临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报告88PPT.ppt

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1、城市商业中心产品调研规划及经营策划报告,面临的困局,目标,目标下的战略,解决核心问题,研究范式,项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速回现，并使市场持续火爆,我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。,问题2,问题 3,如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，实现快速的销售或租赁？,怎样能够实现低风险下快速回现，并使市场持续火爆,如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利润最大化？,问题1,如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做旺？,项目地块及周遍情况,项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东西长约

2、150米，南北长约200米。,项目规模,地理位置,本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路属于管制车辆，不允许进入。,地块现状,地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人意，成为项目未来经营发展的制约条件。,项目地块现状及周边情况简介,项目市场定位回顾及市场产品现状,市场定位回顾与调整,市场定位回顾与调整,业

3、态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易过高。开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。项目价格定位：24800元/平米建筑面积。客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户。,项目市场定位回顾及市场产品现状,现状商业建筑分析,批发市场发展趋势,项目市场定位回顾及市场产品现状,现状商业建筑分析,市场现状概况,现状存在市场多数兴建于90年代甚至更早时期，多数市场的兴建没有进行专门的规划设计，有

4、些经过规划设计的也存在不同程度的问题，空间环境缺乏可识别性，人流导向不明确；市场建筑的室内室外空间处理相对简单，无太多特色。临沂的城市道路规划规范，但由于区域内市场众多，导致道路在人流高峰时期，易形成堵塞与混乱，不利于人行交通及货物的流通。,项目市场定位回顾及市场产品现状,现状商业建筑分析,典型案例介绍,建设较晚的澳龙物流批发市场，由于在规划设计上过度追求建筑及规划的形式而忽略了经营业主的使用需求，从而导致在后期使用中存在种种问题。例如，道路设计非正常的方格网状，增加了客户弧形商铺的布置也过多，不利于商业氛围的积聚形成。,项目市场定位回顾及市场产品现状,现状商业建筑分析,每条建筑之间有雨棚相连

5、，构成一个相对封闭空间，使市场使用不受天气气候影响。各类批发市场多以砖混结构为主，二层到三层，有部分达到四层。一般底层做为铺位，进行商品的展示和交易，二层及以上部分做为周转仓库，如华丰鞋帽市场，隆达鞋城，温州服装批发市场等。,项目市场定位回顾及市场产品现状,现状商业建筑分析,框架结构，内部空间划分方便，铺位面积受空间影响限制较小。商业经营空间的设计仅仅停留在建筑设计阶段，未根据商铺的经营业态及具体使用需要来进行规划设计。在商业建筑的空间、结构、设备、配套等某些方面不能满足的经营商户的需要。,我们的思维导图,宏观环境分析,项目开发战略,临沂商业发展现状,项目综合定位,消费者调查,商业开发市场供需

6、对比,产品规划建议,招商策略,经营管理建议,案例借鉴,通过对其他地区同类市场的规划经营研究，以期得出此类市场成功的一般经验，对本项目的规划建筑，及产品设计的相关部分提供指导和借鉴。,商业案例借鉴,徐州上海国际服饰城,商业规划案例借鉴,该项目位于徐州市云龙区建国路与迎宾大道交汇处，与徐州老批发市场宣武市场毗邻，是一个以服装经营为主的专业市场，项目规划用地面积9.2亩，总建筑面积45263，其中地下建筑面积为8978，地上建筑面积为36285，地下2层，地上20层。,利用地势条件，采用“双首层”设计，将地下空间充分利用，扩大商业经营面积。项目的外立面采用石材装饰，与对面的宣武商贸城形成对比（其采用

7、涂料装饰），从建筑产品上提升了项目的形象，所以虽然同为批发市场的升级换代产品，但从外在形象上档次一目了然。,项目概况,项目点评,徐州宣武市场,商业规划案例借鉴,该市场由两栋综合经营的主楼、大棚市场及部分低层店铺组成，市场建有大型停车场及物流配送中心。其中两栋主楼主要以服装经营为主，一层为五金百货、二层为服装、三层为品牌服饰、四层为家纺、五六层做为仓库使用。外部通过搭建手扶梯，将人流直接引向二层、三层，体现了批发市场客流的目的性。,内部由于设置了大量的天井，所以并没有给人很压抑的感觉，而且天井的设置也增加了内部空间的变化，增强了市场内部空间的可识别性。做为垂直交通的手扶梯与货梯的位置选择也都比较

8、讲究，货梯与消防通道设置在市场边角等人流较不易达到的地方，顶层等不宜出租空间做为仓库使用，通过垂直货梯与下面经营商户及外部交通流线贯通。另将家纺等需要仓库及铺位面积较大的商户布置在较高楼层，可以从一定程度上降低商户的经营成本，较高楼层的租金一般较底层低。,项目概况,项目点评,北京金开利德国际服装批发市场,商业规划案例借鉴,北京金开利德国际服装批发市场位于北京动物园公交枢纽四达大厦。占据着北京动物园商圈最有利的核心位置，面积达4万多平米，拥有2500多个商铺。集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代化服装批发市场。,由于本项目所处的独特地理位置，也决定了其建筑的形式，因为要考虑与公交枢纽

9、大厦和谐融为一体，因此底层通过一层架空实现公共交通的空间，有十几条线路的公交由此首发，开往北京各个方向。本项目并没有浪费其便利的交通优势，而是在建筑形式中充分利用，在地下直接设垂直交通直达内部，方便顾客进入市场。,项目概况,项目点评,北京大红门福城商贸中心,商业规划案例借鉴,北京大红门福成商贸中心，位于北京市中轴路南延长线上。总占地面积2.1公顷，建筑面积达7.05万平方米，地下三层，地上七层，目前经营商户多达2000多家。以经营高、中、低档各类服装、鞋帽和小百货等为主的大型专业批发兼零售市场。两面沿街均开有多个出入口，一层沿街有直接入口直接将人流引入地下，整个市场内部为零售式批发经营，在商场

10、远离人流区域布置货物交通及大宗货物出货口。内部铺位划分与各经营业态相关，建筑内部整体柱间距较大，内部铺位划分整齐。,本项目同样也为零售形式的综合批发市场，外立面方正规矩，市场与配套的小型物流中心相靠，地面由于空间有限，未设置停车位置。充分利用地下空间，地下设置了三层，除一层用于经营外其余两层作为仓库及停车空间。内部的铺位划分与项目整体建筑外型相类似，同样方正整齐，无形中规整了旧市场杂乱无章的批发生意。,项目概况,项目点评,北京百荣世贸商城,商业规划案例借鉴,百荣世贸商城，位于北京中轴路与南三环交汇处的木樨园环岛西北角，是以经营服装、小商品为主的超大型批发市场。商城一期46万平方米，主体共分8层

11、，其中地上6层，地下2层；商城二期24万平方米。市场可容纳商家近10000户，经营品种近100000种。商城内配备现代设施，配套完善，服务超前，除商品批发零售外，更有品牌发布中心、物流中心、商务中心、资讯中心等为商户提供全方位服务。,本项目为体现经营环境的优越与现代化，在内部硬件设备的选用上，采用一系列质量与使用性能过硬的知名品牌产品，如中央空调系统与电梯系统。项目三栋楼每栋近1700平方米的中庭成为商城内的参照系统，使人们的方向感明确，并从一定程度上消除了经营死角，也使商场内部基本为一环铺，二环铺较少。,项目概况,项目点评,广州白马服装市场,商业规划案例借鉴,白马服装市场的前身是白马商贸大厦

12、，项目位于广州火车站的站南路，项目总建筑面积60000平方米，共10层，有3层商场、五层写字楼，1层地下停车场、1层仓库。其中一至三层为商铺，四至八层为写字楼，三层以上的楼层是在2000年以后扩建，扩建后的三四层商场建有与北座连通的通道，方便客流进入三、四层商场。,本项目为12年前建造，在规划设计，配套设施等各方面都相对落后，但经过整修与扩建，以及通过各种管理手段规避规划上的落后对市场造成的影响。由于受地块限制影响，在原址进行拓展物流、商流、信息等业务有诸多限制，因此利用周边地块进行建设，提高项目的配套功能。项目随着市场的变动而改变，在规模、经营定位等方面都根据不同时期的特点进行调整，时刻保持

13、了市场的活力与竞争力。,项目概况,项目点评,广东东莞虎门服装批发市场,商业规划案例借鉴,虎门有专业服装批零商场18个，经营服装商铺达8,600家。在服装批发方面，以中档及中下档女装为主，总销售额每年超逾100亿元人民币。主要的批发市场有富民商业大厦、黄河时装城、龙泉商业广场、连卡佛时装批发商场、金百利时装批发商场、百老汇商场、新时代及金百利。虎门的服装产品行销全国，而出口市场包括日本、南韩、东南亚、以及远至欧美地区等。,虎门服装批发市场是典型的产地型市场，虎门镇自1978年开设首家来料加工企业以来，虎门的服装制造业发展迅速。目前是国内主要的服装生产基地，全镇具规模的制衣厂有1,000多家，其中

14、外商300多家，民营厂家600多家，另外织布、漂染、拉链及刺绣等配套工厂近百家。虎门自九六年起开始举办中国虎门(国际)服装交易会。2001年时的主会场就有600多个展位，进场总人次达60万，总成交额达20.2亿元人民币。,市场简介,项目点评,济南泺口服装大厦,商业规划案例借鉴,泺口服装有限公司自2000年实施品牌战略专业经营以来，完成了由市场型向商场型的转化。泺口服装市场位于济南泺口商圈，这个商圈经过16年的培育已经非常成熟，集中了高、中、低档服装、箱包、鞋业、纺织、外贸等近10个专业的批发市场，形成专业批发群，货源、供货方向、货物集散、运输等方面都已经形成非常稳定流畅的渠道。,泺口服装市场的

15、发展，离不开产权式商铺的出现，随着市场经济的发展，社会消费观念的变化，一批投资型的服装专业市场业主，将服装市场的商铺买下来，租给对商铺有需求但无力购买的经营户。这些炒卖商铺的投资型业主的出现，也大大推动了批发商圈内商铺的需求。服装大厦所从事的业态既不是传统意义上的批发行业，也不是狭义上的普通商业流通行业，而是作为一种商业物流服务中枢平台，是服务软件的提升配合商场商铺硬件的提升，这也是成为项目运作成功的关键。,市场简介,项目点评,济南海鲜大市场,商业规划案例借鉴,济南海鲜大市场位于中光明街和经十一路交汇处，占地积90余亩，总建筑面积10万平米，项目分两期建设，一期总建筑面积约6万平米。采用国际标

16、准水产市场规划模式、双首层设计，整个项目分为下沉式广场、批发交易区、零售交易区、地下及顶层停车场；地下一层，地上三层、局部四层，地下一层建筑面积11000平方米，地上三层每层约15000平方米。,项目在东西南侧特设下沉式广场，形成独具特色的双首层形式，极大方便了客户的交易；在外围设计有宽达的11米环形车道，满足各种运货车的通行，使得车辆能够直达交易区；设有车辆的垂直通道，满足竖向的交通，使整个市场的立体交通网络更加完善，市场交易更加便捷。总面积达5万平米地下和顶层停车场，可同时容纳1500辆停车，与交通立体网络共同组成项目高效运营系统。,市场简介,项目点评,案例借鉴总结,将地下一层纳入经营范围

17、，通过建筑外在形式的处理，提高地下一层的可达性，增加可经营面积。通过一定数量的天井，中庭等空间，减弱大体量整体建筑的空间压抑感，增强内部的通风采光，另外此类空间的设置也可以使店铺的布置更加灵活，减少铺位死角。充分利用地下空间，将停车位设置在地下，双首层设计结合下沉式广场，扩大项目经营空间，提升项目档次。合理处置城市公共交通与市场的关系，便于将人流引入市场内部。地下空间的处理，应注意停车空间与市场的垂直交通关系，使人们停车后方便到达市场内部，另外货物的运输和卸货区域也应与垂直货梯紧密相连。建筑形式上应为未来的发展预留一定空间，便于市场今后的扩大经营。作为升级换代产品，内部经营管理及硬件配套设施应

18、相对于市场现状应提升一定档次，在软硬件配套上不仅要考虑满足现在经营使用的需要，还应为未来的发展做一些超前考虑。通畅的交通以及便利的仓储物流也有利于市场的经营，项目主体建筑外部应预留更多空间，用于安置停车位及人流交通。通过出售部分楼层回笼资金，并为后期经营提供现金流，开发企业自行持有剩余楼层进行统一经营，在另一方面也可以提高人们对项目市场的信心。,商业规划案例借鉴,我们的思维导图,宏观环境分析,项目开发战略,临沂商业发展现状,项目综合定位,消费者调查,商业开发市场供需对比,产品规划建议,招商策略,经营管理建议,案例借鉴,产品规划建议,项目总体规划,业态空间组合,建筑风格与环境设计,配套设施建议,

19、项目总体规划设想,项目总体规划思路,作为一个从集散型专业批发市场向销地型专业批发市场转变的市场，其发展趋势将会向大型连锁超市、仓储式商场、大型购物中心等方向转型;不转型的专业批发市场或者成为大型零售巨头属下的物流配送点,或者改善其硬、软件设施以加强其竞争力。本市场的做为更新换代的新兴市场，势必要在建筑规划设计，软硬件配套方面进行加强，以适应市场的竞争，并为未来的发展趋势做考虑。可考虑吸取百货商场经营的优点，在整体设计中，兼顾批发与零售客户的使用。,项目总体规划设想,项目总体规划思路,总体规划设想：主体建筑分为两栋，南北分立，均为地下2层，地上5层；由于建筑单体的体量过大，容易在空间上给人造成压

20、迫感，因此建议建筑四周不压建筑控制线进行建设，而适当再向内侧后退，留出更多空间解决与周遍环境交通的融合。其中地下一层考虑作为经营空间使用，因此建议采用“双首层”设计，使人流在市场外部可直接到达市场地下一层。,项目经济技术指标,项目总体规划思路,根据我司对项目地块判断，以及市场供需调研，对项目技术指标做以下预估。,区域功能组织建议,专业市场功能分析,专业批发市场的功能组成包括经营设施、辅助设施、交通设施、服务设施、后勤设施、公共设施六部分。在对国内专业批发市场功能布局实例的研究分析的基础上,发现目前专业批发市场的功能出现了以下变化:,经营设施:批发销售区逐渐摆脱行列式的单调设计模式,购物环境得到

21、改善。辅助设施:除了保留原来的设备用房设施与技术用房设施之外,增加了主题会展设施,包括会展中心(展馆)、商务办公、主题公园、主题广场等。而技术用房设施则增加了网络信息中心、技术开发研究中心等。交通设施:增加了物流配送中心、场内交通专线等部分。服务设施:出现了高级酒店,而邮电通讯设施、金融、娱乐等设施日益完备。后勤设施:门卫保安与市场管理部已经是专业批发市场不可缺少的配套设施。公共设施:逐渐被重视并日益体现“以人为本”,包括路灯、公共绿化、导向地图、坐椅、步行道、无障碍设计、垃圾箱、公共厕所等等。,区域功能组织建议,城市空间与批发市场空间关系,由于批发市场自身的特点，决定其入口空间不同于商场、购

22、物中心等其他类型的商业建筑，批发市场与商厦入口空间的模式区别见图4-2，批发市场的入口空间为城市空间与批发市场空间的过渡空间，以入口空间为媒介，城市空间有机地渗透到市场空间中，市场内部空间是城市空间的延续，而百货大厦的入口空间表现为城市空间与商厦建筑空间的对立与不相容性,由城市空间领域直接进入商场空间领域。,项目总体规划思路,区域功能组织建议,入口广场空间,入口广场空间应考虑停车、休憩等功能，将人流与车流进行合理组织。本项目所处区域已由此前的城市西郊转而变成了城市繁华商业地段。因此，入口广场空间除考虑以上功能外还应注意绿化与小品的布置，丰富城市景观，美化城市环境，提高环境品质，另建议结合地下空

23、间设计下沉式小型主题广场，在建设良好环境的同时，营造未来项目亮点，吸引人流。,项目总体规划思路,区域功能组织建议,市场经营空间,根据两栋建筑的分布将市场的经营空间自然分割为南北两部分，两栋建筑之间通过连廊结合，底部通道入口处以及通道内部做景观设计处理，形成良好的人流延续。,项目总体规划思路,区域功能组织建议,中庭开敞空间,中庭开敞空间的设计，有利于增加项目内部的通风采光，同时成为商场内部的参照系统，使进入商场的顾客方向感明确，并且在一定程度上消除了死角，方便了内部铺位的划分。,项目总体规划思路,区域功能组织建议,地下停车入口位置建议,地下停车由于要将车辆引入地下二层，因此需要通道较长，考虑将入

24、口放置在地块北部，以减弱对东西两侧店铺影响，而将更多人流从南侧干道向市场北侧吸引。,项目总体规划思路,交通动线组织,城市批发市场与其他类型的商业建筑不同，人流、物流、车流流量均很大，市场的各种流线组织在整体规划设计中尤为重要，左图显示了市场流线的组织结构。市场内部流线组成非常复杂，主要分为人流、货流、车流。内部流线的合理组织，首先避免三大流线相互干扰，合理组织人流，即工作人员流线、服务人员流线与购物人流之间的关系，合理组织带货客流与载货车流以及机动车与非机动车之间的关系。在市场内部流线的组织中也应注意，对于不同的经营业态，其内部的流线也有所差异。,项目总体规划思路,人流动线引导,建议考虑将中庭

25、直接开到地下二层，通过手扶电梯将人流引入地上空间，方便驾车人士停车后顺利进入商场。,项目总体规划思路,地下人流,整个市场的出入口不宜过多，防止人流过早流失。主入口考虑设在临解放路位置，方便从人流最旺的路段直接引入人流。另外在与华丰国际服装市场相邻区域，应处理好入口及外观的设计，通过具有特色的外观设计吸引人流，与华丰服装市场形成良好互动。北部由于环境过于混乱，考虑到项目整体形象关系，建议初期设置绿化阻隔，形成视线上的遮挡，但要留有人行入口，方便人流的互动。,地面人流引入,内部交通组织,手扶电梯设在中庭外围，令到搭乘手扶电梯的人流外露于中庭，显示一种人流旺盛的场面；另外，手扶电梯的朝向对购物者的流

26、动应具有一定的指引作用，引导购物者均匀分布于场内，达到利用一台手扶电梯带活一个区域的目的。另外手扶电梯的目的性也应该注意，满足批发客户的直达性与便利性。电梯以及普通楼梯的数量应达到充分满足人流及货运的上下交通，尤其是人流电梯的可达性和引导性以及货梯的方便性。,项目总体规划思路,垂直交通组织,对于人流的引导及输送，务必要形成一个循环的布局，避免出现死角位。,平面交通组织,物流输送路线,不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况，利用较高楼层或商场偏僻位预留作仓库，以解除经营客户对仓储空间的需求。,项目总体规划思路,仓库的预留,商场内设置货梯是必不可少的，货梯的位置应选择在市场内部较偏僻位置，但又能使

27、货梯出口到市场各个铺位有一个适中的距离，以满足各商户对于货梯的使用需求。,货梯的设置,卸货区域,地下车库应预留一定的卸货位，并且卸货区应接近商场货梯，另外在户外露天亦应留有卸货区域，以方便大型运输车辆的停放及卸货。,产品规划建议,项目总体规划,业态空间组合,建筑风格与环境设计,配套设施建议,业态空间划分建议,在综合考虑一般市场规律以及前期市场调查的基础上，根据前期业态的综合定位，建议业态空间划分如下。,业态空间组合规划建议,商铺面积区间划分对比分析,在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。商铺

28、如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。,业态空间组合规划建议,商铺面积划分的相关建议,商铺面积区间的划分，应从后期经营者的需求面积出发，根据所需面积区间确定建筑的柱间距离，以便于后期内部面积的细分。我司根据市场经营者的问卷调查结果以及批发市场经营的一般规律给出以下业态经营面积建议。,业态空间组合规划建议,铺位划分中，对于服装的面积可考虑适当增大12平方米，以满足零购顾客的试衣需求。,各业态商铺组合建议,各楼层

29、业态按照业态分布组合，地下一层建议做小商品，地上一层全部为成衣服装类；二层南侧建筑为针织类，北侧为服装类；三层集中为鞋类市场；四层南侧建筑一部分做为餐厅配套整体经营，另一部分做办公空间，为有办公需求的经营商家提供场所，北侧为集中仓库；五层全部作为仓库使用。其中店铺比例预估如下：,业态空间组合规划建议,产品规划建议,项目总体规划,业态空间组合,建筑风格与环境设计,配套设施建议,建筑设计风格建议,综合性批发市场作为一种商业物业，其建筑设计方案必须与项目的市场定位与功能定位相符合，充分满足商铺的销售与招租的需要，并适合商户的经营活动，这是市场对商业物业建筑设计提出的要求。商业物业无论以何种形式出现，

30、其外在形象设计，都要充分考虑到本地的文化背景、消费特性和审美观，才能得到市场认同。通过访谈与问卷中对意向商户及消费者的选择调查，主要倾向还是现代类型的建筑，外立面的色彩稳重而大气。因此建议本项目建筑风格采用现代主义风格，简约大方，注重功能在建筑中的作用；外立面色彩以灰色调为主、建议采用石材装饰，以提升项目档次，与周遍项目所区别，增强项目的可识别性。可考虑与新宇地产汽车站项目建筑外观相统一，使两个项目遥相呼应，增强地产品牌的归属感。,建筑风格与环境设计建议,外部空间环境设计,建筑风格与环境设计建议,主题广场,下沉式广场结合地下一层入口，设计主题广场，为后期市场经营吸引人流，做为区域小型公共空间，

31、小型广场的建设也更利于本项目得到政府的政策支持，同时成为项目招商亮点。,外部细节空间,建筑风格与环境设计建议,道路铺装,外部空间的建设，还应通过道路铺装、休息座椅、小型雕塑、路灯等细节环境处理，为项目营造一个良好的经营空间。,室外休息座椅,外部细节空间,建筑风格与环境设计建议,小型城市雕塑,路灯的设计,内部空间环境组织,建筑风格与环境设计建议,铺位展示设计,铺位设计上，原则上由各经营户独立设计，但应当给于一定规范，以方便统一管理。特别是铺位与通道相连的空间。另在服装铺位的划分上，考虑预留一定的试衣空间，方便为零售顾客服务。,内部空间环境组织,建筑风格与环境设计建议,内部细节设施,在市场内部设置

32、指示牌，方便来此的客户寻找要到达的商家、品牌，从而提升商场的便利性与人性化。,产品规划建议,项目总体规划,业态空间组合,建筑风格与环境设计,配套设施建议,商业物业的主要配套因素,配套设施主要包括设备设施的硬件配套和软件配套，硬件配套是本项目的一个重要亮点，是继区位因素之后，在建筑产品的可感性方面能直接让目标客户感知的内容。,配套设施建议,规划配套设施的原则建议,配套设施并不是越多越好，过多配套只会造成开发成本上升、经营成本上升，导致项目的售价上升、租金上升；配套不足显然又不足以支持项目的营运。建议在规划配套设施时，应认真考虑以下几点要求：,配套设施建议,各种类型的商用物业对于配套设施的要求不同

33、，设施的配套应符合项目的档次水平及市场功能定位，每一个类型的项目要配套与之相适合的设备设施。,适度性原则,要使项目经营能够持续兴旺，并在一段时期内保持在市场的竞争水平，设施配套必须具有一定的超前意识，应在未来几年商用物业市场的发展趋势作出准确预测的基础上，制定适当的超前策略，在项目配套设施的规划配置上，给予一定的超前考虑。,实用性原则,超前性原则,设施配套要遵循适用、适量原则，避免无谓的浪费，专业市场除了需要考虑人流之外，更多的还要考虑物流所需要的配套，如货梯的设置、辅助性配套设施的配置等等。,主要配套设施及服务建议,通过考虑以上三项原则，及我司对同类市场的考察，建议本项目在配套设施的规划配置

34、上，主要考虑以下几个方面：,配套设施建议,为在此经营的高端客户提供办公空间，营造良好的商务交流氛围，提供完善的服务设施。,办公空间,主要配套设施及服务建议,配套设施建议,客户服务中心为经营客户提供良好的咨询、管理及其他经营服务。,客户服务中心,地面考虑设置部分停车位，建议在地下二层设置停车场，停车场入口设在建筑主体边侧，开设通道直接与主要交通道路相连。这样两部分停车空间结合，可以满足本项目的停车需求。,停车场,辅助性服务设施建议,配套设施建议,休息区设置的目的是缓解进入市场人群的劳累感，延长购物者在商场的逗留时间，一般设在中庭旁宽阔的通道或设备房旁。市场的餐饮区同样也起到休闲区的作用。,休息区

35、,辅助性服务设施建议,配套设施建议,洗手间的设置应充分考虑经营商家及来此进货和消费的人群的需求，建议设置明显的导向系统，考虑到消费人群中女性的比例较大，以及女性使用洗手间的时间较长，建议将女性使用空间适当增大。洗手间具体数量配置建议按一般市场需求设计，具体见下表。,洗手间,辅助性服务设施建议,配套设施建议,方便市场内部客户使用，建议在主要公共通道上设置，增加市场的便利性，尽量消费者离开市场的因素。,自动取款机,辅助性服务设施建议,配套设施建议,公用电话,随着手机的普及公用电话的作用也越来越小，但作为一项方便顾客及经营业主的设施，还是有必要配置的。,我们的思维导图,宏观环境分析,项目开发战略,临

36、沂商业发展现状,项目综合定位,消费者调查,商业开发市场供需对比,产品规划建议,招商策略,经营管理建议,案例借鉴,招商策略,考察项目,招商策略,考察项目,招商策略,考察项目,招商策略,考察项目,招商策略,考察项目,招商策略,考察项目,招商策略,可比竞争项目,招商策略,招商思路,先形象、后规划,先大户、后散户,先将各目标商户群体中具有号召力的大商户引入本项目，对此部分商户应尽量将租金条件放宽，让其先落实进驻意向，再利用他们的号召力带动其他散户进场，从而逐渐使本项目做旺,先收紧、后放松,对商户需要的经营面积、代理的品牌等入场条件适当抓紧，但对目标主力商户可以从降低租金或购铺价格、减免前两年的管理费用

37、等方面适当放松，而到了开业前阶段则应当对所有商户适当放松，力争在一开业就能达到商户满场的效果,招商策略,招商对象（服装、针织内衣、小商品和鞋）,项目周边市场的意向客户市区其他区域意向客户九县服装针织批发经营客户省内其他地区批发市场经营客户省外批发市场经营客户,招商范围,临沂市及周边县区山东省内各城市，重点为临沂周边地市江苏、浙江、福建等其他省份,招商策略,可比竞争项目,招商方式,对小商品、针织、服装和隆达鞋城的大商户进行当面洽谈，以大商户带动其他商户在上述地区相差的经营场所发放宣传单，重点大商户当面洽谈召开招商大会，宣布招商优惠政策，吸引经营商户入驻，迅速启动市场建立项目网站，宣传项目优惠措施

38、，发布项目信息，利用网络平台吸引外地投资者在省内主流媒体投放招商广告，吸引省内投资者对知名的大商户，采用定点邮寄广告的方式进行招商宣传，并通过电话营销达成初步的招商建议,招商策略,为便于招商和项目的启动，第一年根据项目的具体情况制定租金策略，第二、第三年根据市场情况确定租金。本项目一层的租金可定为11元/平米/天，建议第一年的租金水平为5.5元/平米/天根据我司经验，二层的租金一般为一层租金的60%左右，建议二层的租金水平为3.3元/平米/天负一层由于有地下广场，其租金水平要稍高于二楼，建议租金水平为4.0元/平米/天左右根据鞋业可以承受的租金，及三层的位置，建议第一年的租金水平为1.5元/平

39、米/天左右。,租金策略,确定实际招商租金水平从以下三个方面考虑。第一条：放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。第二条：初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易接受；租金偏高，即使可以招满并开业，商场亦很难长久兴旺。第三条：如果租金定的高，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。,招商策略,各阶段招商策略,项目拓商与销售节奏控制,招商策略,各阶段招商策略,项目持续招商,招商策略,各阶段招商策略,招商流程,招商策略,各阶段招商策略,招商流程,我们的思维导图,宏观环境分析,项目开发战略

40、,商业发展现状,项目综合定位,消费者调查,商业开发市场供需对比,产品规划建议,招商策略,经营管理建议,案例借鉴,经营方式,经营理念,批发市场项目不是简单的物业销售、物业管理模式，而应用批发市场后续的经营要求来指导整个的商业物业的规划、开发、销售和经营，新宇公司不仅要把批发市场建设起来，还要用经营的理念进行系统的规划，更重要的是在未来建成之后，对于一部分公共设施进行经营，以保障批发市场的繁荣,由于本项目有三层的营业面积，要使整体的物业价值最大化，必须对整个市场进行整体规划设计，引进大商户和主力品牌商品。同时，通过品牌店和主力店的加入，容易在市场上形成口碑，有利于商业物业的销售和后续经营。,“商业

41、经营主导型”的商业理念,引进大商户和主力品牌店,长短相济、动静结合,长短相济，是指既要考虑到短期的利润、资金的回笼，出售一层与负一层的商铺回笼资金，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险，持有二、三层的商铺。动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡、或者档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。,通过项目的成功，实现出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络的目的，以项目为依托，使公司在新的平台和层次上扩展，为企业将来的经营打好基础。,打造项目品牌的同时打造企业品牌,经营方式,经营策略,准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合；

42、有效的招商组织，实力较强的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；健全、完善企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的入驻率、入驻商户的租金和费用收取为主要目标；建立统一的物业管理公司和工程管理规范,关注业态结构与业态布局的科学性；关注商户结构、租约及租金的合理性；关注商铺经营状态；关注客流量与管理措施的完善；关注软、硬件环境、氛围营造等,开发期的运营管理,培育期的运营管理,经营方式,经营管理的执行,商铺在出售给业主后，市场要统一经营可以参考上海国际服装城项目把店铺从业主那里回租，回租的租金可以在售价中体现出来，回租策略的制定

43、可有不同的方式,不同业态的商户对经营位置及面积大小有不同的要求，可能对市场的整体业态布局发生冲突和矛盾，市场在经营管理中必须能够预见这些冲突和矛盾，并制定不同的解决方案,售价与返租策略的制定,解决经营商户进驻的建筑规划要求,经营商户进驻前后的租赁合同管理,经营商户在进驻前，本市场应在租赁合同上对其店铺的所在业态区域及所经营的品种类别和方式在合同上进行约束，并制定相应的管理办法使其在合同上表现出来,制定经营商户与市场统一开业的策略,制定统一的开业策略，使经营商户在装修工程等方面在时间上能够配合整个市场的统一开业,成立电子商务信息咨询中心,注重自身的空间扩展，架设宽带网络，试用电子商务网络技术，降

44、低批发市场交易物流、资金流、信息流的成本，把虚拟销售带入到市场经营理念中。,管理方式,统一管理，分散经营,统一招商管理对于本项目主要是完善的租约管理,统一的营销管理有利于维护和提高经营者的共同利益,统一的服务监督有助于经营者间的协调和合作,统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养,管理方式,组织结构流程,建立管理组织结构模型建立市场的管理组织结构和物业管理组织结构，以及两者的职能和内在联系。设定管理组织内的每一个职位通过一定的方法和凭据在敲定市场的管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位，最终使整个购物中心的营运管理、物业管理能正常运作起来。设定管理组织内每一个管理人员的工作职责与工作权利

45、在设定市场管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位后，必须设定每一个管理工作人员的工作职责以及工作权力和义务，使市场管理与物业管理这两者之间的职责和权力不至于混淆或侵犯。设定管理人员的培训内容批发市场的每一个管理人员都应该进行专业的职位培训，使每一个管理人员都具备相当专业的商业管理能力，从而提升经营商户以及消费者的满意度。,管理方式,开业前对业主销售合同上的管理制约业主购置商铺后无论是自行经营还是自行出租，都必须按照市场的业态布局规划来经营，这些规范标准都必须事先在销售合同上体现出来并进行制约。业主会的成立方式与业主会的组织管理结构店铺销售后，业主难免会有不同的问题和意见，开发商难以一一应

46、付，因而以开发商作为大业主的前提下组织几个或十几个业主成立业主会，制定业主会成立后如何对其进行管理的方式。业主会的定期会面、会议主题与解决问题分析业主会成立后可以统一归纳所有业主的意见和问题，并定期举行会议来协商和解决小业主的问题，既能使业主参与，开发商又容易掌控。开发商与业主会的公共关系维护方案开发商在业主会成立后除了定期举行见面会议外，还应该举行一些酒会或特定节假日的庆祝活动来维护与业主间的公共关系，以此建立更好的沟通桥梁。,开业后对业主的管理方式,管理方式,规范对经营商户的合同管理批发市场开业前，开发商制定经营商户租赁合同管理公约，使出租给经营商户的商铺都必须按照本批发市场要求与标准来经

47、营，这些要求与标准必须事先在租赁合同上体现出来。设立经营商户的管理方式与组织管理结构开发商应联合经营商户中的部分大户的前提下组织二十几个小商户成立经营商户的组织管理结构，并制定长期的管理方式。经营商户的定期会面与解决问题分析经营商会成立后，应定期举行会议，以统一归纳所有经营商户的意见和问题，再商讨解决问题的办法，以免除日后产生更多纠纷。制定与经营商户的公共关系维护方案商会成立后除了定期举行会议外，开发商作为大业主还应该经常性地举行一些酒会或特定节假日的庆祝活动来维护与经营商会之间的公共关系，并以此建立更好的沟通桥梁。,开业后对经营商户的管理,附件,大部分商户对目前的经营状况不满意，小商品城目前

48、商业氛围不好，只能由老客户来维持现在的经营；经营商户表示，原来未考虑挺进小商品城，目前的商铺全为租用，感到不稳定，会考虑搬至老汽车站；大部分商户希望在综合市场经营；需要的商铺面积在20至50平米之间老汽车站虽然物流不便，但商业氛围浓，零售客较多，离开老汽车站，散客流失严重目前有400家汽车站老商户在小商品城经营，如回迁，需要与有影响力的大户协调。小商品城对面和西面即要建两个大型小商品城，有把小商品老客户迁至另外两个小商品城（其中一个在今年即可入住）的传言，希望本项目在此之前与商户签定协议以锁住此部分商户，商户对对小商品市场的供应量表示较大的担心；市场管理较严，对商户的经营造成了较大的影响，商户对此反应较为强烈；,原小商品客户访谈补调,报告结束，谢谢！,地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过100G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：http:/,