黄石文化宫步行街市场调研报告120PPT.ppt

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1、黄石文化宫步行街市场调研报告,特别说明,黄石文化宫步行街市场调研前后历时半年，我司从2006年6月初开始，前后三次 派调查组到黄石、大冶等地进行深入的调研与访谈，掌握了大量详细的第一手资料，对黄石商业市场有了深刻、准确、全面的认识，对文化宫项目后期操作打下了坚实的基础。本市场调研报告是结合了我司三次市场调研资料和我司操作黄石、大冶的其它项目相关资料形成的，完全可以为文化宫步行街项目的规划设计、营销推广和销售执行提供参考和指导。,武汉中科辉创地产顾问有限公司 二OO七年一月四日,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石经济环境调查分析,黄石商

2、业地产市场调查分析,黄石商业环境调查分析,文化宫地块及四至调查分析,文化宫步行街售价初步测算,黄石城区旧城改造调查分析,目录,黄石城市发展调查分析,黄石商铺购买群调查分析,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石经济环境调查分析,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石概况,黄石位于湖北东南部、长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，地处武汉、九江之间，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，是湖北乃至全国重要的工业基地和港口城市，也是我国沿江开放的重点城市。黄石下辖大冶市、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区和开发区，市区面积234平方公里，总人口252万，中心城区人口70万人。黄石是中国中部重要的原材料工

3、业基地，素有“青铜古都”、“钢铁摇篮”、“水泥故乡”、“服装新城”的美誉。工业基础雄厚，有4家企业进入全国500强。黄石不仅水陆交通便捷、城市功能完善，而且在投资创业软环境方面优势显著，成为企业界公认的中部地区投资和商业机会最多、发展潜力最大的城市之一。,黄石城区,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石经济概况,2005年黄石全市完成生产总值（GDP）362亿元，比上年增长12.9%。其中，第一产业增加值30.56亿元，增长3.4%；第二产业增加值187.49亿元，增长15.9%；第三产业增加值144.08亿元，增长11.2%。产业结构不断优化，三个产业结构由2004年的8.6：53.9：37.5

4、调整为2005年8.4：51.8：39.8。第一产业、第二产业比重下降，第三产业比重稳步上升。同2004年相比，第三产业比重上升2.3个百分点，一、二产业比重分别下降0.2和2.1个百分点。2005年，全市人均生产总值达到14358元，比上年增长13.8%。在黄石经济增长中，内需拉动作用明显，外需拉力有所增强。初步测算，投资需求对经济增长贡献率为45.1%，拉动GDP增长5.82个百分点；消费需求对经济增长贡献率为48.6%，拉动GDP增长6.27个百分点；出口需求对经济增长的贡献率为6.3%，拉动GDP增长0.81个百分点。,黄石城区,黄石文化宫步行街市场调研报告,一、二、三产业比重分析图,

5、第二产业52%,第一产业8%,第三产业40%,2005年黄石市362亿元生产总值中，第一产业增加值为30亿元，占生产总值比重的8%；第二产业（工业和建筑业）增加值为188亿元，占生产总值比重的52%；第三产业增加值为144亿元，占生产总值比重的40%。第二、三产业在地方生产总值中所占比重高达92%，第一产业仅占8%，说明黄石是真正意义上的工业城市和现代化城市。（第三产业发达是城市现代化的重要标志）,黄石市第一、二、三产业比重分析,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石市区、大冶市和阳新县经济比重分析,2005年黄石市362亿元生产总值中，黄石市区（含黄石港区区、西塞山、下陆区、铁山区和开发区）为1

6、88亿元，所占比重为52%；大冶市为103亿元，所占比重为28%；阳新县为71亿元，所占比重为20%。从总量上讲，黄石市区与大冶经济经济有很大差距。基本上黄石市经济初步形成了市区、大冶市、阳新县三足鼎立格局。,黄石市区52%,阳新县20%,大冶市28%,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石市经济增长贡献因素比例分析,在黄石经济增长中，内需拉动作用明显，外需拉力有所增强。投资需求对经济增长贡献率为45.1%，消费需求对经济增长贡献率为48.6%，出口需求对经济增长的贡献率为6.3%。黄石市经济是靠投资和消费拉动增长的,出口拉动作用较小,黄石经济仍属内向型经济,还不属外向型经济。,投资贡献45.！%

7、,出口贡献6.3%,消费贡献48.6%,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石工业概况,2005年全市规模以上工业企业完成总产值387.38亿元，比上年增长32.8%。重工业产值为351.69亿元，增长35%；轻工业产值35.69亿元，增长14.7%；规模以上工业中的轻、重比例为9.290.8。国有及国有控股企业完成总产值137.18亿元，比上年增长23.4%；集体企业总产值24.48亿元，增长3.2%；其他经济类型企业总产值225.72亿元，增长64.2%。2005年全市工业增加值170.16亿元，增长16.3%，其中，规模以上工业增加值141.42亿元，增长26.4%，占全部工业增加值的比重为

8、83.1%，比上年提高9.6个百分点。工业对经济增长的推动作用更加突出，2005年工业经济的发展对全市经济增长的贡献率达到57.1%。,黄石经济开发区,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石市区、大冶市和阳新县工业比重分析,2005年黄石市387.38亿元工业总产值中，黄石市区（含黄石港区区、西塞山、下陆区、铁山区和开发区）为163.86亿元，所占比重为43%；大冶市为166.57亿元，所占比重为43%；阳新县为56.94亿元，所占比重为14.7%。从工业总产值方面讲，大冶工业经济超过了黄石市区工业经济,工业经济也初步形成了大冶市、市区、阳新县三足鼎立格局。,大冶工业43%,阳新工业14.7%,市

9、区工业42.2%,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石国有、集体和民营工业比重分析,2005年黄石市387.38亿元的工业产值中,国有及国有控股企业完成总产值137.18亿元，所占比重比为35.4%；集体企业完成总产值24.48亿元，所占比重比为6.3%；其他经济类型企业完成总产值225.72亿元，所占比重比为58.3%。改革后的国有企业和民营企业比重加大,特别是民营企业比重的加大,使黄石市民购买能力持续增强。购买力增强将促进黄石商业的持续快速发展。,国有企业35.4%,民营企业58.3%,集体企业6.3%,黄石经济总体环境一览表(2005年数据),黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街

10、市场调研报告,黄石经济总体环境数据分析,1、良好的经济总体环境是商业、房地产业发展的基础，一个城市，经济环境不好，商业和房地产业很难发展好，这就是调研经济环境的原因；,3、黄石经济依靠投资和消费双向拉动增长，消费拉动的作用更明显，说明黄石经济增长是实在的，可持续的，消费能力增长也是可持续的；,5、黄石民营企业在企业机构中比重加大，接近60%，而且产值每年以64.2%的速度增长,民营企业促进商业和房地产业发展的时机已经成熟,2、作为重工业城市，黄石第三产业比重逐年大幅度增加，说明黄石第三产业，即商业、房地产业已经进入了一个快速发展期；,4、黄石工业产业每年以32.8%的增长率高速增长,工业带动商

11、业、房地产产业的作用越来越大，在工业高速增长下，商业和房地产业也将保持一个高增长。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石产值过亿元企业调查分析,黄石市共有产值过亿元的企业55家，黄石市区33家,其中50亿元以上0家,10-50亿元5家,5-10亿元3家；大冶市16家,其中50亿元以上2家,10-50亿元1家,5-10亿元2家；阳新县6家,其中50亿元以上0家,10-50亿元1家,5-10亿元0家。黄石唯一两家过50亿元的企业都在大冶市，进一步说明大冶在黄石工业中的绝对主导地位。,黄石市区33家，占60%,大冶市16家，占29%,阳新县6家，占11%,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石产值过亿元企

12、业调查结论,2、黄石有55家年产值过亿元的大企业，市区占33家，其中50亿元以上0家，10-50亿元5家,5-10亿元3家；大冶市占16家，其中50亿元以上2家，10-50亿元1家，5-10亿元2家；阳新县占6家,50亿元以上0家，10-50亿元1家，5-10亿元0家；大冶和阳新对黄石市区商业和房地产消费有很强影响力。,4、黄石过亿元的大企业，生产经营不是很平稳，有些企业波动比较大，大企业职工消费能力不稳定，即是说黄石市民消费能力和对房地产的投资购买能力具有很大的不确定性,3、从产业布局来看，黄石的产业还是集中在冶金、矿业、建材、制造等重工业，轻工业和商业企业占的比重十分小，黄石还是典型的传统

13、工业城市，商贸业依然不发达，有很大发展空间,1、大型企业是商业、房地产业发展的基础，一个城市，没有一大批大企业，商业和房地产业很难发展好，这就是调研大企业的原因；,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石经济环境总体结论,黄石362亿元的经济总量及高达13%的年增长率，387亿元的工业年产值及高达32%的年增长率，以及冶金、矿业、水泥、能源等大型国有企业持续长期繁荣和中小民营矿业企业的不断涌现，使黄石房地产市场，特别是商业地产市场正处于十分难得的发展机遇期，文化宫步行街位于黄石城市商业核心，可以创造商业地产奇迹，获得意外的成功。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市发展调查分析,黄石文化宫步行街市

14、场调研报告,黄石城市发展概况,黄石是濒江城市、在市中心长江边有观江胜地海观山、中国钢铁摇篮大冶特钢、钟乳奇胜飞云洞、桃花流水鳜鱼肥的西塞山、中窑江滩公园、长江一桥、长江二桥。黄石是滨湖城市，市内有磁湖、青山湖、青港湖、鸭儿湖和花湖等。黄石是资源型城市，有黄荆山的石灰矿、铁山的铁矿和月亮山的煤矿。经过50多年的建设，黄石市区形成了黄石港区和西塞山区两个中心城区、团城山和罗桥新城两个新区、铁山和下陆两个远城区。黄石与武汉一样是滨江滨湖城市，但黄石江岸狭长、缺乏纵深腹地，使黄石大城市格局从长江退缩、以环磁湖为中心城区、发展团城山，带动下陆，开发山南、最终合并大冶，实现组团式发展。但团城山发展缓慢、合

15、并大冶受挫、中心城区破旧、长江沿岸也未改造，相对于武汉、宜昌、襄樊等省内城市，黄石高楼大厦、道路建设、绿化,广场建设、城市公交系统都落后了。但黄石城市建设已做出规划，全面改造中心城区、环磁湖整体开发和沿江总体开发即将启动，黄石进入新一轮城市建设期。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市资源,黄石城市资源一览表,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市资源一览表,1、地域区位优势:黄石位于长江中游南岸，是湖北省对外开放的东大门,素有“吴头楚尾”之称，毗邻武汉，壤接黄冈、咸宁、鄂州，面对鄂豫皖赣四省周边地区和鄂东南广阔腹地,处于以上海为中心的华东经济区和以武汉为中心的华中经济区的联接带，黄石还地处

16、京广、京九南北铁路动脉和长江的两个交会点的核心地带，拥有发达的水路、公路、铁路交通网络。2、城市功能完善:黄石公园、湖泊、江滩、学校、酒店、体育设施、长途客运站、火车站、长江大桥、武黄高速公路入口均在中心城区，黄石大商场、集贸市场及大型文化娱乐场所基本也位于中心城区，而且城市资源比较丰富、齐全。3、商业体系完善:黄石中心城区有几个比较成熟的商业区，如黄石大道两桥间、包括市府路、湖滨路、天津路、南京路、交通路、武汉路、广场路等主要街道组成的市中心商业娱乐中心，黄石港十字路口街区，沈家营十字路口街区等，这些区域都有良好的购物环境和交通条件，商业基础设施比较健全，消费者的认同感较其他地区强。4、中心

17、城区改造已全面展开:黄石以环磁湖为中心的大城市格局已基本形成，中心城区文化宫、东风路、联合村、轴承厂、华新水泥等成片旧城改造、环磁湖整体开发、上窑商贸区改造、长江江滩改造和罗桥新城建设已全面展开。中心城区的工矿企业搬迁即将完成。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市发展的优势,黄石城市发展资源,黄石文化宫步行街市场调研报告,1、武汉商业对黄石商业的制约:武汉城市圈的建设对黄石由中等城市变成大城市会起到积极的推动作用.但在建设黄石大城市的过程中,武汉却会成为黄石的紧箍咒.黄石无法成为一定区域的中心城市.而襄樊和宜昌分别是秦巴地区和鄂西南地区的中心城市,所以在城市功能上面,作为武汉城市圈副中心的

18、黄石,在教育,医疗,政治,经济,文化上面,不可能和襄宜一样,成为一定区域的中心.黄石的商业在武汉发达的三产和便捷的交通作用下,商业的层次不可能太高。2、黄石地形对黄石大城市发展的制约:黄石是组团型城市,以黄石港区为核心,周围分布着下陆、铁山、西塞山、团成山等组团，黄石地形复杂,有着太多的山,太多的湖,将可以开发的平地分割得支离破碎，在黄石,抬头就可以看见大山-西塞山,下陆、开发区地区抬头都可以看到黄荆山脉,而铁山区更是连续的山峦.这些山峦下面的矿藏,为黄石这座资源型城市提供源源不断的财富同时,也挡住了黄石扩张的步伐。3、中心城区老工厂搬迁对城市发展的制约:黄石的工业特色鲜明,钢铁工业是这个城市

19、的支柱产业，好多钢铁企业分布在黄石的中心城区，比如团球厂、钢管厂、华新水泥等、大企业在中心城区施展不开拳脚，而且目前启动的搬迁也需要很长一段时间。4、破旧的中心城区面貌对城市发展的制约:黄石城区除了开发区、湖滨大道沿线外，其余如黄石大道沿线、上窑商贸区、西塞山区，以及铁山、下陆都还未摆脱八、九十年代的模样,十分破旧。黄石城市的整体破旧、落后将影响招商引资。,黄石城市发展的制约,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市发展现状,1、黄石新城区发展不能给本市居民带来利益:黄石不能跨江，使浠水、蕲春成为黄石的一部分，甚至黄石市中心与鄂州的农村毗邻，因此黄石的城市发展自己人没有沾光，反倒让外人占便宜，远

20、的如全市人民勒紧裙带修建的黄石长江大桥，造福了浠水人民；近的如鄂州花湖的房地产赚的却是黄石人的钱。2、黄石近五年来,城建投资严重不足:黄石城市建设投资严重不足，近五年来，市政府只投资了五个亿，做了环磁湖的建设与美化，包括修建湖滨大道、明珠广场、儿童乐园、人民广场、磁湖污水净化工程、沿湖景观带、青山湖公园，而对长江沿线，政府只花600多万建了个中窑江滩公园。3、黄石中心城区改造进展缓慢:2005年黄石借鉴武汉等城市的发展经验，正式启动中心城区的成片改造，目前正在进行黄石大道、天津路改造，联合村、东风路、华新水泥厂、上窑商贸区和文化宫等地的成片开发改造，但进展缓慢。4、黄石城区公交还以中巴为主:黄

21、石城市公交中小客车占了主力军，虽然中小型客车比较适合黄石的地形和城市结构，虽然很多车也是梯形票价,黄石到铁山4元、到下陆1.5元,下陆到铁山2.5元，但过贵的公交价格以及往返各城区组团之间的中小型公交,还是反映了黄石城区各个组团融合程度并不高。5、黄石城市建设落后于武汉、襄樊、宜昌等同类城市：黄石城市发展相对于武汉、宜昌、襄樊还十分落后，城市广场、城市公园、沿江沿湖景观绿化，以及现代购物中心、商业街等还十分缺乏，城市大规模建设还处于规划和启动阶段。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石城市发展规划,2010年前黄石城市建设重点,1、突出环磁湖和沿江整治开发重点：高标准建设环湖路，实施环磁湖主体开

22、发建设，在东北片修建集休闲观光为一体、体现矿冶名城特色的亚光湖滩；在北岸建设高档节能的生态小区，形成大众山森林公园带；建设西南岸现代商务居住和文化休闲区，提升团城山新区功能。2、突出城建项目建设重点：实施黄石大道改造、下陆至铁山区间快速路、河西大道等道路建设工程，完成磁湖、青山湖的污水截留工程和川气东输入门进户工程，启动污水截流二级处理，实现磁湖周边污水集中处理，突出抓好中心城区背街小巷道路和公用设施改造。3、突出旧城改造重点：按照统一规划、成片改造、配套建设的要求，改造文化宫、南京路、东风路、联合村等老城区，提升商业服务、文化娱乐等功能。4、突出抓好建筑节能：到2010年，全市新建建筑100

23、%实施建筑节能，市区有建筑节能改造达15%以上。,黄石文化宫步行街市场调研报告,1、规划范围：团城山行政中心西侧的面积为.平方公里的商业用地及其周边的行政、信息、文化、体育等用地共计.平方公里建设成为区。但泛范围却包括以人民广场为中心，以杭州西路（包括杭州东路部分）和桂林南路为轴线的.平方公里范围,规划商业面积10万平方米，兴建大型零售网点个。2、规划定位：团城山中央商务区将产业服务型商业和商务服务作为目标人群，以高起点的、便利快捷的商业服务网为依托，以会展、文化、商旅观光商业为补充，建设具有国际水准，引领时代消费潮流的现代商业区,作为鄂东南地区集商贸、金融、科技服务、信息、商务管理、文化娱乐

24、于一体的高层次的经济活动中心和公众活动中心。3、规划布局：核心区商业布局在行政中心西侧，用地面积.平方公里;会展中心布局在桂林南路东侧磁湖岸边，与广电中心、博物馆、图书馆、青少年活动中心共同构成文化区域，用地规模.平方公里,建筑规模15万平米;信息金融设施布局在杭州西路南侧，用地规模.平方公里;文化设施布局在桂林南路东侧磁湖岸边，体育设施布局在桂林南路东侧，用地规模.平方公里,建筑规模1.5万平米;商务写字楼及高级公寓布局在桂林南路东侧磁湖岸边,建筑规模50万平米。,黄石中央商务区(CBD)总体规划,黄石文化宫步行街市场调研报告,4、商业业态和业态选择 零售业：鼓励发展大型综合购物中心、高级专

25、业店、连锁超市等，禁止发展独立的百货店、普通专业店、普通批发市场、小商品零售市场等。餐饮业：鼓励发展的餐饮设施有各式西餐厅、各式东方料理、特色餐馆、高档食品店等。娱乐休闲业：鼓励发展的娱乐休闲设施包括各式酒吧、会员制俱乐部、高级影院、音乐厅、舞厅、剧场、室内健美健身。此外，整合杭州路娱乐设施，将磁湖山庄、龙泉山庄等主要娱乐设施提升档次，使其成为重要的娱乐商业带。,黄石中央商务区(CBD)总体规划,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石长江沿岸总体规划,1、黄石江滩发展很落后：由黄石“放弃长江、退守磁湖”的城市发展方向，长江沿岸的建设与开发基本上处于一种自生自灭、无序开发的状态，导致长江沿线到处都是

26、小码头，破败不堪，杂乱无章，从艾家湾到西塞山十几公里江岸，白天乱糟糟，晚上黑漆漆。2、黄石江滩资源十分丰厚：打造一个靓美的滨江城市，黄石有着得天独厚的条件，有一桥飞架南北的黄石长江大桥及即将兴建的鄂东长江大桥，有观江胜地海观山，有中国钢铁摇篮大冶特钢，有钟乳奇胜，元稹避难的飞云洞，更有桃花流水鳜鱼肥的长江险地西塞山，沿线旅游资源丰富，一线穿珠，开发好沿江是对黄石文化旅游资源的一次重新定位，重新整合，进一步提升黄石城市品位，使黄石成为鄂东南首屈一指的旅游商贸城市及最适宜人居的美好家园。3、打造市中心江滩乐园：举全市之力建好棋盘洲码头，使黄石有一个优良的深水港口，让它成为一个新的黄石港，带动西塞的

27、发展，而市中心城区原有码头一律搬迁，搬走一个外贸码头，建造一个名副其实的市中心江滩乐园。江滩乐园将会吸引大冶、阳新、浠水、蕲春、武穴等周边县市的消费者在市中心购物、娱乐、休闲、旅游，进一步巩固黄石鄂东南商业中心的地位。4、黄石江滩即将展开：目前海观山已引进外资2亿元进行总体改造，投资1亿元修建西塞至河口公路，在武汉、宜昌长江沿岸的开发示范下，黄石长江沿岸总体规划与开发即将全面展开。,黄石文化宫步行街市场调研报告,1、胜阳港商业中心历史悠久、市级商业中心还将加强：1956年黄石进行城市总体规划设计时，胜阳港地区被确定为市区中心，城市商业布局形成了以胜阳港地区为市级商业中心和以西塞山、黄石港、铁山

28、、下陆片区为区域商业中心的结构。胜阳港作为黄石商业中心已有50多年的城市人文心理的堆积，因此该地区商业中心的地位只会加强，不会削弱。2、在中心城区规划建设“八条特色商业街”：深化建设“八街”：交通路步行街、南京路精品服装街、信息巷古玩字画街、京华路小食街、黄石大道电讯产品街、武汉路电子器材街、广场路酒吧街、沈家营装饰、建筑材料特色街，提高黄石传统商业中心对鄂东南及鄂、赣、皖毗邻地区的幅射力。3、中心城区进行全面改造改造：此外，成片改造文化宫、东风路、轴承厂、华新水泥厂和长江江滩，由此带动城市中心的全面旧城改造。,胜阳港地区总体规划,黄石商业环境调查分析,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫

29、步行街市场调研报告,黄石不仅是一个工业大市，经济强市，而且还是一个城镇化率很高的城市，有125万城镇人口，市区人口就有70万，近50%的城镇化率在湖北省乃至全国都名列前茅，但黄石商业发展水平与其工业、经济发展水平和城镇化水平很不相称。虽然黄石2005年的社会消费品零售总额近130亿元，年增长率达到13%，年人均可支配收入达到8503元，市民银行存款余额167亿元，而且黄石商业也形成了中心商业区、上窑上贸区、黄石港商贸区和团城城山商贸区。但黄石现有商业场所和设施极其落后和低下，市区现代购物中心屈指可数，自发形成的商业街、批发市场门面破旧、环境极差，而且在市中中心，为了弥补商业场所的严重不足，在一

30、些背街、背巷都自发形成一些商业门点。商业现状的落后和强大的消费潜力，为黄石商业地产超常规发展提供了充分的支撑，文化宫步行街作为2006-2007年黄石领导型商业地产项目，有足够的条件获得超常的成功。,黄石商业概况,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石消费人口一览表,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石消费人口调查结论,1、一个商业项目能否成功、是否有足够的消费人口是关键，70万市区人口，125万城镇人口，240万总人口，黄石消费人口总量庞大,有足够消费人口支撑区域商业新项目获得超常的成功；,2、城镇化率也是决定一个商业新项目是否成功的关键因素，因为只有城镇人口才对商业有刚性需求，黄石城镇化率高达5

31、0%,证实黄石有很强的现实和潜在消费能力;,3、如今的商业已经进入“就近消费时代”，黄石中心城区有46万消费人口，像文化宫步行街这样的中心城区零售商业有广阔发展空间；,4、经济和消费实力强大的大冶市有80多万人口，但大冶商业场所比较单薄，大冶人对黄石和武汉的消费取向，很大程度上影响着黄石市区的商业新项目的发展，因此文化宫步行街想取得超常的成功，必须用非常规的营销手法使大冶投资和消费群体集体冲动。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业消费一览表,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业消费总体数据续,黄石文化宫步行街市场调研报告,1、139亿元的年消费总额与362亿元的年经济总量，以及市民高达1

32、67亿元的存款余额，城镇居民年可支配收入达到8500元，都说明黄石消费能力和消费潜力都很大，商业地产有极好的发展空间。,2、黄石餐饮规模较小，特别是在人口密集的中心城区，餐饮店的数量少，单店规模也小，餐饮有很大的发展空间，特别是特色餐饮发展空间更大。,3、通讯器材、家用电器、音像器材类消费表现出的强劲增长，说明黄石的商业消费正在迅速升级，以日常生活用品、中档服饰低消费为主，转向为高科技电子、中高档电器，以及高档服饰、休闲娱乐为主。,黄石商业消费整体数据分析结论,4、黄石珠宝首饰等奢侈品、高档服饰、休闲娱乐消费还刚起步，未来将有很大的发展空间。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石主要的商贸场所/

33、企业一览表,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石主要的商贸场所/企业一览表,黄石主要的商贸场所/企业一览表,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石主要商贸场所/企业调研分析结论,1、虽然目前黄石商贸场所大多老旧，有规模、上档次的品牌商场、品牌超市和专业卖场缺乏，但近两年来，黄石商贸场所也在迅速发展中。进入多年的中商平价已开3家店，并计划开7家分店；04年进入的中百超市已开10家店；04年进入的工贸电已开2家；05年深圳新一佳、上海华联进入黄石；06年国美电器进入黄石；目前只有武商量贩、中百仓储、苏宁电器等知名的品牌商贸企业还未进入黄石。,2、黄石本土商贸品牌也加速扩张，

34、黄石超市品牌金港超市已开10家分店、莹春便利店已开20家，但黄石商业场所的数量、档次与其城市地位、经济发展水平、消费人口和消费水平还是不相称，黄石的商业地产还很有发展空间和潜力。,3、家居、建材、汽车、服饰、农副产品等专业批发市场数量多、体系健全是黄石商贸的一大特点，作为湖北东南部的中心城市，黄石批发市场具有广阔的辐射区域和发展空间，但目前黄石专业批发市场还比较原始，急需升级换代，上窑商贸区正酝酿大规模旧城改造，因此黄石批发市场还有很大的发展空间。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业整体格局说明,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业整体格局示意图,黄石文化宫步行街市场调研报告,中心商业区

35、特别说明,中心商业区概况,以交通路为核心，南自颐阳路、北至天津路、西起武汉路、东到黄石大道，面积约平方公里范围是黄石传统商业中心，最繁华商业地段，网点密度高，百货、超市、服装、餐饮、娱乐一应俱全。中心商业区已形成“一区、四街”的商贸格局。“一区”指“胜阳港商贸区”，“四街”指“交通路步行街”、“武汉路电子器材街”、“劳动路服装精品街”、“沈家营装饰建材特色街”。此外还有金虹大厦、中商平价、赛玛特生活广场、中百超市、工贸家电、新一佳超市、新百百货、中心购物广场、中兴数码电脑城等大型的商业设施。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街市场调研报告,交通路概况,交通路呈东西走向，西起武汉路，

36、东至江边，被黄石市民称为步行街，一是因为其人行道非常宽，二是因为两边聚集了黄石最主要的品牌服装专卖店、大型鞋城和一些特色餐饮店、咖啡酒吧和KTV。交通路共有门面171家，其中品牌服装专卖店56家，KTV和咖啡酒吧22家，是目前黄石品牌女装、男装、运动服饰、鞋类最集中最扎堆的一条街，也是目前黄石KTV、咖啡酒吧最集中的一条街。交通路门面单位月租金目前大多在200元/平米以上，而且基本上是门面较小的单位租金偏高，而且门面转让费奇高，一间60平米的门面，转让费高达10万元以上，但租户经营很稳定，目前无门面出租。,交通路,黄石文化宫步行街市场调研报告,交通路门面租金案例：,黄石文化宫步行街市场调研报告

37、,南京路概况,南京路,南京路紧邻交通路，也呈东西走向，西起武汉路，东至江边（广场路至江边段称为劳动路），是黄石仅次于交通路的商业街，共有门面152家，其中以服装品牌店为主，共有79家，其次是鞋店有25家。同交通路一样，南京路门面租金在黄石也算较高的，单位月租金目前大多在200元/平米以上，门面转让费也高达10万元/间（50平米左右），目前租户稳定，无门面出租。而且基本上是门面较小的单位租金偏高。,交通路门面租金案例：,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石文化宫步行街市场调研报告,武汉路概况,武汉路,武汉路是与交通路、南京路垂直的一条商业街，呈南北走向，南起颐阳路，北至华新路，以天津路为界武汉路可

38、分为南、北两段，北段临街商铺113间，南段临街商铺208间。武汉南段是黄石电脑数码一条街，两边聚集了黄石绝大部分电脑、电子和耗材专卖店。武汉路北段门面的单位月租金目前大多在50-80元/平米左右，转让费比较低，在1万元以下，而且租户经营稳定。武汉路南段门面的单位月租金目前大多在80-100元/平米左右，转让费也比较低，在1万元左右，靠南京路、交通路的部分门面转让费在10万元以上。,黄石文化宫步行街市场调研报告,武汉路北段门面租金案例：,武汉路南段门面租金案例：,广场路南接颐阳路，北临南京路，为黄石市一条主要商业街道，此相对南京路和交通路要短，但商业人气旺盛，肯德基和黄石有名的金虹商场均在广场路

39、上。广场路共有门面118家，其中以服装品牌店为主，共有32家之多，其次是美容美发和花店，各有14家。广场路门面的单位月租金目前大多在150-200元/平米左右，转让费比较高，在10万元左右。,黄石文化宫步行街市场调研报告,广场路概况,广场路门面租金案例：,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石大道（颐阳路至华新路段）概况,黄石路是黄石的城市主干道，同时颐阳路至华新路段也是黄石的主要商业干道。目前黄石大道颐阳路至华新路段有门面108间，以品牌服装店为主。黄石大道颐阳路至华新路门面的单位月租金目前大多在200-250元/平米左右，转让费比较高，在10万元左右。,广场路门面租金案例：,郁香巷是黄石最古老

40、、最破旧的一条街，也是黄石真正的步行街，共有100家门面，人流量也较大，主要以服饰、饰品、箱包、美容美发为主。门面的开间从1.5米到8米，进深基本上都是3、4米，大一点的门面进深有7、8米，层高2米，其月租金都在200元/平米左右。由于紧邻的黄石文化宫拆迁改造，2006年7月20日拆迁的通知已下达到各门店，现在店面都在以吐货的形式销售，巷里有些门面已经开始拆除了。,郁香巷概况,黄石文化宫步行街市场调研报告,郁香巷,黄石文化宫步行街市场调研报告,沈家营装饰建材特色街概况,沈家营装饰建材特色街是黄石最老的装饰建材市场，2001年开业，建有老装饰城、新装饰城和石材市场，主要经营中低档的装饰板材、线材

41、和水暖、管线、电料等。门面均为住宅底商，从2005年起，沈家营的装饰建材经营户陆续向花湖商贸区的东方装饰城转移。由于离中心区不远，而且为门面型市场，因此沈家营装饰建材特色街月租金较高，约60元/。此外，早期两层整体出售价约5000元/，目前转让价达7000元/左右。,亚光家居市场概况,亚光家居市场由装饰建材市场和艺术家具中心组成。装饰建材市场由亚光新村约100米长的门面组成，商户约20家，以地板、洁具、灯具等品牌专营店为主，租金约30-40元/，自2002年开业来，租金一直保持稳定。亚光艺术家具中心长约80米，商家约20家，上下两层，主要集中了床、床垫、沙发、桌椅等家具，而且以湖北联乐家具为主

42、。一层租金约30元/；二层约10元/，家具中心一层目前还在装修，二层2003年开业，虽然租金较低，全部出租，但目前客流量相当小，而且以中、低档家具为主。亚光家居市场位于黄石高尚居住区亚光新村和湖滨大道，具有良好的经营环境和商业形象，同时其租金相对较低，客流较稳定，大部分商户在此经营多年，比较稳定，因此具有良好的发展前景，将会在短期内成为黄石品牌专营店聚集的家居市场。,黄石文化宫步行街市场调研报告,上窑商贸区特别说明,上窑商贸区概况,上窑商贸区面临长江码头，紧靠火车站，水陆交通十分便捷。这里是黄石商贸的发祥地，早在五十多年前，这里就是黄石的商业中心，上世纪八十年代，这里建成了鄂东南地区最大的小商

43、品综合批发市场，成为黄石与周边市县、乡村商品和物资交流的枢纽和集散地，被誉为黄石的“汉正街”。通过近几年的开发建设，上窑商贸区总面积达25万平方米，其中市场面积10万平米，已建成八大专业市场并形成副食、烟酒、服装、布匹、百货、干货、禽蛋、蔬菜、水果等十二大类近2万个品种，市场辐射鄂、皖、赣三省八县市。目前上窑商贸区批发市场门面经营面积大多为20平米，月租金大多在1500元/平米，每月水电费、管理费和税费大多在500元内。但由于区域开发历史久远，上窑商贸区现已成为黄石的老城区，房屋破旧，街道狭窄，严重制约了小商品批发市场的交易和发展，为此市政府决定进行大面积旧城改造，改造后的上窑商贸区将建设百货

44、、副食、粮油禽蛋三大经营区域，十六大专业市场，一个购物休闲娱乐中心，4500个门面摊位。,上窑商贸区门面租金案例,黄石文化宫步行街市场调研报告,花湖商贸区特别说明,花湖商贸区概况,花湖商贸区分为三大块：延安路商业老街，天方百花园、佳美星城、湖滨国际、立信时代广场等大型小区的底商和武黄高速沿线的市场群。因周边曾是黄石市政协、人大、市委、市政府等党政机关所在地，又分布着湖北师范学院、师范附中、黄石七中等学校，延安路一直是黄石一条商业老街。此外,在延安路、湖滨大道沿线，新开发了天方百花园、佳美星城、湖滨国际和立信时代广场等一系列大型小区,黄石港居住区已经形成,而为居住区配套的低层商业群自然成了花湖商

45、贸区的一大组成部分。花湖商贸区临武黄高速和黄石客运西站，因其具有与武汉市、鄂州市、大冶市、阳新县、黄梅县、溪水县、武穴市、蕲春县等城市间的快速交通优势，以及有大量可供开发的地块，被规划为黄石大型专业市场集中区。目前建有江南汽车交易市场、东方装饰城和中南钢材市场等专业市场。,黄石文化宫步行街市场调研报告,东方装饰城概况,东方装饰城总占地250亩，目前建成的一期占地100亩，为单层简易市场，主要批发经营陶瓷、木材、水暖洁具、五金涂料、灯具、石材、板材等建筑装饰材料，是目前鄂东南地区规模最大、品种最齐全的装饰材料集散地。东方装饰城目前处于市场培育期，临武黄高速和停车场的门面租金25元/，市场内部的门

46、面租金20元/，仓库8元/。,花湖商贸区门面租金案例：,黄石经济技术开发区是湖北省的重点开发区之一，现已形成为以高新技术产业为主导的发展态势。由于开发区的快速发展，特别是市委市政府迁入开发区后，住宅开发迅速繁荣，几个大盘整体开发，在住宅带动下，开发区商业也步入快速发展期。目前开发区商业还比较薄弱，刚处于起步阶段，但在住宅开发推动下，以及各产业园的建设，与日常生活配套的社区型商业迅速繁荣。如在琥珀山庄、山水明城、武夷花园、丽岛半山华府等品质住宅小区的临街面就出现了一定规模的社区型商铺。一些中小型超市、餐饮酒楼、美容美发和药房进入营业。,黄石文化宫步行街市场调研报告,团城山商贸区特别说明,黄石文化

47、宫步行街市场调研报告,大冶黄蟹海商贸区特别说明,大冶商业经过十几年的发展，形成了以黄狮海、新街为核心的商圈，这个商圈层向北延伸至东风路，向南辐射至保康路东段。商圈有三大专业市场:铜都小商品批发市场、干鲜批发市场、服装市场；有四大主力商场:黄商大冶和平服饰城、文峰大世界、大冶敬业家电购物中心、平价家电城。另外，在新冶大道与东风路东段一带，新的商业圈正在形成。总体而言大冶的商业还比较落后，缺少大型现代综合性百货商场，商业业态为自发形成，缺少统一规划，主要商业街道狭窄、破旧，店面装修档次较低，形象较差。,大冶黄蟹海,大冶黄蟹海商贸区门面租金案例：,黄石文化宫步行街市场调研报告,1）总体规划：针对目前

48、黄石商业规划相对滞后、商业缺乏龙头企业等现状，市政府正着力做好商业规划，加强商业业态调整。依据黄石城市商业网点规划（2005-2015）的规划，黄石将构建以团城山中央商务区为主，胜阳港传统商业区、罗桥新城为副的市级商业中心，以铁山、下陆、黄石港、河口、上窑、山南等6个区域商业中心为辅助，以多个社区商业中心为补充的多层次结构体系。2）社区商业中心：随着新区开发建设，黄石社区服务滞后于市场，商业服务设施配套不足。根据黄石的城市结构及人口分布情况，将建设以多个社区商业中心为补充的多层次结构体系。社区商业中心主要是保障周边居民的日常生活，业态配置主要为中型超市、小超市、便利店、农贸市场、餐饮店。规划布

49、局为：胜阳港地区芜湖路、沈家营；西塞山区马家嘴、工人村、黄思湾、联合村、八卦嘴、石料山；黄石港地区新街口、楠竹林；下陆地区老下陆、新下陆；团城山地区姑岭等。3）特色商业街：为浓缩黄石的传统文化和休闲文化，提升黄石商业的档次和水平，黄石城市商业网点规划（2005-2015）提出，规划建设南京路服饰街、黄石大道（原工人电影院天津路口）电讯产品街、武汉路电子街、磁湖汽配街、信息巷古玩字画街、延安路纺织街、广场路酒吧街、京华路小食街、杭州路旅游休闲街、罗桥火车站农副产品街等10条特色商业街。,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业发展规划,黄石文化宫步行街市场调研报告,黄石商业地产市场调查分析,黄石文

50、化宫步行街市场调研报告,黄石房地产市场概况,1、从2004年开始，黄石房地产进入一个快速发展阶段，房地产投资每年以近50%的速度增长，2005年全年投资额达到了15亿元，开发建筑面积达到了129万平米，全年竣工建筑面积85万平米，销售面积97万平米，住宅均价1900元/平米。2、黄石房地产市场每年刚性需求95万平米，新婚卖房35万平米、旧房换新房45万平米、城镇化和外来买房15万平米，使得黄石房地产市场商品房空置率极低。3、经过两年多的发展，黄石房地产市场形成了中心城区、上窑商贸区、黄石港居住区、沿湖路区和开发区等五大热点版块的市场格局。4、黄石住宅市场已经有了很大发展，开发量和销售量每年都保