沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告40页.ppt

《沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告40页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告40页.ppt（40页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告,辽宁通启市场研究咨询有限公司2009年11月20日,报告结构,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状,目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线五大区域。05年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布

2、区域逐渐东移。,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布,沈阳中体奥林匹克花园花园新城,金地长青湾,假日伊丽雅特湾,皇第龙邸,中海龙湾,美地庄园,桑堤亚纳,香格蔚蓝,富力仙湖国际,方迪山庄,泉涌新镇,大溪地,万科兰乔圣菲,中旅国际小镇,信盟花园,莱茵南郡,玫瑰园,悠诗美地,碧桂园凤凰城,碧桂园太阳城,博士花园,比华利,北美家园,8栋洋房,九如溪谷,沈阳中体奥林匹克花园花园一号,穗港公园里,圣诺兰桥,深航翡翠城,花溪山庄,佳地园,佳苑庄园,锦绣山庄,沈阳碧桂园,翔凤山水国际,泉涌山河里,清韵百园,沈阳奥林匹克花园,米拉晶典,皇嘉美墅,辉山别墅,唯美品

3、格,唯美十方,听雨观澜,首创银河湾,阳光假日山庄,维也纳森林别墅,丰达花园别墅,绿岛花园,保利十二橡树,首创琥珀湾,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至6月份。,沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势，在政策明确限批别墅产品的情况下，开发商仍以其 它形式获取相应审批，实际向市场供应别墅产品。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。但从成交率来看，2007年是别墅市场成交的高峰时期。,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:

4、2009年数据截止至6月份。,从2009年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但2009年10月、11月，随着保利十二橡树和首创琥珀湾的开盘销售，沈阳别墅市场销售会有稳步的提高。,多数项目仍延续传统欧陆建筑风格，现代风格、中式风格较少，碧桂园太阳城有少量现代风格别墅产品推出。,沈阳别墅市场宏观发展概况-主流建筑风格,沈阳别墅市场宏观发展概况-主要建筑形式,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,棋盘山区域产品该板块基本为别墅类产品；建筑风格较多，包括北美、西班牙以及现代风格，

5、其中兰乔圣菲、桑堤亚纳项目的西班牙风格市场反映较佳；户型设计方面以豪华大户型为主；棋盘山区域价格区域整体均价在8000元/以上。棋盘山区域销售情况板块内独体别墅的销售分化严重，兰乔圣菲、唯美十方等高品质项目销售强劲；以漫步地中海为代表的类别墅产品以高性价比迅速征服市场，每期基本当年售罄；新近推出的保利十二橡树和首创琥珀湾项目发展迅猛，成为该区域新兴项目的代表。棋盘山区域综合分析由于地价原因导致区域内高档次项目林立，且价格偏高；板块内主要以中及高端别墅为主；受世园会影响，区域知名度高、人气旺；区域目标消费群主要来自沈阳市内五区及沈阳周边城市；品牌开发商领衔。,棋盘山板块别墅市场概况,棋盘山板块别

6、墅市场概况-区域项目分布图,棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况,棋盘山板块别墅市场概况-主要项目情况,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,卖点：万科品牌、产品品质、地理位置、自然环境景观。项目优势：1、品牌优势无可比拟。2、本项目同时拥有沈阳最稀缺的两处天然 资源棋盘山、浑河。3、周边人文环境也十分优越，临近沈阳世园会、盛京高尔夫俱乐部、东陵公园。,建筑风格特点：南加州风格内部配套：会所（内并设有酒店式公寓），占地2500平，

7、内设游泳池，超市，西餐厅。周边配套：沈阳世界园艺博览园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物乐园、东陵公园、鸟岛。,项目劣势：1、楼盘价格相对较高，限制了很大一部分购 房人群。2、在北京上海，高档的别墅都配置别墅专用 的中央新风和中央吸尘统，本项目没有。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,棋盘山板块代表性别墅项目分析-万科兰乔圣菲,四期E户型 393平,四期F户型 452平,四期H户型 1112平,经典户型赏析,经典户型赏析（地下室联排赠送，独栋计算面积）,棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园,棋盘山板块代表性别墅项目分析-沈阳碧桂园,项目卖点：碧桂园品牌、产品品质、地理位置。项目

8、优势：1、价格低。2、园区内有项目自己的五星级酒店，拥有数百间客房，多个会议厅集商务、休闲、美食、康乐和度假功能于一体。3、位于世博园旁，拥揽棋盘山风景。项目劣势：交通不方便，配套不齐全。,建筑风格特点：欧洲贵族风格内部配套：涵盖了娱乐、餐饮、度假、商务等功能的五星级标准山景酒店。周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-奥林匹克花园,棋盘山板块代表性别墅项目分析-奥林匹克花园,劣势：1、地处市中心之外，基础设施、生活 配套较差。2、挑空设计是安排在餐厅上空

9、，而非 客厅，稍显不足。,卖点：奥运健康为主题优势：1、开发商品牌、信誉好。2、奥园的人气较旺，人文环境较好。3、产品多元化，吸收大范围的消费群。,建筑风格特点：现代澳洲风格；以奥运、健康为主题。内部配套：会所、24小时便利店、美容院、干洗店、社区服务中心、咖啡厅、餐厅、诊所、药店。社区商业配套：24小时便利店、美容院、干洗店、咖啡厅、餐厅、药店。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,项目卖点：保利品牌、产品品质、地理位置。项目优势：十二橡树庄园是保利在沈阳冲击高端市场的第一个项目，但是十二橡树庄园系列在全国 别墅市场拥有较好反响。项目劣势：

10、1、项目内没有天然水系与天然绿化；2、看不到浑河景观。,建筑风格特点：北美庄园别墅周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-保利十二橡树,独栋4室3厅3卫户型（面积：309平）,独栋4室2厅3卫户型（293平）,联排边户户型（面积222平）,联排中间户型（面积：232平）,经典户型赏析（地下室计算面积）,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,项目卖点：地理位置、价位。项目优势：1、项目周边环境很好，邻浑河；2、园

11、区内道路比较平坦，无大坡道。项目劣势：1、项目远离市区，交通不便；2、毗邻护城坝，无法看河景。,建筑风格特点：德式中世纪小镇风格周边配套：沈阳世博园、沈阳棋盘山国际风景区、沈阳冰川动物园、海洋公园、鸟岛、跑 马场、满族文化村、盛京国际高尔夫俱乐部、医大四院、育才中学、二中等。,棋盘山板块代表性别墅项目分析-首创琥珀湾,经典户型赏析（地下室计算面积）,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,别墅产品形式别墅建筑风格别墅关注因素建筑面积需求总

12、价心理承受,性别年龄学历职位居住区域,为了进一步了解别墅消费者的产品需求与人群构成，对别墅消费者以问卷提纲形式进行了访问。访问对象选择：1、别墅成交消费者：过去5年内在沈阳购买别墅产品 10个样本2、别墅潜在消费者：有消费别墅的经济实力，在未来五年内有购买别墅产品的意愿 10个样本 3、是购买别墅产品的主要决策者或决策参与者,因整体样本数量较小，结果仅供参考,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您喜欢购买的别墅类型?,您最喜欢哪种风格的别墅？,在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，其次是多联排别墅。,在别墅风格方面：地中海风格、西班牙风格相对最受欢迎。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分

13、析,在以下有关别墅的因素中，您比较关注的?（多选）,在对别墅的各项关注因素中：生态、附加空间、私家花园三项的中选率相对最高。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,通常情况下，您愿意为购买别墅支付的总额为：（单位：万元）,您希望购买的别墅的总建筑面积为：（单位：平方米）,对别墅面积需求方面：220-280平的面积相对最受欢迎。,对别墅总额的支付方面：愿意接受的别墅总额集中在150-300万元之间。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的周岁年龄属于以下哪个范围？,请记录被访者的性别：,在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达75%。男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅的购买决策方

14、面，仍然占据主导作用。,在年龄方面，主要集中在36-55岁之间。其中，46-55岁的比较相对最高。35以下的年轻消费者也占二成，购买群体日趋年轻化。这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的教育程度是下列哪一种？（单选）,您在单位中的职位是：,学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。,私营企业主、企业高层管理人员是别墅消费的主体。,一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途径已跨越从前靠阅历

15、和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您在沈阳连续居住多少时间了？（单选）,请问您原来的居住区域？（单选）,因样本量较小，以下居住区域来源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征：沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表现略有差异。,棋盘山板块代表性项目消费者人群特征,二、棋盘山板块别墅市场概况,四、棋盘山板块别墅项目消费者人群特征,三、棋盘山板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,报告结构,一、沈阳别墅

16、市场可以分为棋盘山、沈北、泛浑南和浑河沿线四大板块 目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。05年前，泛浑南（机场）别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健 全，后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区 域，别墅的主要分布区域逐渐东移。二、别墅产品整体销售形势相对较好，别墅产品消化迅速 沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。但从成交率来看，2007年是别墅市场成交的高峰时期。三、棋盘山成为别墅主要聚集区，自然条件优越，配套趋于完善四、区域代表性项目开发呈现第二次高潮，销售状况良好 保利十二橡树开盘仅半个月的时间，但一期产品的销售率已达到了80%以上，成为这一区域的新兴代表；万科兰乔圣菲作为该区域老牌项目，自2006年10月一期开盘至今，已陆续开发四期，总体销售率达到98%以上；首创琥珀湾作为第二集团别墅代表，产品定位相对较低，开盘一个月销售率为26.67%。五、客户多为40-60岁的中高档企业主，来自沈阳及周边地区，信赖大品牌，追求产品性价比,调研发现及结论,谢谢观注！,