中原集团中国房地产市场回顾与趋势展望128p.ppt
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1、中国房地产市场回顾与趋势展望,中原集团二级市场战略顾问中心 ShenZhen.03.2012,报告主要内容,2011年中国房地产市场数据回顾当前房地产行业发展现状与挑战未来房地产行业发展趋势与展望近期房地产运行情况观察与分析,32878105,索引,2011年中国房地产市场数据回顾,Part A,2011年国内房地产市场运行总结:调控已初见成效,市场量价下探趋势愈演愈烈,2011年总体土地供应量、成交量同比增速大幅下降,土地溢价率回落导致土地出让金同比下跌超过7%,其中住宅用地成交下跌11%,住宅用地出让金下降19%商品房成交明显下降,观望情绪浓厚,其中17个重点监控城市一手成交量下跌20%,
2、8个重点监控城市二手成交下跌约32%库存水平不断上升,17个重点监控城市新批预售增长超过10%,部分城市的库存水平已超越2008年年底高度全国房价开始进入环比下跌,其中一二线城市的新房下跌幅度较大,二手房也基本进入下跌通道,2011年土地市场先于商品房市场出现量价齐跌的格局,尤其是进入四季度以来土地成交明显下滑,2007年-2011年12月(单位:万平米,%),120个城市土地供应与成交,120个城市按月土地成交建设用地面积,供应土地建设用地面积,供应同比,成交土地建设用地面积,成交同比,2010年1月-2011年12月(单位:万平米),Source:中国指数研究院,Centaline Res
3、earch,2011年整体土地成交溢价率也逐月下降,自9月份以后平均溢价率仅5%左右,多个城市出现土地底价成交甚至流拍,Source:中国指数研究院,Centaline Research,2010年1月-2011年12月(单位:元/平米,%),120个城市土地成交楼面均价与平均溢价率,成交溢价率,平均楼面地价,土地出让金总体收入也呈现下跌趋势,尤其是四季度之后,土地出让金缩水明显,全年土地出让金同比下跌7%,Source:中国指数研究院,Centaline Research,2007年-2011年12月(单位:亿元,%),120个城市土地出让金收入与同比,120个城市按月土地出让金收入,土地出
4、让金收入,土地出让金收入同比,2010年1月-2011年12月(单位:亿元),住宅用地下跌领先于其他用地,2011年住宅用地成交同比下跌11%,住宅用地出让金亦下跌19%,2007年-2011年(单位:万平米,%),120个城市住宅用地供应与成交,2007年-2011年(单位:亿元,%),120个城市住宅用地土地出让金,Source:中国指数研究院,Centaline Research,供应土地建设用地面积,供应同比,成交土地建设用地面积,成交同比,供应面积同比:-1%成交面积同比:-1%成交金额同比:-16%,供应面积同比:-4%成交面积同比:-12%成交金额同比:-25%,其中重点监控的一
5、线城市和二三线城市的土地成交均出现了量价齐跌,一线城市跌幅较为明显,2007-2011(单位:万平米,亿元),一线城市土地供求情况,2007-2011(单位:万平米,亿元),二三线城市土地供求情况,Source:各地区国土资源局,Centaline Research,Note:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二三线城市为:天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙,销售低迷下,标杆房企的拿地热情锐减,相应的购地支出大幅下降,2011年前11个月的购地支出不及2010年的一半,2010-2011(单位:亿元),十大标杆房企购地金额,Note:10标杆房企包括保利、富力、恒大、华润、金
6、地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海;购地面积为购地可建面积,Source:中原行业监测系统,中原集团研究中心,2010年十大标杆房企购地总金额为:2206亿元,2011年购地金额1145亿元,约为2010年的52%,全国商品房销售自8月份开始出现累计同比增速下滑,由于三四线城市的累计新增量较高,2011年商品房销售面积同比增长4.9%,2006-2011(单位:万平米,%),全国商品房销售面积与年度增速,2006-2011(单位:亿元,%),全国商品房销售金额与年度增速,Source:国家统计局,Centaline Research,2011年是调控最为严厉的一年,其中尤以限购影响最大,限购主
7、体中的全国40个重点城市占全国成交的比重逐年降低,2008-2011(单位:万平米,%),40个重点城市商品房销售面积与全国占比,2008-2011(单位:亿元,%),40个重点城市商品房销售金额与全国占比,Note:40个重点城市为直辖市、省会城市、计划单列市、经济实力强的地级市如苏州、无锡、佛山等,其中除重庆外,均为限购城市,Source:国家统计局,Centaline Research,中原监控的重点城市一手成交累计同比下跌19%,其中一线城市累计同比下跌23%,二线城市下跌19%,三四线城市下跌16%,Note:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二线代表城市为天津、重庆、成都、武汉、杭
8、州、长沙;三四线代表城市为东莞、苏州、无锡、佛山、海口、青岛、大连,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,2009-2011(单位:万平方米),中原17个重点监控城市一手住宅成交量,2009年(1.9亿平米)一线代表城市:6311万平米二线代表城市:7661万平米三四线代表城市:4985万平米,2010年(1.4亿平米,-24%)一线代表城市:3338万平米,-47%二线代表城市:6993万平米,-9%三四线代表城市:4122万平米,-17%,2011年(1.2亿平米,-19%)一线城市:2557万平米,-23%二线城市:5693万平米,-19%三四线城市:344
9、9万平米,-16%,而新批预售整体较2010年同期上涨7%,其中一线城市累计同比下跌2%,二线城市上涨10%,三四线城市上涨8%,Note:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二线代表城市为天津、重庆、成都、武汉、杭州、长沙;三四线代表城市为东莞、苏州、无锡、佛山、海口、青岛、大连,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,2009-2011(单位:万平方米),中原17个重点监控城市一手住宅新批预售,2009年(1.7亿平米)一线代表城市:3622万平米二线代表城市:10573万平米三四线代表城市:3240万平米,2010年(1.5亿平米,-15%)一线代表城市:344
10、5万平米,-5%二线代表城市:7216万平米,-32%三四线代表城市:4239万平米,31%,2011年(1.6亿平米,7%)一线城市:3375万平米,-2%二线城市:7944万平米,10%三四线城市:4594万平米,8%,新批预售增量超过成交量的后果是库存水平的逐月增加,截至2011年底,部分重点城市的库存水平已经超越2008年年底水平,2010-2011(单位:万平米),典型城市2010年以来的库存情况,2008-2011(单位:万平米),部分城市2008年以来的库存情况,Note:一线城市为北京、上海、广州、深圳、其他代表城市为惠州、东莞、无锡、青岛、武汉、长沙、成都、苏州、厦门,北京,
11、上海,深圳,武汉,东莞,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,从我们监控城市的开盘销售情况上看,2011年底推盘数量略有降低,而开盘销售率则是缓慢下行,Note:10城市包括:深圳、重庆、成都、武汉、南京、长沙、长春、常州、苏州、无锡,数据均做移动平均处理,Source:中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,2011年27周-2011年52周(单位:套,%),中原监控10个城市开盘销售情况汇总,二手房成交方面,中原监控的重点城市下跌更为明显,不管是一线城市还是二线城市,下跌幅度均超过30%,Note:一线城市为北京、上海、广州、深圳;二线代表城市为天津、重庆、成都
12、、杭州,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,2009-2011(单位:万平方米),中原重点监测城市二手住宅成交数据,2009年(8632万平米)一线代表城市:6576万平米二线代表城市:2056万平米,2010年(5977万平米,-31%)一线代表城市:4491万平米,-32%二线代表城市:1485万平米,-28%,2011年(4104万平米,-31%)一线城市:3144万平米,-30%二线城市:959万平米,-35%,从总体的成交情况上看,一线城市是下跌最为典型,一二手住宅加总的成交水平下跌近40%,接近于2008年的下跌比例,-38%,Source:各城市政
13、府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,2005年-2011年(单位:万平米/年),北京一二手住宅成交面积,-37%,过去六年平均2551万平米,从总体的成交情况上看,一线城市是下跌最为典型,一二手住宅加总的成交水平下跌近40%,接近于2008年的下跌比例,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,-31%,2005年-2011年(单位:万平米/年),上海一二手住宅成交面积,-37%,过去六年平均3624万平米,一二手住宅加总成交面积,从总体的成交情况上看,一线城市是下跌最为典型,一二手住宅加总的成交水平下跌近40%,接近于2008年的下跌比例,Source:各
14、城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,-22%,2005年-2011年(单位:万平米/年),广州一二手住宅成交面积,-35%,过去六年平均1502万平米,一二手住宅加总成交面积,从总体的成交情况上看,一线城市是下跌最为典型,一二手住宅加总的成交水平下跌近40%,接近于2008年的下跌比例,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,-47%,2005年-2011年(单位:万平米/年),深圳一二手住宅成交面积,-41%,过去六年平均1458万平米,一二手住宅加总成交面积,一手价格方面,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比在四季度开始下跌,环比下跌城市多于上
15、涨,情况与2008年四季度类似,2008-2011(单位:个,1),70个大中城市新建商品住宅价格环比变动及平均环比指数情况,Note:平均环比指数=70个大中城市新建商品住宅价格环比平均值-100,Source:国家统计局,Centaline Research,重点监控城市的一手成交均价也以下跌为主,2009-2011(单位:元/平米),2009-2011(单位:元/平米),五大典型城市一手住宅成交均价,中西部典型城市一手住宅成交均价,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,Note:我们对均价做了移动平均处理,重点监控城市的一手成交均价也以下跌为主,2009-2
16、011(单位:元/平米),2009-2011(单位:元/平米),长三角典型城市一手住宅成交均价,珠三角典型城市一手住宅成交均价,Source:各城市政府部门,中原各城市研究部,因数据延迟略有差异,Note:我们对均价做了移动平均处理,微观层面的楼盘观察上也反应出,较大范围的一手房价实质性下跌的主要起点是在2011年的四季度,从标杆房企的销售数据上也显示出销售情况的下跌态势,尤其是标杆房企的成交量以及成交均价自10月份以来急速下跌,2009-2011(单位:万平米,元/平米),10大标杆房企销售面积及均价,Source:中原行业监测系统,中原集团研究中心,Note:10标杆房企包括保利、富力、恒
17、大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海,标杆房企金九银十相比2010年量价下跌20%左右,二手价格方面,中原二手住宅价格指数显示1月份跌幅扩大,2月份跌幅渐缓,但是仍旧延续下跌的趋势,2006-2012(2004年05月=100,单位:1),六大城市二手住宅价格指数,Source:中原行业监测系统,中原集团研究中心,二手价格方面,深圳与广州的趋势反映领先于其他大城市,当前房地产行业发展现状与挑战,Part B,当前房地产调控已经取得一定的成果,且影响范围已经超越地产行业本身,并给中国的经济发展带来了三大挑战,房地产行业去杠杆化带来的偿付危机,1,房地产和制造业下滑带来的投资萎缩,2,外
18、围经济低迷与动荡带来的出口下滑,3,购房者的去杠杆化开发商的去杠杆化地方政府财政的去房地产化银行抵押资产的贬值与重估,内外经济交困下的制造业与出口危机投资和出口下滑带来的失业与维稳压力,房地产投资下降所带来的固投下降房地产上下游经济活动陷于停滞出口影响下的制造业投资萎缩,行业层面,宏观层面,影响中国房地产市场的主要因素是流动性与行业的调控政策,其中流动性是根本,而调控政策的行政调节作用亦日益显著,房价过高上涨过快,房地产信贷额度降低,利率提高,经济增长下滑,购房者:房票减少,首付比例和按揭利率提高,开发商:表内表外融资萎缩,借贷成本大幅提高,地方政府:土地和税收收入锐减、政府主导投资下滑,银行
19、:房价下跌和土地收入萎缩使得银行资产安全堪忧,从而导致银行信贷减投,房价下跌、销量下降,收缩流动性,限购、限价等行政性调控,限购、限价以及差别化信贷政策,房地产相关投资下滑,地方政府博弈政策放松,正向作用,反向作用,经济增长下滑倒逼流动性放开,近20年来中国的流动性投放猛增,货币的超发导致平均通胀水平达到4.6%,并造成今天以房价为代表的资产价格的不断上涨,1990年VS2010年(单位:亿美元),中美M2与GDP比较,1990年VS2010年(单位:1,1990年=100),中国20年来物价水平比较,Source:中国统计局,美联储,美国劳工部,Centaline Research,M2,G
20、DP,年均复合增长21%,年平均增长10%,年均复合增长5%,年平均增长5%,年均复合增长4.6%,年均复合增长2.4%,Note:1990年的汇率为1美元兑4.7832人民币,2010年的汇率为1美元兑6.7695人民币;M2复合增长不考虑物价因素,GDP为每年同比增长的平均值,因此自2005年以来房地产调控政策不断升级,然而从销量增速上看,流动性与信贷的投放更好的解释了房地产市场的波动,Source:中国人民银行,国家统计局,Centaline Research,2008年10月:政府开始救市,首套房首付20%,利率0.7倍,2010年9月:首套房首付比例不低于30%,北深开始限购,流动性
21、最终以新增信贷中的按揭贷款影响房地产销售,自2006年以来新增按揭款占比与销售面积同比变动的相关性较为显著,2002-2011Q3(单位:%),个人住房贷款新增额占新增信贷比例与商品房销售面积增长比较,Source:中国人民银行,国家统计局,Centaline Research,2009-2010年出现的趋势背离主要是由于2009年的天量信贷投资导致2009年按揭占比较小,调控与信贷控制下的购房者去杠杆化:主要通过限制购房者的贷款成数、贷款资格和贷款利率来影响购房者的杠杆使用水平,Source:根据公开资讯收集整理,Centaline Research,购房者去杠杆化:提高借贷成本,2010年
22、10月以来的五次加息以及按揭利率的上浮,使得购房者的购房成本大幅提高,以100万元房贷计算,5次加息前后月供水平及上涨幅度,利率优惠,月供敏感性分析,以基准利率的1.1倍为基准进行测算,Source:中国人民银行,Centaline Research,利率变化,开发商的去杠杆化:主要是通过控制开发商获取信贷资金的途径和成本来实现,并通过降低购房者的杠杆影响商品房的销售回款,监管越来越严、融资渠道越收越紧!,银行贷款资本市场发行股票债券,房地产信托,民间资本、私募基金,严密监管信托,发股发债开发贷基本叫停,监控社会融资总额,销售下滑,销售回款更加困难!,信贷额度控制:来自银行的开发贷占比逐渐降低
23、,2009-2011(单位:亿元,%),房地产贷款累计新增余额与同比增速,2007-2011(单位:亿元,%),房地产投资资金来源中国内贷款与占比,Note:房地产投资资金来源中国内贷款2月为1-2月累计数,Source:中国人民银行,国家统计局,Centaline Research,信贷额度控制后倒逼借贷成本提高:银行和资本市场等传统的融资渠道被限制后,开发商更多的转向信托和民间资本市场,2009-2011(单位:%),房地产信托预期年化收益率,2011(单位:%),温州民间借贷综合利率,房地产信托的成本还要计算如发行和管理等费用,目前成本在20%左右,Source:用益信托,中国人民银行温
24、州市中心支行,Centaline Research,其中房地产信托主要有债权信托和股权信托,并且由于股权信托具有监管隐蔽性和更高回报率,成为近来房地产信托的主要形式,债权型信托运作简图,股权型信托运作简图,项目公司母公司,信托,项目公司,投资者,购买信托单位,偿还本金和约定利息,发放贷款,提供连带责任保险以项目公司股权或土地等作为抵押,项目公司母公司,信托,项目公司,投资者,购买信托单位,通过股份回购来实现收益,收购股权并提名董事,提供连带责任保险以项目公司股权或土地等作为抵押,到期可以选择延期,在破产清算的情况下,股权信托的权益回收顺序位于员工、税务部门和债权人之后,风险较小,成本约为15%
25、,风险较小,成本约为20%,寻找投资者以有限合伙人身份认购基金,高利贷,寻求中介帮助出售权益,品牌开发商以房地产基金为主导,债权投资占多,具有更大的项目自主性,项目不易被破产清算,成本较低为1525%,随着房地产信托监管的日益严格,更多开发商将融资渠道转向民间资本,房地产基金就是其中的主力,融资成本亦更高,开发商房地产基金运作简图,品牌和大型开发商,出资发起成立房地产基金,金融中介:私人银行部门、理财资管部门、信托公司、担保公司等,房地产民间借贷规模,截至目前品牌开发商中的金地、首创置业、上海复地、盛世神州、中海地产等纷纷成立自己的房地产基金,管理的基金金额超过500亿元另外独立的私募基金管理
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- 中原 集团 中国房地产 市场 回顾 趋势 展望 128

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