戴德梁中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告(上).ppt

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1、,31 January 2023,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告(上),31 January 2023,Agenda 第一阶段工作内容项目宏观环境研究分物业市场研究及定位第二阶段工作内容计划,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,31 January 2023,第一阶段工作内容,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,4weeks,Phase I 项目推广主题研究,分物业初步定

2、位,市场调研,1,2,已完成工作宏观环境及产业调研写字楼市场调研商业（含体育）市场调研住宅市场调研酒店市场调研酒店式公寓市场调研工作成果各物业市场调研结论,3weeks,第一阶段工作内容,已完成工作宏观环境及产业分析写字楼市场定位商业（含体育）市场定位住宅市场定位酒店市场定位酒店式公寓市场定位工作成果各物业市场初步定位,综合定位,5weeks,Phase II,10 months,项目招商工作协助,3,31 January 2023,项目宏观环境研究,南通中南CBD地块前期定位顾问服务,DTZ Debenham Tie Leung,研究咨询部,交通路网四通八达,区位交通优势显赫区位交通是经济发

3、展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。,外部交通区位条件分析,长三角重点城市功能定位与产业特征,城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;经济发展现状:工业化中期、

4、城市化加速期、经济国际化提升期;经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;产业发展规划:,上海都市圈,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,南通,建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;积极吸引上海传统产业转移至南通市。,南通城市功能定位与发展战略,城市结构,南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、

5、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。,徐州市,连云港市,盐城市,南京市,常州市,无锡市,苏州市,上海市,经济发展与地位,近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三

6、角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。,南通在长三角的优势,区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；,南通在长三角的劣势,城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；,人口结构与消费水

7、平,截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。,1996年 2004年,南通市城乡人口结构变化,产业结构与规划,沿河产业带,以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体,崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主,沿江产业带，以港口、物流仓

8、储、船舶修造业为主,港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流,2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:50。,单位:亿元,南通市三次产业发展(1978-2004),经济结构分析,近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%;相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;第二产业与第三产业发展速

9、度普遍较第一产业快10-20个百分点;在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。,经济结构分析,城市内部交通布局与规划,苏通大桥,大桥建设对经济与产业的长远影响,大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力,城市总体规划,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形

10、成沿江“组群式”城市结构。港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。,港闸区,主城区,开发区,江海港区,近期重点建设,港闸开发区利用岸线资源，大力发展临港工业在改善传统工业

11、的基础上，积极发展高新技术完善城市配套公共设施,新区核心区建立体育会展等公共设施大力推进大学城的建设完善城市道路网和基础设施建设中心区绿化及商贸区建设,观音山片区要点建设轻纺、染织工业基地促进物流基地的形成完善水电等基础设施加快城市道路的建设,开发区中心区大力推进出口加工产业区建设继续建设长江国际纤维工业园完善大型城市公共设施的建设加快配套的居住小区,江海港区全面推进造纸项目的建设尽快启动长江国际新材料工业园发挥交通区位优势，发展物流产业基础设施建设适当超前,项目周边关键要素,4,3,6,8,2,1,9,10,7,5,1、老城区 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、

12、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府 5、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学 近4万师生7、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥 预计2008年底建成,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,研究逻辑流程图,未来预测,南通产业定位,南通市产业规划,滨水产业,后沿产业,单位：亿元,南通十大产业空间规划 2010

13、年目标工业销售收入,未知,南通市区生产力布局,重点发展,经济开发区,港闸开发区,崇川开发区,加快发展,行业,典型企业,行业,典型企业,南通入驻办公楼主要行业增长率比较,入驻南通办公楼的主要行业近十年发展速度较快，十年内的平均增长幅度均超过10%，其中建筑和贸易行业近十年发展迅速，平均增长幅度均高于南通GDP近十年发展速度，成为南通经济的主要增长产业；贸易行业近5年的发展飞速，成为近5年南通经济主要增长点。,备注：纺织业、建筑业仅指加工制造产值增长情况；物流统计货运吞吐量和运输量的增长率；贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,

14、本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,供应特征：南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22%的办公楼是机构自用的；金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等。,南通办公楼供应特征,按建筑面积分(万平方米),南通办公楼分布特征（一）,分布特征：按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托

15、其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了90%以上。,全市分布特征,高档办公楼分布,南通办公楼分布特征（二）,工农路办公楼分布特征：依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势。,虹桥路,人民路,南通办公楼档次分布,档次分布特征：南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；中低档办公楼中机构自用的物业基本

16、无；自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些。,南通办公楼入住率分析,入住率特征：南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住。,按区域分(%),南通办公楼租金特征,租金特征：南通市的租金水平在10-55元/月间；南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金

17、也逐步下滑；人民中路、跃龙路、青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。,南通办公楼物业管理费,物业管理费特征：南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善。,全市分布比例(元/平方米/月),南通办公楼售价特征,售价特征：南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路

18、地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低。,备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价,南通办公楼销售率,销售特征：南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调。,供应面积(万平方米),销售率(%),4400元/m2 6350元/m2 7000元/m2 6500元/m2 6500元/m2,备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在5500元

19、/平方米,外观比例(%),外观特征：南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。,南通办公楼产品特征（一）,南通办公楼产品特征（二）,单元分割,办公楼类型,各单元面积,单元特征：南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；办公楼主力面积段为100-200平方米。,南通办公楼产品特征（三）,楼层高度,楼层面积,楼层特征：南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场。,南通办公楼装修配套情况,走道,大堂,电梯,装修配套特征：南通的办公楼早期交付时候的走道

20、基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌。,南通租户特征企业性质,企业性质：民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业。,企业性质,企业来源地,来源地特征：入驻南通办公楼的企业以南通本地企业居多；入驻外省市的企业以江苏和上海居多；2007年苏通大桥建成，届时南通通往上海将更加便捷；从地域上缩短两地距离的同时，也将吸引更多的上海企业投资和入驻南通，同时对办公需求也将加大。,南通租户特征企业来源地,行业分布特征,全市行业分布特征：入驻南通办公楼的行业主

21、要分布在建筑装潢建材/房地产业、贸易、服务、纺织/服装业；南通依托江海优势的临港产业和依托南通经济园区的化工产业将是未来发展的重点。,南通租户特征行业特征（一）,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业等,分路段行业分布特征：南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。,南通租户特征行业特征（二）,南通租户特征行业特征（三）,工农路行业分布特征：依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；另外南通最大的贸易行业炜赋

22、外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内。,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,消费者分析基本特征,行业分布,公司规模,租买客户分类,公司性质,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼

23、市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,未来预测,类型选择：被访客户中选择纯写字楼办公近7成；选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%。,消费者分析选择类型（一）,对不同类型办公楼的倾向特征,消费者分析选择类型（二）,类型选择：入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易

24、、服务业选择较多。,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业,不同行业选择办公楼类型的倾向特征,消费者分析关键因素（一）,选择目前办公点的原因,是否由于客户的原因,选择办公地点的原因：被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础。,消费者分析关键因素（二）,对目前办公楼不满意的因素,不满因素：目

25、前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求,消费者分析关键因素（三）,选择写字楼时考虑的因素排序,考虑因素：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：目前看企业

26、选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。,倾向搬迁地点,消费者分析面积需求特征（一）,面积特征：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多。,选择纯写字楼面积需求分布,不同行业对纯写字楼面积需求分布,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等,单位：平方米,消费者分析面积需求特征（二）,面积特征：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择

27、110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米；行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。,选择商住楼面积需求分布,不同行业对商住楼面积需求分布,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等,单位：平方米,消费者分析面积需求特征（三）,面积特征：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见LOFT由于可以分割，客户所需面积并不很大；行业特征：选择LOFT的以服务业和贸易行业居多。,选择LOFT面积需求分布,不同行业对LOFT面积需求分布,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流

28、、加工制造业等,注：LOFT指层高5.4米以上，可分割2层,单位：平方米,消费者分析价格需求特征（一）,选择纯写字楼承受的租金,选择纯写字楼的不同行业租金承受能力,租金特征：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等,单位：元/平方米/月,消费者分析价格需求特征（二）,选择商住楼承受的租金,选择商住楼的不同行业能承受的租金,注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、

29、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等,租金特征：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低；行业特征：租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通GDP增长的一大助力。,单位：元/平方米/月,消费者分析价格需求特征（三）,选择LOFT承受的租金,单位：元/平方米/月,租金特征：选择LOFT的租金承受力最低，4成多的人选择15元以下；,消费者分析对本项目的意愿,租买意愿比例,不同行业对本项目租买意愿,租 买 意 愿：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织

30、/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。,意愿客户消费者分析价格需求特征（一）,认为本项目纯写字楼的合理租金,认为本项目纯写字楼的合理售价,租金特征：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金。售价特征：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价。,单位：元/月/平方米,单位：元/平方米,认为本项目商住楼的合理租金,认为本项目的商住楼合理售价,租金特征：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格

31、。,单位：元/月/平方米,单位：元/平方米,意愿客户消费者分析价格需求特征（二）,认为本项目LOFT的合理租金,认为本项目的LOFT合理售价,单位：元/月/平方米,单位：元/平方米,租金特征：对本项目LOFT有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；售价特征：对本项目LOFT有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多。,意愿客户消费者分析价格需求特征（三）,纯写字楼物业管理,商住楼物业管理,物业管理费：被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。,商住楼物业管理

32、,意愿客户消费者分析价格需求特征（四）,单位：元/月/平方米,单位：元/月/平方米,单位：元/月/平方米,纯写字楼,装修倾向,意愿客户消费者分析产品需求特征（一）,商住楼,LOFT,装修倾向：被访客户中选择简单装修的企业多；选择纯写字楼简单装修居多；选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；而选择LOFT的则更倾向于精装修。,纯写字楼,物业管理倾向,意愿客户消费者分析产品需求特征（二）,商住楼,LOFT,物业管理倾向：被访客户中82%的企业选择国际管理公司；南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升。,意愿客户消费者分析产品需求特征（三

33、）,纯写字楼/商住楼楼层高度倾向,层高需求：被访者希望越高越好;纯写字楼/商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上；LOFT：被访者44%的企业希望LOFT的层高在5.6-5.8米。,LOFT楼层高度倾向,物业周边配套倾向,意愿客户消费者分析周边配套倾向,配套选择：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；其他选项中主要是希望配有购物中心；,意愿客户消费者分析购买客户特征,购买目的,购买时间：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚。购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主。,购买时间,轿车需求量,车位倾向：轿车：每50-100M2

34、需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位。商务车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位。,意愿客户消费者分析车位需求特征,商务车需求量,物流消费者分析基本特征,公司规模,公司性质分布,租买客户分类,基本特征：物流行业以国营企业居多；物流行业的办公楼基本是自建的大楼。,物流消费者分析关键因素（一）,购买打算时间,租买倾向,物流行业对本项目的租买意愿较高，租买意愿比例达到67%；购买时间打算3年内的占40%；,目前办公的地点,打算搬迁的办公点,是否由于客户的原因,物流消费者分析关键因素（二）,选择办公地点的原因：物流被访者中选择

35、办公点的原因基本不是因为客户在附近；物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集。,类型选择配比,类型选择：被访客户中55%企业为选择纯写字楼，有近45%被访者选择LOFT；相比南通其他行业，物流行业对LOFT的更为偏爱。,物流消费者分析选择类型,注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间,意愿比例,意愿比例：物流企业对本项目的租买意愿在40%；由于物流企业中以国营企业居多，占51%，因此主要以买居多。,物流消费者分析本项目意愿,面积需求分布,消费者分析产品需求特征（一）,购买目的,面积需求：物流企业对面

36、积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用。,物业公司倾向,装修倾向,消费者分析产品需求特征（二）,装修倾向：被访者多数倾向简单装修；物业管理：物流行业很多企业是自建大楼，因此对管理公司要求不高。,办公楼合理售价,消费者分析售价倾向,售价倾向特征：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平方米以下占6成；租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%。物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下。,办公楼合理租金,合理物业管理费用,物业周边配套倾向,消费者分析周边配套倾向,配套选择：被

37、访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；,园区消费者分析基本特征,公司规模,行业分布,公司性质分布,租买客户分类,园区消费者分析关键因素（一）,购买打算时间,办公楼使用部门,租买倾向,园区的企业基本打算租赁；园区内的企业用来办公的主要是行政部和销售部门；购买的时间5年内的有47%。,目前办公的地点,打算搬迁的办公点,是否由于客户的原因,园区消费者分析关键因素（二）,选择办公地点的原因：被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。,选择写字楼时考虑的因素排序,对目前写字楼不满意

38、的因素,园区消费者分析关键因素（三）,考虑因素：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会。,类型选择配比,类型选择：被访客户中60%企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；园区内的企业选择办公类型9成以上偏爱纯写字楼。园区内的企业对LOFT均不感兴趣。,园区消费者分析选择类型（一）,注：类型1为

39、每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间,类型选择配比,对本项目意向,意愿比例：园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达73%；选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多。,园区消费者分析本项目意愿,面积需求分布,园区消费者分析产品需求特征（一）,购买目的,面积需求：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在200平方米以下，并且以100-200平方米的办公需求面积居多；购买目的：园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。,物业公司倾向,装修倾向,园区消费者分析产品需求特征（二）,装修倾向：被访者多数

40、倾向简单装修；物业管理：外资企业对物业管理服务要求很高，因此在选择管理公司上更倾向国际管理公司。,办公楼合理售价（元/平方米）,园区消费者分析价格倾向（一）,售价倾向特征：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受；租金倾向特征：园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期。,办公楼合理租金（元/平方米/月）,物业管理费用：被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；供应市场上以2-3元/平方米/月居多。,园区消费者分析价格倾向（二）,物业周边配套倾向,园区消费者分析周边配套倾向,配套选择：被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；,外省

41、市消费者分析基本特征,基本特征：调研样本120个企业；各个地区的调研比例基本相同。,来源地分布,外省市消费者分析对本项目意向,对本项目意愿,不同地区对本项目意愿,意愿比例：南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了，考虑往苏南地区迁；外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而大的企业发展战略尚未考虑到南通。,项目周边镇区中小型企业调研产业分布特征,新开镇,小海镇,三星镇,三和镇,竹行镇,张芝山镇,观音山镇,狼山镇,项目周边镇区中小型企业调研对本项目意愿度,项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意

42、愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在别处办公需求。不考虑原因如下：,海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意。不考虑原因如下：,钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑；尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；纺织行业：美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。,项目周边镇区中小型企业调研对本项目需求特征,需求特征总结访问的基

43、本为项目周边镇区的中小型民营企业，对本项目的办公楼需求特征比较类似，需求特征如下：只考虑购买，对租赁没倾向；选择纯写字楼并且是自己的单元配有独立的卫生间居多；面积需求在100-160平方米居多；管理费用在1-1.5元/月/平方米；合理价格在5000-7000元/平方米；希望简单装修和精装修不分伯仲；购买目的均是自用；配置车位需要2个轿车和1个商务车位,项目周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的需求，但需求比例不高，这些中小型企业很多只负责加工制造，无专门的行政管理和销售部门，多数是在园区工厂内办公或者在家庭办公，对办公需求小，由此看，只是本项目的一小部分客户，但是不作为本项目的主力客户，,项

44、目周边镇区中小型企业调研访谈企业名录,1南通光明钢丝制品有限公司2南通市华星钢丝制品有限公司3惠宏钢丝厂4南通中远钢丝制品有限公司5江苏南通市通宇钢丝绳厂驻临汾办事处6通州市银河钢丝绳厂二分厂7南通开发区龙马钢丝制品有限公司8南通市力立钢丝厂9南通市洲洋金属制品有限公司 10南通富来得钢绳有限公司11通州市虎力钢丝绳厂12通州市苏华钢绳厂13 通州市成功钢丝绳厂14南通开发区浩江金属镀饰有限公司 15通州市双龙钢丝制品厂16通州市亚龙钢丝绳厂17通州市万年钢丝厂18南通市观音山吉鹏织布厂19南通市佳丽色织厂20南通市狼山永兴纺织厂 21江苏八一印染织造集团有限公司群福经营分公司22南通普惠纺织

45、有限公司23南通市倍斯特帽业有限公司,24南通市启东惠丰三星镇橡塑五金厂 25南通海泰德家用纺织品有限公司26南通富安娜家用纺织品有限公司27南通怡龙纺织品有限公司28海门市星晨家用纺织品有限公司29海门市中天纺织品有限公司30南通梦安妮寝具发展有限公司31舒贝乐（南通）纺织品有限公司32海门市圣洁家用纺织品有限公司 33南通宇茜缘家用纺织品有限公司34南通竹行镇方向机厂 35昊洲港绳厂36海门市三和模具五金厂37海门市燎原紧固件厂38海门市三和五金冲压件厂39海门市隆兴工贸有限公司 40海门市特亚圣镀膜有限责任公司41海门市腾龙塑钢门窗有限公司 42南通开发区丰源贸易有限公司 43南通开发区

46、华英纺织有限公司44南通申力钢绳有限公司45南通茂兴纺织有限公司46南通开发区恒星纺织有限公司47南通开发区浩然色织有限公司,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）,实景图,实景图,行业分布,楼宇装修配置情况,案例一：南通国际大厦（高档纯写字楼）,案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）,实景图,行业

47、分布,楼宇装修配置情况,案例二：天虹大厦（中高档纯写字楼）,案例三：中南大厦（中档纯写字楼）,实景图,行业分布,楼宇装修配置情况,案例三：中南大厦（中档纯写字楼）,案例五：华丽大厦（高档商住楼）,实景图,行业分布,楼宇装修配置情况,案例五：华丽大厦（高档商住楼）,案例六：南方大厦（中高档商住楼）,实景图,行业分布,楼宇装修配置情况,案例六：南方大厦（中高档商住楼）,未来预测,现状分析,办公楼相关产业分析,本项目办公楼定位,办公楼供应市场分析,办公楼消费者调研,案例分析,南通地区消费者调研,园区、港口物流企业消费者调研,郊区、外省市消费者调研,研究逻辑流程图,办公楼市场研究及定位住宅市场研究及定

48、位酒店市场研究及定位酒店式公寓市场研究及定位商业(含体育会展)研究及定位,潜在写字楼供应,潜在写字楼供应,潜在写字楼供应,南通CBD商务楼发展规模定位,本项目可开发体量,南通市可开发体量,单位：万平方米,规模定位：本项目的办公楼物业体量较大，因此要分两个阶段开发；从企业访谈的接受度看，本项目5年内可开发办公量在26.8万内；远期看，本行业建议开发量在23万；本行建议的本项目累计开发量在50万平方米，在南通市未来10年内办公物业市场空缺量之内。,南通CBD商务楼客户定位,消费者调研：不同行业对本项目租买意愿,具体涉及的客户产业可以是：建筑/建材/装潢/房产贸易、服务纺织/服装化工/机电/石化金融

49、保险科技广告,南通CBD 商务楼客户：雄厚实力、发展历史大中型企业发展中型企业区域实力企业,供应市场：入驻南通办公楼行业分布,南通CBD商务楼类型定位,SOHO,LOFT,商住楼,纯写字楼：传统的办公物业,层高比普通写字楼高，层高能达到5米以上的办公物业，适合创意类和贸易类公司。,是“Small Office Home Office”的缩写，意为小型的家庭办公室。房型主力面积在40-60平方米，有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作室。,有独立卫生厨房，适合商住两用,面积在70平方米以上。,考虑到本项目商务办公楼体量大，适合开发建设多种办公类型；从调研结果表现出本项目适合开发纯写字楼、商住楼、

50、SOHO、LOFT；而SOHO、LOFT的需求量小。,企业调研类型倾向特征,单位：万平方米,规模定位：本项目近期开发时，地块尚不成熟,因此建议办公楼的档次为中档、中高档和高档并存形势开发建设；远期即2010年-2015年，项目地块商务中心初步形成，建议只建造中高档和高档产品，吸引高端客户。,南通CBD商务楼档次定位,近期（1-5年）档次定位,远期（5-10年）档次定位,单位：万平方米,本项目办公楼档次配比,南通CBD商务楼分类型档次定位,单位：万平方米,单位：万平方米,类型,档次,类型,档次,本项目经过5年建设，已经CBD商务楼初步形成，远期开发以高档次的办公楼为主。,根据企业调研，及我行对南