4064658416龙湖地产新进入城市研究报告模板（内部资料） .ppt

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1、XX城市解读,xxxx年xx月xx日,运营及投资发展部 投资发展 XXX,内容 页码,1.城市概况 32.板块市场 133.投资建议 31,1.城市概况,1.1 城市定位1.2 城市十二基因1.3 市场容量 1.3.1整体市场供应及成交情况 1.3.2项目及企业成交排名 1.3.3土地市场成交情况1.4 城市发展方向,请插入城市区位图,1.1 城市概况-城市定位,城市定位一句话总述,请对以下信息进行说明：城市影响力：城市等级、地位、辐射能力城际交通联系：铁路交通、航空、高速路、快速路、水路货运产业定位及重点产业情况,资料参照：城市报国务院规划、十一五规划、十二五规划,宁波定位为长三角经济圈五个

2、区域中心城市之一，是南部两个副中心城市之一，是沿湾发展的重要核心,1.1 城市概况-城市定位,上海,宁波,长江三角洲地区区域规划(2010年5月)提升了宁波的城市地位：发挥产业和沿海港口资源优势，推动宁波-舟山港一体化，建成为 先进制造业基地 现代物流基地 国际港口城市跨海大桥的通车极大提升了宁波在长三角经济圈的地位，促成了上海、杭州、宁波“金三角”核心经济带的整合提升。,杭州,1.2 城市概况-城市十二基因,请说明数据来源、取值年份，并根据以下数据计算方法完成十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/

3、住宅房屋年成交均价30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据,城市十二基因分析一句话总述,_亿元,_万,_元,_个月,_元,_辆,_亿元,_万,_万,建面_万,_,_元/,购买力,城市容量,投资价格,1.3.1 城市概况-市场容量：整体市场

4、供应及成交量价,请对以下信息进行说明：城市年成交总额2010年成交总额，相比09年表现,数据来源：,整体市场现有容量一句话总述,07-09年宁波年均成交总额为 亿元；其中07年 亿元，08年 亿元，09年 亿元 2010年上半年宁波成交总额为 亿元，相比09年上升%宁波市场成交量小主要是受到政府供地量小的影响,数据来源：CRIC,1.3.1 城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价,宁波市场供应量与成交量均小，去化速度快，市场存量极少，成交均价高,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,说明：企业年运营项目数量,数据来源：,从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述,1.3.

5、2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,房地产企业在宁波年销售额可以达到30-50亿，单项目销售额可以达到20-30亿，企业年运营一般在1-2个项目,企业年运营仅1-2个项目也是受到政府供地少的影响，获取土地难度高，企业无法进行多项目操作,数据来源：CRIC,1.3.3城市概况-市场容量：土地市场供应及成交,请对以下信息进行说明：（拆分出商品住宅更佳）商品房土地年成交总建面2010年成交总额，相比09年表现,注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径),商品房土地市场供销一句话总述,数据来源：,请插入城市规划图,1.4 区域市场-城市发展方向,

6、城市发展方向判断一句话总述,请对以下信息进行说明：城市地理特点、景观资源分布及重点规划产业分布及重点规划重点交通资源及规划商业（商圈）、行政资源分布及重点规划教育资源分布及重点规划新城新区建设规划：国家级、省级、地方级开发区、大学城,资料参照：城市报国务院(or省厅)规划、十一五规划、十二五规划,2.1 区域市场-城市发展方向,杭州西南为景观保护区、钱塘江穿城而过“一主三副”：主城；江南城、临平城、下沙城“双心”：湖滨、武林广场-旅游商业文化服务中心 临江地区-钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商务中心“双轴”：东西向以钱塘江为城市生态轴 南北向以主城-江南城为发展轴“六大组团”：分成北片和

7、南片 北片由塘栖、良渚和余杭组团组成 南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。,该规划将城市居住纳入三圈层体系：第一圈层：主城区，主要为杭州五区范围内，包括上城、下城、江干、拱墅、西湖 第二圈层：副城区，包含萧山、临平、下沙三大副城以及副城之间的九堡、乔司、滨江、星桥等 第三圈层：组团区，北片由塘栖、良渚和余杭组团组成，南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成,杭州受地理条件限制，主城向东发展，辅城多点六向分布,杭州工业园区发展原则：发改委1、坚持杭州现代化制造基地原则2、坚持长三角经济一体化原则3、坚持城市东扩、跨江发展原则4、坚持杭州国际化旅游城市定位原则,四季青、长途客运站向九堡搬迁、大学城移到下沙、市政

8、府移到钱江新城CBD，用实际行动体现了城市东扩的决心,杭州主要产业区基本沿江分布于城东与城南，产业先行支持城市向东发展，下沙是杭州国家级重点开发区,2.1 区域市场-城市发展方向：产业分布及重点规划,2.1 区域市场-城市发展方向：重点交通资源及规划,南京内环、外环、轨道交通逐渐成形，河西新区持续建设，主城向南联接江宁，仙林扩容，跨江发展启动,纬七路过江隧道09年建成力争年底前开工建设长江四桥 续建地铁二号线一期和一号线南延工程，开工建设地铁二号线东延仙林段，09年建成铁路南站开工，建设宁合城际铁路续建完成宁常，续建宁杭（二期）、绕越高速东南段等高速公路纬三路快速化改造开工、纬七路东进和纬七路

9、西延工程,宁波商业规划为“一主八辅”，“多点”补充的结构,三江口商业中心,http:/,城市商业中心：三江口商业中心 区域商业中心：中心城形成8个区域商业中心，分别为鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北原庄桥地段商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心,鄞州商业中心,东部新城商业中心,江北原庄桥地段商业中心,江东七里垫商业中心,北仑新碶商业中心,骆驼商业中心,镇海老城区商业中心,洪塘商业中心,2.1 区域市场-城市发展方向：商圈,2.区域市场,2.1 重点区域分布2.2 龙湖关注区域 2.3.1 区域概述 2.3.2 代表楼盘 2.3

10、.3 土地资源分布,请插入城市区域图，并标注重点区域范围,2.1 区域市场-重点区域市场分布,城市重点区域分布一句话总述,请对以下信息进行说明：区域定位：城市角色、功能定位区域发展驱动力主力客群价格参考：新近出让土地价格、近期在售代表楼盘价格已进驻的外来开发商,2.1 区域市场-外围重点区域市场分布,春晓,慈溪新区,区域定位：北仑新区“南加速”的滨海新城 发展潜力：新城建设+梅山保税区联动主力客群：2-3年内仍依靠逐步导入的产业客户及少量投资客价格参考：世茂2月份取得30万平米低密度住宅用地，10万平米综合用地，楼面均价1000元/平米左右进驻开发商：世茂,区域定位：杭州湾新城发展潜力：新城建

11、设+慈余协力主力客群：2-3年内仍依靠逐步导入产业客户及少量投资客价格参考：进驻开发商：,高速30分钟,快速20分钟,高速50分钟,快速20分钟,宁波外围板块依托产业发展，开发潜力大,宁波城市发展战略为“东扩、北联、南统筹、中提升”宁波主城外的主力板块为北仑、东钱湖、象山、慈溪,区域定位：独立市场，产业老镇发展潜力：私营企业+北仑港主力客群：北仑镇区原居民价格参考：世茂世界湾12000元/平米进驻开发商：,区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业主力客群：镇区居民价格参考：进驻开发商：,区域定位：重点下属市独立市场发展潜力：私营企业主力客群：慈溪市区原居民价格参考：绿城玫瑰园20000元

12、/平米进驻开发商：,区域定位：县级独立市场 发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商：,2.1 区域市场-市区重点区域市场分布,江北新区,镇海新区,东部新城,鄞州西片,镇海新区与江北新区的连片是宁波城区北拓将形成的高投资潜力区域；鄞州的投资价值仍然很高，特别是奉化江两岸土地,区域定位：正在起步的中高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：代表楼盘：进驻开发商：,区域定位：高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商,区域定位：高端住区发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商,区域定位：发展潜力：主力客群：价格参考：进驻开发商,区域定位：发展潜力：主力客群：价格参考：代表楼盘：进驻开发商：,请插

13、入区域图,2.2.1 区域市场-xx区域概况,龙湖关注区域或板块一句话总述,请对以下信息进行说明：区域定位：城市角色、功能定位区域内资源情况：产业、交通、商业、行政、景观、教育等区域发展规划、发展驱动力区域内房地产板块开发发展变化主力客群、主力产品、代表楼盘及价格重点开发商进驻情况,资料参照：城市报国务院(or省厅市)规划、十一五规划、十二五规划,2.2.1 区域市场-镇海新区概况,镇海新区南块将成为主城外溢的重点购房区域，万科、合生等品牌开发商的进驻将拉升这一区域的价格空间，投资潜力大,老镇区,新区南块,新区北块,车程12分钟,快速路12分钟,到三江口10分钟,学 区宁波大学等,工 业 区,

14、区域客群：主力产品：多层、小高层，80-150平米代表楼盘：绿城桂花园(二手15000元/平米左右),从镇海老镇区经镇宁路、中官路车程15分钟可到达新区南块，从南块经东昌路车程12分钟可到达北块，从南块经环城北路转人民路8分钟可到达江北人民路，各条线路沿途城市界面差 宁波大学等本专科教育资源位于新区南块南侧沿江区域 绿城、万科、合生等知名开发商的进驻，将极大提升这一区域未来的产品品质及价格前景,作为镇海新城，同时也是城市外溢区域，将同时承接老镇和宁波市区客群,区域客群：主力产品：代表楼盘：合生国际城(13000元/平米左右),路北区城市核心区，资源配套齐全，住宅供应聚集区,凤凰新城板块,建设东

15、路板块,新华路板块,根据住宅供应特征的不同，可以将路北区分为三大版块，分别是：凤凰新城版块、建设东路版块、新华路版块,凤凰新城板块城市发展的主导方向，依托于政策性的驱动，成为唐山中高档住宅的集中供应区域,建设东路板块城市成熟区，非商业中心，中端房地产认知,新华路板块城市核心地段，完善城市配套，供应有限，城市高端板块,2.2.1 区域市场-路北区概况,凤凰新城板块：,特征：城市发展的主导方向，依托于政府的政策驱动，成为唐山的，后续供应量较大，城市后续供应主要区域，竞争较大中高端住宅供应区域,物业类型,主力户型,代表楼盘,多层、小高层、高层，其中以高层为主,90100平米两居，130三居,凤凰世嘉

16、、梧桐大道、鹭港,价格平台,63006800元/平米,凤凰世嘉,2.2.1 区域市场-路北区概况,请插入楼盘总平图、鸟瞰图(实景或效果图)、立面或单体等图片,2.2.2 区域市场-xx区域代表楼盘,代表楼盘,保利东湾区域内标杆楼盘,2.2.2 区域市场-下沙区代表楼盘,世茂滨江花园品质不高，未取得如在其他城市的高端地位,2.2.2 区域市场-下沙区代表楼盘,请插入未来土地供应区位图请标注重点供应区域及土地类型,2.2.3 区域市场-XX区域土地资源分布,土地资源分布情况,请对以下信息进行说明：过去一年土地供应、成交及流拍情况现有可跟踪土地资源分布未来供地计划,2.2.3 区域市场-镇海区土地资

17、源分布,镇海区值得关注的土地资源主要分布于镇海南块及与北块的连接带上，靠近南块的土地未来增值空间大，投资价值高,新区南块,新区北块,镇海新区供地计划：6月底宁波万科取得镇海绿核北部地块，340亩，楼面价4291元/，总价21亿,连接地带,镇海绿核北块万科获取楼面均价4291元/,3.投资建议,3.1 建议投资区域3.2 跟踪项目分布3.3 具体跟踪项目 3.3.1 跟踪项目概况 3.2.2 项目周边市场 3.3.3 项目规划设计条件,注：3.1部分作为城市解读结论必须完成；3.2之后的部分根据项目跟踪情况完成,请插入区域分布图只标注建议投资的区域,3.1 投资建议-建议投资区域,建议投资区域一

18、句话总述,请对以下信息进行说明：城市发展方向未来土地供应重点区域建议投资区域：住宅、别墅、商业综合建议投资理由概述：优势、风险,大宁波沿湾发展，建议投资关注两个新城建设杭州湾新城、春晓滨海新城；宁波主城南拓北溢，建议关注两个外拓重点区域江北与镇海新区连片、鄞州拓展区域,杭州湾新城,春晓,传统经济强区，成熟区域市场外拓可投资住宅用地用地,杭州湾发展及慈余连片发展将在未来5-10年促成杭州湾新城可投资住宅、别墅、综合用地,北仑海滨新城与梅山港联动可投资住宅用地、别墅、综合用地,主城向北外拓已启动可投资住宅用地,江北-镇海新区连片,鄞州拓展区域,3.1 投资建议-建议投资区域,请插入项目区位图,3.

19、2 投资建议-跟踪项目分布,跟踪项目分布,请对以下信息进行说明：项目位置、与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区、环路、快速路、轨道交通站、高速收费站点等）的距离、交通时间项目占地、预估建面预估土地总价、预估楼面均价目前接洽状态：初步接触、方案汇报、协议谈判、签约及付款情况,目前在宁波跟踪两个项目春晓项目、杭州湾项目,3.2 投资建议-跟踪项目分布,杭州湾项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价：预估楼面均价：目前接洽状态：,春晓项目项目位置：项目占地：预估建面：预估土地总价：预估楼面均价：目前接洽状态：,区域优势：具有优越的交通联系是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青

20、岛市政府28公里，车程25分钟是青岛市高新区产业发展的优势互补区域，与高新区交通联系便捷,3.2 投资建议-跟踪项目分布,在青岛跟踪的城阳项目位于城阳区西部临湾区域，流亭机场东北部,插图,请对以下信息进行说明：地块周围主要机动车交通，主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；地块周围轨道交通情况，轨道站点与地块间的距离；地块与周边公交站点的距离，或地块边界范围内的公交站设站位置；上述道路、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；,3.3.1 投资建议-xx项目概况,对应投委会模板-P8，启动会模板 02.总图-P4,插图,项目周边情况：周边道路情况东侧和北侧道路已建成。西侧道路目

21、前已动工，计划今年年底通路。轻轨交通在富力城为目前建设期的终点站，用地内有通向壁山延长线的站点。用地西侧有绕城高速路和山景。紧邻三所高校;用地南侧的创意产业基地已开始动工。,3.3 投资建议-大学城项目,大学城项目,插 图,请对以下信息进行说明：本项目周边成熟度:周边产业、商业、住区、配套情况竞争格局：项目周边竞争对手项目分析（业态产品、销售价格、推出时间、策略、市场反应等）,3.3.2 投资建议-XX项目周边市场,对应投委会模板-P10，启动会模板 02.总图-P6、P8,竞品1：富力城：2010年主推产品：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层 50-80万(2000套)竞品2

22、：融城华府：2010年主推产品：联排别墅+叠拼预期价格：100-200万（约300套）竞品3：龙湖东桥郡2010年主推产品：别墅+洋房预期价格：别墅：200-500万(300套)洋房：平层7080万，跃层120万明年即将出现的竞品：金科，卓越熙街，东方剑桥，中渝物业,3.3 投资建议-U2项目周边市场,插图,请对以下信息进行说明：1、项目各地块规划设计条件（表格形式）；2、对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；3、项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；4、公共绿化要求、日照间距系数、小户型要求；5、容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6、项目用地现状说明，是否有不理因素（如高压线、高速路）；7、抗震设防等级，是否有不理土壤条件（如反碱、地震带、冲沟、滑坡等）；8、水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）；,3.3.3 投资建议-XX项目规划设计条件,对应投委会模板P12，启动会模板 02.总图-P11,请插入项目用地现状,3.3 投资建议-大石坝组团B分区规划设计条件,感谢聆听 Thanks,