深圳金光华广场项目市场调研分析报告（38页） .ppt

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1、,金光华集团,金光华广场地理位置,金光华广场设计,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场VIP,深圳市金光华实业（集团）有限公司（以下简称金光华集团）成立于1995年，以房地产开发、大型商业经营为发展方向，经营范围涉及建材生产、能源开发、物业管理等诸多领域。由金光华集团投巨资兴建的华南地区最大的单体商业建筑金光华广场，坐落于深圳市最早的商业中心罗湖区人民南片区，总建筑面积超过12万平方米，整个广场集购物、娱乐、餐饮、观光于一体.,金光华集团,金光华集团,金光华广场站：N7路、1路、2路、11路、14路、17路、82路、83路、102路、106路、205路、206路、211路、220路、229路、

2、307路、309路、336路、378路、381路、389路国贸站：N7路、1路、11路、12路、204路、K204路地铁罗宝线(罗湖-机场东)国贸站 A出口。,深圳金光华广场位于人民南路与嘉宾路的交汇处，从各个方向至广场搭乘到火车站经国贸站或金光华广场站的大巴、计程车、地铁均可顺利到达。,金光华广场地理位置,金光华广场地理位置,金光华广场特聘请国际知名建筑事物机构Arquitectonica美国有限公司负责购物中心的空间及装饰设计，巧妙引用德国现代建筑师“Mies Van Der Rohe”的设计概念less is more。将现代建筑科技与优美自然造景融合一起，带出高品位之商业购物格调。,深

3、圳金光华广场设计,深圳金光华广场设计,楼层：地上8层，地下3层,楼高：45米,营业面积：12万平方米,车位：标准停车位500个，联动停车位1200余个,电梯：24部电扶梯，7部直梯,媒介：89套数字化多媒体影音系统，近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓。,广场：建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。,天井、中庭：3大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空，引进蓝天白云及大量自然光影，配合8个主题中庭,深圳金光华广场设计,深圳金光华广场设计,金光华每一楼层都只有流线型或线型的客流主动线，店面均分布在动线两边，避免死角，

4、可视性强二楼及以上连廊相接，方便顾客穿插来往；同时在嘉宾路侧与国贸天虹及友谊城通道相连,金光华广场动线设计,平行动线,深圳金光华广场设计,扶梯：共有24部电扶梯，合理的分布在动线上 扶梯紧靠动线两端设置，灵活叠序，有效带动客流穿梭各层，各业态 直梯：共有7部直梯，中庭观光梯（2部），其余分布在各通道 其中3部不停靠1楼，2部不停靠L2-L7 其他：B2楼层设置停车场，在立体动线设计上可直接导入人流,金光华广场设计,垂直动线,深圳金光华广场设计,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场B2楼层平面图,餐饮店众多、B2与国贸站的驳接带来了大量的客流，同时由于业态品类及数量较多，也吸引了较多的顾客；苏宁

5、精品店作为主力店，具有一定的影响力。,金光华广场各楼层业种分布,从数量上看，餐饮数量最多，数量达23个，其次是个人护理药品，再次是珠宝礼品。由于餐饮数量较多，又与国贸地铁A出口相连，B2楼有很大的客流;本次调研不足：没有计算出各业种的面积，因此没有从面积的角度来看各业种的配比情况，仅从数量做个统计，做参考。,金光华广场B2业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场B1楼层平面图,B1一茶一座的设计以及大众喜爱 的星巴克、必胜客、肯德基店餐饮店，以及服饰主力店ZARA、优衣库的独特优势；店铺数量最多的一层，有大小76个店铺；,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,B1楼珠

6、宝礼品数量最多，有18个商铺，其次是服饰10个商铺。B1楼业种齐全，客流较多。本次调研没有计算各个业种的面积，因此从数量分布做个参考,金光华广场B1各业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场L1楼层平面图,L1四个入口分别对应三条繁华的街区，人民南路、嘉宾路、以及南湖路，在地理位置上就具有了很大的优势；体验：当天并没有很多顾客进店购买商品。,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,一楼业态分布较少，服饰数量最多，18个商铺。其次是钟表眼镜配饰，7个商铺。当天一楼客流一般，客流主要集中在B2，B1.此次调研的不足：没有计算出各种面积，因此没有计算出各各业态比重。,金光华广

7、场L1各业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,L2动线较为清晰，与友谊城和国贸天虹的连接口通道窄，并且没有很明显的指示牌；体验：当天我在寻找该连接口通道，结果我走到了一个边岛专柜，进去之后才发现走错了。,金光华广场L2楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,服饰数量最多，25家商铺，其次是鞋包。总体看，业态种类相对单一，服饰和鞋包占了很大的比重。此次调研没有计算出各业种面积，因此没有很好的计算出各业种的配比情况。,金光华广场L2楼业种数量,金光华广场各楼层分布图,L3集中了服饰和鞋包的楼 层，服饰店铺分布在主通道的两侧，中庭则是一些鞋包专柜；电影院的位置占据了西南角

8、。,金光华广场L3楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,L3层服饰最多有23家商铺。从实际调研结果看，服饰面积占比也最大，但业态品类也较少，只有服饰、个人护理/药品、配套、以及鞋/包。此次调研没有计算出各业种面积，因此没有很好的算出各业种的配比情况。,金光华广场L3业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,L4集中了服饰中的休闲运动装以及内衣家居服等，中庭为童装专柜；主力店反斗乐园面宽较大,金光华广场L4楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,L4层占比较多的是服饰，数量为18个商铺。从实际调研结果看，服饰，娱乐，休闲运动面积占比相差不大，大概

9、都在25%至30%。26%。L4也是童装/玩具最集中的楼层，该楼层没有经营餐饮及饰品。,金光华广场L4业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,业态中家庭生活/影音占了很大部分，有味食尚，爱乐游园地，天长地久，华尔街英语培训 奇奥柏查美容美发，消费过高，该店较冷清。从整个五楼来看，人流较少。,金光华广场L5楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,L5层从实际调研结果来看，占比最多的是家庭生活/影音餐饮、银行其他配套服务、娱乐、童装玩具该四个业态相比差距不大。没有计算出各业种的面积，仅从数量分析，作为参考。但从实际调研结果可看出，家庭生活影音面积占比50%左右。,金光华广

10、场L5业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,L6业态较单一，仅有三个餐饮，一个健身馆，和两个配套服务，业态简单。力美健健身会所人流较多。贵宾服务中心环境安静、高档。整体上看，整个六楼几乎没有人流。,金光华广场L6 楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场各楼层业种分布,六楼业种单一，从调研结果看，餐饮的面积大，占了整个楼层使用面积的90%以上。银行其他配套服务占比例极小。整个楼层人流很少，只有少数人在走廊穿过。,金光华广场L6业种数量分布图,金光华广场各楼层业种分布,L7共有四个主题餐饮店，其中新罗宝是一家韩国料理店；厨房制造汇集了中、西、日、泰、川等各地经典美食；咸亨酒店则是经营

11、浙江名菜，而陶源酒家以鲍鱼为主打；四个店各具特色，但人流很少，因楼层较高，加上B1、B2餐饮居多，因此该楼层的主题餐厅不足以吸引客流,金光华广场L7 楼层分布图,金光华广场各楼层业种分布,七楼几乎都是餐饮，装修精致，但几乎没有客流。,金光华广场各楼层业种分布,七楼几乎都是餐饮，装修精致，但几乎没有客流。,金光华广场各楼层业种分布,金光华贵宾卡申请条件及办法：当日累计消费满3000元或当月消费累积满6000元免费办理贵宾卡。缴纳30元工本费直接办理。申请地点：金光华广场6楼贵宾室。,VIP 专享活动 积分有礼：累计积分可兑换礼品。积分停车：您拥有相应积分可消减停车费。生日贺礼：在您最重要的日子，

12、金光华广场倾情祝福，并奉送精美礼品。会员专属活动：我们不间断为您提供各类专享优惠活动。定期直邮：精美直邮杂志及缤纷礼券将定期送达府上。,金光华广场VIP,金光华广场VIP,VIP卡服务内容,金光华广场各楼层业种分布,金光华广场VIP,金光华广场总结,交通及地理位置的优势得天独厚；深圳最早的商圈，以万象城同期开业，汇聚了一些国际品牌和名店，引领了深圳购物中心崛起的风潮；局部楼层业态的划分合理，确实带来了经济效益。,消费需求不太适合地铁客流；重点店铺的选择并非合理，业种组合仍需调整；新进品牌的更新和宣传跟进不到位，店铺和网站的宣传信息更新不及时。,本次调研的不足,对主力店铺分析不足对几个主要出入口的人流分析不足对业种的面积没有核算，对业态的占比分布分析不够,对周边物业分析不足对该购物中心的推广了解不够,