全球房地产行业3月月报.ppt

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1、,贾祖国,证券研究报告|行业定期报告,金融,|房地产,推荐（维持）2011 年 4 月 19 日行业指数表现行业指数估值（静态 PB）当前值 历史最低,全球房地产行业月报（2011年3月）内容摘要：全球房地产市场基本面美国量价及开工齐下降：2011 年 2 月新房销售量环比下降 9.5%，比 2010年月均水平下降 29.6%；售价环比下降 13.9%，比 2010 年月均水平下降8.5%，新屋开工 3.27 万套，环比下降 17.4%，比 2010 年月均下降 33.2%；英国房价基本持平：2011 年 1 月住房成交均价 16.2 万英镑/套，环比下跌 0.7%，比 2010 年月均水平下

2、降 2.5%；德国价格持平：2011 年 2 月新房价格指数环比上升 0.3%，比 2010 年月,美国欧洲日本香港,2.801.061.241.20,0.940.420.840.49,均水平上涨 1.1%；法国新屋申请和开工量都上升：2011 年 2 月新屋建筑申请环比上升9.1%，开工量环比上升 36.9%；,日本东京量价齐升：2011 年 2 月新公寓销售量环比上升 153%，比 2010年月均水平下降 6.6%；销售价格环比上升 11.3%，比 2010 年月均水平上涨0.7%；香港成交量快速萎缩，房价开始松动：2011 年 2 月住房成交量环比下降16.6%，比 2010 年月均水平

3、低 40.9%；2 月 C 类、D 类和 E 类住宅成交均价分别环比上涨 2.2%，下跌 3.8%和下跌 9.3%，比 2010 年月均水平高17.6%，1.9%和 2.1%。过往一个月股市表现：行业指数：美国、香港和欧洲持平，中国和日本下跌；龙头公司：龙头公司普跌。估值方面，截至 2011 年 4 月 19 日，全球行业平均 PB1.58 倍：,010-S1090205070135洪俊骅 021-S1090511040033王鹏，CFA0755-S1090511030003敬请阅读末页的重要说明,美国行业 PB 为 2.80 倍，龙头公司 PB 平均 1.14 倍；欧洲行业 PB 为 1.0

4、6 倍，龙头公司 PB 平均 0.63 倍日本行业 PB 为 1.24 倍，龙头公司 PB 平均 1.26 倍；香港行业 PB 为 1.20 倍，内地在港上市主要地产公司 PB 平均 1.37 倍；全球主要房地产服务类公司 PB 平均 3.80 倍。,行业研究正文目录一、全球房地产政策.51、住房抵押贷款利率.52、房地产调控政策.6二、全球房地产市场运行.81、全球房地产市场运行情况综述.82、美国.93、欧洲.11（1）英国.11（2）德国.12（3）法国.134、日本.145、香港.15三、全球房地产股票市场表现.171、全球房地产行业股票估值及股价涨跌综述.172、美国.183、欧洲.

5、194、日本.205、香港.21附录 1、全球房地产股票动态估值及部分财务指标.22附录 2、全球房地产市场周期.24,敬请阅读末页的重要说明,Page 2,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,行业研究图表目录1：美国住房抵押贷款利率.52：英国住房抵押贷款利率.53：德国住房抵押贷款利率.54：法国住房抵押贷款利率.55：日本住房抵押贷款利率.56：韩国住房抵押贷款利率.57：美国新屋建筑许可量及同比增速.98：美国新屋开工量及同比增

6、速.99：美国新房待售量及可供销售时间.1010：美国二手房待售量及可供销售时间.1011：美国新房销售量及同比增速.1012：美国二手房销售量及同比增速.1013：美国新房销售中间价及同比增速.1014：美国二手房销售中间价及同比增速.1015：美国月度房价收入比.1016：英国房地产市场成交量及同比增速.1117：英国房地产成交均价及同比增速.1118：英国房价收入比.1119：英国租金收益率.1120：德国住宅开工量及同比增速.1221：德国二手房价格指数及同比增速.1222：德国新房价格指数及同比增速.1223：法国新屋（新房+公寓）建设申请量及同比增速.1324：法国新屋（新房+公寓

7、）开工量及同比增速.1325：法国新房可售量及可供销售时间.1326：法国公寓可售量及可供销售时间.1327：法国新房成交量及同比增速.1428：法国公寓成交量及同比增速.1429：法国新房成交价格及同比增速.1430：法国公寓成交价格及同比增速.1431：日本新宅开工量及同比增速.1532：东京新公寓售价及同比增速.1533：东京新公寓销售量及同比增速.1534：东京新公寓待售量及可供销售时间.1535：香港新宅开工量及同比增速.1636：香港新宅成交量及同比增速.1637：香港各类住宅成交均价.1638：香港各类住宅平均租金.1639：香港房价收入比.1640：香港年化租金收益率.1641

8、：全球房地产指数涨跌幅.1742：美国房地产指数估值(PE).1843：美国房地产指数估值(PB).1844：美国帕尔迪公司估值.1845：美国DR HORTON公司估值.1846：美国大盘和两重点公司股票历史价格走势.1847：美国大盘，房地产指数及两重点公司一年期和一月期涨跌幅.1848：欧洲房地产指数估值(PE).1949：欧洲房地产指数估值(PB).19,敬请阅读末页的重要说明,Page 3,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,表,表,表,表,表,表,表,表,表,表,表,行业研究50：英国PSN公司估值.1951：英国置地公司估值.195

9、2：欧洲大盘和两重点公司股票的历史价格走势.1953：欧洲大盘，房地产指数及四重点公司一年期和一月期涨跌幅.1954：日本房地产指数估值(PE).2055：日本房地产指数估值(PB).2056：三菱地所估值.2057：三井不动产估值.2058：日本大盘和两重点公司股票的历史价格走势.2059：日本大盘，房地产指数及四重点公司的股价一年期和一月期涨跌幅.2060：香港房地产指数估值(PE).2161：香港房地产指数估值(PB).2162：长江实业估值.2163：新鸿基地产估值.2164：香港大盘和两重点公司股票的历史价格走势.2165：香港大盘，房地产指数及两重点公司股价一年期和一月期涨跌幅.2

10、166：美国实际房价指数.2467：英国实际房价指数.2468：德国实际房价指数.2469：法国实际房价指数.2470：日本实际房价指数.241：各国房地产相关政策（2008 年以来）.62：全球房地产市场运行情况简表.83：美国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.94：英国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.115：德国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.126：法国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.137：日本房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.148：香港房地产市场成交量，成交价格和房地产估值.159：全球房地产行业PB估值.1710：全球房地产行业PE估值.171

11、1：全球房地产股票动态估值及部分财务指标（2010-5-30）.22,敬请阅读末页的重要说明,Page 4,04-01,04-06,04-11,05-04,05-09,06-02,06-07,06-12,07-05,07-10,08-03,08-08,09-01,09-06,09-11,8.0,行业研究一、全球房地产政策1、住房抵押贷款利率,图 1：美国住房抵押贷款利率图 3：德国住房抵押贷款利率图 5：日本住房抵押贷款利率,图 2：英国住房抵押贷款利率图 4：法国住房抵押贷款利率图 6：韩国住房抵押贷款利率,30年固定利率,15年固定利率,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发

12、中心敬请阅读末页的重要说明,7.06.05.04.03.0,1年浮动利率,Page 5,行业研究2、房地产调控政策08 年以来各国主要采取免税、降息、放松房贷标准、修正房贷条件等应对房地产下滑。表 1：各国房地产相关政策（2008 年以来）美国08 年 4 月美国众议院批准价值 110 亿美元的针对购房者的抵税法案，内容包括：（1）购房抵税：为购房者提供相对于房产购买价格 10%的抵税金额，最高 7500 美元，其形式将为需在 15 年内偿还给联邦政府的无息贷款；（2）降低房贷申请门槛：提高夫妻联报所得税的收入限制，以便让更多夫妻符合首次购房者的信贷资格；（3）房地产税费减免：为纳税者提供为期

13、一年的房地产税额外减免政策，标准是单身者减免 350 美元，夫妻减免 700 美元。08 年 7 月美国国会批准 3000 亿美元的住房援助议案，内容包括：（1）提供政府担保：批准美国联邦住房管理局向陷入次级住房抵押贷款危机的房主提供总额 3000 亿元转按揭贷款担保，避免约 40 万房主丧失抵押房屋赎回权；（2）修正房贷条件：向部分社区提供 39 亿美元贷款，使房主以固定利率和政府贷款形式偿付剩余房款；（3）通过两房维持房贷市场流动性：授权美国财政部无限度提高“房利美”和“房地美”的贷款信用额度，必要时可不定量收购两机构股票。09 年 2 月，美国总统奥巴马公布了惠及 900 万购房人的房屋

14、救助计划，其核心的部分是通过提供政府补贴帮助 房贷公司修改部分问题贷款的条款以帮助房屋所有者负担房贷。内容主要包括：1）放宽抵押再融资限制：下调每月房贷还款金额、允许更多贷款人对现有贷款进行再融资并赋予破产法官更大权力修改抵押贷款等；2）鼓励房贷机构减低月供：根据该计划，因房价下跌而不符合常规再融资要求、但仍在还款的屋主，可以通过房利美和房地美获得再融资。房利美和房地美及其他抵押贷款服务商每成功修改一宗贷款，就可获得 1000 美元费用，而借款人只要继续还款，每年贷款本金就会减免最高 1000 美元；3）加大对“两美”的注资：有止赎危险的借款人，可通过由贷方和财政部联合支持的条款修改，来减少还

15、款金额，目的在于令借款人的还款额降至其收入的 31%；4）财政部将加倍收购房利美和房地美两家公司股票，使其所持两房股票分别从之前的 1000 亿美元达到 2000 亿美元。09 年 4 月，美国政府披露了一项支援二级房贷业主的新计划，向调整贷款条件的服务商、投资者和借款人提供现金，帮助拥有第二抵押权的借款人房屋免於止赎。加上之前采取的针对一级房贷的措施，现在，服务商、贷款商和投资者及借款人能够取得1.2 万美元修正房贷条款的激励费用、基於贷款规模和经常性开支的额外补偿。修正房贷条件：11 月美国联邦住房金融局宣布：降低两房所持抵押贷款中有偿付困难的贷款人的偿付额，并对参与该计划的贷款商提供 8

16、00 美元的固定补偿（贷款商每按计划要求调整一笔按揭贷款就可获得 800 美元固定补偿）降低基准利率：自 07 年 9 月以来，连续多次降低联邦基金利率，由 5.25%降至 0.25%。提高贴现利率：2010 年 2 月美联储提高银行贷款贴现率 0.25 个百分点至 0.75%。英国08 年 9 月，英国政府推出救市政策：（1）免征住房交易印花税：从 08 年 9 月 3 日起，拨款 10 亿英镑，对总价高于 17.5万英镑的住房交易免征印花税一年，覆盖近一半的住房交易；（2）鼓励首次购房：向年收入 6 万英镑以下的首次购房者提供相对于新房价值 1/3的无息贷款，期限最长 5 年；（3）提供财

17、政帮助以避免违约：为面临抵押贷款拖欠风险的购房者提供财政帮助；（4）兴建公共住房：政府注资帮助建设廉价公屋，在 1 年半内拨款 40 亿英镑用于,敬请阅读末页的重要说明,Page 6,行业研究5500 个全新的公屋产权转让或出租；（5）与房地产商合作，初步拨款 6.6 亿英镑用于产业发展，未来还将为该产业未出售房产配置约 20 亿英镑的政府补贴。在未来 3 年内政府还将给予地产商更多的拨款；（6）兴建公共住房：3 年内拨款 65 亿英镑用于公共住宅计划。09 年 4 月，英国再推五百亿英镑救楼市：由于银行为了持有充裕资金，放贷依然从紧，英财政部将为至少 500 亿英镑按揭抵押资产提供两种新型担

18、保。在这两种新按揭抵押资产担保中，一种为政府承诺以票面价值回购按揭抵押资产；另外一种为政府为其它资产提供普通担保。降低基准利率：自 07 年 12 月开始，连续多次降低基准利率，由 5.75%降至 1.5%德国（1）援助房贷提供商：08 年 10 月，德国政府引导私人金融机构为德国地产融资抵押银行提供 500 亿欧元的援助资金；09 年 1 月，德国政府再度为德国地产融资抵押银行提供 120 亿欧元的债务担保。（2）降低基准利率：经多次调整，欧元基准利率由 08 年 9 月的 4.25%降至 2%。法国（1）降低基准利率：经多次调整，欧元基准利率由 08 年 9 月的 4.25%降至 2%。日

19、本（1）税收减免：08 年 10 月，日本政府决定，计划实施房贷减税措施，鼓励如本民众踊跃购买房子，还准备提供“重建房屋”的税务优惠；（2）降低基准利率：自 08 年 10 月以来两次降低基准利率，由 0.5%降至 0.1%。香港（1）降低基准利率：经多次调整，港币基准利率由 07 年 8 月的 6.75%降至 0.5%。资料来源：招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 7,行业研究二、全球房地产市场运行1、全球房地产市场运行情况综述美国量价及开工齐下降：2011 年 2 月新房销售量环比下降 9.5%，比 2010 年月均水平下降 29.6%；售价环比下降 13.9%，比 201

20、0 年月均水平下降 8.5%，新屋开工 3.27 万套，环比下降 17.4%，比 2010 年月均下降 33.2%；英国房价基本持平：2011 年 1 月住房成交均价 16.2 万英镑/套，环比下跌 0.7%，比 2010年月均水平下降 2.5%；德国价格持平：2011 年 2 月新房价格指数环比上升 0.3%，比 2010 年月均水平上涨1.1%；法国新屋申请和开工量都上升：2011 年 2 月新屋建筑申请环比上升 9.1%，开工量环比上升 36.9%；日本东京量价齐升：2011 年 2 月新公寓销售量环比上升 153%，比 2010 年月均水平下降 6.6%；销售价格环比上升 11.3%，

21、比 2010 年月均水平上涨 0.7%；香港成交量快速萎缩，房价开始松动：2011 年 2 月住房成交量环比下降 16.6%，比 2010年月均水平低 40.9%；2 月 C 类、D 类和 E 类住宅成交均价分别环比上涨 2.2%，下跌3.8%和下跌 9.3%，比 2010 年月均水平高 17.6%，1.9%和 2.1%。表 2：全球房地产市场运行情况简表,项目,2010 年平均,1010,1011,1012,1101,1102,月环比,与 2010 年月均相比,美国市场：,新屋开工量(千套)新房销售量(千套)新房销售中间价(千美元/套),48.927.0220.9,45.423204.2,4

22、0.620219.6,33.823236.8,39.621234.8,32.719202.1,-17.4%-9.5%-13.9%,-33.2%-29.6%-8.5%,英国市场,成交均价(万英镑/套),16.6,16.4,16.3,16.3,16.2,0.0,-0.7%,-2.5%,德国市场：,新房价格指数,105.7,107,107,106.25,106.56,107,0.3%,1.1%,日本市场：,东京新公寓销售量(千套)东京新公寓销售价(千日元/套),3.7146848,3.7245120,3.6848670,7.3947060,1.3742380,3.4747170,153%11.3%,

23、-6.6%0.7%,香港市场：,住房成交量(套)(综合),11315,9552,13189,9328,8002,6676,-16.6%,-41.0%,住房成交均价(万港币/平),C类D类E类,113149207,112157207,121163204,121174196,130158233,133152211,2.2%-3.8%-9.3%,17.6%1.9%2.1%,法国市场：新屋开工量(千套)新房销售量(千套)公寓销售量(千套)新房销售中间价(千欧元/套)公寓销售中间价(欧元/平米),时间2011.022010.122010.122010.122010.12,数值42.63.10624.90

24、8233.83618,YOY88.4%-13.8%9.1%-4.4%4.9%,QOQ36.9%-8.4%-7.4%-0.1%0.2%,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 8,1,行业研究2、美国 1量价及开工齐下降：2011 年 2 月新房销售量环比下降 9.5%，比 2010 年月均水平下降29.6%；售价环比下降 13.9%，比 2010 年月均水平下降 8.5%，新屋开工 3.27 万套，环比下降 17.4%，比 2010 年月均下降 33.2%。表 3：美国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目,2010 年平均,1010,

25、1011,1012,1101,1102,月环比,与 2010 年月均相比,量,新屋开工量(千套)新房可供销售月份(月)新房销售量(千套),48.97.0227.0,45.47.0023,40.67.0720,33.86.9423,39.66.8521,32.76.8419,-17.4%-0.2%-9.5%,-33.2%-2.5%-29.6%,价,新房销售中间价(千美元/套),220.9 204.2,219.6,236.8,234.8,202,-13.9%,-8.5%,估值 房价收入比,4.65,4.07,4.37,4.71,4.67,4.02,-13.9%,-13.6%,资料来源：CEIC，B

26、loomberg，招商证券研发中心,图 7：美国新屋建筑许可量及同比增速,图 8：美国新屋开工量及同比增速,美国数据按月更新，更新的时候会对过去三个月的数据进行追朔调整；美国新屋建筑许可和新屋开工量包括独户，连排房和公寓；自 1960 年以来，独户占美国房屋成交量的比重在 70%以上，占成交额的比重超过 85%；美国可供销售时间=当前待售量/前 12 个月月均销售量；美国房价收入比=新房销售中间价/上年家庭收入中间值；,敬请阅读末页的重要说明,Page 9,2,行业研究,图 9：美国新房待售量及可供销售时间图 11：美国新房销售量及同比增速图 13：美国新房销售中间价及同比增速,图 10：美国

27、二手房待售量及可供销售时间2图 12：美国二手房销售量及同比增速图 14：美国二手房销售中间价及同比增速,图 15：美国月度房价收入比资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心此处二手房待售量和可供销售时间均是指二手独户和公寓的综合值，主要是因为目前只有独户和公寓的待售量综合数据。,敬请阅读末页的重要说明,Page 10,3,行业研究3、欧洲（1）英国 3房价基本持平：2011 年 1 月住房成交均价 16.2 万英镑/套，环比下跌 0.7%，比 2010年月均水平下降 2.5%。表 4：英国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目,2010 年平均,1009,1010,10

28、11,1012,1101,月环比,与 2010 年月均相比,价,成交均价(万英镑/套),16.6,16.7,16.4,16.3,16.3,16.2,-0.4%,-2.5%,估值,房价收入比租金收益率,4.45 4.48 4.416.9%6.72%6.72%,4.396.84%,4.376.72%,4.340.00%,-0.4%-1.8%,-2.5%-2.9%,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,图 16：英国房地产市场成交量及同比增速图 18：英国房价收入比,图 17：英国房地产成交均价及同比增速图 19：英国租金收益率,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研

29、发中心英国的房屋成交量是指单套房价（含土地价格）超过 40000 英镑的交易；英国住房成交均价是指 New House，Old House 和 Modern House 等三类住房的综合套均销售均价；英国的房价收入比=当前成交均价/上年家庭可支配收入，其中我们假设英国户均规模 2.6 人（此为 2007 年底数据）；英国租金收益率采取简单算法，即年度租金收益率=月度租金收益率*12。,敬请阅读末页的重要说明,Page 11,行业研究（2）德国价格持平：2011 年 2 月新房价格指数环比上升 0.3%，比 2010 年月均水平上涨 1.1%；二手房价格指数环比下跌 0.2%，比 2010 年月

30、均水平下降 0.3%。表 5：德国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目,2010 年平均,1010,1011,1012,1101,1102,月环比,与 2010 年月均相比,量价格,开工量(千套)新房价格指数二手房价格指数,1.11105.783.63,1.2610784,1.2210785,1.18106.2583.61,0.00106.5683.54,010783,-3.4%0.3%-0.2%,6.2%1.1%-0.3%,注明：开工量环比和同比数据比价格数据之后一月资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,图 20：德国住宅开工量及同比增速图 22：德国新房价格指数

31、及同比增速资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心敬请阅读末页的重要说明,图 21：德国二手房价格指数及同比增速,Page 12,4,行业研究（3）法国 4新屋申请和开工量都上升：2011 年 2 月新屋建筑申请环比上升 9.1%，开工量环比上升36.9%。表 6：法国房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目量 新屋建筑申请(千套)新屋开工量(千套)新房可供销售时间(月)公寓可供销售时间(月)新房销售量(千套)公寓销售量(千套)价 新房销售中间价(千欧元/套)公寓销售中间价(欧元/平米),时间2011.022011.022010.122010.122010.122010.1

32、22010.122010.12,数值41.842.610.48.03.10624.908233.83618,YOY26.7%88.4%历年均值-13.8%9.1%-4.4%4.9%,MOM7.4%36.9%11.09.8-8.4%-7.4%-0.1%0.2%,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,图 23：法国新屋（新房+公寓）建设申请量及同比增速图 25：法国新房可售量及可供销售时间,图 24：法国新屋（新房+公寓）开工量及同比增速图 26：法国公寓可售量及可供销售时间,法国新屋开工量包括新房和公寓的开工量；2009 年 4 月-7 月的数据未公布，但 1、2、3、8 月

33、数据已公布；除新屋建设申请和开工量数据按月更新外，其他数据均按季度更新；,敬请阅读末页的重要说明,Page 13,行业研究,图 27：法国新房成交量及同比增速图 29：法国新房成交价格及同比增速,图 28：法国公寓成交量及同比增速图 30：法国公寓成交价格及同比增速,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心4、日本东京量价齐升：2011 年 2 月新公寓销售量环比上升 153%，比 2010 年月均水平下降6.6%；销售价格环比上升 11.3%，比 2010 年月均水平上涨 0.7%。表 7：日本房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目日本新房开工量(千套),2010 年平

34、均67.8,101071.4,101172.8,101274.5,110166.7,110262.3,月环比-6.7%,与 2010 年月均相比-8.1%,量,东京新公寓可供销售时间(月)东京新公寓销售量(套),5.513.71,4.743.72,4.623.68,5.607.39,5.121.37,4.733.47,-7.6%152.8%,-14.3%-6.6%,价,东京新公寓销售价格(千日元/套),46848 45120 48670,47060,42380,47170,11.3%,0.7%,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 14,5

35、,行业研究,图 31：日本新宅开工量及同比增速图 33：东京新公寓销售量及同比增速,图 32：东京新公寓售价及同比增速图 34：东京新公寓待售量及可供销售时间,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心5、香港 5香港成交量快速萎缩，房价开始松动：2011 年 2 月住房成交量环比下降 16.6%，比 2010年月均水平低 40.9%；2 月 C 类、D 类和 E 类住宅成交均价分别环比上涨 2.2%，下跌3.8%和下跌 9.3%，比 2010 年月均水平高 17.6%，1.9%和 2.1%。表 8：香港房地产市场成交量，成交价格和房地产估值,项目,2010 年平均,1010,1

36、011,1012,1101,1102,月环比,与 2010 年月均相比,量价,新房开工量(套)住房成交量(套)住房成交均价(千港币/平米),综合综合C 类D 类E 类B 类,450113151131492077.2,20895521121572077.7,690131891211632047.8,130593281211741967.6,192080021301582337.9,253566761331522118.1,32.0%-16.6%2.2%-3.8%-9.3%2.0%,463.6%-41.0%17.6%1.9%2.1%12.7%,估值,房价收入比年化租金收益率,C 类D 类B 类C

37、类D 类,14.024.73.8%3.4%2.9%,13.926.03.7%3.6%2.8%,15.027.03.6%3.5%2.7%,15.028.93.6%3.4%2.4%,16.226.23.5%3.0%2.9%,16.525.23.7%3.1%2.9%,2.2%-3.8%4.7%4.6%1.2%,17.6%1.9%-2.5%-10.0%1.0%,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心香港的房屋按面积不同，分为 5 类，其中 A、B、C，D 和 E 类对应面积分别为 40 平米以下、40-69.9 平米、70-99.9 平米，100-159.9平米和 160 平米以上；

38、香港分三区：港岛（Hong Kong），九龙（Kowloon）和新界（New Territoris）。本报告中香港的新宅开工量，新宅成交量是指香港全域的；成交价格和租金是指香港港岛（Hong Kong）地区的；,敬请阅读末页的重要说明,Page 15,05Q1,05Q4,06Q3,07Q2,Jan-08,Apr-08,Jul-08,Oct-08,Jan-09,Apr-09,Jul-09,Oct-09,Jan-10,Apr-10,2003,2005,2007,0802,0804,0806,0808,0810,0812,0902,0904,0906,0908,0910,0912,1002,1004

39、,1006,1008,1010,1012,1102,Jul-10,Oct-10,Jan-11,05-01,05-04,05-07,05-10,06-01,06-04,06-07,06-10,07-01,07-04,07-07,07-10,08-01,08-04,08-07,08-10,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,05Q1,05Q4,06Q3,07Q2,Jan-08,Apr-08,Jul-08,Oct-08,Jan-09,Apr-09,Jul-09,Oct-09,Jan-10,Apr-10,Jul-10,Oct-10

40、,Jan-11,05-01,05-04,05-07,05-10,06-01,06-04,06-07,06-10,07-01,07-04,07-07,07-10,08-01,08-04,08-07,08-10,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,2003,2005,2007,0802,0804,0806,0808,0810,0812,0902,0904,0906,0908,0910,0912,1002,1004,1006,1008,1010,1012,1102,6,行业研究,图 35：香港新宅开工量及同比增速,图 36：香港

41、新宅成交量及同比增速,600050004000,新房开工量(套),18000160001400012000,套,住房成交量(左轴),YOY(右轴),200%150%100%,3000200010000图 37：香港各类住宅成交均价,1000080006000400020000图 38：香港各类住宅平均租金,50%0%-50%-100%,25,C类,D类,E类,600,C类,D类,E类,201510,万港币/平米,500400300,港币/平米/月,200,50图 39：香港房价收入比6,1000图 40：香港年化租金收益率,28,60平米,90平米,120平米,60平米,90平米,120平米,

42、24201612840,房价收入比,6%6%5%5%4%4%3%3%2%,年化租金收益率,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心此处暂时按人均 GDP 计算，日后将调整为可支配收入,敬请阅读末页的重要说明,Page 16,7,行业研究三、全球房地产股票市场表现1、全球房地产行业股票估值及股价涨跌综述表 9：全球房地产行业 PB 估值,当前值,历史最高,历史最低,美国(1973 年 1 月至今)欧洲(1996 年 12 月至今)日本(1972 年 3 月至今)香港(1993 年 5 月至今),2.81.11.21.2,3.842.339.252.84,0.940.420.840

43、.49,资料来源：CEIC，Bloomberg，日本新光证券，招商证券研发中心表 10：全球房地产行业PE估值 7,当前值,历史最低,美国(2001 年 10 月至今)欧洲(1996 年 12 月至今)日本(1972 年 3 月至今)香港(1993 年 5 月至今),43.06.226.210.6,6.04.611.04.6,资料来源：CEIC，Bloomberg，日本新光证券，招商证券研发中心图 41：全球房地产指数涨跌幅资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心此处不列出 PE 估值的历史最高点，是因为 PE 的最高点大多出现在房地产市场恶化，企业盈利下滑甚至亏损的情况下，意

44、义不大。,敬请阅读末页的重要说明,Page 17,05-01,05-05,05-09,06-01,06-06,06-10,07-02,07-07,07-11,08-03,08-07,08-12,09-04,09-08,10-01,10-05,10-09,11-01,05-01,05-04,05-07,05-10,06-01,06-04,06-07,06-10,07-01,07-04,07-07,07-10,08-01,08-04,08-07,08-10,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,05-01,05-05,05-09

45、,06-01,06-06,06-10,07-02,07-07,07-11,08-03,08-07,08-12,09-04,09-08,10-01,10-05,10-09,11-01,05-01,05-04,05-07,05-10,06-01,06-04,06-07,06-10,07-01,07-04,07-07,07-10,08-01,08-04,08-07,08-10,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,行业研究2、美国,(1)图 42：美国房地产指数估值(PE),估值,图 43：美国房地产指数估值(PB),60,美国房

46、地产指数,PE,4.5,美国房地产指数,PB,50403020100图 44：美国帕尔迪公司估值,4.03.53.02.52.01.51.00.50.0图 45：美国DR HORTON公司估值,14,帕尔迪,PE,PB,3.0,16,HORTON,PE,PB,3.5,121086420,2.52.01.51.00.50.0,14121086420,3.02.52.01.51.00.50.0,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,(2),市场表现,图 46：美国大盘和两重点公司股票历史价格走势,图 47：美国大盘，房地产指数及两重点公司一年期和一月,期涨跌幅资料来源：CEIC

47、，Bloomberg，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 18,05-01,05-05,05-09,06-01,06-06,06-10,07-02,07-07,07-11,08-03,08-07,08-12,09-04,09-08,09-12,10-05,10-09,11-01,05-01,05-05,05-09,06-01,06-06,06-10,07-02,07-07,07-11,08-03,08-07,08-12,09-04,09-08,09-12,10-05,10-09,11-01,行业研究3、欧洲,(1)图 48：欧洲房地产指数估值(PE)图 50：英国PSN公司估值

48、,估值,图 49：欧洲房地产指数估值(PB)图 51：英国置地公司估值,141210864,PSN,PE,PB,33221,160140120100806040,英国置地,PE,PB,6.05.04.03.02.0,20,10,200,1.00.0,资料来源：CEIC，招商证券研发中心,(2),市场表现,图 52：欧洲大盘和两重点公司股票的历史价格走势,图 53：欧洲大盘，房地产指数及四重点公司一年期和一月,期涨跌幅资料来源：CEIC，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 19,行业研究4、日本,(1)图 54：日本房地产指数估值(PE)图 56：三菱地所估值,估值,图 55：日

49、本房地产指数估值(PB)图 57：三井不动产估值,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,(2),市场表现,图 58：日本大盘和两重点公司股票的历史价格走势,图 59：日本大盘，房地产指数及四重点公司的股价一年期,和一月期涨跌幅资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 20,行业研究5、香港,(1)图 60：香港房地产指数估值(PE)图 62：长江实业估值,估值,图 61：香港房地产指数估值(PB)图 63：新鸿基地产估值,资料来源：CEIC，Bloomberg，招商证券研发中心,(2),市场表现,图 64：香港大盘和两重点公

50、司股票的历史价格走势,图 65：香港大盘，房地产指数及两重点公司股价一年期和,一月期涨跌幅资料来源：CEIC，招商证券研发中心,敬请阅读末页的重要说明,Page 21,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,/,行业研究附录 1、全球房地产股票动态估值及部分财务指标表 11：全球房地产股票动态估值及部分财务指标,市值（百万美元）,收入(百万美元),市净率PB,2010A,市盈率2011E,2012E,ROE(%),ROA(%),毛利率(%),净利率(%),资产周转率,资产负债率(%),北美,BROOKFIELD,17177,12082,1.47,43