合富辉煌5月中山中海·龙湾国际项目营销提案.ppt
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1、2011年5月合富辉煌,一场和自己的博弈,中海龙湾国际项目营销提案,龙湾国际从一开始,便走着与众不同的路,开创之路,开创的渊源,要从中山说起,中山是全国唯一一个以名人名字命名的城市。中山是全中国第一个被联合国授予“人居奖”的城市。中山是全广东入选“全国首批精神文明城市”中的城市之一。中山是“全中国城市幸福感排行榜”中的城市之一。,中山拥有得天独厚的优势,甚至是很多一线城市也无法比拟的!,中山经济实力较强GDP呈现稳步提升良好态势,中山经济实力全省第5,经济以10%-20%的速度稳步提升,09年GDP产值达到1566亿元;,2009年广东省前10个地级市国民经济主要指标,数据来源:中山统计局网站
2、,19992009年中山市GDP情况(亿元),中山城镇居民人均可支配收入增长较快,09年达到23088元,为05年的1.5倍,超出广东省平均水平;居民储蓄高速增长,年均增长超过15%,09年末达到1243亿元,为04年的2倍,居民储蓄增长高于可支配收入增长,可挖掘的消费空间巨大。,中山人均可支配收入和居民储蓄存款总量高、增速快,2009年广东省、广州市、佛山市、中山市、江门市、湛江市人均可支配收入的横向比较,(单位:元),数据来源:各城市统计公报、广州统计局网站,近年来中山市城镇居民储蓄增长情况,(单位:亿元),中山房地产发展迅猛年均成交量560万平米,2005-2010年,中山商品房年成交面
3、积约560万平米,2010年住宅销售量位居全省第三,仅次于佛山、广州。,中山经济高速发展,消费能力强。居民对住房的需求非常强劲,房地产发展进程明显加快。,中山的机遇,通往国际的桥梁,珠三角规划纲要中明确指出,珠中江将迎接历史性机遇,进一步融入“大珠三角”,共同打造亚太最具活力和国际竞争力的城市群。,从小范围看,珠中江一体化将打破区域行政发展界限,谋求共同发展、合作,实现人流、物流、资金流,充分带动房地产发展。,珠中江一体化!,(以上数据参考各城市国土局公布的房价数据,价格仅供参考),中山每平方米楼价:,比广州、深圳更要低万元以上。,比珠海、东莞、佛山平均要低2000元以上;,珠三角房地产价值洼
4、地,未开发的璞玉,中山地处港深、广佛和珠澳几个都市圈的结合部,区位优势明显。近年来,随着中江、广珠西线、沿海高速公路、珠三角轨道网、广珠铁路等交通设施的建设,中山进一步融入到“大珠三角”城市群的发展之中。,中山凭借其优越的城市环境、可预期的城市发展潜力以及房价洼地的优势,成为珠中江小三角乃至大珠三角城市群中脱颖而出的置业投资热点。,-来自珠三角的购买力,中山正在释放!,各大地产巨鳄纷纷进驻,地价不断攀升,必将引发中山价值风暴,保利集团,越秀城建,华鸿地产,中海集团,朗润园首次面世,再创佳绩,重拳出击,雅居乐(别墅),楼面地价:1725元;预计售价:8500元;,众望所归,楼面地价:1920元;
5、预计售价:9000元;,楼面地价:2250元;预计售价:9500元;,楼面地价:2400元;预计售价:10000元;,楼面地价:7500元;预计售价:25000元;,中山的高速发展,普通楼盘渐渐已不能再满足中山高端人群,于是中山豪宅之争的序幕被拉开。,中山豪宅市场呈百家争鸣之势,凯茵新城,毗邻长江水库及五桂山脉,本土大型开发商打造,是度假型和享受型客户的首选。品质不乏豪宅精髓,但欠缺文化底蕴。距离国际水准仍有差距。,度假型的,“,”,远洋城,高潜力城市中心地段,千亩成熟半山资源社区,有以舒适型为主的洋房和别墅。但设计以及品质同质化严重,仅属于中山一流品质。,只是中山人的,“,”,中山著名豪宅,
6、近邻多次获奖的岐江公园,以及繁华富华商圈,品质达到一线城市的优越品质。但是区域隶属老城区,商业潜力开发贻尽,竞争力难免牵强。,时代白朗峰,中山最昂贵的,“,”,中山成就广厦万千,但暂时没有一个能成为这个文化名城的面孔,向珠三角乃至世界展颜的代表而这个代表又将诞生在哪里呢?,区域发展,论,石岐最纯粹中山人的家,旧城改造、产业调整,在未来10年规划发展中,石岐会是资金投入最大、对中山人影响最大的重点规划区域。,石岐位于中山市中心城区辖区总面积49.72平方公里常住人口17.27万非户籍人口3.65万是中山市最繁华的商业与文化中心地理位置优越,中山市的交通枢纽人均收入高,中山整体处中高水平,轻轨连接
7、珠三角一体化的重要工具,轻轨的出现提高珠三角城市间沟通的效率,拉动区域发展。,然,凭证何在我们小作对比,中山市城市总体规划(2004-2020)中,中心城区包含东区、南区、西区以及石岐外,还有港口、火炬、沙溪等3个泛城区。,我们简要分析发展中的西区、规划中发展重地东区以及泛城区沙溪、火炬,其他为何不是顶级住宅区的区域选择。,东区发展重地,政治中心,东区无疑是市政发展其中一重点。但其权力机关的集中、商圈的缺乏,注定了该区域只是一个政治中心,并未适应大型居住区的定位。缺乏集中性居住区。,东区,中山的政治、经济、文化中心,市委、市政府所在地,面积71.4平方公里,全区户籍人口7.8万人,常住人口约1
8、3万人。全区有旅居32个国家和地区的海外华侨、港澳台同胞2.53万人,是中山侨乡之一。,西区向北拓展,潜力无限,西区往北面发展,目前焦点在彩虹大道片区。但近年才起动,起步太迟,要见成效需要较长时间。,西区位于中山市城区西部,面积25.21平方公里,常住人口6.82万人,户籍人口4.12万人。电气机械制造业为主导,日用化工、造纸、电子及通信设备制造业共同发展,沙溪贸易中心、区域广大,沙溪较为合乎竞争条件,但区域全为专业市场,人流复杂,配套档次也相对低。离整体走高还有很长的路。,沙溪镇紧邻广东省中山市城区西部,面积55平方公里,户籍人口6.1万,非户籍人口8万多,侨居海外和港澳台乡亲8万多人。是珠
9、三角著名的侨乡和“文化之乡”,国家经济综合开发示范镇、广东省中心镇和科技创新试点专业镇。,火炬名牌云集,发展可期,火炬区也是中山最强实力镇区。同样有轻轨连接可预期其发展喜人。但偏离主体城区,区域发展速度较为缓慢,位于中山市东部;占地90平方公里(已建成可开发利用30平方公里)全区2010年常住人口22万 汇聚了来自20多个国家和地区的知名企业、工业企业1000多家其中规模以上企业500多家,世界500强企业近20家,经济指标总量为中山镇区之首出口创汇位居中国十强,纵观各大主流居住区,只有石岐,才是中山真正发展最快的区域才是中山顶级居住区域,石岐,在中山未来居住新城中承担先锋和模范作用。然则,中
10、海龙湾国际在这个区域扮演什么角色?,寻找“与众不同”的国际龙湾,主流豪宅缔造者,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,中海地产32年30个项目,主流豪宅缔造专家,用心缔造珍品,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,为了业主的视野,每棵树的朝向都经过计算,为了业主的珍贵,从三千公里以外,运送千吨黄蜡石,为了业主的静享,80%的特殊工艺铺就的路面上,沙井盖被细心的隐藏起来,为了业主的闲步,项目运用八千多吨鹅卵石装饰道路和绿化间的缝隙,为了业主的生活,项目的图纸量是其他开发商的3倍,为了业主的空间,几乎所有的元件都是在世界各地挑选出最合适的哪一个,不完美
11、不止步!,资源的“过度”占有,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,体育公园,沙嘴公园,大信商圈,富华商圈,岐江,中江高速,资源汇聚!收获成功的起点,占据轻轨为核心的立体交通体系三大公园绿意环保南邻一线香山母亲河毗邻中山两大商圈,保利商圈,江堤公园,Art deco,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,克莱斯勒大楼,洛克菲勒大厦,帝国大厦,彰显Art deco极致,沿袭国际著名建筑高贵血统,高规格产品打造,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,VS,香港天玺香港楼市复兴的风向标 总户数:825户 面积:1000尺-4100尺
12、环回景观:醉人维港 交通交汇:地铁九龙站之上“银影池”和“金镜池”泳池 多入户大堂设计 精挑细选的用料及设备;高尚品味,豪华格调;厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、miele及Sub-Zero等)。,龙湾国际总户数:891户 面积:190-297平米一线景观:母亲河畔 交通核心:轻轨城区站傍奢侈的无边际中央水景舞台三入户大堂 五星级酒店门厅大理石地面拼花 高标准装修 圆弧艺术天花造型景观地下车库 加厚入户门 以做家具的标准做外立面。,稀缺 纯粹 顶级,顶级用材用料,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,VS,伦敦海德公园一号 世界最贵豪宅 专门定制的镶金吊灯 耶
13、鲁高级门锁 名贵的黑檀木 黄蜡石和黑卵石 澳洲ASI砂岩 高级大理石 奥的斯电梯 时尚的名品家电。,龙湾国际 领先的加拿大卡佛漆 璀璨水晶灯 五星级酒店式的窗帘精通打造的门把手 最好的淡水砂岩 四大名石-黄蜡石 顶级土壤 三菱电梯最高端机型。,先进 精细 质感,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,金牌管家,中国物业管理开拓者十四年服务三十多个中心城市国内首家荣获ISO9000国际质量管理体系认证,中海深蓝物业,中海专属顶级标杆物业,凌驾专业的专注,天赋汇聚的传奇,极致园林生态,国际前沿品质,罕见的大面积绿化,高达48%超前的园林规划设计讲究的绿植搭配层次的景观设置名贵的
14、树种用料先进的环保暖光源,无论是从规模还是从设计用料 角度,都堪称生态公园!,国际前沿品质+极致园林生态凌驾专业的专注+天赋异禀 究竟意味着什么?,白朗峰,雅居乐熹玥,从中山出发!,凯茵新城,对比选择:在中山市场具有影响力综合素质较高产品接近或销售总价接近,时代白朗峰不是大型社区龙湾是!,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,高品质社区,拥有城市便利与岐江公园景观双重优势,但项目规模小,并不是大型社区。,雅居乐熹玥缺乏的景观资源龙湾有!,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,拥有东区核心位置,占据的高端生活配套,具备一定品质档次,但缺乏自然景观资源。,雅居乐熹玥,时代白朗峰,凯茵新城,凯茵新城不是纯粹
15、豪宅区龙湾是!,大型社区、丰富配套、环境优美,吸引不少富豪在此置业。但是,产品品质和人群素质参差不齐,中山市,深圳市,广州市,珠海市,东莞市,龙湾国际是中山唯一大型国际品质生态社区,让我们再放眼 珠三角!,对比选择:在珠三角市场具有影响力具有国际的品质产品接近外销占有一定的比例,珠海凤凰海域,广州星河湾,深圳纯水岸,广州星河湾。成交均价30000元,以近乎苛刻的要求打造项目产品,具备国际一流品质,位于珠江之滨,占有一线的江景,产品配套顶端完善。,珠海凤凰海域。成交均价32000元,一线海景住宅,坐落于珠海城市金边情侣路上,北倚凤凰山国家森林公园,南望银坑半岛、香洲湾双湾海景。领先的工艺设计,名
16、牌汇聚的用料,彰显国际高端品质,深圳纯水岸。成交均价50000元,项目位于华侨城内,周边城市资源配套高端成熟,并享有华侨城内多维的各类自然。自然坡向燕栖湖岸,占据城心的一线水景,国际一流品质 珠三角唯一洼地璀璨明珠,数据为2010年给城市商品房成交均价,必将引发珠三角范围内的购买,1200015000元,32000元,30000元,50000元,雅居乐熹玥,景观,龙湾国际,纯粹品质,凯茵新城,规模,时代白朗峰,性价比,珠三角顶级项目,纯粹高品质社区,国际高品质社区,景观生态大盘,城市品质社区,我们在中山,乃至珠三角都是唯一的,是没有对手的,体育公园,沙嘴公园,大信商圈,富华商圈,岐江,中江高速
17、,石岐区具有得天独厚的优势,占据轻轨为核心的立体交通体系三大公园绿意环保南邻一线香山母亲河毗邻中山两大商圈,保利商圈,石岐就是一条沉睡的巨龙等待着中海用品质为其点睛,绽放光芒,如此高品质的国际化社区,要如何卖?首先让我们来了解一下中山人,中山城市发展历程(古代,近代,现代),近代的“一跃成名”1925年,香山县改名为中山县,以示纪念孙中山。中山人民在近现代的中国历史上有着光荣的革命传统,这在那近半个世纪的革命时代里得到了充分的发展。中山的先贤名哲以中山人“敢为人先”的精神,古代的“默默无闻”至清朝嘉庆、道光年间,中原移民多次迁入,使全县人口大增,香山县的农业生产得到了迅速发展,一时成为广东的肥
18、沃之区,现代的“高歌猛进”中山是广东民营企业发展最早最快的区域之一、也是重要的侨乡,“一镇一品”的产业模式使中山经济突飞猛进,中山企业家也从中山走向了全国、全球,“中山人”自力更生,具有“敢为人先”的高度使命感,中山,伟人故乡,名人辈出,历史伟人孙中山诞生于此,并成为中国民主革命的伟大先行者,是中国革命民主派的光辉旗帜。同时,这里也造就了一大批优秀的革命家、华侨实业家等名人:阮玲玉、郑观应、杨仙逸、容国团、孙眉、永安等。,中山,民营企业众多,多分布在镇区,这也造就了一大批富豪人士(中山富豪低调不露财,有大批隐形富豪)。存在企业规模偏小、个体户众多的情况,所以中山“千万富豪众多,但亿万富豪偏少”
19、。富豪的整体素质、品味不高,观念相对陈旧,对新事物的接受度要比一线城市要低,对住房需求存在思维定性。因此,在住宅设计上,要充分考虑中山人的需要。,中山富豪众多但巨富偏少观念保守陈旧,侨乡之城,集财富、荣耀一身,自视甚高80多万海外侨胞、港澳台同胞分布在世界90个国家和地区。旅外中山人在中山市投资兴建了1600多家侨资企业,投资总额近70亿美元,中山是最具幸福感城市之一,中山人骨子里非常傲气,近年来中山市致力创建“既适宜居住,又适宜创业”和谐城市,并于1997年获得“联合国人居奖”,令无数国内城市羡慕不已。,中山人拥有很强的幸福感,傲气十足。但观念保守,对住房有自己的口味,对外来品牌高姿态和强势
20、非常不屑,崇尚眼见为实和圈层口碑传承!,结论:,既然中山人务实,自视甚高,中海又该怎么做才能打动他们呢?首先我们先来看看其他品牌的案例,万科朗润园东区王者归来,缺乏品牌导入2003年万科进入中山至2004年城市风景项目开售,除了成立中山万客会,并无其他品牌导入行为;缺乏区位价值提高策略目前城市风景片区仍然处于城市边沿的地位;首推低端产品入市未能占据市场高位,为后续高端产品入市带来压力自视过高,与中山人自傲的心理针锋相对,产生抵触情绪,中山人低调做人、高调做事,并不愿意成为一个高点的代言人,时代白朗峰一个时代的奇迹,白朗峰成交客户中,以广州、深圳、香港及澳门等客户为主,中山几乎无人问津,过去,2
21、006年 远洋来到中山,标榜来自北京的央企,高高在上,定位忽视中山本土文化,难以引起中山客户共鸣,导致成交在很长时间低迷,品牌得不到中山客户认同,及时调整,“共同成长,相伴一生”远洋城与中山一路同行,以尊重中山文化为出发点,结合远洋实力,最终打动中山人的心,成为中山现时最受欢迎的产品之一,1992,2011,1992 成立中山市雅居乐房地产开发有限公司,实现集团的战略转移1993 成立雅居乐物业管理服务有限公司,引入港式物业管理模式1997 成立中山市雅居乐集团有限公司1998 理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证,管理服务水平迈上新台阶2001 雅居乐物业管理服务有限公司成为国家
22、一级物业管理资质企业2003 雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业2005 雅居乐地产控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市2006 雅居乐地产分别被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股2007 雅居乐喜庆十五周年,力推全新理念-远见、心建、共建未来2009 雅居乐成功发行总值3亿美元7年期的优先票据2010 雅居乐通境外金融及投资机构,成功融资7.75亿美元和23.9亿港元2011 雅居乐共有69个处于不同建筑阶段的项目,植根中山二十载,成就中山人居典范,雅居乐大事记,中山雅居乐植根中山二十载,一直以建设中山为己任的,配合大量的公益或主
23、题活动,将品牌融入中山每一个家庭生活中,并借助自身产品打造赢得客户口碑,成功将品牌导入产品价值,成为中山最受欢迎的品牌。,中山人傲骨一身,要成功,我们就必须放下身段,所谓姿态越低、地位越高,最大限度的与本土文化交融,引起中山人的共鸣,让中山认同龙湾国际、爱上龙湾国际,最终才能达成目标!,项目核心定位提炼,产品:珠三角区域独一无二,26万M2规模比肩国际的品质,岐江河畔三大公园奢华的园林,香山文化 唯一的产品 国际级大型社区 宜居的生态环境,与本地文化交融,香山唯一大型国际生态社区,要有效吸引客户,引发客户的共鸣,我们觉得有主题才有生命,有形象才有灵魂,中海-龙湾国际隐于香山,品味国际!,香山,
24、国际,项目国际级的品质,与中山文化融合,隐,于中山也可以享受国际品质,纯大户型全年销售额9亿元!,售价远超同区及中山水平!,193-297M2的产品!,中山未曾有过的项目,如何突破市场空白!,中山豪宅市场:不乏代表,但销售欠佳,时代白朗峰,雅居乐熹玥,成功树立价格标杆,但销售缓慢、80%为外区客户,成功树立品质标杆,但销售缓慢、降价走货(小户型),市场销售缓慢,成交依靠降价和外区客户,单一大户型产品,超越中山市场价格,年销售9亿元回看中山本地市场根本不足以满足龙湾国际,针对此,我们只有:,对内制造口碑,拉动外区压迫本地,目前中山人对中海的品牌认同度不高,要让中山人重新认识中海,认同中海龙湾!,
25、对于项目品牌须有一个长期战略性的:,入围入城入心,入城-入围-入心的长期战略部署的确可以令项目的品牌高度提高不少!但是项目6月底开放,7月中开售,从现在开始计算仅约8周时间,要奠定项目高品质定位、完成全年10亿元的销售目标,循序渐进显然不是我们需要的!,我们来看看中山开盘热销案例,同时也是合富辉煌代理的两个标杆项目:恒大绿洲、时代白朗峰,恒大绿洲,从示范单位开放到项目开售仅10天!开盘推511套,成交近400套,成交率高达75%!,恒大绿洲热销分析,中山日报、中山商报,中山日报、中山商报,南方都市报、中山日报,大信电影院片头广告,现场活动,中山日报、商报报广,销售中心、样板房开放、电视广告,围
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