深圳宝安冠利达写字楼项目前期策划报告[客户、价格定位、商业业态].ppt

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1、,冠利达大厦改造项目前期策划报告,深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD,CONTENT,报告框架,2,内部环境解析,3,区域客户研究,1,外部环境解析,4,项目深度剖析,5,项目定位,环境分析,定位策略,外部环境解析,宏观环境分析,深圳写字楼市场分析,CONTENT,报 告 目 录,CONTENT,一场“政策的风暴”从北方朝深圳袭来,宏观政策,政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到,楼市进入一个微妙的时代,强暴雨信号,观点一：这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场

2、的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。观点二：对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。观点三：此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能。,【中原认为，针对写字楼市场而言】,但是,宏观政策,自2006年3月以来，新政频出，虽然一定程度上抑制了房地产市场的投机与投机行为，但政策出台主要针对住宅市场，对于商业和写字楼并没有实质性的影响，而且住宅税费的上涨，一定程度增加了

3、房地产投资置业的成本；住宅房价的涨幅远大于租金的涨幅，住宅投资回报率下降使投资类型的客户逐步向商业和写字楼方向倾斜。,本项目作为写字楼，市场表现相对乐观；,外部环境解析,宏观环境分析,深圳写字楼市场分析,CONTENT,报 告 目 录,深圳写字楼市场,04年写字楼供应达到历史最高峰。05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。,资料来源：深圳中原深港研究中心,供求变化,二级市场,资料来源：深圳中原深港研究中心,深圳写字楼市场,受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，未来价格走势仍继续攀升。,二级市场,说明：2005-2006年的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得,热点区

4、域变化,深圳写字楼市场,蔡屋围,华强北,人民南,中心西区,中心区,南山,宝安,蔡屋围金融中心对金融、商务设施进行重新规划和布局，改造面积共计29.5万平米,中心西区中心区有力的承接地带,二级市场,随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显,原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。,主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。,5A智能化都是

5、各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。,深圳写字楼市场,供应品质变化,外在形象的多样化,客户定位的细分,5A智能化,外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量,写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。,KIMBERLY-CLARK,深圳写字楼市场,租购群体的变化,2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势,3、市场细分趋势明显，专业化写字楼将成为未来市

6、场的热点,1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强,4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓,深圳写字楼市场,深圳市场总结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来竞争格局,宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。,区域市场现状,写字楼分布,资料来源：深圳中原深港研究中心,宝安写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏高档次写字楼,区域市场现状,物 业 介 绍,与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，

7、供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,供 需 分 析,租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90以上，租赁市场形势良好。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,供 需 分 析,政府性商务写字楼,公路局大厦和海关大厦，允许企业进驻办公，收取相应费用，出租率较高。,纯 写 字 楼,公路局大厦、深信泰大厦、海关大厦等；,商 务 写 字 楼,由星级酒店及商务办公为一体的综合性写字楼，集商务、办公、娱乐、餐饮、休闲等多功能商务办公写字楼；如冠利达大厦、宝晖大厦等,其他物业转变为写字楼,该种写字楼租金相对

8、较低，而且由于非纯写字楼，其配套硬件缺乏，更缺少相应的物业管理，所以其管理费非常低；,区域市场现状,物业形态分析,空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在40-60和100-150之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,面积区间分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,高价位水平为5060元/月（含物管费），例如公路局大厦、宝晖大厦、海关大厦；中等价位水平为4550元/月（含物管费），例如邮电大厦、经发大厦等；低价位水平为2533元/月（含物管费），例如泰华大厦、供销大厦、冠利达大厦等,区域市场现状,租赁市场分析

9、,据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。,资料来源：深圳中原深港研究中心,区域市场现状,客户分析,资料来源：深圳中原深港研究中心,电 子 类 公 司 占 主 导,区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达 60%左右；,宝 安 工 业 厂 房 客 户,在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力；,物 流 业 客 户,宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入宝安；,服 务 业 客 户,客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券公司、保险业等服务性行业；,其他区域公司在宝安设立分公司,其他一些城

10、市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；,区域市场现状,客户特征分析,4、写字楼面积区间较小，且租金水平低,2、租赁占主流，且租赁市场发展形式良好,3、写字楼形态多样，市场化程度不高,5、写字楼客户以电子、高科技、物流为主，基本-以本土企业为主，对外的辐射能力较弱,1、宝安写字楼市场目前尚处于起步发展阶段，档次低,区域市场现状,区域市场总结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来竞争格局,广深沿江高速,宝安大道,地铁1号线,写字楼的辐射能力取决于交通的辐射力，宝安写字楼市场随着交通路网的不断完善，将迎来历史性的突破，使更多的企业商务宝安形成可能

11、,西部跨海大桥,市场发展机遇,区域交通规划,入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量,人民币升值的预期，吸引大量外来资金投资国内房地产市场，带动房地产价格不断上涨，同时吸引内资机构及国内小买家的介入,经济环境的向好，有效吸引大量外来资金进入宝安写字楼市场，置业或投资,市场发展机遇,经济发展机遇,宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右,高新技术产业发展迅速,全年高新科技产品产值359亿元,占工业总产值的39%,比上年增长38%。宝安整个工业的

12、产业结构调整已经初见成效,2003年10月30日中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见公布，预示宝安的城市化进程已经拉开序幕,城市化发展将进一步加快宝安的产业结构调整，劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展,市场发展机遇,发展战略,2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖,数据来源：深圳市工商行政管理2005年度总结报告,市场发展机遇,宝安企业状况,数据来源：深圳市工商行政管理2005年度总结报告,商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，为宝安写字楼市场未来的发

13、展提供发展的基础,市场发展机遇,宝安企业状况,随着交通路网的不断完善，宝安写字楼的辐射能力将加强，越来越多的企业将进驻宝安,劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展,2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖,商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，使上述行业将成为写字楼的主流客户,市场辐射,产业结构,企业数量,行业变化,市场发展机遇,小结,区域写字楼市场现状,区域写字楼发展机遇,报 告 目 录,内部环境解析,区域市场未来格局,未来格局,影响写字楼市场的因素,宝安新规划,A002-0013宗地,A002-0020宗地,随着宝安中心区3块写字

14、楼用地竞拍，拉开了宝安写字楼发展的序幕，未来中心区规划将有40栋写字楼投放，新的商务中心即将形成,影响写字楼市场的因素,宝安中心区写字楼规划,未来格局,占据宝安中心区，高规划、高起点、高标准的新型商务区,位于宝安老城区，周边配套完善，交通便利的传统型商务区,未来格局,规划,交通,配套,位置,品牌,产品,老城区,宝安中心区,地铁一号线，宝安大道，沿海广深高速等将进一步提高中心区对外辐射力,宝安中心区未来商务环境将更为纯粹,宝安中心区定位为深圳次中心，区域未来规划有40栋写字楼,老城区拥有成熟配套,宝安中心区规划将吸引更多知名开发商集约开发（如：荣超）,宝安中心区将吸引更多企业进驻，将逐步形成以总

15、部经济,未来格局,竞争格局,面对宝安中心区未来日益激烈的竞争，我们将如何去应对？,未来格局,策略：田忌赛马，瞄准对手短板,同宝安中心区比较，前进路老城区配套优势明显,我们的策略是：分 流,包装定位方面与宝安中心区形成差异化，最大限度地分流宝安中心区写字楼客户,未来格局,3,区域客户研究,报 告 目 录,交通规划影响的,经济环境带来的,发展战略催生的,企业状况新生的,新增客户,原有客户,区域规划吸引的,现有写字楼租客,房地产投资客,客户来源,区域规划吸引的客户,交通规划影响的客户,经济环境带来的投资类型客户,产业结构调整催生的客户,新生的企业客户,区域辐射力决定客户的流向,客户来源,经济环境带来

16、的,发展战略催生的,企业状况新生的,新增客户,原有客户,现有写字楼租客,房地产投资客,客户来源,针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下：宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份,客户调研,客户研究,受访企业九成为私营企业，其余为外资企业。,客户置业心理分析调研,企业性质和规模,10人以下的企业有16家，占27%，10-50人企业32家，占53%，超过50人的企业有12家，占20%。中小规模公司是目前宝安区写字楼需求的主流。,客户研究,受访企业中，从事贸易、电

17、子、金融、的企业较多，建筑/房地产和制造业也占一定份额。,客户置业心理分析调研,行业分布,客户研究,当问及购买写字楼会考虑的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客户购买写字楼的重要因素。,置业考虑因素,客户置业心理分析调研,大厦形象设计是影响项目档次的最主要因素，受访60家企业当中，有23家企业提及大厦形象设计，其次是大堂设计和电梯品牌。,客户研究,中午就餐不方便是受访企业最希望解决的问题，共有17家企业，提到此问题。此外，有12家企业提出没有休闲商谈地方。,银行被认为是写字楼最为需要的配套，共有23家企业提及。其次餐饮中心和商务中心提及率都比较高。,需要解决的问题和配套设施的

18、重要性,客户置业心理分析调研,客户研究,受访企业当中有20家表示如果自身没有会议室，当开会人数超过20人就需要租用会议室，但也有12家企业表示当开会人数超过40人才会租用会议室。,受访企业当中有45家表示希望加强物业管理的服务，而在其它三个服务选项方面，受访者大多都是选择多个选项，这说明他们对其它的服务同样非常希望改进。,会议室使用情况和需要加强的服务,客户置业心理分析调研,客户研究,受访企业对现住写字楼没有表示不太满意的，表示比较满意和一般的企业均为50%。,表示比较满意的地方：交通方便，配套较完善价格合理,不满意的地方：物业管理电梯上下班拥挤中午就餐不便洗手间太小,对现有写字楼的满意度,客

19、户置业心理分析调研,客户研究,调查数据显示，若再次选择，考虑40-60的公司最多，27家公司提及，此外，100-150的提及次数也有18家。,再次选择需求,客户置业心理分析调研,客户研究,调研小结,客户置业心理分析调研,客户对于面积的需求呈两级分化格局，4060平米区间占主流。,配套：,心理：,面积：,对于物业管理方面非常看重；同时注重餐饮、娱乐、休闲空间、金融服务等,对于物业的形象、设计非常看重；虽然现处于事业发展阶段，希望企业外在形象能给其带来更广阔的发展空间,客户研究,4,项目深度剖析,项目深度剖析,项目位置,本项目位于宝安30区前进路西侧。被誉为“宝安华强北”,占地面积：8810m建筑

20、面积：38800m（主楼35033m,附楼3814m，商业9050m）容积率：4.5主楼层数：层商业裙楼层数：层建筑高度：100米使用年限：年面积区间：m,项目概况,项目S W O T分析,劣势,机遇,优势,威胁,地理位置：本宗地位于宝安传统的经济核心区域；周边环境：周边写字楼聚集，配套齐全，附近有两个大酒店；交通网络：项目能直达107国道，南头关口，交通便捷周边配套：项目周边规划的市政、商业、餐饮等配套齐全，符合写字楼开发的要求；商业氛围：本项目周边多为商业、办公用地，建成后交通便利，具备较浓的商业办公氛围。,项目深度剖析,项目S W O T分析,劣势,机遇,威胁,优势,经济环境：宝安的经济

21、发展持续向好；规划前景：蛇口港、赤湾港的扩建，必将引来物流及相关行业集聚；产业发展：深圳将发展成以集装箱运输为主的港口城市、与香港功能互补的区域中心城市，此两点皆可视作宝安为深圳未来发展重点的政府潜台词；产品打造：目前老城区高档写字楼是稀缺产品，创新空间大,项目深度剖析,项目S W O T分析,劣势,威胁,优势,项目低端形象：项目原来的低端商务写字楼的形象，对本项目 打造高端产品有一定的负面影响；项目使用年限：项目37年的使用年限对本项目售价造成不利影响 项目空间格局设计已经属于过时产品。区域形象：二线关的存在，对本项目打造高档定位存在一定负面影响；市政规划：目前宝安的大部分利好仍处于规划之中

22、，现阶段吸引高端客户有一定难度,机遇,项目S W O T分析,威胁,优势,机遇,劣势,项目竞争：宝安中心区大量写字楼用地的出让，吸引 了市场的目光，其良好的规划和配套将分 流大量客户；片区竞争：南山商业文化中心区较高档的规划及其关 内的优势，对本项目片区构成巨大威胁。,【内在三大问题点】已有低端形象仅剩37年使用年限过时的空间格局,【外在三大问题点】,项目定位,形象定位,客户定位,价格定位,产品建议,报 告 目 录,产品,资源,主题定位方向,客户,地段,宝安老城区 周边配套齐全地处繁华地区,打造可随意组合的灵活空间写字楼产品,看重成熟配套和区域的发展机遇注重形象,交通,交通便利,项目形象定位,

23、项目整体定位,深港西部brainstorm商务空间（B S O）,“深港西部”指本项目的地理位置和区位优势“BS”为“brainstorm”的缩写，中文本意为“头脑风暴，创造性思维”，本项目位于繁华的都市空间，小面积的平面分割，能够激发创造性思维的办公空间，我们称之为“brainstorm office”。也代表我们的项目经改造后，将成为一个具有灵活空间的高档商务写字楼。,项目形象定位,B S O,“BSO”即“Brainstorm Office”,指能够激发创造性思维的、高效的商务空间。伴随着深港西部通道的开通，深港经济合作的进一步加强，宝安经济的发展将 更趋国际化，以英文字母“BSO”命名

24、，亦能体现一定的国际化。,项目定位,形象定位,客户定位,价格定位,产品建议,报 告 目 录,定位依据一,区域客户特征,进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。,项目客户定位,定位依据二,区域客户需求,客户主要需求40-60的办公面积,需求完善的商务配套和休闲配套，主要以银行、餐饮和商务中心为主,这些公司虽然规模不大，但是很在意公司的形象，所以对写字楼的外在形象包装尤为看中,面积小,配套全,形象高,项目客户定位,定位依据三,未来客户变化及发展方向,交通规划影响的关内及周边区域客户,经济环境带来的增加投资的原有客户,发展战略催生的第三产业客户,企业状况新生的其他

25、客户,新增客户,区域规划吸引的大量物流和科技企业,项目客户定位,区域客户特征,区域客户需求,未来客户变化方向,客户定位,项目客户定位,细分：宝安片区原有小型企业及投资客为主力客户；其中以外贸、IT、电子、高科技等行业为主；其中以中介、装饰等行业为辅；,小型企业、投资客,项目客户定位,项目客户定位,核心客户：投资客、宝安原有小型企业,重要客户：外贸、IT、电子、高科技,边缘客户：中介、装修、咨询,偶得客户：南山或香港客户,项目定位,形象定位,客户定位,价格定位,产品建议,报告目录,市场比较法,本项目预计租金,收益还原法,本项目价格,项目价格定位,比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边

26、环境、项目环 境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、宣传包装等,权重设置：,比较对象：公路局大厦、宝晖大厦、广场大厦、海关大厦等,项目价格定位,项目价格定位,项目价格定位,修正后各相关楼盘租金Pi=(Qr/Qi)Pi 注：Pi为按揭均价，Qi为合计分值Pa=(Qr/Qa)Pa=54Pb=(Qr/Qb)Pb=52Pc=(Qr/Qc)Pc=58Pd=(Qr/Qd)Pd=57,各相关楼盘权重取值为WiPr=PiWi=PaWa+PbWb+PcWc+PdWd=55,参考均价为：55元/,收益还原法：计算公式：Va/r11/（1r）nV：物业总价 a：纯收益 r：收益还原利率（根据银行1年期

27、固定资产贷款利率加上分险调整系数6.02，取8）n：剩余使用年限租金还原法计算项目写字楼均价=7296 7652元/M2,项目价格定位,产 品 建 议,外立面,公共卫生,中央空调,会议厅,大堂装修,客户首要关注因素,物业管理,电梯厅,客户次要关注因素,边缘因素,可不考虑因素,会所,走道,楼梯,商务中心,客户关注程度回顾,玻璃幕墙+x元素,目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有节能的功效但费用较贵，站在为开发商节约成本但又能保证外立面现代美观的角度考虑，我们建议采用几种建筑材料混达的形式，玻璃幕墙搭配彩色钢条或者木百叶。既现代时尚又美观大方，而且节约成本。,外立面,楼体灯光是项目在夜晚中华丽的盛装

28、。,楼体灯光工程,结合楼顶造型，可运用雷射灯光映射出项目LOGO、名称等增加项目的昭示性。投入使用后，夜景也可成为项目的独有特色，增加项目的展示性。,为了提高附加值，我们需要一个景观标志！,产品建议,入口广场设计一个地标性景观。让本项目成为整个区域的地标和焦点让人耳目一新，彻底改变本项目的形象和档次,光影的变化 空间的流动,产品建议,夜光中，银色光芒的玻璃盒子将使本项目成为世人关注的焦点,广场,财富与艺术的结合,产品建议,广场设置标志性雕塑注意效率空间和休闲空间的融合性，在设计中体现人文关怀将铺地作为一种特色景观来打造,大堂用材上可基本保持原有风格，建议聘请专业大师进行灯光设计，提升大堂的档次

29、与品味。现阶段大堂色彩过重，可在灯光的处理上略显柔和。,豪华现代大堂,产品建议,公共空间设计建议,产品建议,公共空间设计建议,公共过道/走廊/电梯间,1,2,3,4,公共过道的装修借鉴：地板借鉴图1天花借鉴图1或图2，与大堂和电梯 间的装饰风格相匹配；墙面无需用墙纸，如图1或图2，简洁大方且光线好,免费项目收费项目*宽带网络专线。*提供商情咨询。*代订国内外订房及航空机位及交通安排*国内外旅游咨询服务。*会议安排。*邮件收发、快递、空运安排。*代订书籍、杂志、报纸。*电话转接及留言服务。*附属设备维修。,收费项目*商务文件打字、传真、复印。*各项文书处理、代办翻译服务*代办证件、执照年检、年审

30、,本项目物业管理建议,细微之处，彰显高档品质。,公共空间设计建议,信报箱,统一标号，采用优质不锈钢。,变频多联休空调满足企业24小时办公的需求；相对传统中央空调加新风系统；分户计量必不可少VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象,办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点,分户计量,空调系统,可在样板间装修时作适当指引,电梯是写字楼中最重要的垂直交通工具，便捷是企业关注点。,电梯种类：客梯及消防载货电梯；电梯品牌：知名电梯品牌，如：三菱、日立、OTIS等品牌；其它：电梯内采用中高档的内装饰；,电梯系统,商务中心的服务内容：中英文秘书服务；企业注册服务；公用资料库；相关涉外、贸易政策咨询；相关

31、会计、律师、报关咨询联系服务复印、传真、电脑维修网络及胶卷冲印等配套服务,商务中心,商业发展建议,宝安区各商圈特点,誉为“宝安华强北”前进路是目前宝安最繁华的地段,前进路商圈商业经营现状,天虹商场、沃尔玛、人人乐、海雅等，以及本土本土的中小型百货超市（南城）等，总营业面积已接近20万平方米。,百货与超市类,服装类,以前：主要集中在西乡服装步行街和相邻的32区上合市场等，大都档次较低，业态组合比较零乱。目前：宝安的服装零售开始向百货店内转移,如海雅百货、天虹商场等。,前进路商业形态分析,电子类,家用电器类,趋向宝安电子城、创业电子大厦两家集中，再加上富海，宝安电子业市场竞争日趋加剧。,家电零售商

32、巨头看好宝安的市场，纷纷在宝安开店：顺电、国美电器、苏宁电器等，总营业面积达到3万多平米。,前进路商业形态分析,主要市场：宝润装饰材料城（78区）、好运来综合性家居广场（79区）辅助市场：前进路沿线的街铺,西乡的餐饮目前比较零散，虽然也有一些高档的酒楼茶肆，没有形成餐饮聚集的旺区，餐饮档次与规格也比较低。,餐饮类,装饰建材与家居类,前进路商业形态分析,本项目在前进路商圈将如何占位?,4层裙楼 建筑面积9050.1,定位原则：一、符合消费者心理需求二、与写字楼的和谐统一三、利于项目后期的整合推广四、利于后期的经营管理,本项目裙楼商业定位,集中式商业业态选择,集中式商业业态选择,集中式商业业态选择

33、,集中式商业业态选择,集中式商业业态选择,餐饮娱乐业是前进路商圈集中式商业理想的业态选择,休闲餐饮类,大型餐饮类,小型餐饮类,私家美食 SSP Restaurant,咖啡、果汁、饮品,休闲快餐（如：肯德基、麦当劳、味千拉面等）,私家美食 SSP Restaurant,大型餐饮（杭帮菜、淮扬菜、粤菜等大型中式餐厅）,特色主题餐厅（含异国风味餐厅如：日本、韩国料理、墨西哥餐厅、巴西烤肉、东南亚餐厅等；音乐主题餐厅、卡通主题餐厅等）,私家美食 SSP Restaurant,4F 生活娱乐休闲,3F 品牌中西餐饮,2F 品牌中西餐饮,1F 写字楼配套商业,裙楼商业模块规划,商业裙楼运营方式,营销推广商

34、业时间节点,06.11-06.12,招商筹备,招商工作展开跟进,06.12-07.6,07.7-8,销售工作筹备,裙楼立面部分完成,写字楼销售带来一定社会影响,商家确定开始进场装修,商业开售,第一阶段 初步推广工作,总结第一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出最适当的调整,制作招商资料及筹备法律文件少量的宣传公关工作直销大型租户,第二阶段 全面推广工作,针对每一类型的租户进行直销推广跟进所有目标客户,营销推广招商步骤,第三阶段 落实商户进驻商场,与商户洽谈租赁条款 落实进驻商户，签订正式合约 全面发放招商推广消息,第四阶段 交付使用及试业开幕,协助商户进场，入图审批、装修

35、等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业前宣传 开幕活动，举办宣传活动，打开知名度,营销推广招商步骤,充分调动整个中原商业部的客户资源，同时，利用中原良好的信誉和品牌，为项目牵线搭桥。,定向吸引法,营销推广招商方法,列举项目独到商业价值和商业前景，利用中原网络向个体主力商家进行推荐，以独特卖点吸引买家。,网络推荐法,营销推广招商方法,针对项目特性邀请主力商家参与上市发布会，由发展商、代理商、市政府对项目作详细推介，同时结合媒介同步作。,定向目标发布会,营销推广招商方法,带租约销售,商业销售需要有良好的商业氛围和足够的人流量，通过前期商业经营已基本建立了商业氛围和市场的知名度，所以中原建议

36、商场和内铺带租约形式销售，这样有利于吸引更多的投资客户，减轻项目的销售压力。,营销推广销售方法,为保利（集团）提供南山保利大厦的定位策划及销售代理服务；为华侨城集团公司提供华侨城写字楼项目前期策划服务；为深圳市祈年房地产公司提供中心区写字楼专案前期策划服务；为香港嘉德信投资有限公司提供深圳写字楼市场投资前景专题研究服务；为嘉国实业（深圳）有限公司提供中银花园写字楼评估服务；为香港嘉德信投资有限公司京广中心、蔚海名苑、江苏大厦、广州中诚大厦、广州电子大厦等投资可行性研究服务；为云南烟草集团提供金润大厦前期策划服务；为金宝维实业提供中央商务大厦策划服务；为嘉里中心区写字楼提供前期策划服务；为金地集

37、团提供福田科技广场提供策划服务；为中洲集团香江日航项目提供策划咨询服务,中原曾为如下公司提供了专业的写字楼服务,中原曾为如下公司提供了专业的写字楼服务,为世贸广场提供项目策划及销售代理服务；为南方国际广场提供项目策划及销售代理服务；为英龙展业大厦提供项目策划及销售代理服务；为金中环国际商务大厦提供项目策划及销售代理服务；为星河世纪提供项目策划及销售代理服务；为财富大厦提供项目策划及销售代理服务；为万轩大厦提供项目策划及销售代理服务,中原将集合大量写字楼项目的经验服务于冠利达改造项目！,祝本项目圆满成功,深圳中原事业四部 年1月,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxU

38、S7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ4

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