7月宁波房地产市场研究报告.ppt

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1、,海普不动产.研展部 2009.8.5,宁波09年7月份房地产市场月报,营销推广,目 录,1.政策动态2.宏观市场3.微观楼盘4.区域市场5.市场综述,7月份主要政策动态,“90/70”政策松绑开发商或掀户型变革-7月6日 每日经济新闻 6月中旬，在上海宝山的土地专场推介会上，首次传出商品住房“90/70”政策将在上海松绑的消息。知情人士透露，尽管没有书面文件，但根据上海市有关方面的精神，在当天推介的土地将不再规定“90/70”比例。不仅是上海，近期，随着北京、上海、南京、无锡等众多城市“90/70”小户型政策的陆续放宽，从2006年开始执行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”的“

2、90/70”政策被称为“已完成历史使命”。“90/70”小户型政策放松，意味着开发商可以根据市场供求结构来开发户型，将有利于楼市价格的平稳发展。同时，这也将引起新一轮的户型变革。住建部：严格执行个人房贷政策 稳定房产投资-7月17日 中新网据新华社电住房城乡建设部有关负责人15日表示，目前房地产市场稳步回升，今后将着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展。上半年，全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增33.4%。全国房地产开发投资14505亿元，同比增9.9%；增幅比一季度提高5.8个百分点。将采取三方面具体措施，促进房地产市场稳定健康发展。一是加强监督管理，确

3、保完成今年保障性安居工程工作任务。二是继续稳定房地产投资。三是继续加强房地产市场监测分析，增加土地供应、引导开发企业加快投资建设，严格执行个人购房贷款政策，合理调节住房需求，着力稳定房价。,7月份主要政策动态,首次购房认定重回“家庭”“二套房贷”收紧动真格-7月19日 今日早报今年下半年，各银行就“首次购房”的认定标准将发生重大转向，即由过去宽松的以“个人”认定，重新收紧为以“家庭”来认定。这意味着，家庭中只要有人之前有过贷款购房的经历，便不被银行认定为“首购”，从而无法享受“七折利率、二成首付”的优待。分析人士指出，这一收紧将使不少资金有限的改善型购房者推迟入市。银监会全面收紧二套房贷 7月

4、20日 中国新闻网近期颁发的银监发200959号文件关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。文件中指出，最近部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，特颁发了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，其中重点强调了二套房贷的执行问题。通知指出，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房

5、难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。,7月份主要政策动态,银监会：二套房贷坚持执行40%及以上首付比例-7月24日 每日经济网针对部分媒体报道银监会收紧二套房贷政策，银监会新闻发言人廖岷23日表示，银监会二套房贷政策没有调整，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。廖岷表示，近年来，银监会高度关注房地产市场的发展，坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变，但绝不可延伸适用。对二套房贷款，银监会始终要求商

6、业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这一政策从未进行调整。廖岷表示，银监会一贯重视监管政策的严肃性和执行的严厉性，认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准，严格落实借款合同面签制度，认真核实借款人首付款真实情况，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。,土地市场:2009年7月份宁波市六区用于住宅、商业、综合的土地，共成交7宗土地，成交面积为397.3亩；其中，住宅共成交137.58亩，商住共成交259.72亩。,【数据来源：海普数据库.中国搜地】,一级市场-7月份土地成交情况一览,土地各区成交情况:2009年7月份高新区共成交1宗，成交面积为71.23亩，成交总价为占总量的17.9

7、%；鄞州区共成交2宗，成交面积为107.58亩，占总量的27.1%；镇海区共成交4宗，成交面积为218.65亩，占总量的55%；,【数据来源：海普数据库】,一级市场-土地各区成交情况,商品房市场:2009年7月份，宁波市六区商品房共成交3927套（比上个月减少了939套，环比下降19%；同比上升128%）;总成交面积474628.3平方米（比上个月减少了150943.6平米，环比下降了24.1%，同比上升231%）;总成交额491158.5万元，均价10348.3元/平米；,【数据来源：海普数据库】,二级市场-7月份商品房成交走势,住宅市场：2009年7月份，宁波市六区住宅类共成交3482套（

8、比上个月减少了902套，环比下降20.5%）；总成交面积397486.3平方米（比上个月减少了127212.6平米，环比下降24.2%）；总成交额401625.5万元，均价10104元/平米.,【数据来源：海普数据库】,二级市场-7月份住宅商品房成交走势,【数据来源：海普数据库】,二级市场-7月份各区住宅商品房成交情况,住宅市场：2009年7月份，宁波市六区住宅类共成交3482套，其中，成交套数前三位的是北仑区，鄞州区，高新区，分别占总量的31%，29%，9%。,住宅市场：主要被北仑的世茂世界湾一期，派舍二期，高新区的ART蓝海拉动。,【数据来源：海普数据库】,二级市场-7月份各区住宅商品房成

9、交情况,写字楼市场：2009年7月份，写字楼类商品房共成交217套（比上个月减少了63套，环比下降22.5%）；总成交面积50489平米（比上个月减少了31704.5平米，环比下降38.5%）；总成交额50704万元，均价10042元/平米；其中，江东区成交面积为21979平米，占成交量的43%，鄞州区成交面积为20602元，占成交量的41%。,二级市场-7月份各区写字楼成交情况,【数据来源：海普数据库】,【数据来源：海普数据库】,写字楼市场：主要是被江东区的华宏第五大道，天润商座，鄞州区的总部一号，创新128拉动。,二级市场-7月份各区写字楼成交情况,【数据来源：海普数据库】,商铺市场：20

10、09年7月份，商铺类商品房共成交228套（比上个月增加了26套，环比上升11.4%），总成交面积26653平米（比上个月增加了7970.5平米，环比上升42.6%），总成交额38829万元，均价14568元/平米；其中，海曙区成交面积为9174平米，占成交量的35%，鄞州区成交面积为8633平米，占成交量的32%。,二级市场-7月份各区商铺成交情况,商铺市场：主要被综合商业的联盛商业广场，慈城新天地商业广场；和社区底商的丽园商都，都市森林拉动。,二级市场-7月份各区主要商铺成交情况,【数据来源：海普数据库】,项目名称：ART蓝海项目位置：高新区 北靠新晖路，东南侧为甬新排水干河，西部为规划路开

11、发商：浙大网新置地 占地面积：46478建筑面积：80405容积率：1.73建筑形态：5幢高层，6幢独栋别墅，共515套。主力170-280平米 最新动态：ART蓝海加推200套房源，为2、4#楼，价格为15000元/。销售动态：一期推出334套，已备案257套，备案销售率为77%，备案均价13579元/平米；二期推出185套，已备案56套，备案销售率30.2%，备案均价15438元/平米。,项目名称：好时光地理位置：位于北仑商务核心地带，东临长江路，南依四明山路，西濒河道，北靠恒山路（新行政中心北面)开发商：宁波栎德置业有限公司建筑面积：68065方容积率：4.64建筑形态：1幢星级酒店写字

12、楼、2幢精装铂金五星酒店式城市公寓；公寓主力户型：45，80平米，45平米复式。最新动态：好时光预售许可证已经领出。项目规划建造由1幢星级酒店写字楼、2幢精装铂金五星酒店式城市公寓以及CBD品牌商街三类高端商务生活产品。销售动态：项目推出506套，已备案58套，备案销售率11.4%，备案销售均价为9305元/平米。,7月份新增主要楼盘,项目名称：总部壹号项目位置：鄞州 位于南部商务区的东北角，北邻日丽中路，东靠前河南路。开发商：华茂置业占地面积：6827建筑面积：53154建筑形态：一幢地下2层、地上26层的单体建筑，总建筑面积约6.3万平方米，高度99米。最新动态：总部壹号还剩4、5套房源，

13、面积为440-640，价格为8000元/,为西南面房源。计划50%的面积用于出售，50%的面积用于出租。销售动态：项目推出92套，已备案72套，备案销售率为78.2%，销售均价6800元/平米。,项目名称：商会国贸中心项目位置：鄞州 位于宁波南部商务区核心地带，天童南路与泰康中路交汇处开发商：宁波市商会大厦建设有限公司 占地面积：113000平方米建筑面积：10800平方米建筑形态：1栋46层、1栋20层、1栋7层，商会公馆共有273套房源。最新动态：商会国贸中的A楼已经建设至35层，B楼目前已结顶。而目前B楼的行政商务公馆已销售60%，均价为9800元/，商业旺铺的招商工作亦火热进行中。销售

14、动态：项目推出273套，已备案148套，备案销售率为54.2%，销售均价10600元/平米。,7月份新增主要楼盘,【数据来源：海普数据库】,2009年第7月（7月1日7月31日），宁波市六区成交套数之最是世茂世界湾（一期），成交套数为393套，成交均价为7933.9元/平米，目前项目备案销售率为90.7%。,7月份宁波市六区成交套数排行榜,项目名称：万科金色水岸二期 产品类型：高层,多层（精装，简装）主力面积：54-143平米销售情况：推出1247套，已备案1146套，销售率91.9%；销售均价9586元/平米。7月份动态：万科金色水岸61#楼90通透两房，54灵动1+2单元热卖中，143精装

15、3+1仅剩30套左右。均价为13000元/。为厨卫精装房源。7月份备案套数：93套，销售均价为12148元/平米,项目名称：银亿.上上城 活动产品类型：高层、小高层（精装）主力面积：76、90、129 销售情况：推出1630套，已备案1311套，销售率80.4%；销售均价8515元/平米。7月份动态：银亿上上城6号楼加推，销售良好。6号楼均为169房源，具体一房一价，现在首付30%可享受300元/优惠，首付20%可享受200元/优惠。买房还送32寸松下液晶彩电。7月份备案套数：131套，销售均价为10718元/平米,7月份主要楼盘销售动态,项目名称：奥克斯盛世天城二期 活动产品类型：单身公寓（

16、精装）主力面积：30-80平米 销售情况：第一批推出1051套，已备案974套，销售率92.6%；销售均价8648元/平米；第二批推出919套，已备案559套，去化率60.8%；销售均价10317元/平米7月份动态：盛世天城颐墅预计8月份推出，面积为300-450，共计40套房源左右，分布在小区南面，现购买可获全赠送约120阳光半地下休闲层。交付50万诚意金在开盘当日下定可转为订金，并享受5万元优惠。7月份备案套数：116套，销售均价11507元/平米,项目名称：维科水岸枫情1-8#活动产品类型：多层，小高层 建筑面积：建筑面积18万，地上部分13.4万开盘日期：09.4.18主力面积：95-

17、164平米销售情况：推出640套，已备案615套，去化率96%；销售均价8790元/平米。7月份动态：维科水岸枫情90+三房已售罄7月份备案套数：16套，销售均价9254元/平米,7月份主要楼盘销售动态,项目名称：华荣.风景九园二期活动产品类型：高层主力面积：70-120平米开盘日期：6月20日销售情况：项目推出11#，13#楼共318套，已备案295套，备案销售率92.7%，备案销售均价5852元/平米。7月份动态：1）华荣风景九园还剩房源20多套，均价6600元/平方米，户型面积在90平方米左右，70平方米户型还剩两套但楼层在21楼以上。一次性付清可享受97折优惠，首付70%享受98折优惠

18、。2）目前商铺销售形势良好，价格在11000-14000元/平方米。7月份备案套数：51套，销售均价6118元/平米,7月份主要楼盘销售动态,项目名称：奥林80 二期产品类型：高层，多层主力面积：70-110平米 销售情况：北区项目推出756套，已备案408套，备案销售率54%，销售均价7031元/平米；南区项目推出322套，已备案237套，备案销售率73.6%，销售均价8163元/平米。销售动态：奥8163林80在售的房源主要集中在G4、G7、G11这三幢住宅。G4为小高层现房，户型面积在100平方米，共有房源30套左右，均价在12000元/平方米，现房销售即买即送车位。其次，G7、G11为

19、高层期房，面积在70-80平方米，共有100套左右房源，均价在9000元/平方米。现买房首付30%及以上可享受优惠50元/平方米。7月份期间备案套数：北区55套，销售均价7846元/平米；南区42套，销售均价8811元/平米。,一级市场:2009年7月份宁波市六区用于住宅、商业、综合的土地，共成交7宗土地，成交面积为397.3亩；住宅共成交137.58亩，商住共成交259.72亩。其中，镇海区共成交4宗，成交面积为218.65亩，占总量的55%；在住宅市场火热形势下，下半年的土地供应也将加大力度，预计下半年的土地成交市场将逐步好转。二级市场:2009年7月份，宁波市六区商品房共成交3927套（

20、比上个月减少了939套，环比下降19%）;总成交面积474628.3平方米（比上个月减少了150943.6平米，环比下降了24.1%）;总成交额491158.5万元，均价10348.3元/平米；其中，住宅类共成交3482套，成交套数前三位的是北仑区，鄞州区，高新区，分别占总量的31%，29%，9%。总体来说:进入7月传统的淡季，中心区域市场成交量有所下降，但在北仑市场的带动下，整体供需总量下滑并不大，市场依然维持着一定的热度。预计8月份，宁波楼市将会有所“降温”。一方面，酷暑难耐的天气，也会降低一部分客户的购房热情；另一方面，金地在梅虚的高价拍地，使众多楼盘在雅戈尔鄞州联心地块后，再次都调整了

21、后期销售价格；再一方面，宁波由于目前宁波中心区域，存量房源不多，而价格方面也达到了一定高度，对后期销售将产生抑止作用；,7月份市场综述,根据透明售房网数据显示，上半年市六区商品房共交易21785套，销售面积达202.73万平方米，销售金额196.82亿元，其中商品住宅房销售15420套，销售面积为173.62万平方米，销售金额166.13亿元，分别比去年同期增长171.38%、182.34%和231.1%。,附件-09年上半年宁波市六区商品房成交情况,数据来源：中国指数研究院,2009年上半年全国主要城市房地产市场情况,2009年上半年宁波土地风云榜,数据来源：中国搜地网,数据来源：公开交易数据、搜房网行业信息中心,2009年上半年宁波房地产企业销售排行榜,2009年上半年宁波楼市销售排行榜,数据来源：宁波住宅与房地产网,2009年上半年宁波单身公寓成交排行榜,数据来源：宁波住宅与房地产网,2009年上半年宁波住宅分类排行榜,数据来源：宁波住宅与房地产网,THE END,