朱家角地产项目可行性报告.ppt

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1、项目分析报告,朱家角新镇,项目概况区域理解市场分析项目分析下一步工作重点,项目概况,朱家角位置图,赵巷镇,徐泾镇,沪青平高速,项目简介,四至：西至复兴路，南北东为 规划路，东与一号E地块 相临体量：出让地块面167417 建筑基地面积156417 总建筑面积117191.9容积率：0.限高4层，16米建筑密度：30,朱家角镇新镇区内1号B#地块,B,大淀湖,绿洲江南园,康桥水乡,沪青平公路,复兴路,朱溪路生态景观大道,项目简介,四至：位于B地块东边，东至朱溪路生态景观大道，西北南至规划路体量：出让地块面积188761 建筑基地面积175461 总建筑面积132132.7容积率：0.7限高4层，

2、16米。建筑密度：30。,朱家角镇新镇区内1号E#地块,E,区域理解,2001年1月,原朱家角镇和原沈巷镇“撤二建一”,合并成新的朱家角镇.新的朱家角镇东于青浦镇接壤南于练塘镇、松江区小昆山镇交界,西依淀山湖,与西岑镇相连北昆山淀山湖镇毗邻.全境总面积138.28平方公里，03年总人口60362人,全镇国内生产总值11.06亿元.,概况,朱家角镇区是朱家角中心镇政治、经济、文化中心，市级历史文化名镇，淀山湖风景区的组成部分，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。,老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅

3、游中心。,新区包括四个组团。沿大淀湖东、北侧的组团一为花园住宅区；组团二、三由一条沿河的商业街串联起来。组团四位于淀浦河南岸较为独立，也是未来集镇的行政中心。休闲度假区组团集中于淀浦河两岸，均为滨河地区与古镇风貌保护区一起形成集镇旅游度假中心。,镇区规划思路,镇区规划,镇区布局、规模朱家角镇区位于318国道以北，北至大淀湖，西至规划三号公路，东至规划一号路及318国道。镇区规划用地的面积为8.14平方公里，规划常住人口5万人。,休闲旅游区布局、规模淀山湖东岸湖滨地区已经建成或正在建设了一批旅游休闲项目。其中包括水上运动中心、国际高尔夫乡村俱乐部、上海青少年素质教育基地等。规划将这一片湖滨区划为

4、休闲旅游区，其中近镇区的一部分作为发展备用地。休闲旅游区面积为6.7平方公里。,特色居住区布局、规模特色居住区根据有关要求布置在规划四号路、规划五号路以北、规划三号路两侧至淀山路约7平方公里范围内。由于特色居住区与朱家角镇紧邻，因此在形态布局、建设风貌、市政设施等方面应彼此协调发展。,功能区域规划,镇区规划,区域性交通 区域性交通干道即市级道路包括318国道以沪青平高速公路。在沪青平高速公路与朱枫公路的交叉口形成立交桥。朱家角距市中心32公里，距外环线车程15分钟。距淀山湖风景度假区1公里。地铁二号线由虹桥机场将向青浦方向延伸。规划在朱家角镇区在二号路与漕平路之间地区以及淀山湖青少年素质教育基

5、地各设一个轨道交通站点。,交通规划,镇区规划,地区性交通 地区性交通干道即区级道路包括朱枫公路、沈砖公路。朱枫公路将镇区与南部工业区以及沈巷社区在空间上连结起来。沈砖公路是连接上海西部“两山一湖”旅游区的关键道路之一，也是由佘山方向进入朱家角镇区的主要道路之一。,地铁二号线,朱家角新镇是“三城九镇”之一，规划水平高，是政府重点建设区域之一，加上稀缺景观优势和江南古镇的旅游资源，区域发展前景十分看好。区域建设已经启动，借助景观及规划建设的优势，区域已具备成为优质别墅区的必要条件。,小结,市场分析,从青浦房地产市场的分布来看，青浦区的别墅市场主要依托沪青平公路与市区紧密连接，集中于徐泾、赵巷、朱家

6、角镇，从客源、产品以及区域交通等方面来看，三个板块具有一定的相似性，会产生一定的竞争，我们将通过对徐泾、赵巷以及朱家角市场的分析，来判断目标地块未来市场。,朱家角赵巷徐泾目标市场预判,位置图,赵巷镇,徐泾镇,沪青平高速,市场分析-朱家角,一级市场,朱家角03年公开出让住宅用地2幅，均为别墅用地，两个项目为海源别墅以及康桥水乡，都将在近期公开，总建面为275110平米，预计分2-3年推向市场，04年至今尚未有土地出让，可以看出在2005年的朱家角市场不会面临激烈的市场竞争，本地块的推出会具有较为宽松的市场环境。,市场分析-朱家角,一级市场,但按照一般规律，以上土地都基本会在2006年下半年以后推

7、向市场，也就是说，2005年到2006年上半年，仍会存在较大的市场空白点，这是我们可以利用的机会，尽快推向市场，抢占市场，确立优势地位，市场为我们提供了一个相当好的快速去化的机会。,市场分析-朱家角,二级市场,市场分析-朱家角,二级市场,价格分析目前区域内的在售项目较少，产品定位差异大，价格差异也相当大。康桥水乡为联排别墅，价格初定为8000-9000元/平方米，定位为高档别墅的海源别墅、绿洲江南园单价在20000元左右，单套面积也在700平米以上。市场价值在经历了前期快速增长后，在未来一段时间涨幅平稳，价格不会有太大的上浮。远期来看，随着区域项目的不断推出，成熟度的提升，人气的聚集以及政策的

8、变化，我们相信市场会有一个大的提升。面积分析产品差异化导致面积也有较大的差异，康桥水乡的面积从180-312平方米，而海源别墅的面积基本均在700平方米以上。,市场分析-朱家角,二级市场,销售分析凭借其稀缺景观优势和旅游度假特色，在上海市别墅市场低迷阶段仍然有良好的销售表现。目前绿洲江南园以及海源别墅的可售套数均较少，已进入尾盘销售。此外，区域内的产品类型的差异化使得同质竞争较小，市场竞争不是很激烈，这也是其销售情况较为理想的原因之一。客源分析朱家角良好的古镇风貌及自然环境是房地产别墅市场的最大支撑，与其它两大别墅板块相比所存在的明显优势，将会较多地吸引它们的客源，徐汇、长宁的部分私营业主、外

9、籍人士以及港台中老年人士是其的主要客源，青浦当地政府官员在购房上有相当优惠的补贴，也将是未来联排别墅客源的一大支撑，,市场分析-朱家角,市场前景展望,区域处于刚起步阶段，但在售项目却取得了相当不错的业绩，产品的多样化，形成差异化竞争，规避了同质产品所带来的激烈市场竞争，市场呈现一片良好局面。而05年仍不会有很大的别墅上市量，这样的区域差异化竞争还将持续下去，市场环境仍将较为宽松。从这个角度看，未来两年内朱家角市场前景仍将继续走高。这给了本项目一个良好的契机。,市场分析-赵巷,整个特色居住区域划分了15个别墅地块，其中七块已经出让确定，并陆续开始动工。剩余部分等待政府部门划分和招标。,一级市场,

10、淀浦河以北规划容积率0.25的低密度别墅区五块地块已经基本开始动工，总供应量约为1000套独立别墅，今年9月开始陆续推向市场，价格不低于12000元/平米。淀浦河以南规划容积率0.5别墅地块基本处于规划方案设计阶段，预计将有独立别墅和联排别墅两种建筑形态。,市场分析-赵巷,一级市场,市场分析-赵巷,二级市场,市场分析-赵巷,未来别墅供应量较大，预计将来2-3年内将有25万方左右供应量，其中联排产品的量在10万左右。区域内别墅均价在12000-16000元/平米，主力面积在350-450平米。区域内项目销售状况一般，去化速度较为平稳。从客户来源看，主要以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开发区的

11、高级管理人士为主。,二级市场,市场分析-赵巷,赵巷国际别墅区是新近规划开发的大型高档居住社区，临近佘山风景区和沪青平公路，具有一定的交通优势。作为青浦、松江交界处全新的别墅板块，其成片的开发规模有助于提升整体形象和品味，拉升板块价值。但就这个板块而言，它的统一规划缺乏整体感、层次感较差，给人较为杂乱的感觉，板块没有景观以及环境的支撑，缺乏核心卖点，硬件设施也较为落后。朱家角与之相比，还是具有相当明显的优势。总体而言，作为一个新兴的别墅区，可塑造性较强，未来还是具有一定的发展潜力。,市场前景展望,市场分析-徐泾,一级市场,经过几年的大量开发，徐泾未来可供开发的土地已几乎没有了，因此，未来的土地供

12、应量将几乎为零。,市场分析-徐泾,二级市场,市场分析-徐泾,二级市场,由于未来可供开发土地少，板块内将不会再有较大的供应量。区域内别墅均价在11000-16000元/平米，主力面积在300-450平米，花园面积基本在500平米以上。目前区域内项目的销售状况相当低迷，个案去化速度极其缓慢。从客户来源看，主要以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开发区 的高级管理人士为主。,市场分析-徐泾,徐泾是青浦区内离市中心最近的镇，近年来已形成相当成熟的大型别墅聚居区，其主要依靠优越的地理位置和便利的交通，以西郊别墅延伸的概念支撑着市场的发展，在区域环境、整体规划等其他方面上并没有亮点。而随着青浦交通条件的改

13、善以及朱家角、赵巷板块的兴起，徐泾板块的交通优势已渐渐散失。此外，徐泾板块未来可供开发的土地已经相当少了，未来也不会有大的供应量推出，板块成长空间十分有限。综上所述，该板块的发展前景不被看好。未来必将逐步被朱家角别墅板块所赶超。,市场前景展望,市场分析-三大板块总体特征,未来三大板块具有较为充足的市场供应量，未来一段时间内，徐泾供应量将逐步减少，朱家角以及赵巷市场供应加大，别墅氛围及产品品质也会有较大提升，在整个上海别墅市场影响力将加大。,供应量充足，市场影响力加大,三大板块由于都是依靠318国道为其主要出行动线，客源构成上具有一定的相似性，客源的多元化是三大板块的共同特征。以长宁，徐汇和海归

14、高收入人士以及虹桥开发区的高级管理人士以及部分私营业主为主，港台中老年人士、投资客以及青浦当地政府官员也是其客源的一部分。多元化的客源也充分支撑着区域的市场需求，提高了区域的抗风险能力。,客源的多元化力保市场持续发展,三大板块的别墅绝大多数是独栋产品，产品类型较为单一，仅在朱家角及赵巷有少量联排产品，联排存在的市场空白点将使得此类需求难以得到释放，未来此类产品的推出必将有较为出色的去化速度。2005年，赵巷将有近10万平方米的上市量，朱家角区域上市量主要还是康桥水乡，约在7万平方米左右。该类产品的上市量并不是很大，市场环境将较为宽松。,产品类型较为集中，存在市场空白点,从目前的价格来，徐泾依靠

15、其成熟社区依然价格最高，赵巷其次，朱家角处于起步阶段，价格较低，但三大板块的价格差距较小。从长远的发展趋势来看，朱家角不可比拟的优势将逐渐让其成为区域热点，远期的价格上涨空间将是最大的。,区域价格呈阶梯递减，差距较小,市场分析-三大板块总体特征,就青浦区内这三个别墅板块的交通条件来看，随着整个青浦区域交通网络的一步步改善，目前徐泾至朱家角仅13分钟车程，这对于别墅客户而言几乎不存在差距，徐泾传统的交通优势将不复存在，竞争力将逐步减弱。而就区域规划而言，徐泾依靠交通优势形成的别墅聚居区，几乎没有统一规划可言。赵巷特色别墅区去年下半年刚刚启动，市场尚不成形，规划上没有亮点，且缺乏整体感，略显混乱。

16、朱家角新镇，凭借其新镇整体出色的规划以及出色的硬件设施，在三个板块中具有十分明显的优势。就区域环境而言，徐泾和赵巷都缺乏核心亮点，而朱家角依托独一无二的江南古镇和淀山湖风景度假区的稀缺景观优势，超过其他两个板块，优势地位明显。综合来看，朱家角的劣势在逐渐地消失，优势却是日益明显。,朱家角在三大板块比较中，未来市场略占优势,市场分析-三大板块总体特征,从本地块经济参数来看，项目定位为联排别墅，下面对三大竞争板块内同类产品未来市场走势进行分析：市场供应,05-06年主要竞争项目供应量,三大板块在05-06年主要竞争项目的供应量在32万平方米左右，这样的一个量对于三大板块来说还是比较小的。05-06

17、年联排产品的量还是略显不足。,市场分析-目标市场预判,市场分析-目标市场预判,市场需求朱家角目前在售的几个别墅项目的销售情况都呈现相当理想的状况。康桥水乡从4月份推向市场，进行预热，至九月底即将推出的300余套房源已预订一空。绿洲江南园3月推出的145套独栋，目前仅剩三套。仍处于预热阶段的高端产品海源别墅，目前的预定情况也是相当的不错。区域内项目的热销说明了客户对于该区域具有相当高的认可度，真实需求大量存在。,市场分析-目标市场预判,客源分析就联排产品而言，三大板块的客源具有较大的相似性，早期联排别墅多为徐汇、长宁的一些管理层、海归派以及外籍人士购买，随着交通、环境等等方面的改善，已经有越来越

18、多的看重区域环境的港台中老年人士以及具有相当大住房优惠补贴的青浦政府官员将目光投向了联排产品，而区域价值一步步地显现，也使得客源构成中出现较多的投资客。康桥水乡目前的预定客户中，徐汇、长宁的客户占到了30%，私营业主占到了30%，青浦政府官员就占到了15%，投资客占到了10%，港台及外籍人士包括海归派占到了10%,其它占到了5%。,市场分析-目标市场预判,价格分析目前朱家角唯一具有联排产品的康桥水乡，将在近期推出，价格预计将在7700-8200元/平方米。这是区域内首个联排产品项目，它对于本案未来的定价具有较大参考价值。而在赵巷，明年也将有联排项目推出，通过我们对赵巷市场的判断，结合项目土地获

19、取时的价格，我们预判未来的市场售价将在7500-8000元/平方米之间，朱家角较赵巷还是具有明显优势的，因此在价格上也应该有所体现。根据对两个市场价格的分析以及未来联排项目推案量较小的特点，我们预计明年朱家角的联排别墅价格将在8000-8800元/平方米之间。,项目市场前景展望,通过对三大板块的分析，我们发现朱家角在规划、环境以及市场前景等各方面较其它两个板块具有明显的优势。未来将会成为上海最具潜力的别墅聚居区域。利用2005到2006年市场的空白点，项目必将会快速去化。,项目分析,项目位置图,B,E,B#地块 体量：出让地块面167417 建筑基地面积156417 总建筑面积117191.9

20、,E#地块 体量：出让地块面积188761 建筑基地面积175461 总建筑面积132132.7,项目简介,地块现状：无动迁，地块平整,有少量河道。内部规划道路未动工。,朱家角镇新镇区内1号B#地块,地块现状：无拆迁，地块内部为荒废农田，有少量河道，地块周边规划道路尚未建设,朱家角镇新镇区内1号E#地块,项目简介,由于1号B#地块和1号E#地块相邻，又处于同一居住组团，地块现状又有很多相似之处，故这里将2个地块一起做SWOT分析和经济测算。,项目SWOT分析,项目SWOT分析Strength,地块平整，无拆迁，可实现快速开工开盘地块内部有天然河道水系，有利于打造水景优势。地块距古镇较近，生活配

21、套设施齐全。紧邻朱溪路生态景观大道，与大淀湖隔路相望，地块周边景观优势明显。,项目SWOT分析Weakness,地块所在区域属刚启动阶段，居住氛围尚未形成。,项目SWOT分析Opportunity,随着康桥水乡和海源别墅2个项目的开工建设，表明新镇居住区的启动。凭借新镇高水平的整体规划和其淀山湖风景区、朱家角古镇的稀缺景观优势，未来朱家角必将成为上海别墅市场的新亮点。作为“三城九镇”之一，是青浦重点建设的区域，政策上的倾斜必将使区域飞速发展。本项目推出的时间正处于青浦区联排别墅的空白点，这将是本项目的一大契机。,项目SWOT分析Threat,近期上海别墅市场的萎靡不振，明年中旬别墅市场走势的不

22、明朗，增加了项目的市场风险。宏观政策对别墅市场消费的打压作用明显。,产品定位,根据项目的指标数据以及市场分析来看，我们初步将本案产品定位为 联排别墅为主，辅以叠加和双拼产品，并有少量独栋别墅。,客源定位,本案未来的客源主要还是以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开发区的高级管理人士以及部分私营业主为主，看中区域环境以及古镇特色的港台中老年人士将是其客源的一部分，而由于青浦当地政府官员在购房上有相当优惠的补贴，将来也会成为本案客源中不可忽视的一部分。长宁、徐汇、海归高收入以及外籍人士 35%私营业主 20%青浦当地政府官员 15%港台中老年人士 15%虹桥开发区的高级管理人士 10%投资客 5%

23、,价格定位,从目前的市场情况来看，青浦三大别墅板块的联排别墅项目较少，仅有康桥水乡等少数几个项目，康桥水乡尚在预热阶段，具体价格尚未公开，预计价格在7700-8200元/平方米之间。赵巷在明年会有少量联排产品推出，根据地块的获取的价格，以及目前赵巷的市场情况，我们预计联排别墅的价格在7500-8000元/平方米之间，而朱家角较赵巷区域具有较大的优势。而沪青平沿线仅徐泾早期有联排产品推出，目前挂牌的二手联排别墅的价格在7000-7700元/平方米，而就徐泾与朱家角两个区域而言，朱家角除了区域成熟度上具有一定弱势外，其他方面的优势相当明显，整体优势应该在价格上有所体现。通过前面我们对朱家角的未来价

24、格走势预判来看，朱家角在未来一段时间内的价格上不会有太大的变化，市场保持平稳上升。综上四点，我们将本地块未来的均价定为8500元/平方米，价格区间在8000-9000元/平方米之间。,面积定位,从对整个别墅市场以及周边市场的分析，考虑到控制总价，面积定位如下：,B地块,E地块,项目说明,境外自然人、法人和以在境内进行工商登记，领有营业执照，具备相应房地产开发一级以上资质的企业。且属于省、市级房地产开发企业100强，银行资信A级以上的企业，其连续三年的年平均销售额不少于2亿元人民币或者其连续三年年平均开发量不少于10万平方米建筑面积的企业。投标人可以独立竞标，也可以联合竞标。境内企业（包括境外企

25、业在境内注册的法人）参与投标的，以人民币投标；境外自然人、法人参与竞投的，应当以美元投标。,投标人资格,中标后资金到位时间及交地时间,中标后资金到位时间：投标单位中标后，签订国有土地使用权出让合同后一星期内，中标单位支付总金额80%的资金，国有土地使用权出让手续办理结束后一星期内付清余款。交地时间：中标后，中标金额全额到位后，上海朱家角投资开发有限公司在3个月内交地。此条款为对方要求，具体操作时可以再磋商。,项目说明,项目说明,招投标评分标准由两部分组成:方案分数 17%出价分数 83%以价格为主要影响因素，本次投标仍采用加权平均的方法。,评分标准,竞争对手有,山东鲁能浙江绿城中信地产金地地产

26、华丽家族万科地产,等房地产企业在关注该地块，但除华丽家族与朱家角投资开发有限公司有较深接触外，均接触不深，但可以预见到本次竞标的竞争程度将远远大于03年我们参与过的0303号地块的竞标。,项目说明,项目获取节奏,04年10月,三号土地出让公告公布(公告期50天)05年1月初竟标。12月底支付保证金5%，计2228万元。签定国有土地使用权出让合同后一周内支付25%资金，计05年1月份 11140万元。计划05年3月底出让手续办理结束,支付余款70%资金，计31194万元。计划05年4月拿到土地证。计划05年4月拿到建设规划许可证、用地规划许可证和施工许可证。,项目操作,一号E#地块,项目经济测算

27、,朱家角镇新镇区内1号B#、E#地块,03年康桥水乡地块以76万/亩取得。预计今年每亩总价不会超过100万，故此处以100万计。售价在8500元/平米情况下的利润率时39.5%,利润率,项目经济测算,朱家角镇新镇区内1号B#、E#地块,根据我们对市场的判断，均价在8500元/平方米时，是可以实现快速销售的。我们以利润率25%计，推断未来可承受的地价157万/亩。,利润率,项目经济测算,朱家角镇新镇区内1号B#、E#地块,E地块现金流量,市场空白点给我们提供了良好的机遇,大量的市场需求给我们提供了巨大的信心,快速、高水平的操作，给了我们时间上的优势,坚决获取该项目,项目总评,下一步工作重点,外部

28、关系:继续和朱家角投资开发有限公司就项目进行沟通，安排公司高层领导与对方接触，增加项目获取机会。强势推动青浦区高层政府关系,通过高层政府人脉关系与朱家角投资开发有限公司接触，增加项目获取机会。继续维持相关政府部门具体业务办理人员，及时监视竞争对手进展情况和新出现的问题。,下一步工作计划,和财务部进行沟通,了解最新的公司资金状况,制定符合我方利益的项目付款方式及节奏,与朱家角投资开发有限公司进行再沟通，争取将付款期限拉长到半年，将首付款额度压低至20%。全面获取新镇区规划文件及建筑风貌资料，获取招投标要使用的所有相关资料，整合公司设计研发部，做出项目前期方案,为招投标以及未来实现快速开工开盘打下坚实的基础。,下一步工作计划,内部关系,谢 谢,