苏泊尔地产台州玉环项目提报方案.ppt

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1、从客户角度出发定制符合项目土地属性的产品，树立苏泊尔集团房产品牌，实现项目利润最大化,苏泊尔集团策划建议书 2010-8-17,项目属性初判项目机遇分析,苏泊尔在台州当前操作过2个楼盘，已具备二级开发资质，借鉴绿城情感开发模型，和当地高端客户产生品牌影响力,通过对玉环当地300万以上楼盘调研，发现当地富人购买高端住宅更注重建筑的硬件表现,龙潭别墅,欧洲花园,心海湾,干挂石材,入户庭院,自然景观,对高端住宅的基本认识，停留在注重立面尊贵显富、私家园林和对自然资源占据,经过明道实地走访楼盘、同行和其他楼盘业主调研，欧式风格已成为当地高端客源首选，但对地中海风格认知度较低,认可欧式建筑，但不清楚什么

2、是地中海风格？,绿城产品系列内，地中海风格产品属于中档产品，购买客户以年轻小资和养老阶层居多,翡翠城低密度产品示例,尊荣法式公寓,多层系列,地中海组团,前万科杭州公司总经理傅明磊“兰乔圣菲在万科产品系列内是成功的，但万科操作这个项目花了很大的人力和心血，这个产品是独一无二的，地中海类产品很难被复制，所以万科系统内很少再做这样的产品”,杭州阳光天际,万科产品系列：高端地中海风格项目对属性及操作具有较高要求，在一定程度上具有不可复制性,浙江高端客户大部分被绿城洗脑，认为用石材才是高端的，涂料的是低档的，有很多做地中海风格不成功的案例，苏泊尔在楚门做地中海风格楼盘，潜在一定风险,无锡圣芭芭拉,杭州星

3、星港湾,德清格兰维亚,产品材质难购买,施工工艺复杂,客群生活习惯不一致,建筑规划要有审美艺术,楚门A类地段环境,玉环B类地段环境,将苏泊尔楚门项目放在玉环市内做比较，项目处于玉环B类的地段环境，既非玉环市中心，也没占据独一无二的自然景观，打造玉环最高端楼盘先天有少许不足,杭州当前“卖的贵、卖的快、卖的好”的低密度楼盘，以法式、英式风格的产品为主，建议苏泊尔适当调整产品设计风格,中海篁外,绿城青山湖玫瑰园（小院别墅）,苏泊尔要想成为高端市场占有地位必须具备的基础条件,中高端市场领导者,？,？,大部分玉环成功项目的运作在于某个关键点或某个职能上拥有较强优势，整体缺乏面的系统成功,龙潭别墅,心海湾,

4、欧洲花园,土地环境,产品服务,营 销,销 售,品 牌,苏泊尔项目需要从依靠关键点的优势转变为整体系统的提升，从而推动项目的成功开发,苏泊尔项目现状分析,土地环境,产品服务,营 销,销 售,品 牌,现状,系统提升方向,案场体验式销售,项目属性初判项目机遇分析,市场,产品,消费者,从三个角度寻求支持,从消费者角度分析,楚门是玉环的经济重镇，引领玉环三大工业制造业快速发展，潜在一大批富人,通过对项目界定，可以限定目标购房群体是收入远高于一般家庭的富贵阶层,本项主要客群目标,富贵之家,中产阶级，即玉环当地私营企业家,通过对楚门各楼盘现有购房群体调查，了解玉环市场对项目具有双向影响,项目推广主要集中方向

5、将集中在楚门本地以及楚门辐射到的周边乡镇。,后期楼盘推广容易受玉环市场项目推广影响。,消费者角度结论楚门、玉环的潜在客户具有相当大的购买项目主力目标客户为富贵阶层与玉环市场的客户具有双向影响性,从产品角度分析,项目内产品差异化客户营销，严格系统品牌策略，实现项目联动营销成功,通过对杭州和楚门高层物业面积对比，发现楚门的要求集中在一次性成熟改善,面积需求偏大：120-150之间成为市场的主打户型，更大的户型在市场上也存在大量客源。,楚门对面积的需求,杭州对面积的需求,楚门市场上主流户型都比较大，然后对户型的要求很明显，比较中意房间多的户型，是典型城乡过渡城市化购房需求,通过对户型的对比可以发现，

6、本地人购房的需求很大一部分是想做到3代同堂。,玉环楚门,杭州,产品角度结论 项目内产品实现联动营销 认同有价值感，表现资源占有的产品风格 当地客户具有典型的城乡过渡城市化的购房需求,从市场角度分析,新政后杭州打折楼盘达到33个,随着新政的出台，引领浙江市场的杭州房价出现历史性的量价齐落，各楼盘打折促销现象极其普遍，市场恶性竞争尤为激烈。,市场成交不稳定,玉环房产市场成交量,玉环作为3线市场受宏观调控有小部分影响，后期走势不明朗，对于明年市场的判断更是不清楚,自09年以来，楚门只出让了两块地块，市场土地供应较少，客户需求旺盛，市场机遇较好,玉环板块我们将面临的竞争对手（物业：高层）,下半年玉环2

7、5万左右的市场供应量，玉环当前平均每月不到15000方的去化量，未来市场竞争将会非常激烈,如何做到1年的客户维护周期持续影响力来源,我们最大的风险：当华龙时代广场年内开盘，面临着大量客群的分流,从产品上分析华龙时代广场：,140-170的4房主力户型设计,罕见底层做商业的4层联排,普通农居点都为多户产品，华龙时代广场正是抓住了这部分客群的需求点,竞品诉求案例,Slogan：问鼎玉环，谁主高尚诉求：打造玉环顶级尊贵名流社区支持点：建筑高度、景观设计、品牌、物管、品质,市场结论 未来竞争楼盘多，而且由于其定位原因基本都瞄准中高端客户。如果我们的项目没有突围开来，将会陷入长期的恶性竞争 抓住楚门、玉环高端人群，截中端客户在本案的推广中尤为关键。,谢谢！,