芜湖房价调查报告 77P.ppt

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1、芜湖房价调查报告,上海万憬不动产机构2011年11月18日,前言,就国家现阶段一系列政策法规，还有一些地方政策，再加上前段时间绿地、伟星事件影响，目前芜湖整体房地产市场出现了一个不稳定期，客户的观望气氛浓厚，对目前芜湖的房产市场持悲观思想，整体价格出现波动，成交量和成交价整体出现下滑的态势。,销售面积分析 来自芜湖市网上房地产数据显示，2011年1月6月，芜湖市共成交商品住宅8445套，较去年同期下降8%，住房销售面积87.48万，较去年同期下降10.09%。商业用房销售面积9.29万，较去年同期增长41.26%；办公用房销售面积6.63万，较去年同期增长145.09%。点评：上半年购房需求整

2、体减少“市五条”和银根收紧，将不少投资房产的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，因此上半年购房需求整体减少。,芜湖2011年上半年政策影响分析,市五条威力过猛 上半年芜湖楼市供应量之所以大幅缩水，“市五条”和一房一价是最直接原因。市五条中对于楼盘预售价格的严格控制，使得不少预推新盘价格滞涨，也使消费者产生观望情绪。,芜湖11月7日11月13日商品房成交分析,一、根据芜湖网上房地产成交数据显示，11月7日-11月13日芜湖楼市商品住宅成交217套，成交面积为23617.74平米，与前一周相比下降14%。另外，商业地产成交21套，成交面积4112.07平米；办公方面成交1

3、4套，成交面积为959.52平米。二、与10月份最后两周楼市千套超高住宅供应量相比，11月7日-11月13日供应大幅放缓，一周新上市商品住宅364套，环比下降48%。商业方面和办公方面均为零供应。三、11月7日-11月13日，奇瑞新里城首开成交82套，加之银湖紫金观邸和信德半岛的成交，开发区凭借88套的成交量，一举夺得成交冠军宝座。镜湖区成交46套，依然得益于皖江雅居二期开盘成交和融汇锦江的成交；鸠江区共成交53套，其中东城豪庭贡献31套；而弋江区和三山区分别成交23套和7套。,芜湖主要三个片区楼盘房价调查分析,镜湖区项目房价调查报告,我们选取七个比较有可比性的楼盘进行分析名流印象张家山领秀城

4、绿地镜湖世纪城徽商财富广场左岸 芜湖镜 湖 万 达 广 场联盛国际商业广场,名流印象,基本信息,区位配套,学校：育红幼儿园、育红小学、狮子山小学，医院：市第一人民医院、弋矶山医院，银行：中国银行、建设银行、徽商银行、交通银行，娱乐休闲：滨江公园、吉和广场，商业：沃尔玛超市、侨鸿国际、步行街，另有自身配套红星美凯龙国际家居购物中心，高档写字楼、豪华商务酒店、国际动感街区、名流SOHO、吉和农贸市场,房价走势,1.2010年8月8日开盘的1#、2#楼仅剩10多套在售，面积有104平米和130平米：原价：起价：6000多元/，均价约7800元/平，最高价：9500多元/（一次性付款98折，按揭贷款9

5、9折）目前价格：起价：6000多元/，均价约7800元/平，最高价：9500多元/平，（一次性付款93折，按揭贷款95折。）2.2011年8月推出3#楼：原价：均价8050元/平，起价6980元/平，最高价9800元/平。（一次性付款98折，按揭贷款99折。）目前价格：均价8050元/平，起价6980元/平，最高价9800元/平。（一次性付款98折，按揭贷款99折。）3、写字楼价格：均价：8000元/起价：6900元/最高价：9000元/（已售罄）4、商铺价格：单层30000-32000元/，一拖二：16000-17000元/（已售罄）罄）总结：住宅除1#2#楼剩余10多套难去化房源有较之前折

6、扣加大，3#楼房价稳定，无明显降价。,张家山领秀城,基本信息,房价走势,领秀城商街-“鼎湖1876”一期商街41套独立街铺预计11月推出，面积段为65-305。价格从26000-30000元/，最高价不到40000元/，一拖二商铺价格25800元/左右，一层单层均价35000-38000元/左右。一次性付款享受98折，按揭享受99折。并且返租金，每年返全款的5%，返三年，将近15%，目前正在内定中，定金为10-50万元/间。针对该项目零首付调查得知：该项目前期针对意向大客户采用首付10%至50%不等的付款方式，剩余首付款在制定时间内（2-3年）付清，并按银行同期利息付给开发商，目前已经截止。该

7、项目即将公开的是商业项目，而且是首次开盘，所以价格方面未有降价之势。,绿 地 镜 湖 世 纪 城,基本信息,房价走势,住宅前期原价：均价：5888元/目前价格：均价在4700-4800元/，起价4200元/，最高价5300元/。写字楼价格：均价：7700-7800元/，起价：6700-6800元/，最高价：8500元/商铺价格：均价：20000元/，起价：15000元/，最高价：40000元/（已售罄）绿地住宅优惠浮动比较大，明显降价，降价幅度为约1000元/；写字楼商铺价格无变动,徽商财富广场,徽商财富广场,基本信息,区位配套,学校：芜湖双语学校医院：芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院超市：

8、沃尔玛超市 周边有美食街，沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店，商业配套设施成熟。交通：1、3、18路等多条公交都可到达,徽商财富广场位于芜湖市中山北路与长江路交叉口（王稼祥纪念馆东北边），占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米。周边有美食街、沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店，商业配套设施成熟。附近小区林立，另外还有赭山公园、芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院等市政公共设施，人流车流密集，人气旺盛,房价走势,在售还剩20-30套LOFT公寓，原价：均价11800元/，起价9800元/，最高价13000元/。（一次性付款优惠500元/，按揭优惠350元/。）目前价格：均价11800元/，起价9800元

9、/，最高价13000元/。（一次性付款优惠500元/，按揭优惠350元/。）目前所剩房源不多，无明显价格浮动。,左 岸 生 活 社 区,基本信息,房价走势,该项目前期开盘面积有：66、95、106、125、130、140 和185 等：开盘原价：均价8060元/平。（前期优惠按揭50元/，一次性付款100元/）伟星置业针对该项目推出团购重大优惠措施：针对目前所有房源，凡客户团购可享受一次性付款8折，按揭享受85折优惠，优惠不累加。）商铺在售价格均价30000元/，面积90-120一拖二团购住宅客户可享受购房8-85折优惠，名则团购，实则降价，价格有明显下浮；商业无优惠,芜 湖 镜 湖 万 达

10、广 场,基本信息,区位配套,项目规划用地面积8.39公顷，总建筑面积约32.56万平方米，地下建筑面积7.55万平方米。建设内容：大型购物中心，商务酒店，精装SOHO写字楼，室内步行街，底商，精装修高档公寓。是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能与一体的万达第三代城市综合体。,项目位于芜湖市中心镜湖区，北临赭山东路，南佣1.60ha景观湖浴牛塘，向西紧邻芜湖首座市内高架。菜市场：鸠江菜市场医院：市第五人民医院、东南医院学校：芜湖师范学校 处于神山口，周边成熟商业配套，生活便捷,目前状况,一期开盘房源：公开面积约19000平米，共计74套商铺，面积区间在120-700平米；其中一拖二的面

11、积约在130-160；三层的面积约在400-600。开盘价格：整体均价在4万元/；5号楼价格约在3.5万元/左右，6号楼价格约在 4万元/以上，7号楼价格约在3.8万元/-3.9万元/。二期商铺主要为一拖二，个别几套是单层，共计103套二期销售均价大约在40000-45000元/。写字楼开盘房源：2#一栋，共144套,7-18层，层高3.2米。面积50几-130几开盘优惠后价格：整体均价7500-7600元/。最低价6900元/，最高价8550元/。目前商铺实际销售率约50%，无价格变动,联盛国际商业广场,基本信息,区位配套,项目规划用地面积：39334平方米，总建筑面积：180908.6平方

12、米。打造集商业、餐饮、影城、娱乐、酒店、SOHO办公为一体的国际一站式商业消费体验中心。商业地上五层，地下两层，地下一层设计成地下商业街和机械停车场，地下二层设计成停车场兼人防。SOHO办公二十五层，酒店式公寓二十四层。,北京东路是芜湖市的行政金融中心，芜湖市政府、镜湖区区政府、财政局、法院、工行芜湖分行、广电中心等行政金融单位林立，作为连接东西的纽带，与火车站和汽车站仅500米距离，汇合火车站与汽车站人流、商流、物流和资金流，构筑车站商圈，其地理位置优越、交通便利、周围基础设施完善。,价格走势,目前在售为联盛中央步行街的商铺，一层均价45000元/平方米（一层分为四个价格体系，沿街商铺600

13、00左右，内铺50000左右，商业街外铺40000左右、内铺30000左右）；二层18000元/平方米；三层9500元/平方米；四层 7000元/平方米。商铺整体优惠后成交均价41678元/平米。商铺可售后返租，政策：返租4年，每年8%，共返32%，签约时一次性返还前2年租金，第3、4年租金分4次返还。联盛国际商业广场1#SOHO单身公寓,共26层.层高2.95米,净高2.8米,均价7800元/左右联盛国际商业广场2#楼写字楼，面积在51.94-99.99不等，均价7800元/左右,镜湖区楼盘总结,2011年镜湖区有十几个住宅楼盘在售，作为高档住宅云集的镜湖区在这种市场不乐观的情况下，销售压力

14、也非常大。从10份开始陆续有楼盘开始大幅度优惠，其中优惠比较突出的是绿地镜湖世纪城（与之前均价相比，价格相差1000元左右/），伟星的热销楼盘也推出团购8-85折的优惠。其它楼盘均不同幅度的优惠政策。相比其他区，镜湖区楼盘销售形势更为严峻，每家都有为数不少的库存，存在价格波动的压力。,鸠江区项目房价调查报告,我们选取四个比较有可比性的楼盘进行分析伟星城万科柏庄官邸恒大华府,伟星城,基本信息,区位配套,周边交通交通：25路、88路、106路公交车通过。东西主路黄山路、芜屯快速干道、神山路、赤铸山路现已贯通，新城格局已成。周边配套学校：第一中学、小区幼儿园银行：中国农业银行、中国工商银行休闲娱乐：

15、城市生态氧吧“神山公园”，游泳池等大量社区运动设施，建造中的方特梦幻公园其他：小区配备菜场、幼儿园等便民生活配套 项目地处芜湖政务新区门户核心区位，与3750亩城市生态氧吧神山公园，隔路相望。芜湖政务新区，是芜湖城市向东的整体发展战略核心区域，主要由政务功能、商业金融功能、创意文化中心功能、高档居住功能等城市核心功能组成，是芜湖的新核心所在,房价走势,11月5日、6日，为了回馈老业主，伟星城推出8套一口价房源，5000元/平，面积有120-183平米。均为高层房源，均为一楼，预计11月底12月初推出新房，为全景高层，户型89-130平米，据悉此次开盘或推出特别“优惠”，均价不足6000元/平。

16、目前在售仅剩大户型高层房源，面积从132平-192平米11月11日伟星城剩余房源推出8-8.5折优惠，优惠幅度超大，优惠后均价5100元/平米，降价趋势非常明显,万科城,基本信息,区位配套,商业配套：紧邻苏宁环球CBD项目，中央公园两侧规划商业街；周边规划中的五星级酒店、甲级写字楼、综合商业等业态。休闲娱乐：城市生态氧吧“神山公园”、城东中央公园、大阳垾湿地公园、方特梦幻公园、扁担河公园；学校：芜湖一中；芜湖中加双语学校；医院：芜湖市第一人民医院；芜湖市第五人民医院；周边小区：东方红郡；伟星城；其他：市政务文化中心、金融中心、电信大楼、移动大楼、联通大楼、规划馆、博物馆、展览馆、信访中心、交通

17、枢纽中心；,房价走势,目前尚未开盘，预计11月21日开盘，预计优惠后均价6000元/左右优惠措施：1、5套以上算团购，总价优惠1万 2、验资卡，卡内有余额3万，再额外优惠1万除以上优惠外，11月15日一期房源公开认筹期间，缴纳认筹意向金5万元，享受每平米1000元优惠，另外一次性付款客户还可以享受200元/平米的额外优惠。万科为精装修房源，将于11月21日首次开盘，推出2#、3#、5#、20#、22#、23#楼，共计住宅496套，均价6288元/左右，优惠幅度惊人,柏庄观邸,基本信息,区位概况,柏庄观邸位于城东新区仁和路与中江大道交汇处，市政务中心西南侧，总占地面积158193.39平米，规划

18、总建筑面积47万，预计将入住4053户业主。项目位于芜湖市城东新市政府大楼西侧，地理位置优越，于市中心车程仅十分钟。城东新区即将建成完整的配套设施，可以给居民生活工作提供便利的条件,休闲娱乐：城市生态氧吧“神山公园”，方特梦幻公园学校：芜湖一中、医院：芜湖市第一人民医院其他：电信移动大楼、芜湖新市政府行政中心 项目配套中规划：A地块133445建设五星级酒店、会议、办公；B地块128813建设高档商业、办公用房。,房价走势,目前在售49-140平米高层房源 最新优惠1、79-100，优惠100元/，凭优惠券总价减5000元2、100-120，优惠150元/，凭优惠券总价减1万3、140，优惠2

19、00元/，凭优惠券总价减15000；最新消息，柏庄观邸11月将持续10月购房三重优惠，最高优惠达7万元。最近三次开盘均价均为6060元/，优惠前5700元-6400元，优惠后：5300元-6100元商业未开盘最高优惠可达7万，优惠幅度较大，有降价趋势,恒大华府,基本信息,区位配套,商业配套：金融服务中心，中央公园两侧规划商业街；周边规划中的五星级酒店、甲级写字楼、综合商业等业态。休闲娱乐：神山公园、中央公园，大阳垾湿地公园、方特梦幻王国学校：芜湖市第一中学新校区、国际双语幼儿园、九年一贯制学校医院：芜湖市第一人民医院、芜湖五院其他：电信移动大楼、芜湖新市政府行政中心；博物馆、展览馆等,房价走势

20、,目前在售的房源有131平米、146平米和148平米；四房：170平米、202平米和203平米 总价优惠3万后一次性付款9.7折，按揭9.9折，销售员手上额外还有1万元的优惠，（须5人以上以团购名义）优惠后最低价：7550元/，最高价：8000元/最高优惠达7万，此优惠为开盘优惠，最近无降价政策,鸠江区楼盘总结,2011年鸠江区有十几个住宅楼盘在售，其中包含了万科、恒大等大盘的面世，在市场不乐观的情况下，从9月份开始陆续有楼盘开始大幅度优惠。一、伟星城总价打8.5折二、恒大最高优惠达7万三、柏庄官邸最高优惠达7万四、万科精装修房源6000元/相比之前的销售情况，城东降价趋势较明显。,弋江区项目

21、房价调查报告,我们选取四个比较有可比性的楼盘进行分析柏庄跨界中央城国都楚江府第 伟星金域蓝湾,柏庄跨界,基本信息,区位配套,周边有万豪白领、月河星城等成熟小区，临近新时代商业街，休闲娱乐设施完善。从中江桥跨过青弋江，即是繁华的市中心，二街、中山路步行街等商业配套完备。超市：苏果，欧尚菜场：南关口菜场医院：第二人民医院，女子妇科医院，岳河诊所等学校：幼儿园柏庄金狮奕阳 小学奥运康城小学，在建。中学25中初中部 商业：新时代商业街。银行：建设银行、交通银行、中国银行、浦发银行,柏庄跨界，位于中江桥东侧青弋江畔，占地31757.98平方米。项目总建10万方，由9幢沿江百米高层组成，集时尚公、奢华高层

22、、华美商街为一体，面积从50平170,价格走势,2011年6月12日，推出500套房源，均价7880元/平，在100以上可享受总价减4000元，100以下总价减2000元的优惠。2011年08月09日售价约7800元/平。一次付款享受99折，按揭贷款享受99.5折。2011年10月28日售价约7800元/平。一次性付款10天付清优惠200元/平，20天付清99折，按揭贷款30天内放款享受99.5折，纯公积金贷款50天内放款享受99.7折。起价：6768元/平米 均价：7880元/平米三次开盘均价都是7880元/平米，从优惠浮动来看，后期的优惠幅度比6月12日的幅度要大，有降价的趋势，但不明显。

23、,中央城,基本信息,区位配套,周边交通交通：10路、16路、18路、24路、26路、44路、32路、36路、37路、109路到“中央城”站 周边配套学校：社区双语幼儿园、九年一贯制学校、芜湖市十二中、安师大、皖南医学院、安徽商贸职业技术学院等高校。银行：徽商银行、农业银行、建设银行、浦发银行、交通银行、扬子农村农业银行医院：新安中医院、和平医院、安徽中医药高第二附属医院娱乐休闲:国际会展中心、奥林匹克体育馆、社区3000多平米会所、中心广场、恒温泳池、网球场 商业：20余万平米商业设施：1号地块商业街、大型中心商场、超市；2号地块社区商业街、社区大型菜市场等。,价格走势,住宅：2011年09月

24、30日推出C11幢楼，共192套住宅，均价6199元/。据售楼处介绍，此次开盘户型面积集中在98-142平米。购房可享受一次性付款95折，开盘后5天内签合同优惠100元/平米。2011年11月12日推出C13#和C15#楼，户型面积有98-134平米，预计均价与上一次开盘持平，约6150元/,全款95折，一万低26800元。起价：5000元/；均价6100-6200元/：最高价：6589元/商业：4#、10#、11#一层价格在26000-31000元/，二层价格在9500-10000元/，三层价格在7500元/，四层价格在7000元/；1#12#1-5层商铺，6-12层写字楼，一层均价3.1万

25、，二层均价1.2万，三层均价0.9万，四层均价0.8万，五层均价0.7万，写字楼层高3.6米，均价6988元/从上次开盘和最近一次开盘对比，住宅、商业、写字楼开盘价格持平，无明显的降价趋势,国都楚江府第,基本信息,区位配套,周边交通：公交：8路、14路、37路、44路、31路等 到“富贵园”站 周边配套：周边小区：森海都市花园、江岸明珠等近十个大规模、高档次的住宅小区。休闲娱乐：奥体公园、国际会展中心等。商业：地理位置优越，与繁华的新时代商业街毗邻，商业氛围浓郁。,价格走势,2011.7.23：推出340套房源推出面积在110-160，预售均价7980元/平。开盘三天内可享受优惠，即认购129

26、平方米以下优惠3万元；认购130-149平方米优惠4万元；认购150平方米以上优惠6万元。2011.10.28：推出剩余房源共490套住宅，户型面积有118-169平米，均价7980/。现在购房6#楼享受85折优惠，其它房源一次性付款优惠93折，按揭贷款95折。优惠后的起价：5700元/优惠后的均价6800元/最高价8300元/商铺总共开7套，预售均价70000元/左右，截止到目前无人认购，现有几户意向客户洽谈中，意向价30000元/左右，客户已提前交200万定金两次开盘的均价持平，85折销售，有较明显的降价趋势。,伟星金域蓝湾,基本信息,价格走势,2011年9月17日第一次开盘，共推出486

27、套房源，均价7998元/平。按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米。2011年10月22日第二次开盘，推出485套房源，均价7998元/平。按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米，报名参加365网团购可享受85折优惠最高价：8000-9000/均价：7998元/起价：6200元/团购价：7000元/商业未开盘两次开盘均价持平，11月11日开始8-85折销售，有明显降价趋势。,弋江区房价总结,2011年弋江区有十几个住宅楼盘在售，在这种市场不乐观的情况下，销售压力也非常大。从最近几次开盘情况看，城南有开始降价的趋势。一、伟星开出的金域蓝湾，与之前均价相

28、比，优惠幅度较大，由之前的按揭贷款享受80元/平米的优惠，一次性付款优惠180元/平米，到最近的报名参加365网团购可享受85折优惠；二、国都楚江府邸最近一次开盘的6#楼的位置靠近商业街和沃尓玛方向，相对于其它房源位置比较好，折扣幅度大85折，优惠幅度大，有较明显的降价趋势。总体来说，弋江区目前房价基本保持稳定，除个别项目降价趋势明显外。,分析,芜湖2011年前三季度市场：今年前三季度，市区批准商品房预售共计224.01万，其中住宅190.24万，商业21.8万；市区商品房施工面积为2151.34万平方米，同比增长40.75；市区商品房新开工面积为732.09万平方米，同比增长98.74；市区

29、住宅竣工面积为280.08万平方米，同比增长55,03。市区商品住宅销售成交均价为5872元/平方米，同比增长12.86。市区销售面积167.44万平方米，同比下跌4.24%,表格（2011年前三季度）,从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。,表格（2011年前三季度）,表格（2011年前三季度）,从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有所提高，但近期环比有所下跌，且供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。,从前面的文字和图表叙述，可以看出，芜湖房地产市场已出现较强的疲态；截止11月16日

30、，市区房产实际待预售面积已达289.71 万M2。并从第三季度开始，出现了整体价格的下滑趋势，波动性很强；未来芜湖的房地产市场会进入一个供应量大，价格下滑的时期。现阶段多数楼盘已开始明显降价。2011年第四季度至2012年上半年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。目前，在这个波动性很强、市场不容乐观的情形下，怎么来发挥我们项目的优势，是我们在未来相当长时间内的重要工作。工作方向：一、梳理前期未成交的客户，重新使其产生购买欲望；二、加强宣传推广活动，采用多渠道推广方式，让更多的投资者了解星隆国际城的工作进展；三、老带新：和已成交客户进行互动，促使其介绍朋友过来看房，使其对我们的物业产生购买欲

31、望；四、定位目标客户群（如银行贵宾客户、私企业主、政府高层等人群），针对性的挖掘客户。通过短信、汽车4S店等联动方式发掘客户；五、采取相应的销售策略；六、加强置业顾问培训，强化说辞，使项目的优势集中爆发。,THANKS!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1Upax

32、mZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq

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