长沙庄士君御皇廷项目前期策划125p.ppt

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1、长沙庄士君御皇廷项目前期策划,湖南中原 HuNan.08.2010,整体风格建议,园林打造建议,交通动线专题建议,产品及对位客户分析,会所及配套打造建议,物业发展建议,上市条件,报告结构,首开展示区园林要求,上市前会所功能要求,上市前推广包装要求,开发组团建议,示范单位打造要求,第一部分 物业发展建议,规划布局分析行列式,龙湾国际社区,金科东方大院,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,规划布局分析组团式+行列式,佳兆业水岸新都,五矿

2、地产格兰小镇,（分组团开发组团描图）,二期,骑士峰,风笛湾,爱丁堡,水岸香桂,水岸澜山,水岸丹堤,水岸艳山,水岸芭雅,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,整体规划建议,目前项目规划存在的问题：1、整体密度大，未来部分产品舒适度受到影响；2、地块内部高差较大（18米），对于建筑设计和景观设计要求高；3、目前项目设计有“一主两次”，共3个入口，次入口均分布在两侧联排组团内，对于此部分联排未来的价值造成不利影响，且项目整体无法形成较为封闭

3、式的高端社区，建议作一定调整；4、目前的建筑规划限制了园林景观设计发挥的空间，组团内无法规划大型的公共休闲区5、目前的景观规划项目高价值区域仅限于中央水景区，但此种组团私享景观对其他组团的附加值无太多拉动作用，需考虑社区资源共享化。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,原规划入口,原规划入口,原规划入口,整体规划建议,建议调整：1、在各组团内留出部分空间作为组团内部中央景观设计之用；2、联排作为货量最多的一种产品，是未来现金流回笼的

4、主力，需在目前的规划设计上增加竞争力卖点，提高附加值；3、在园林景观设计方面，通过各组团内部的次景观节点设置，与主景观轴形成立体景观体系，人性化考虑未来业主居住生活形态和可能需要的功能设置区域。4、主景观区设置公共休闲区域，但不影响环湖别墅的私密性。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团一：项目启动区,以沿项目主展示形象区的项目22套最佳明星双拼产品搭配约80余套联排产品作为项目首开区产品。主要依据：1、项目整体性；2、以明星产

5、品树立项目价值标杆，带动重点产品联排产品走量；3、项目主展示区的景观形象考虑,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团二：项目加推热销区,以沿项目东面桂花路沿线约80余套联排产品作为项目第二组团加推热销产品。主要依据：1、项目整体性；2、重点产品联排产品走量，实现一期产品价值逐步走高，实现项目价值最大化；3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求

6、,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团三：项目价值提升区,以项目中心区域约52套双拼产品作为项目第三组团盛大开盘产品。主要依据：1、项目整体性；2、明星产品290平米双拼产品实现项目高溢价；3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团四：南北产品过渡区,以项目西面约80套联排产品作为项目开发的第四组团。主要依据：1、项目整体性；2、重点产

7、品联排产品走量，实现项目别墅产品与北区高层产品的衔接过渡；3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,开发及推售策略,开发次序大方向为：组团一组团二、组团三组团四,推售策略：1、组团一因有完整展示区可率先推出，组团内物业较为丰富，可最大化锁定客户；2、组团二、三因组团内物业类型较为单一，未来将有同时开发推售的可能，并且后期将根据市场供应等变化确定推售策略；3、组团四相较组团二，虽都为纯联排组团，但地势相对较高

8、，可实现更高价值，作为项目一期压轴产品推售。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,安茹湾,都铎郡,诺曼堡,约克镇,组团名称建议英皇室名,根据英国不同王朝，进行组团命名安茹王朝：因源于法国的安茹伯爵得名。有三支：英国安茹王朝。亦称“金雀花王朝”。诺曼底王朝：(1066年-1135年，House of Normandy)是英格兰的一个王朝，一共有四位国王曾统治英格兰，统治时间由征服王威廉之后的1066年开始，直至1154年。都铎王朝（T

9、udor dynasty），是1485至1603年间统治英格兰王国和其属土的王朝。历时118年，虽然历时不长，但都铎王朝处于英国从封建社会向资本主义社会转型这样一个关键时代，因而其实施的各项政策也极具时代特色约克王朝：约克王朝和兰开斯特王朝均是金雀花王朝的旁支，对王位的争夺导致了玫瑰战争。战争命名的原因是两个王朝的家徽上均有一朵玫瑰：约克王朝的是一朵白玫瑰，兰开斯特王朝的是一朵红玫瑰。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,产品解析,

10、总面积为320平米双拼产品、385平米联排产品为项目重点核心产品；产品面积段及各户型比例面积非市场主流产品，面积过大，后期营销中总价过高，对销售造成影响；造成总面积过大的关键在于地下室是否计入面积。,户型配比,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,产品解析,市场主流户型,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装

11、要求,物业管理服务建议,价格策略,备注：美洲故事、托斯卡纳、阆峰云墅等货量不多的的项目未列入内。,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,联排面积控制在220平米左右、开间建议为6.2-6.8、建议规划为4-6连，避免超过6联户型双拼面积控制在250-300平米、开间建议为10-11米沿湖双拼（类独栋）面积控制在400-600之间，建立项目产品形象及价格标杆,产品尺度,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对

12、位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,WARNING!！东西朝向别墅在长沙非常难被客户接受,客观因素主观因素项目因素建议调整,气候：长沙无春秋，冬冷夏炎！东西朝向对室内能效影响极达通风：长沙夏吹南风，东吹西北风,长沙人买房首看朝向，再看景观，对西晒有严重的心理抗性。,沿湖双拼为项目价值标杆，也是项目前期资金回收的非常重要的产品！因此，产品的无瑕疵性非常重要，东西朝向将会成为掩护产品销售的最大障碍。,建议将沿湖双拼产品A户型全部调整为南北朝向，可根据地形实际情况朝东倾斜，倾斜度不超过

13、30度。进行次调整的目的主要是考虑产品价值的最大化以及本土客户的接受度。,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,目前地下室面积计入建筑面积内，使得客户购买的户型面积增加，总价增加。由于目前市场上别墅产品大多采用地下室赠送的方式增加产品竞争力，而本案若将地下室计入面积，计入总价，很难为市场及客户接受。建议方向一：减小地下室面积，将原地下室面积（A户型约190，B户型约120，C户型约90）缩小，仅作车库及工人房功能，从而减少地

14、下室面积减少产品总价。建议方向二：采用地面停车，取消地下室设计，利用地面架空层。（如佳兆业水岸新都、水印加州）,产品尺度如何处理地下室面积,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,联排：车位车库各一个双拼：车库最少一个，尽量两个；车位一个类独栋双拼：车库两个，车位两个,车库个数建议,如设置在架空层，则可进行简单地面铺砖（可用透水砖或者广场砖）如是室外车位，则建议考虑设置葡萄架，并种植部分藤蔓植物，未来营销过程中可炒作“半精装修

15、车位”,车位交付标准建议,客户特征写真：基于长沙别墅市场客户特征及项目产品特征,别墅客户分析,主人年龄写真：30-45岁为主（年轻化趋势）家庭结构写真：五口之家、三代及以上家族主人职位写真：广电领导、知名主持、工业区私企老板高层、其他区域品质生活追求者、外地投资客主人区域写真：广电、星沙工业区、其他区域、外地城市主人心理写真：独特差异、面子、享受,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,对风格的喜好,偏好异域风格（以欧美为主），且对细节

16、要求越来越苛刻；希望能寻求与众不同的别墅享受，在欧式风格的前提下，寻求市场上的差异化产品；,别墅客户分析,对园林的喜好,对会所功能的要求,异域风情浓厚，且部分惊艳感的珍稀物种；讲究园林层次感、覆盖率，对概念的趋向强于风格本身趋向；,对家庭各成员的活动运动区间的功能要求；对私人尊享的会所功能配套的要求；,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造

17、建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,西方古典法国风格,客户认同点：典雅、贵族,特征：布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间;外观装饰得豪华、繁杂;画龙点睛立面（一层或多层）通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计;细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究;墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰，尽显豪华气势;常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动;代表楼盘：汤臣高尔夫别墅、南京大华锦绣华城、财富公馆,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客

18、户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙暂无,西方古典英国风格,客户认同点：比例和谐、典雅,特征：英国位于欧洲北部，由于地理气候的影响，住宅的坡屋顶坡度较陡;主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主。;由于英国土地资源的限制，它的住宅之间的密度也很高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层;正立面常有古典门廊；廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰；窗户上下成对，分割成许多小网格(9到12个),通常窗户也是5列，为中央对称，窗户的尺寸一

19、般都比较小，以节省能源;大门常有长方形雕花组成排列图案,门梁上有竖向排列的长方形花纹;,代表楼盘：格兰小镇,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,西方古典意大利风格,客户认同点：贵气、奢华,特征：四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层;细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）；宽长的屋檐下均等排列装饰托座;大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂;代表楼盘：钟山高尔夫、观澜湖大宅;,世界典型别墅风格解析,整体风格

20、建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：长沙玫瑰园,西方古典意大利托斯卡纳风格,客户认同点：自然、田园,特征：托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表之一，当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林，挺拔的笔柏，葡萄园和牧场，浅绿的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种颜色调和成了托斯卡纳。采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系;别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅。喷泉，壁饰，壁炉和庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其

21、是爬满藤蔓的墙等都可以表达托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际；别墅庭院绿色植物多样性，展现烂漫田园;代表楼盘：南京蒙塔卡利、上海佘山高尔夫;,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：托斯卡纳,西方古典西班牙风格,客户认同点：浪漫、高贵,特征：西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态。建筑轻盈、绚丽，线条简洁、利落，以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质。与传统的欧式、美式风格的宽敞

22、、大气不同，西班牙建筑，更注重细节的雕琢，更有“情调”;低坡屋顶，多为红色瓷瓦铺设，并以亮浅色拉毛处理涂料为主，典型为“红瓦白墙”；门廊和窗则运用拱形进行修饰。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院;拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征，给建筑物外部增添了立体感和个性感;代表楼盘：钟山高尔夫、佘山高尔夫等,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：佳兆业水岸新都,西方古典北美风格,客户认同点：简约、融合,特征：欧式建

23、筑风格的融合，在其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子;到了近代，北美别墅发展成为既简约又大气，又集各种建筑精华与一身的独特风格；与英式别墅相比，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块;代表楼盘：北京碧海方舟、北京玫瑰园三期、南京山河水,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：青竹园,东方古典中式风格,客户认同点：人性、私密,特征：明确表达着邻里、街坊的

24、半私密空间;主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞，空间序列处在连续的变化之中，一层层地变得更私密；颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离，使得私家院落真正成为户外起居空间;制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格;代表楼盘：北京观唐、南京香山湖1号、新城尚东区、中国人家等;,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：

25、东方大院,西方现代新古典主义风格,客户认同点：品质、沉稳,特征：新古典主义风格以尊重自然、追求真实、复兴古代的艺术形式为宗旨，特别是古希腊、古罗马文明鼎盛期的作品，或庄严肃穆、或典雅优美，但不照抄古典主义风格并以摒弃抽象、绝对的审美概念和贫乏的艺术形象而区别于16、17世纪传统的古典主义;新古典主义风格还将家具、石雕等带进了室内陈设和装饰之中，拉毛粉饰、大理石的运用，使室内装饰更讲究材质的变化和空间的整体性。新古典主义风格家具的线形变直，不再是圆曲的洛可可样式，装饰以青铜饰面采用扇型、叶板、玫瑰花饰、人面狮身像等；代表楼盘：北京御园等;,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动

26、线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,暂无,国际主义及其它莱特风格,客户认同点：厚重、雍荣大气,特征：有机建筑和草原风格是赖特反复宣扬的建筑观念;赖特曾说过：“茶褐色或红棕色的砖墙是最好的土色。”外墙以红色墙砖铺贴为主，内装以玻璃彩绘为特色；四面缓斜坡屋顶、深出挑屋檐、大量运用水平线;颜色沉稳，厚重踏实，强调与自然的和谐共存;代表楼盘：南京钟山高尔夫别墅、上海观庭等,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,

27、首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：湘江一号,国际主义及其它现代风格,客户认同点：随意、简洁、体块感强,特征：现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等;大气、简洁是对现代主义风格的简要概括；反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品;现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间;代表楼盘：万科17英里等,世界典型别墅风

28、格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,代表楼盘：西山汇景,国际主义及其它新地方主义风格,客户认同点：综合、空间感,特征：尊重自然和地缘的情况下建立的建筑与环境的统一;强调别墅过渡灰空间的设计，侧重内部空间、过渡空间、庭院空间三者的有机结合，采景采光面丰富；建筑外表质朴、端庄、高贵，同时又具有内敛含蓄的传统意味色彩;代表性项目：南京世外边城等,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所

29、及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙暂无,特征小结：内容中的美式、意大利等仅为泛泛的大风格，各个国家建筑外立面的发展中还有很多流派，比如意大利的巴洛克风格、古罗马建筑风格，法式风格的哥特式风格、洛可可建筑风格、折衷主义风格等有非常多的流派和子风格体系；中国别墅产品中接受度最高的是北美、欧式和中式三种。富人最青睐的外立面为厚重的西班牙、美式、英式为主，中国日式建筑接受度不高；目前建筑外立面逐渐融合、演变，纯粹性越来越少。尤其是进入中国后，中国的开发商对各种外立面进行了杂糅和共通，导致了建筑的不

30、纯粹性，市场期待有更纯粹产品的引导。,世界典型别墅风格解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙市场典型别墅项目建筑风格、外立面汇总,建筑风格丰富多样，欧式风格和北美风格占据市场绝对主流；欧式风格中，以西班牙和地中海风格占据绝对比重；外立面普遍采用黄色外墙（土黄、淡黄等）和深红屋顶。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团

31、建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙别墅市场风格鉴赏,西班牙风格（热销）,英式风格（热销）,澳洲风格,意大利风格,现代风格,地中海风格,中式风格,美式风格,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,佳兆业水岸新都,五矿格兰小镇,南山苏迪亚诺,玫瑰园,湘江一号,麓山别墅,金科东方大院,青竹园,各类典型建筑风格与本项目契合度分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展

32、示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙别墅市场风格鉴赏,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,三种备选建筑风格分析和比较,英式 or 美式 or 意式 or 法式,优势比较：英式：乔治亚式在市场上受到追捧，屋顶形状带给空间的多变化，体现贵族气质、符合长沙人民心理，可延伸分支风格多样化美式：融合欧式各种风格所长意式：贵气奢华，品质感强法式：市场未出现过，建筑气质高

33、贵、典雅,劣势比较：英式：已有出名的项目，要差异化有一定的难度美式：与其国家一样，不具备历史人文厚重感，与项目皇室贵族的开发理念相悖，另：美式建筑要做出味道，产品面积尺度要相对较大，很难与项目尺度相符意式：多用于两层建筑，且风格特征不很明显，较为泛泛法式：外墙非常繁杂，未来建筑成本较高，并且淡雅轻飘的立面色彩难以迎合长沙人重口味的心理,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,与目前市场泛滥的主流风格形成差异化，但不偏离市场客户喜好大方向

34、通过风格嫁接，为项目赋予“贵族、皇室”的标签，利于后期营销推广通过分组团的多种建筑风格的打造，体现“个性定制”的特点在既体现各组团风格的差异化的同时，又保证风格大方向的统一跳跃的立面色彩、丰富的细节变化，做足精细化，体验尊贵，迎合市场,本项目风格建议,大英联邦风格,-史迪克风格、乔治亚风格、亚当风格、安妮女皇式,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,本项目各组团风格建议,亚当风格,乔治亚风格,都铎风格,安妮女皇式,安妮女皇英式风格用于

35、项目启动区，能第一区别于市场，形成差异化，且名称大气尊贵，能率先奠定项目高端形象基础乔治亚和亚当风格比较接近，用于项目两侧，形成对称都铎风格最明显的是细长的装饰条包裹主要立面。它有六种形态：拉毛水泥墙面；砖墙面包裹；石墙面包裹；木墙面包裹；假的稻草屋顶；带女儿墙。,虽然每个组团各有特色，但在大的形式和方向上是统一的每个组团内部风格是一致的，但建议尽量让每栋建筑在局部的细节上有所区别，最大化满足客户的虚荣感，体现开发商的用心设计因整体风格都属于英式，但在里面色系运用上还是会有不同，偶尔差异较大，需通过园林景观用来过渡,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议

36、,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,在项目英式风格大方向保证的前提下，实际建筑设计需结合实际建筑的实用性做相应适当调整融合。,本项目各组团风格示意,史迪克风格,安妮女皇式,乔治亚风格,亚当风格,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,都铎风格,本项目建筑细节建议,开窗形式：因长沙地区两季候差别明显，通风采光极为重要，建议尽量采用大落地窗，一墙多窗，窗檐

37、尽量采用石材或者实木装饰墙角线丰富立面细节，建议采用石材进行装饰露台栏杆建议尽量用喷涂的真石漆或者实木入户门廊建议采用石材，门廊沿线雕花屋檐廊建议多采用拱门，尺度舒适，丰富内外过渡空间底座建议底座和侧墙面采用部分文化石，体现品质感落水系统布线合理，颜色与建筑色系和谐统一,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙市场典型别墅项目园林风格,大多数别墅项目都会根据项目建筑风格确定园林风格；然而绝大多数项目在景观设计的时候，只是在入口或者其

38、他几个重要的公众区域，设置了一些具有建筑风格元素的硬质景观，而没有从大到理念上、小到树种小品真正体现园林的异域特征；因气候原因，长沙别墅项目想真正完全复制国外的园林亦很难，需和本土相结合,地中海风格,英式风格,北欧风格,西班牙风格,托斯卡纳/水岸新都,格兰小镇,龙湾国际社区,橘郡,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,长沙典型别墅项目园林风格特点,苏格兰风格园林解析格兰小镇,设计理念：1、以森林、草地、高地、花镜、花园等空间形式和景观

39、形态打造苏格兰风情园林景观2、充分将水系的设计作为整体园林景观的灵魂元素，根据地势高差营造出不同形态和空间感觉的湖岸景观3、顺着地形地貌营造功能齐全、个性独特的台地街区园林景观。,特色景点：1、蒙高利古堡，罗梦湖、王子广场、太阳花园2、欧式硬质景观节点打造+多种植物种植,总体布局：1、整体景观结构为“二区、五桥堡、八片、十二节点、若干街道”,客户认同点：景观面丰富+纯欧式景观建筑,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,地中海风格园林解

40、析水岸新都,设计理念：1、以“水”为核心景观元素，通过水系、绿化带作为空间分隔媒介、使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落；2、另亦非常讲究人文风水，重要的景观节点的设计都是非常有讲究的。,特色景点：1、海盗船、灯塔2、太阳广场等,总体布局：1、采取对称半圆式设计，以水系为核心景观管轴，延伸组团内部分带景观,客户认同点：特色大型景观建筑,长沙典型别墅项目园林风格特点,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,西班

41、牙风格园林解析橘郡,设计理念：1、利用地势的高差，色合计梯度双湖景观，200米的生态软堤，50米的薰衣草岸，4米落差的叠水瀑布2、更多的采用街区、窄道形成半封闭的空间，如同走在地中海小镇的山地小道上；3、中心组团做到每平方米120棵花木，创作了“五重精装园林”，形成高低相错的迷宫式立体园林,特色景点：1、钟楼、入口阶梯,客户认同点：五彩硬质铺装,长沙典型别墅项目园林风格特点,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,园林风格特点建议,项目

42、园林景观风格定位思考主线建筑风格:英式风格已有资源：湖景（地势高差18米）同纬度景观：北半球（英伦、北欧、北美等）区域气候：亚热带契合点：缓坡+湖景+弧形=高尔夫/田园,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,区域气候：亚热带季风湿润气候长沙市位于湖南省东部偏北,经纬位置为：东经1115311415,北纬27512841气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。同类型气候地区：美国东南部、日本、澳大利亚、巴西东南部、阿根廷等地

43、区、非洲东南部及南美洲东南部亚热带常绿阔叶林带 典型树种：樟科、茶科、木兰、五味子科、八角科、金缕梅科、番荔枝科、蔷薇科、杜英科、蝶形花科、灰木科、安息香科、冬青科、茜草科、卫矛科、桑科、藤黄科、五加科、山龙眼科、杜鹃花科以及枫香属和红苞木属等荷花玉兰、鳄梨、北美枫香、美洲水青冈等棕榈科、凤梨科，以及附生的兰科植物、蕨类植物。,园林风格特点建议项目所在区域气候特征分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,英伦自然派特色：自然、浪漫、

44、优雅、开阔区域吻合程度：景观特征：讲究借景与园外自然 环境的融合，并且重视花卉的应用，尤其在形态、色彩、香味、花期和栽植方式上，因 而它表现出以花卉配置为主要内容的花园及至以某种花为主题的专类园如“玫瑰园”、“百合园”等。因此，园林常表现出成片草坪，孤立树或成片花径的美景。,英国乡村别墅景观,园林风格特点建议同纬度景观分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,北美现代派特色：现代、简约、活跃区域吻合程度：景观特征：美国园林相比其前身

45、欧洲园林更具有现代气息。通过对植物“束形”打造出各种新奇、独特的造型；主要选用乡土乔灌木；并重视对景观小品的造型打造，形成有特色，易记忆的景观。,园林风格特点建议同纬度景观分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,法国皇家园林特色：平整壮观、贵气区域吻合程度：景观特征：用一条道路将刺绣花坛分割为对称的两大块，图案采用阿拉伯式的装饰花纹与几何图形相结合。用花草图形模仿衣服和刺绣花边，绿色植坛划分成小方格花坛，用黄杨做花纹，除保留花草外

46、，使用彩色页岩细粒或砂子作为底衬，花坛是法国园林中最重要的构成因素之一。把花园当作一个整体，按图案来布置刺绣花坛，形成与宏伟建筑相匹配的整体构图效果。,园林风格特点建议同纬度景观分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,意大利台地式特色：规则、由多层台地组成、严肃区域吻合程度：意大利建筑根据具体的山坡地势而建，建筑前面引出中轴线开辟出一层层台地，分别 配以平台、水池、喷泉、雕像等；然后在中轴线两旁栽植一些高耸的植物如黄杨、杉树 等，

47、与周围的自然环境相协调。,园林风格特点建议同纬度景观分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,日本园林特色：精巧细致、平华、朴实、自然区域吻合程度：日本园林受佛教影响，在河畔、池畔和寺院境内，布置石造、须弥山，作为庭园主体。对庭园山水草木经营十分重视，而且要求表现自然，并逐渐形成以池和岛为主题的“水石庭”风格。日本“枯山水”园林讲究置石，主要是利用单块石头本身的造型和它们之间的配列关系。石形务求稳重，底广预削，不作飞梁、悬桃等奇构，

48、也很少堆叠成山；庭园内也有栽置不太高大的观赏树木的，十分注意修剪树的外形姿势而又不失其自然生态,园林风格特点建议同纬度景观分析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,项目园林风格建议,遵循建筑风格大方向，延伸并多元化英式风格借鉴同纬度国家景观，将坡地、湖景、田园等资源进行契合运用在不同组团内体现四季分明的季候特点在小区整体体现不同人群所需休闲功能及景观需要将水系景观轴嫁接英式极具代表性的建筑，使之更具意义多采用植被等软质景观，景观设计

49、更经济，构建五重立体景观体系特色硬质景观节点，如廊桥等，可供未来业主进行聚会的功能场所,英式皇家园林,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,项目园林风格示意,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,园林景观节点建议,小区主干道,海德公园,安妮女皇花园,特拉法加广场,鸽子广场,肯

50、辛顿公园,莱斯特花园,伊利斯花园,广场、公园、花园系统,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,园林景观节点建议,道路街景系统,女皇大道,西花坡道,蔷薇东街,蔷薇西街,皇庭西环,郁金香街,泰晤士街,玫瑰街,尼斯湖环道,星光大道,依恋廊桥,蓝湾河桥,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价