以改善性置业为主，需求多以大户型为主，使得区域内甚至全市范围内以三房为主，但随着全市及区域内单价和总价的提高未来区域内紧凑型户型将会有一定程度的增加。,PART,2,地产市场分析,2011年信阳已售商品房户型状况,2月份媒体监控：,分析：2012年2月，共有22个广告项目在统计的7类广告上投放了74例广告，平均每个项目发表广告约3.36次。相比2012年1月，广告投放项目减少了13个，广告数减少59例。可能是刚刚过完春节大家都还在节日的气氛中，所以开发商也都减少了宣传，但还是有部分楼盘想在其它楼盘宣传减少的同时更好宣传自己的楼盘，而借此使二月份也有一个好的销售业绩。,PART,2,

16、地产市场分析,2012年2月份媒体监控：,分析：在此次统计中，诉求点是关键内容，楼盘投放信息是相关的优惠、项目介绍、认筹为主等，值得注意的是，投资渐渐远离人们的视线焦点。相反，相关优惠，户型看房活动越来越多的受到关注。,信阳房产信息网,PART,2,地产市场分析,宏观市场,Part 3,重点项目监控,信阳项目主要分布在浉河区板块和羊山新区板块，其中，羊山新区房价最高。,PART,3,重点项目监控,重点项目监控,范围：信阳老中城区浉河区北岸地区，即火车站与市政府之间和浉河南岸地区。概况：区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。设施：信阳火车

17、站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。物业类型：本区域个别项目由于占据较多公共资源，发展商借势开发综合性商业、酒店公寓、商业，投资需求占有一定比例。,浉河区板块,PART,3,重点项目监控,浉河区,PART,3,重点项目监控,目前老城区楼盘较多，市场投放总量较大；项目体量普遍不大，铁建领秀城成为区域标志性大盘。楼盘住宅均价在3700元平方米。本区域投资客户较多，产品形态也比较丰富，有写字楼、商业、精装酒店公寓、高层住宅等。主力户型为两室、三室，主力户型面积区间80-130平方米；区

18、域内也有部分一房做办公和投资用，四房、五房相对较少；随着竞争加剧，竞争也逐步的由单纯价格竞争转变提升产品综合性的品质楼盘，如铁建领秀城、台北城上城等。,区域特点,PART,3,重点项目监控,中国铁建领秀城,PART,3,重点项目监控,项目介绍：中国铁建领秀城是中国铁建在河南开发的首个大型房地产项目，也是信阳市少有的绿色、健康、节能型大型社区。现阶段主要销售的是福华园，包含花园洋房、情景洋房和小高层、高层。建筑采用的是新古典主义，简约欧式的设计风格，高贵典雅，社区内2400的双语幼儿园，还引进了信阳市最好的三小和九中分校。目前定房参加砸金蛋活动，新推出首付5.5万买特价两房活动。28号楼走团购价

19、，均价3500元，3000元直接定房。,PART,3,重点项目监控,华仪富丽华城,PART,3,重点项目监控,项目介绍：“富丽华城”是由上市公司华仪集团下属河南华仪置业发展有限公司，倾力打造的集生态、园林、智能化为一体的高尚居住社区。小区采用了分户地板采暖系统、供热水系统、24小时全天候供应。城市首创外墙保温系统、中空玻璃隔热降噪系统等新科技技术，倾力打造“信阳首席节能建筑典范”中央水景花园、多功能会所、亲子幼儿园、地下/半地下停车场、社区服务、物业管理等一应俱全，建成后将能满足3000户、近万人的生活起居需求。目前二期排号认筹5千抵1.8万，预计4月中旬开盘销售。,PART,3,重点项目监控

20、,浉河壹号,PART,3,重点项目监控,项目介绍：浉河壹号项目汲取国际知名河岸造城理念，拥浉河千年浩淼水系，朝河而建，占据绝佳观景位置，让大多数单位都能揽尽一线浉河景，保证了豪宅领地原汁原味的水境高尚生活。并且项目从筑造之初，即本着尊贵、舒适的生活理念，打造极具异域特色的西班牙风情园林,以著名的圣地亚哥台地花园为主导，将3万西班牙皇家园林风情完美演绎。,建业森林半岛,项目概述：信阳森林半岛，傲居国家4A级风景区南湾湖风景区，距离风景区大门仅500米，距离市中心约5公里。项目总占地221亩，总建筑面积22万，绿化率接近50%，共分为四期开发，是一个囊括别墅、多层、小高层和高层的新古典主义品质大盘

21、，项目有建业小哈佛双语幼儿园、半岛生活会馆和社区商业等，共可容纳2731户入住。目前一期、二期已经有近900户业主入住。目前在售产品八折出售，成交均价在3500元/左右。,建业南湖壹号,项目位置：信阳市南湾湖风景区水上乐园对面 开发商：信阳建业天明住宅建设有限公司 总体量：106亩 总建筑面积：7万方物业类型：6栋花园洋房、两栋小高层住宅 及1个高级会所户型面积：45340推售产品:花园洋房、叠拼别墅工程进度：会所已经投入使用，花园洋房和别墅在施工中。销售进度：客户意向咨询中,金城翡翠溪谷,项目位置：信阳南湾风景区南海大街9号（南海大街与南淇路交汇处）开发商：郑州金成房地产有限公司信阳分公司总

22、体量：500亩 总建筑面积：50万方建筑风格：世界级原生溪谷雕品、西班牙翡翠建筑群落户型面积：58158推售产品:多层、小高层、别墅价格：3600元/优惠：工程进度：一期在做景观，二期主体结构即将封顶,项目概述：金成翡翠溪谷，信阳南湾湖畔50万世界级原生溪谷雕品，慢生活方式的倡导者；整个社区以“林溪”、“田园”、“度假”为设计主题，“云、泉、林、石、溪”为景观点缀元素，建筑上完美承袭地中海沿岸建筑精华，并对原生态和田园风情进行极致挖掘，是中国“溪谷地产”的典范之作。项目外依南湾湖畔，四周山水清秀、风光旖旎、人文厚重，内部地势系原生溪谷地貌，伏凤山将项目一分为二，区内清涧溪谷、雾峦叠翠、鸟语清音

23、，是目前中原唯一的溪谷养生型社区。,范围：信阳火车站以东、以北区域，是信阳新开发区域。概况：区域内多为原住居民自建房屋，且未经开发的土地较多，多为新盘建设。设施：信阳市政府、市图书馆、博物馆、百花广场等基础设施集中，将是信阳未来的行政中心。本区域道路宽敞，但公交线路较少，购物、生活、教育、休闲等日常配套暂为缺失，购房消费表现为原住居民自住需求改善、周边县乡入城客户及投资客户。物业类型：本区域为信阳未来的行政中心，发展商借势开发住宅、综合性商业、酒店公寓、商业等产品。,羊山新区板块,PART,3,重点项目监控,羊山新区,恒大名都,东方今典,中乐百花公馆,印象欧洲,PART,3,重点项目监控,本区

24、域多为新开发楼盘，市场投放总量较大；项目体量普遍较大，区域内代表楼盘：恒大名都、东方今典、中乐百花公馆。楼盘产品均价较之浉河区和平桥区普遍偏高，均价已经突破在4000元以上。本区域楼盘主要集中在新六大街两侧和新七大道两侧。本区域楼盘多为新建项目，产品同质化较严重，价格竞争已向品质竞争转变。,区域特点,PART,3,重点项目监控,东方今典 境界,项目介绍：二期境界电梯洋房是东方今典继庭院洋房之后推出了又一力作，更是品质生活的象征。二期境界由33层的湖景高层和7层的电梯洋房组成，高层住宅配套有超5星级的精装入户大堂和全地下阳光车库，为业主提供了更高的居住舒适感。,PART,3,重点项目监控,东方今

25、典境界,PART,3,重点项目监控,信阳恒大名都,PART,3,重点项目监控,信阳恒大名都，恒大地产入主信阳的扛鼎之作。项目处于两条新区核心主干道，临近的800亩的百花园公园。信阳恒大名都，约66万平米城市生态宜居城。五星级皇家会所、国际风情商业街等国际级至尊配套，著名物业顾问金碧物业提供尊贵服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。信阳恒大名都将以国际一流品质，铸就信阳首席名流居所。,PART,3,重点项目监控,印象欧洲,PART,3,重点项目监控,项目概述：项目占踞信阳CBD羊山新区核心地段，紧邻市政府。中环路、羊山大道等市政要道环伺左右，进出新老城区畅通无阻。同时项目紧邻体育中心，1000亩森林公

26、园，800亩百花园，与火车站咫尺相望。首创欧式立体楼中楼，实际得房率大道140%。,范围：信阳市平桥区为信阳1998撤地设市后在原信阳县基础上区划而成，大体为火车站以南、以东区域。概况：该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。设施：平桥区交通便利，通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。区域内全国性工业企业较多，为该区经济支柱，且有特色型产业：信阳啤酒厂、茶叶、板栗等加工企业。购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。物业类型：出住宅项目外，本区域由于工业企业较多，相关专业地产较

27、多，如综合性招商商城。,平桥区板块,PART,3,重点项目监控,平桥区,PART,3,重点项目监控,目前城区楼盘较少，市场投放总量较小；标志性楼盘为双汇欧洲故事、台北城上城、世界城。楼盘住宅均价在3500-4000元平方米。本区域住宅产品以自住型客户居多。产品形态以普通住宅和专业性商业为主，也有部分酒店式公寓和写字楼。主力户型为两室、三室，主力户型面积区间90-130；与该区域的竞争出区域内楼盘外，更多的来自于区域外竞争，羊山新区一定程度上分流了区域内住宅客户资源。,区域特点,PART,3,重点项目监控,双汇 欧洲故事,PART,3,重点项目监控,项目介绍：双汇欧洲故事，项目总占地500余亩，

28、总建筑面积60万，物业形态丰富，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店公寓等。由昌建（双汇）地产携手三方地产公司联袂打造，以国际的视野造城，综合运用国际上最先进的社区生活理念、绿色环保理念、科技智能理念等，让居住与世界同步。82150临街商铺开盘销售。,PART,3,重点项目监控,中乐 百花公馆,PART,3,重点项目监控,项目介绍：中乐百花公馆,大型城市生活综合社区,享有绝版地段优势,以70万平方米超大体量,崛起于信阳羊山新区核心区.作为当今世界最先进的开发模式,中乐人将高尚住宅、五星级酒店、顶级5A写字楼以及餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体，打造信阳市首席五星级社区。目前推出三年内保值增值，降价补差

29、活动。,PART,3,重点项目监控,世界城,PART,3,重点项目监控,小结：项目整体规划占地500亩，首创百万平米一宅四国生活城，是当前信阳规模较大、配套最齐全、环境最优美的社区。世界城分四期开发，一期是自然阳光的新加坡组团，二期是古典大气的美国加州，三期是东南亚，四期精致细腻的海派风格。产品覆盖到多层、小高层、叠拼、花园洋房和联排别墅等。目前一期房源即将交房，近600位业主实现入住。,PART,3,重点项目监控,台北城上城,PART,3,重点项目监控,小结：项目总占地350亩，总建筑面积为37万平方米。主力产品：面积90-130平方米二房、三房。一期8号楼、9号楼，10号楼，一层赠送30平

30、方米花园。顶级会所共享精英生活：标准游泳池、篮球场、室内乒乓球馆、室内羽毛球馆、健身中心。台北城上城首家使用中水系统处理系统，低碳、环保不再是书面语言。高科技智能化，合理人车分流！台湾吉的堡幼儿园入驻！目前销售打折最低9折，限时特价房活动。,PART,3,重点项目监测,信阳市住宅市场操作相对规范，五证齐全；在售项目集中在洋山新区和浉河区，平桥区相对投放量较少，房价偏低；物业类型以小高层和高层项目为主，核心竞争力多依靠周围大型生活配套；客户类型以刚需和改善型置业为主，投资现象不明显；受国家宏观调控影响，购房需求收到一定抑制，进入到2012年价格战现象明显；进入3月以来，各区域增大投放量和优惠比例

31、，成交量明显大幅增长。,小结,宏观市场,Part 4,商业及专业市场,信阳市目前在售的商业项目有信阳国际商城和万家灯火城市广场，已经成型的专业市场有信阳汽配城和建材港,PART,3,重点项目监控,信阳万家灯火,重点项目监控,各层业态规划图,PART,3,重点项目监控,万家灯火财富国际精装小户型,重点项目监控,PART,3,重点项目监控,万家灯火精装小户型,重点项目监控,PART,3,重点项目监控,信阳国际商城,PART,3,重点项目监控,信阳国际商城,PART,3,重点项目监控,推售区域,PART,3,重点项目监控,PART,3,重点项目监控,信阳汽配城,重点项目监控,信阳汽配城-项目总规图,

32、PART,3,重点项目监控,重点项目监控,信阳汽配城,PART,3,重点项目监控,信阳国际建材港,重点项目监控,PART,3,重点项目监控,重点项目监控,宏观市场,Part 4,本项目可行性分析,本项目：平桥区南京路和光明路交汇处，紧邻信阳汽配城和信阳国际商城，整体未拆迁中.,本案位置示意,北至：原交警队以南 南至：火车道以北；西至：汽配城以东 东至：光明路以西,项目地块,项目四至示意,地块工程图纸,东西长428米，南北长约260米，总占地面积约88亩,S优势信阳工业城带动作用明显交通便捷，周围配套成熟项目地块布局相对完整，易于开发运作周边专业市场聚集，易形成集聚效应,W劣势地块为居民区，拆迁

33、和补偿成为前期启动难题市场认知性较差，缺乏高端生活配套附近有个大型火电厂，对生活环境形成影响偏离市中心和城市未来发展方向，影响居住价值,O机会信阳核心区土地供应量的稀缺区域内缺乏高端社区，市场空间较大；紧邻专业市场，存在大量客户人群,T威胁周边居民居住以自建房为主，收入相对有限国家宏观调控影响，市场的持续低迷，价格下行消费者观望气氛浓厚,项目SWO分析,开发模式建议,模式一：开发住宅产品 物业类型：小高层、高层 价格参考：3500元/客群来源：周边专业市场及东区工业城商户、附近乡镇居民 利弊分析：1、可以对本地块原住居民进行回流安置，减轻拆迁及赔偿成本；2、周边存在大量的专业市场商户，客户需求

34、量较大；3、将面临信阳国际商城项目的直接竞争，区域竞争压力较大；4、业态比较单一，抗风险性能力较差。操作难点：1、项目拆迁及开发周期；2、如何解决信阳国际商城项目的同质化竞争；3、如何扭转区域住宅市场形象差的局面；,开发模式建议,模式二：开发专业市场 物业类型：专业市场 价格参考：80001000元/客群来源：信阳投资及自营客户 利弊分析：1、借助区域原有专业市场，形成聚集效应；2、受政府相关区域规划影响比较大；3、项目原居民安置需要大量资金支持；4、物业类型比较单一，抗风险能力较差；操作难点：1、市场类型定位及可行性分析；2、地块原住居民安置及赔偿；,开发模式建议,模式三：专业市场+住宅 物

35、业类型：商铺+高层住宅 市场定位建议：五金、钢材 价格参考：住宅3500元/，商铺800010000元/客群来源：周边专业市场及东区工业城商户、附近乡镇居民 利弊分析：1、可以对本地块原住居民进行回流安置，减轻拆迁及赔偿成本；2、周边存在大量的专业市场商户，客户需求量较大；3、将面临信阳国际商城项目的直接竞争，区域竞争压力较大；4、业态比较复合，抗风险性能力较强。操作难点：1、专业市场定位及客源；2、市场和住宅比例分配。,初步结论：在最大限度规避风险和利润的最大化前提下，建议选择第三种开发模式，即“专业市场+高档住宅”的开发模式。,朗道（中国）整合营销机构LANDO(China)conform

36、ity marketing organization河南朗道地产经纪有限公司地址：中国郑州市金水路299号浦发国际金融中心18楼电话：+400-015-7887E-mail:Lando_朗道网站：朗道微博：http:/,联系我们,朗道（中国）整合营销机构LANDO(China)conformity marketing organization,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmf

37、E1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMa

38、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,