同路6月28日惠州金融街控股·金海湾整合推广方案 (NXPowerLite).ppt

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1、金海湾2010整合推广方案,2010、6、28,房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879,全国旅游度假项目最新分析,全国旅游度假项目最新分析,目 录,二、中国旅游度假政策与市场分析,三、金海湾目标客户群分析,四、金海湾区域、物业与销售产品立体分析,五、金海湾价值体系建立,六、金海湾推广总体策略,七、金海湾核心创意与视觉体系,八、金海湾阶段推广任务布署,全国旅游度假项目最新分析-地产导向型,共分三期进行开发开发年限：10年；投资总额：200亿元；三年内完成市政道路基础设施、2个体育公园和 1个顶级酒店建设，投资总额约30亿元；六年内投资总额达到70亿元；九

2、年内投资总额达到120亿元。,清水湾旅游度假区位于中国海南省“大三亚旅游圈”的陵水黎族自治县境内项目总用地面积1.5万亩，总投资额约200亿元。,清水湾是海南东海岸5大海湾之一（三亚湾、亚龙湾、海棠湾、香水湾、清水湾），属于热带海滨旅游圈。,项目区位概况及分期建设规划,项目将引进多家世界顶级星级酒店，其中雅居乐已和Jumeirah、Raffles、JWMarriot、希尔顿、Outrigger等签署了合作意向书。目前，Raffles酒店已经完成地面上 第四层建设工程，Jumeirah酒店已进入设计阶段。16公里景观大道已经开通使用至海滨段的8公里，海洋世界已经在试运营，湖畔商业街已经全面使用；

3、3个18洞国际标准高尔夫球场中，其中一个18洞球场已于2008年底使用，高尔夫会所已经全面营业；第二个18洞球场正在建设中，预计2010年初可以试打；部分低密度住宅（别墅）、湖畔洋房、海景别墅/公寓/洋房，则在2009年3月28日开盘销售，截至2009年11月31日，已累计合约销售50亿元。迄今已有5000多位业主。,项目近况,雅居乐在过去的2年来在清水湾的投资额，累计已达60多亿元。,物理属性：12公里海岸 上层国度,消费主张：你的国度 你的第二人生、365天度假国度,清水湾的推广核心体系：,核心主题：真正的海（最纯正、最稀缺、最好的资源）,六大核心价值点：1.12公里纯美海岸线；2.超万亩

4、规模，地产界罕见；3.6家超五星级酒店；4.54洞蔚蓝高尔夫球场；5.巨资引入天然温泉；6.2家游艇俱乐部；,大区位价值：海南“国际旅游岛”战略、“东方夏威夷”,清水湾的魂,三大销售物业：1.金色果岭，360度阔景高尔夫大宅2.翰海银滩，一线海景城邦3.蔚蓝海岸，湖畔乐活小镇,清水湾的推广核心体系：,活动线：1、莱佛士酒店奠基2、巴黎宝藏奢侈品展3、3.15全国媒体见面会4、3.28开盘盛典和晚宴5、领导及合作伙伴考察,全国推广（巡展会&推介会）马戏式营销（一）各地房展1、2009年北方四市巡展展会2、2009哈尔滨展场3、2009渝洽会展场4、2009海南春季房展5、2009山西太原房展（二

5、）项目推介会1、香港推介会2、北京新地产金融年会推介会3、成都业主推介会4、南京业主推介会5、中山业主推介会媒体合作和报道新闻化和娱乐化营销涉入凤凰卫视中央电视台香港翡翠台海南电视台,全国性推广，以钱生钱,清水湾一直讲的是资源：去看真正的海！而它缺少的却是引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值观.,海南富力湾位于海南珍珠海岸核心区域，4.2公里私属海岸，2500亩规划用地，8.7%超低建筑密度，超70%观海房产，64.8%绿化率。,全国旅游度假项目最新分析-地产导向型,地理交通：富力湾位于海南东南，沿陵水县香水湾旅游度假区B区南段；地处陵水县东部，牛岭南侧的滨海地带，距三亚市66公里，距陵水县

6、城9公里。2010年10月轻轨开通后，富力湾到海口只需75分钟，三亚只需15分钟。三亚绕城高速公路建成后，富力湾到凤凰机场仅需45分钟；这里的海上航线通畅，北邻分界洲岛旅游码头，南距新村镇码头约20公里。,自然资源：4.2公里原生沙滩海岸，北端天然泄洪湖是230个泊位的私家游艇港湾码头的所在地；中段约3公里的细白沙滩，为广阔的滨海水上娱乐天地；南端依傍水口岭入海沿岸，亿万年冲刷成的巨型礁石群，为湾区增添一处得天独厚的私家阳光浴场。还有风光旖旎的的田园风光以及层峦叠翠的山体，这一片未待完全开发的滨海复合生态环境，拥有着极高的科学价值和审美价值，是不可再生、极其稀有的自然博物馆。,配套:项目规划3

7、个五星级度假酒店，并在首期规划1.6万平米的风情商业街、游轮码头和运动会所已经率先动工，而室内篮球、羽毛球场、SPA会馆、健身中心、超市、艺术精品展览馆、旅游精品商街、各式风味餐厅，以及康体理疗中心等设施也即将落成。,富力湾讲的是一种专属：4.2公里私属顶级海岸！而它缺少的却是引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值观.,全国旅游度假项目最新分析-地产导向型,全国旅游度假项目最新分析-地产导向型,星耀五洲充分利用天嘉湖独特的生态环境优势，打造包括六星级超豪华酒店、国际会议会展中心、亚洲最大室内滑雪场、万人国际文化广场、多功能体育休闲馆、医院、游艇俱乐部、水上大型音乐喷泉、运动主题公园以及高尚住宅

8、的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假为一体的“世界花园、世界建筑博览园以及世界桥梁博览园”。,5月1日，首届国际价值生活节开幕式。将由国际人气鼓乐组合、融合世界文化世界经典的托宁鼓组合在台上倾情领鼓，现场提供300面托宁鼓用于互动。当天，还可欣赏到中国最大音乐喷泉、七彩冷焰等精彩表演。,5月1-20日，星耀五洲独特的意大利光雕艺术展将邀请意大利国宝艺术大型巴洛克光雕现场表演，展现光影魅力。展示包括哥特大教堂、圣马可以及金字塔等多组美轮美奂的光雕建筑。,星耀五洲讲的是创意地产,水景地产,复合地产,特色别墅：7.3平方公里 世界島宜居水上城！而它缺少的却是引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值观

9、.,全国旅游度假项目最新分析-地产导向型,1 超星级酒店 其中商务酒店及国际会议中心6.4万平米，产权式酒店7万平米 2 国际养生度假中心 五栋 产权式酒店 3 商务会所 别墅型产权式酒店 4 奥运主题公园 举办奥运火炬登陆中国仪式 5 国际游艇会所 300个游艇泊位 6 商业街 海上风情餐饮商业 7 国际邮轮港已建成并运营体育配套 作为养生度假中心的配套,凤凰岛规划建设七大项目,11月28日，凤凰岛领袖价值生活绽放上海揭幕盛典在上海浦东星河湾酒店举行。享有“意大利时装之父”美誉的设计师Antonio Maria Martini，当晚携宾利16位中国冠军名模共同演绎“Martini2010全球

10、巅峰新装”，将盛典推向第一个高潮；随后几大名流则在浦江流金 对语凤凰圆桌对话中与大家分享了对价值的独到见解。三亚凤凰岛发展有公司总经理陈璐接受记者采访时表示，继上海之后，该项 目陆 续在北京、成都、杭州、温州及三亚等城市举行巡展。“首选的都是经济发达城市。”陈璐告诉记者，凤凰岛提供的是一种全新的生活方式，首期选择实地巡展的6个城市的生活方式需求和项目有着很大的吻合度。,凤凰岛公关活动,凤凰岛公关活动已启动全球推广,海南凤凰岛房价月涨3万 炒房客15天净赚上千万凤凰岛正在成为海南疯狂炒房的“标本”1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天卖光，均价高达7万元/平方米。而就在凤凰岛公寓开售不久，

11、三亚的中介里面就有凤凰岛的房子在卖了。而“温州人在凤凰岛一个楼盘就赚了上千万元”这样的故事则越传越神。这只是海南岛房价暴炒的一个缩短。三亚房价一周翻倍，国际旅游岛获批发价格5天内，海南的商品房销量就超过2008年全年的总量。,凤凰岛推广效应,凤凰岛已成为海南房价暴炒的标本，房价突涨3万元/平方米，炒房客在它身上净赚上千万元。在其带动下，三亚房价一周翻倍。,凤凰岛讲的是珍藏：世界珍藏 海上度假岛！而它缺少的却是引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值观.,华侨城集团投资建设的第一个大型高端都市生态旅游综合项目欢乐海岸主体工程全面启动，该项目将于年月试业，年深圳大运会开幕前正式对外开放。建成后的欢乐

12、海岸将是一座完全免票、开放式的、没有围墙的生态公园，也是世界上离城市中心最近的湿地公园。欢乐海岸项目地处深圳湾填海区，位于滨海大道北侧、华侨城主题公园南侧，南面与我市规划的公里滨海长廊和红树林保护区连接。该项目由南北两大部分组成，总占地面积约为万平方米。其中，北地块是市政府委托管理的侨城湿地，面积近万平方米，是规划建设中的自然湿地保护区；南地块面积约为万平方米，是在项目规划建设过程中，项目公司先后两次修建了生态围堰，有效保证红树林生长及海鸟栖息环境。,深圳欢乐海岸,“欢乐海岸”由文化演艺、创意展示、休闲娱乐、城市节庆、生态旅游等多种功能融合成充满活力的区域，将成为城市的公共开放空间和滨海旅游度

13、假胜地。,2009年12月11日，中国深圳华侨城欢乐海岸上海招商推介会在上海金茂中心君悦酒店盛大举行。中国规模最大的电影集团中国电影集团公司不仅带来了本公司的宣传片，还携旗下的影视明星梅婷、何琳、何赛飞、霍思燕等出席了此次盛会，此外，法国国际水秀公司、世界顶尖设计公司Laguarda.Low、国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行等商家代表，GIORGIO ARMANI、BALLY、COACH等国际知名品牌代表，以及第一财经日报、外滩画报、深圳特区报、深圳卫视、东方卫视、搜狐等媒体，华侨城集团相关人员等近300人共同参与了这一盛会。,欢乐海岸公关活动,中国最具特色的滨海主题商业项目全球招商活动

14、在上海拉开帷幕,全国旅游度假项目最新分析-度假导向型：,全国旅游度假项目最新分析-度假导向型：,深圳盐田沙头角海滨区详细蓝图及城市设计,1997年10月，经国务院批准，深圳市在特区东部新成立了盐田区，行政范围包括沙头角、盐田、大小梅沙等片区，总面积为67.36平方公里。沙头角海滨区位于沙头角东南部地区，总面积66.64公顷，该地区将成为整个盐田区的行政、文化、商业中心区。2.城市发展原则与目标遵循山、城、海一体化的城市发展原则，通过海滨区开发将沙头角地区建设成为具有良好的自然生态环境，突出的滨海特征，适宜居住且拥有高品质城市功能和空间的新兴城区。,深圳盐田沙头角海滨区,深圳市城市总体规划确定沙

15、头角盐田城市片区是深圳市第一圈层的城市次中心，是东部发展轴的核心区。,全国旅游度假项目最新分析-政府运营导向型：,深圳滨海中心区规划,是宝安的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心。滨海片区是宝安中心区的重要组成部分，规划总用地面积6.82平方公里，规划居住人口1720万人。滨海片区大部分用地为填海造地而成，可充分利用其滨海岸线，发展成为一个独具魅力的滨海城区。其规划结构为“一环二轴三区”，即一环：一个都市绿环，二轴：一条中央绿轴、一条发展轴，三区：核心区、滨海区和生活区。海滨广场（二、三期）与海滨休闲公园（滨海大道、临海路以南区域）总用地面积为79.44万平方米。位于宝安中心区核心圈层内的中

16、央绿轴及滨海休闲带上。其中公共配套设施规划：图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心、酒店等总用地面积为16.59万平方米；绿地面积为51.13万平方米；其它道路、停车场及边防用地为11.72万平方米。,深圳滨海中心区规划,宝安中心区与前海、后海共同构成深圳市双城市中心之一,资源性项目分类,度假导向型-金海湾,结论：客户旅游度假置业投资半径为全国化半径，从各地开发经验看50万平米以上的销售与招商物业必须以全国化市场打开局面。,金海湾迎接全国市场的方式是什么？,大亚湾价格洼地不断深入截击深圳投资客海南、云南等地不断深入拓展深圳投资客市场金海湾目前已被紧紧推到“纯资源”卖点,深圳欢乐海岸、滨海中心区规

17、划、盐田国际滨海区的规划都将成为深圳1400万人提供一个暂时塑造的滨海人生的生活状态、乃至全国来深圳旅游的游客在深圳的未来5、10年之后的滨海人生状态。而这些区域缺少的却是引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值观.,金海湾讲的是一种资源：中国的马尔代夫金海湾讲的是一种气势：24平方公里国际滨海度假区金海湾讲的更是一种让大多数人引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值体现.,金海湾的国际滨海人生的价值体现：,品牌使命感,作为中国甚至是世界上不多的自然资源,金海湾以打造世界级旅游度假湾区为目标。打造出中国的马尔代夫、中国的夏威夷、中国的迈阿密、金海湾的滨海人生是与世界同步的。媲美国际著名沿海圣地的一

18、种国际休闲度假生活。在这样的一个宝贵资源的宝地上不断实现不断成型的又一个世界级的国际滨海度假中心。,金海湾的国际滨海人生的价值体现：品牌使命感,二、中国旅游度假政策与市场分析,王岐山:扎实推进海南国际旅游岛建设他指出,建设海南国际旅游岛是中央从全局出发提出的战略目标。要按照科学发展观的要求,加快转变经济发展方式,调整经济结构,扎实推进海南国际旅游岛建设,使海南旅游业走在全国前列。加快发展旅游业是适应当前中国进入旅游消费快速增长“黄金期”的需要,也是推动经济社会又好又快发展的长远之策,对扩内需、调结构、促就业、惠民生都具有重要意义。要推进旅游业改革开放,加快体制机制和组织制度创新,充分发挥市场配

19、置资源的基础性作用。在抓好旅游业硬件建设的同时,更要突出抓好旅游“软环境”建设。要坚持以人为本,围绕游客需求,从点滴和细节入手,全面提高旅游服务质量和管理水平。,1、国际旅游岛最新动向,国务院已经明确建设海南国际旅游岛的方针政策,各级领导干部要高度重视,狠抓落实,努力把旅游业这个新成长点培育成战略性支柱产业。,1、半岛现状：开展“清无”数千游客无处吃饭2、开发建议：高起点高规格开发半岛旅游 建设环七娘山的生态景观路，把七娘山周边各景点串连起来，有效整合大鹏半岛旅游资源。尽快推动国贸小梅沙的8号轨道交通线建设，并将该线终点从小梅沙延长至南澳。3、大胆设想：大鹏半岛设立“新区”统一管理 滨海资源、

20、七娘山等山林资源、客家民俗文化、东纵红色资源、大鹏所城、大亚湾核电站等。“大鹏半岛面临的发展难题，说到底就是如何破解经济发展与保护生态环境间的矛盾。”这 位民间人士建议在大鹏半岛上设立一个“生态特区”，名称为“深圳大鹏生态发展特别试验 区”，简称“大鹏生态特区”，把东部三个街道都划进去，统一规划，统一开发，这样有利 于避免重复建设、资源浪费、恶性竞争等问题。4、生态环境保护不能含糊：生态环境保护对半岛生态环境实行分级分区保护和有序开发，并统筹建设大鹏半岛城市基础 设施和公共服务设施；同时建议市规划、国土、发改、旅游、文化等部门联合出台半岛生态 环境保护和旅游文化资源开发等实施细则。,2、深圳大

21、鹏半岛整体开发,重点加快东部的口岸和港口建设，开通大梅沙口岸、提高沙头角口岸的通关能力。,3、广东省旅游度假新政,开拓新型消费领域,培育新的消费热点。在扩大文化旅游休闲消费方面，要促互联网视听、动漫创意、游艺游戏等新兴文化消。,1）旅游新政策：广东启动“旅游下乡”，农民出游有补贴：首创农民出游有补贴：补贴后的所有线路均比类似产品的市场价便宜两成。度身订造联游线路：考虑到大部分消费的农民均是首次出游，定制产品保证安排农民能游览当地最经典、最具代表性、知名度最高的旅游景点。中山、肇庆大派优惠券：，中山、肇庆将联合派发40万张的“中山/肇庆旅游优惠券”，以便吸引广州市民到当地旅游消费，优惠券内容包括

22、了餐饮、酒店、服装、景区、旅游团费等方面。2）广东出台扩内需新政：给农民发消费卡鼓励旅游：扩大内需，广东在全国率先出手，广东省政府网站昨发布“广东省委省政府关于实施扩大内需战略的决定”，该决定共37条内容,给百姓“真金白银”的优惠，包括增加中小户型、中低价位普通商品住房和保障性住房建设用地供应，试行向农村居民发放专项消费卡，鼓励汽车、旅游消费等。,4、广东绿色通道工程,绿道二号 长约470公里 北起广州流溪河国家森林公园经增城、东莞、深圳，南至惠州巽窠湾休闲度假区，经50多个发展节点,绿道是引自欧美发达国家的先进理念，在全国尚无完整的经验可循。绿道主要由人行步道、自行车道等非机动车游径和停车场

23、、游船码头、租车店、休息站、旅游商店、特色小店等游憩配套设施及一定宽度的绿化缓冲区构成。根据需要，绿道外围可以划定一定范围的生态敏感区或农业生产用地作为城市生态廊道或组团隔离带。由众多区域绿道、城市绿道和社区绿道组成的绿道网是城乡、区域生态网络系统的重要组成部分，集环保、运动、休闲、旅游等功能于一体，是一种能将保护生态、改善民生与发展经济完美结合的有效载体。,5、深惠海岸线度假目的分布与发展走势,随着惠深沿海高速通车,深圳到惠州便捷很多。成为深圳人前往惠州“后花园”散心的观光之路。,1.【两地一线】千呼万唤始出来，深惠终归成一家惠州素来有“半城山色半城湖”美称，拥有着丰富优质的山水资源，成为惠

24、州宜居性的天然生态资本。与此同时，许多大品牌地产开发商也充分利用惠州的生态资源，开发建造众多百万平方米的超级大盘，整体提升惠州人居水平。这样更加带动珠三角地区的房产事业。深圳房价太高，可以考虑到惠州购房，也不会影响到正常工作！惠州高品质别墅类物业价格相当深圳关外普、通高层的价格，伴随着城际快速交通轨道的贯通，跨区居住将更便捷，深圳人纷纷到惠州置业，提前进入别墅生活，享受释放身心的另一处居所。,市场竞争：2010年滨海置业趋势,2010珠三角东部滨海置业的市场不断细分：滨海CBD、滨海CLD、滨海CRD、滨海CED、滨海度假胜地,各区域都在政企联合宣传，都有代表品牌与代表物业，每年都有吸引市场的

25、新亮点与新高度，地段价值不断升级，滨海置业大市场日益被细分，不断产生滨海物业“价格标王”，不断产生新赢家。,市场竞争：品牌开发商云集，新的置业版图崛起,深惠滨海物业开发风起云涌，区域面临竞争排位，项目面临客户选择排序。,2010深圳东部滨海线，地产资本密集布局，万科、合生、皇庭地产、中信、碧桂园、深业地产等品牌地产商跑马圈地，一场看不见硝烟的东部湾战争已经打响，所有的竞争者都希望拥有区域话语权，抢占市场先机。,“竞争升级”带来的机会：消费者、媒体等必将更加关注本区域；区域热度将不断提升；“竞争升级”带来的威胁：消费者面临更多的选择、区域临竞争排位；,以市场领导者的姿态整合资源代言区域,整合区域

26、资源为项目所用，“中国马尔代夫”将成为区域战略开发的代名词:1.交通优势：沿海高速公路、沿海铁路、海上航线等路线；2.投资价值：金海湾24平方公里山海资源特质成就未来地产新板块珠三角旅游复合地产；3.自然风光：珠三角地区最原生，最纯净的滨海自然风光（碧海蓝天、白色沙滩、七山八湾十八景、红树林、双月湾）4.休闲度假：滨海特色的滨海度假区（出海、高尔夫、温泉、穿越、自行车、自驾游）,6、深惠海岸线滨海销售物业广告分析,资源、资源、资源已经被所有的开发商讲的很透彻,结论：市场机遇刚刚开始，开发运营模式相对不成熟，大部分地产开发绑架、透支旅游度假,三、金海湾目标客户群分析,旅游地产市场推广工具中国式旅

27、游度假人群划分,中国以“社会分层-美学分类”为依据的市场细分模式：,高等保守族群,传统主流族群,传统蓝领族群,传统乡村及贫困族群,社会攀升族群,高等自由族群,现代主流族群,后现代族群,批判型社会阶层,谋生困难阶层,中国社会分层,固有族群的擴展,亚社会文化圈 旅游度假品類,剖析社会文化族群-高等保守族群,高等保守族群,价值观和态度：以身份地位和成功为主导相信“人和”制胜遵循社会规则强烈的社会责任感,张瑞敏海尔集团总裁,旅行&度假在生活中:金钱与权力之上真正属于自己的时间,审美取向:内敛，大气,比尔盖茨每次接待20人的斐济小岛,虽然盖茨外出度假的次数很少，但也并非完全没有。1994年与妻子结婚的时

28、候，他便选择了位于斐济的瓦卡亚岛作为自己蜜月之旅的终点。选择这里，首先是因为它是美国名流的度假首选，好莱坞影星米歇尔菲佛、罗素克罗、尼克基德曼都曾慕名而来；其次还因为它那世外桃源似的安静。瓦卡亚岛是一个一次仅接待20人的私人度假胜地，小岛上有9间木屋，木屋的四周环绕着宽敞的阳台和热带特色的花园，每个木屋的前面都有属于自己的一片海滩；当然，如果你嫌这一切还不够奢侈的话，岛上还有一个面积达1.2万平方英尺的豪华别墅，别墅被隔成3个殿堂，每个殿堂配备一个司机和一个私人厨师，可以让你享受足够惬意的生活。,关键词语：圈层专属的私密的奢侈的,旅行&度假故事,高等自由族群,价值观和态度:独立的思想者 自信乐

29、观 追求个人价值实现 新事物的倡导者,旅行&度假在生活中:新的自我实现,审美取向:风格化和智慧型,张朝阳，搜狐总裁,剖析社会文化族群-高等自由族群,旅行&度假故事,2003年5月22日中国业余登山队B组队员，国内著名房地产企业万科集团董事长王石22日14时50分登上珠穆朗玛峰，成为中国企业家中登顶世界最高峰的第一人。登山队凌晨2时从海拔8300米的突击营地出发，和王石同时登顶的还有队员刘健。15时30分，攀登队长罗申也胜利抵达顶峰。和他们一起登顶的还有4名尼泊尔夏尔巴高山协作人员。参加此次纪念人类登顶珠峰50周年活动的中国企业家除王石外，还有著名网站搜狐的CEO张朝阳，张朝阳的攀登高度为666

30、6米。王石和张朝阳是业余登山爱好者，经常自费攀登国内外名山大川。,关键词语：探险精神奢侈的受关注的,“山高人为峰”-搜狐珠峰小队,后现代族群,价值观和态度：乐趣至上探索新领域特立独行跨界文化体验,安妮宝贝,从事过的职业：金融、广告、编辑，现在的职业：网络编辑，自由专栏撰稿和写作者，,剖析社会文化族群-后现代族群,旅行&度假在生活中:个人特色的表达,审美取向:本色原创,拉萨、西藏、雅鲁藏布江及其大峡谷，这几个单词用来叙述的是关于中国最隐秘地区的地域语境。安妮宝贝在旅行了越南、印度、尼泊尔等几个东方最神秘的国家之后，还是去了那一片土地，那一片地球上最后的秘境。在那里，自然界依旧用自己的语言和方式叙

31、述着不同的世界的信息，阐释着人与自然之间最原始的，却是最纯粹的记忆。书题“莲花”，因为那里被称作莲花盛开的秘境，莲花的纯洁与脱俗的美丽，代表的是一种极乐之地的想象。只是，似乎通往那所谓“极乐之地”的路途并不是那么轻快柔和，而是一种与人世的决绝，这种决绝在某种意义上其实就是死亡。,生是过客，跋涉虚无之境,关键词语：神秘、清冷、寓意高远,旅行&度假故事,剖析社会文化族群-社会攀升族群,社会攀升族群,价值观和态度:积极向上的 现实的实干家 追求个人财富和社会尊重,企业中层管理干部,旅行&度假在生活中:摆脱压力放松心情,审美取向:富丽堂皇,女儿则十分喜欢阳光下的湿地花园，赤橙黄绿青蓝紫各种花卉争奇斗艳

32、。睡莲、菡萏、水菖蒲、湿地松、芦苇与蜘蛛、蛙、蟾蜍、鱼类和鸟类等繁衍成热闹的自然园区。在这里，孩子接触到了最真实的大自然。两天的季度会议很快结束，但妻子和女儿，包括自己都还有些意犹未尽。于是，陈先生延迟了退房，带家人约同事在云海谷举行一次18洞高尔夫友谊赛。在工作的同时，陈先生与家人、朋友分享畅快的户外旅游乐趣。,旅行&度假故事-社会攀升族群,“工作”、“度假”两不误,为期2天的公司季度总结大会将在深圳茵特拉根华侨城酒店举行，朋友都说酒店周边休闲旅游资源丰富，风景优美。于是，陈先生带上了妻子和女儿同行。以瑞士文化为主题的酒店，装潢和员工服装设都别出心裁，展现了别具一格的欧陆风情。酒店酒店独有的

33、CEO（首席宾客体验顾问）为陈先生一家量身定做了东部华侨城旅游计划，为他们提供了茶溪谷游园票及茵特拉根SPA的免费门票，陈先生尽在安心开会的同时，家人的度假也得到妥善的安排。为了让家人享受度假的乐趣，陈先生特别选择了位于茵特拉根小镇的商业街公寓入住。白天，陈先生去开会后，妻子就带着女儿在茶溪谷游园。妻子钟情于体验采青、晒青、做青、炒青、初焙，亲手制茶的过程。她在陶艺坊亲手设计一只茶壶，泡饮一杯自己做的绿茶，心中满是成就感。,剖析社会文化族群-现代主流族群,价值观和态度:流行潮流的主体个人享受至上国际资讯丰富对未来乐观,旅行和度假在生活中:意味着生活乐趣,审美取向:开放的，简洁的，轻松的,专业人

34、士,旅行&度假故事-现代主流族群,在阳朔西街晒太阳,这就是阳朔的地理分布：以西街为中心，一层层铺展开来，中心是最现代的生活，越向外延伸就越接近传统的乡村。西街虽然热闹，但是繁华并不能掩盖它骨子里的温情，每一个来到阳朔的旅行者都会遇到很多朋友，随后觉得这里像家一样轻松。西街两边的工艺品店售卖各种怀旧的玩意儿，最吸引人的是几家卖CD的小店。这里还有很多有特色的酒吧，慵懒闲散的生活似乎超过了漓江山水的吸引力。晒太阳和睡午觉是在西街的两项必修课。每天午餐后我都会找一张露天的桌子，从正午坐到黄昏。其实，西街上的人们大多是异乡客，即使是餐馆酒吧的老板，有相当一部分也是因为贪恋这里的山水才留下来的游客。到了

35、晚上，古朴的西街便活跃起来，临街灯笼点缀着蓝色的夜幕，摇曳烛光配合着音乐和酒精，把人熏得醉倒在夜色里。在阳朔旅行，你需要放平心态长住下去。你可以每天骑车去周围的山里闲逛，或是干脆躲在西街上看书，无论采取哪种方式，慵懒、闲适、轻松、放纵，这些才是真正属于阳朔的元素。,价值观和态度:看重社会关系的和谐追求安定感家庭至上,旅行&度假在生活中:假期与家人一起消遣方式,审美取向:信息丰富 和实用性,政府公务员,剖析社会文化族群-传统主流族群,传统主流人群,高等保守型族群自豪感,传统主流人群接近感,社会攀升族群:向往感,高等自由族群:自强感,现代主流族群自我認同感,后现代族群好奇感,锁定6个主要旅游度假消

36、费目标人群：,消费人群细分-各个族群的情感引爆点,旅游地产市场推广工具旅游度假体验类型分类,旅游物业的物业形态所带来的体验形态，主要涵盖了：1.摆脱压力的放松体验 2.感受大自然体验 3.家庭型度假体验4.探险刺激型体验 5.参与型体验 6.娱乐型体验,摆脱压力的放松型体验,需求一段时间的自我放松和身心恢复,感受大自然度假体验,为旅游提供与自然的沟通,热带雨林,原生态落日海滩,新婚期家庭,拓展期家庭,衰减期家庭,家庭型旅游度假体验,处在不同生命周期阶段的家庭想要创造和保留独特的经历,蜜月,家庭度假,康复、疗养,探险刺激型体验,寻求令人激动的刺激,参与型体验,吸引旅游者积极参与，或者吸引他们前来

37、观看好友或者亲人参与活动,娱乐型体验,欣赏精彩的演艺节目，或者知名影星参与的表演,旅游地产市场推广工具旅游度假地产战略模型,每个角度既相关又独立,一定要注意各方向独立性的控制与实现!,企业(COMPANY),城市(CITY),(REAL ESTATE)房地产,C,C,R,CCR战略控制模型,项目,金海湾目标客户群调查分析,金海湾目标客户群调查分析一：邱小姐,1、业主本身购买后自己还来金海湾度假？来度假，投资和度假各占百分之五十。2、自住的时候跟酒店是如何协调？现在还在协调，对花样年的管理方式非常不满。以花样年的方式管理与分红对业主而言，大大的消弱了投资意义，像现在购房的业主一般是中产阶级，还没

38、有奢侈到买个房子专门放在那度假用，对于投资我们也还比较看重，可是现在花样年让我们签的合同连公摊都抵不过，马上要入伙，如果这个事不协商好我是不会签字的，现在有些业主也已经开始打官司了。3、在开发的中区业主对此也太如何看待？看金融街是怎样做品牌的，定位是什么，项目品牌是什么样的凝聚力，周边的连带配套是否能真的做好，做好了肯定就很不错了。4、对目前金海湾的广告如何看待？在外面基本上没有看到金海湾的广告，只有进入金海湾里面看到了一些宣传画册，画册做得非常漂亮，规划看上去非常的庞大。5、对金海湾未来的感觉是怎样的？我觉得项目现在还只有一个小海滩，一个小项目。如果能真的像宣传画册的规划做得那么好，我相信绝

39、对是个响当当的项目。我总的感觉就是打造品牌效益，才能做持续的投资。,金海湾目标客户群调查分析二：陈小姐,1、业主本身购买后自己还来金海湾度假？来度假，主要目的就是度假2、自住的时候跟酒店是如何协调？要提前订房，每次要住的时候就没房间，这个希望可以解决。而且要提前10天订房，仍然说没房间，可能因为旅游旺季的时候酒店需要一个盈利，但是也希望能满足业主的度假需要。基本没有投资价值，去年一年的才一万二。3、在开发的中区业主对此如何看待？只看了规划图，整体比现在的一期好，电梯比较多，不像一期每次都要等电梯。4、对目前金海湾的广告如何看待？好像只要在金海湾里面才能看到广告的，里面确实广告做得铺天盖地，还是

40、非常不错的。5、对金海湾未来的感觉是怎样的？从高速公路出来后到项目的那段路非常难走，不知道你们的规划是否会修这段路。对未来的感觉：不知道后续会怎么样的，现在的还不错。就是规划总是在变化，当时说这个凤池岛公寓是唯一的，所以我毫不犹豫就买下了，就是中心市政里面不知道又建了多少个起来了。,金海湾目标客户群调查分析三：刘小姐,1、业主本身购买后自己还来金海湾度假？来，主要以度假为主，买的时候才8千，现在升值价值不错。2、自住的时候跟酒店是如何协调？自己住，没有跟酒店签订合同。3、在开发的中区业主对此也太如何看待？那块地个人觉得非常不错，就是一看那些渔船又破有吵，给人的感觉非常不好。还是就是好像都是以小

41、户型为主，我一些朋友想买大户型好像是买不到的，还是就是顶层比较晒，如果有露台的话会考虑购买。4、对目前金海湾的广告如何看待？还不错，推广做的很不错，感觉很有水平，还有在描述上语言非常美，总的感觉就是广告做的比实际好。5、对金海湾未来的感觉是怎样的？作为旅游度假环境好是非常重要的，觉得环境是整个的价值所在。可是现在对海水的污水处理做得非常不好，我们凤池岛本来是个非常漂亮的地方，现在就像在垃圾集散处。觉得还是要把环境做好了，靠口碑相传的。,金海湾目标客户群调查分析四：卜大勇,1、业主本身购买后自己还来金海湾度假？投资用，也会偶尔来住。2、自住的时候跟酒店是如何协调？自己住的比较少，酒店每年可住30

42、次，觉得没什么问题。觉得投资的回报率比较小，但自己主要是非常喜欢这个环境，所以觉得也没什么问题。主要是对花样年的管理不太满意，感觉花样年没有把凤池岛公寓包装好，房间的设置、配套的餐饮都不够高档，我们业主曾经提议换掉花样年。3、在开发的中区业主对此也太如何看待？还可以，应该比凤池岛的位置好，但是已经买了两套凤池岛的，所以不会再考虑买。4、对目前金海湾的广告如何看待？看过房交会的宣传很错，很有档次，还有蛇口的展厅和凤池岛营销中心展厅到不错，就是没再其他地方看到过金海湾的广告。5、对金海湾未来的感觉是怎样的？觉得过3到5年肯定能做好的，金海湾虽然不能跟海南比，但在深圳附近的还是很不错的。自己主要看重

43、的是金融街对金海湾大型的规划。,1、业主本身购买后自己还来金海湾度假？会来住，但主要是投资用。2、自住的时候跟酒店是如何协调？住的比较少，还没想这个问题。3、在开发的中区业主对此也太如何看待？还是觉得凤池岛好。4、对目前金海湾的广告如何看待？不是特别了解，在电梯里面看过一些还不错，营销中心也很漂亮。5、对金海湾未来的感觉是怎样的？主要希望海边能把环境搞好，不要那么脏，未来应该就还不错的。,金海湾目标客户群调查分析五：陈凯鸾,金海湾业主喜欢的是一种资源：中国的马尔代夫金海湾业主喜欢的是一种气势：24平方公里国际滨海度假区而金海湾业主更喜欢的是一种让他們引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值体现.

44、,金海湾业主的国际滨海人生的价值体现：,品位象征感,作为成功人士，他们不单单满足于目前的生活状态让他们实现更多的人生价值高如比尔盖茨等众多世界级名人他们大多都只在海边为自己建一座梦想行宫用来会客，度假，自住及资产保值等.不仅仅是拥有这样一个不断升值的财富和投资产品 更重要的是拥有了这一片美丽的海。拥有了这样一种完美的海洋生活。在喧嚣的都市之外的人间仙境,金海湾的国际滨海人生的价值体现：品位象征感,四、金海湾区域、物业与销售产品立体分析,54洞山地高尔夫球场红树林保护基地原生自然、稀有纯净让深度度假成为可能.,-静怡滨海人生,探 险,静怡滨海人生,-纵情滨海人生,滨海星级酒店群滨海婚礼广场滨海演

45、艺广场国际会展中心、水上娱乐运动中心滨海养生中心、天后宫、滨河酒吧街、海鲜美食街超一流配套，打造经常时尚、享受之都.,1、规模-170万平米中心市镇-大2、业态-超过了30种-全3、文化-本片区承载了整个区域的文化构架南中国唯一的岭南文化商业 街区-精4、生活-构成一种最独特的滨海生活体验-美5、经营-利用中国华尔街的优势经营南中国滨海大成-强,170万平米国际滨海市镇-纵情滨海人生,170万平米国际滨海市镇,哪怕是游动，就静静的随着大海漂流-水上娱乐中心,逃离城市的喧嚣，在海边静静的聆听大海的呼吸-滨海养生中心,坐在河边，看着七彩斑斓的倒影，这一刻的迷醉-滨河酒吧街,站在大海边，我们结婚吧-

46、浪漫滨海人生,像迪拜一样拥有最美丽的海边建筑滨海会展中心铸就国际滨海人生,-奢华滨海人生,18洞观海高尔夫球场四座五星级酒店游艇俱乐部封闭式私密规划奢适生的专属领地.,私密-奢華-自然,私密-奢華-自然,金海湾游客喜欢的是一种资源：中国的马尔代夫金海湾游客喜欢的是一种气势：24平方公里国际滨海度假区而金海湾游客更喜欢的是一种让他們引起人生心灵共鸣的：国际滨海人生的价值体现.,金海湾业主的国际滨海人生的价值体现：,生活体验感,一次又一次的来到这个人间仙境。感受体验眼中的城市不断的生长、价值也再不断增加越来越离不开这个地方、越来越想持续的体验这样一种带有强烈都市感的滨海度假生活渴望融入,金海湾的国

47、际滨海人生的价值体现：品位象征感,五、金海湾价值体系建立,价值一：时代机遇价值二：文化代言人价值三：国际规划价值四：国际潮流价值五：生态资源价值六：超级交通价值七：顶级配套价值八：全球优质物业价值九：世界湾区运营商,六、金海湾推广总体策略,中国的马尔代夫 只是一种类比,高规格、高品质国际性品牌的配套、多国团队智慧体验的多元化生活、旅游、度假、商务、娱乐、运动 配套的丰富、全方位唯一性比较珠三角粤港地区，他处所无,金海湾的核心价值点,金海湾，国家滨海礼遇金海湾可以上升为一种国家礼遇，面对珠三角、东南亚甚至全世界滨海度假浪潮的待客之道.,金海湾的核心高度,国际化、高端的、超越想象的、值得期待的.,

48、希望吸引、触动人们，并在客群中塑造的感觉：极致享受？身心轻松？丰富多彩？激情？童话？纵欲？活力？异域风情？Enjoy relax fresh love,不是单一的点而是他们的共同体,梦想,使命,他们将看到的是想看的东西享受的是自己的梦想每一个人的梦想 都可以在这里实现所有那些美好的东西 人们心灵的渴望 都可以获得包容一切 创造一切一切皆有可能,“这 就 是 国 际 滨 海 人 生”,这就是国际滨海人生,这就是国际滨海人生,这就是国际滨海人生,这就是国际滨海人生,七、金海湾核心创意与视觉体系,这就是国际滨海人生-主形象,这就是国际滨海人生-梦想围墙,八、金海湾阶段推广任务布署,开发期,推广期,经

49、营期,2008-2010,2011-2012,2013-2014,金海湾项目整体推广节奏分布,资 源,人 生,梦 想,中国的马尔代夫,这就是国际滨海人生,这就是金海湾人生,工程上的质变带来推广上的质变：中国的马尔代夫-这就是国际滨海人生开始进化为项目前期经营-也是项目历史性的一种进程,金海湾项目阶段推广节奏分布,旅遊旺季,7月,8月,9 月,10月,11月,12月,旅遊淡季,重要节点,入伙,海尚湾畔开盘,南山头别墅开盘秋交会,推广主题,这 就 是 国 际 滨 海 人 生,推广工作,拍摄、新物料网络专题报导,开盘活动现场包装,主题活动活动推广,现场影响力,事件影响力,活动影响力,推广渠道,网络炒

50、作、戶外短信、杂志、直邮电梯框架,现场包装、戶外短信、杂志、直邮电梯框架,主題活動戶外短信,7月广告推广执行安排,戶外：百花：1、金海湾主形象：这就是国际滨海人生 2、休闲公寓预热：海尚湾畔精装沙滩公寓浪漫有约 3、南山头别墅预热：半山沙滩海墅 全球限量 凤池岛：1、金海湾区域形象：金海湾 欢迎您！2、休闲公寓预热：海尚湾畔精装沙滩公寓浪漫有约 喜來登：1、金海湾主形象：这就是国际滨海人生 2、休闲公寓预热：海尚湾畔精装沙滩公寓浪漫有约 机场：1、金海湾主形象：这就是国际滨海人生 2、休闲公寓预热：海尚湾畔精装沙滩公寓浪漫有约,7月金海湾阶段推广要点,导示：1、西部沿海高速、深惠高速引导牌-在