江苏常州办公楼市场调研报告（55页） .ppt

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1、目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,研究目的：通过市场调研，分析目前常州市写字楼整体供需关系，对常州写字楼实际发展进行研究，并借鉴市场现有产品的基本特征，找到写字楼发展的方向及未来的意义。研究范围：时间范围：以11年为核心研究时间段，结合04-11年市场情况进行有效比较分析。区域范围：以常州市区为写字楼研究总体范围，并将其细分为：恐龙园板块、通江路沿线板块、传统市中心板块、城西板块、武宜路沿线板块、武进常武路板块，从而进行区域发展分析。分析内容：常州写字楼

2、市场分布情况及各板块研究；常州写字楼市场供需分析；常州写字楼租售价格分析；常州写字楼产品分析；常州写字楼租售客户分析；常州高档写字楼个案分析；常州写字楼未来展望。,调研背景研究,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,核 心上海,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。,依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，其科技创

3、新能力对周边城市有一定辐射作用。,第一圈层杭州、苏州、无锡、南京、宁波,第二圈层嘉兴、绍兴、台州和常州,第三圈层舟山、镇江、泰州、扬州、湖州和南通,该圈层的辐射能量弱于第一圈层，科技辐射能力基本限于行政边界内，依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工。,该圈层为接收辐射圈层，产业结构水平较低，原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。,长三角城市群内产业分工趋势得到加强，产业的渗透、转移、升级将成为必然趋势,常州：充分利用第一圈层的知识和技术辐射，充分把握好城市产业转型和技术转移机会，使科技流、信息流、人才流向本区域转移，促进圈层内产业结构的升级优化。,长三角产业转移

4、,第一圈层逐步成熟，下一个发展方向将是向产业链的下游延伸，步入成长期阶段的企业将为常州写字楼带来新的机遇。,低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。,资源瓶颈制约严重,高技术、高附加值方向发展,产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。,市场竞争加剧,原创性、自主性产品方向发展，品牌 意识逐步加强,人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。,经营规模扩大,向人才、管理、信息高地寻求帮助,需要研发基地，产业创新基地，产业聚交、创业办公平台。,常州产业转型,现状,方向,需求,常州产业发展目标,常州装备制造业、新能源、新材料、电子信

5、息、生物技术及医药等五大产业基础雄厚，目前正在向提升产业能级和服务型经济转变,常州产业结构发展,常州产业发展目标,产业重点发展,CPI高居高不下，未来住宅价格如继续上涨，不排除常州住宅限购可能办公产品有效规避政策风险，将成为房产保值增值的渠道，吸引大量投资资金,1月,2月,3月,4月,5月,政策内容,新国八条,存款准备金率0.5%,加息0.25%存款准备金率0.5%常七条，房价控制目标,存款准备金率0.5%常州十家银行停贷二手房,加息0.25%存款准备金率0.5%,存款准备金率0.5%,政策背景,通货膨胀房地产量价齐升,1月份CPI接近5%；新国八条督促地方政策出台,2月份CPI再创新高，5.

6、1%,3月份CPI再破5，达5.4%,4月份CPI首次回落，5.3%仍较高,7月,5月份CPI涨5.5%，创34个月新高,存款准备金率0.5%,时间轴,6月份CPI涨6.4%二三线城市成为领涨全国房价的“主力军”,加息0.25%国务院常务会议：对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施,6月,政策影响,2011年,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,近年常州写字楼市场供应整体放缓，2008年、2010年调控前期，市场供应量出现大幅增加；2004年-2

7、011年上半年市场新增供应量总计约130.63万；办公用房受楼市调控影响较小，投资性需求旺盛，2008年金融危机过后，写字楼市场需求逐渐旺盛；2004-2011年上半年写字楼市场去化量总计约130.83万；2010年以来总体供求比为1，供需量略有不足。,常州写字楼需求逐渐旺盛，供应略有不足,市区办公楼整体供销,万,各区域办公楼市场环境,万,万,万,万,年,新北区、中心城区办公楼去化周期不足一年，开发环境相对宽松,2011年上半年市区办公楼新增供应较少，仅在四五月份有少量供应；中心城区为市区办公楼供销主力区域，2011年上半年月均去化量1万左右；新北区及中心城区办公楼存量去化周期均不足一年，开发

8、环境较为宽松，武进区由于月均去化量较少，存量去化周期已超过2年的临界值，开发具有一定风险。,常州2004-2010年写字楼售价年均涨幅为5.05%，涨幅较为微弱；2004-2007年，由于产业结构不完善，写字楼市场缺乏活力，价格维持在4000元/左右；2008-2010年，随着常州商务市场的不断发展，在新政影响下，写字楼市场投资增多，成交价格年均涨幅达9.59%；2011年上半年，受新城首府和新城万博国际广场高价办公产品的影响，市场成交均价飙升至7183元/。,常州写字楼价格稳步上涨，但涨幅较为微弱,市区办公楼历年价格走势,元/,元/,元/,湖塘纺织城专业市场办公部分，价格较低,目录,调研背景

9、研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,市区办公楼板块分布,传统中心向外围扩展，南北两翼逐步拓展,以延陵路关河路沿线楼盘为代表的传统中心板块，分布的楼盘集中，是诸多贸易型公司及制造业企业办公聚集区；常州一核八园的发展使得办公楼向南北两翼拓展，新北区的四园，武进区的一核四园带动了产业办公的需求；恐龙园及武宜路作为南北拓展的板块分支，未来办公氛围将逐步增强；钟楼新城的发展将带动城西办公楼市场的起步。,传统市中心板块,新城国际大厦,港龙尚层广场,新城万博广场,莱蒙时代,九洲环宇,

10、斗巷商务中心,嘉业国贸大厦,嘉宏世纪大厦,投资广场,已入市办公,待入市办公,大成大厦,怡康国际,惠峰派克公馆,新城尚东区,赢通商务大厦,嘉乐广场,乐颐大厦,置信商务广场,华景大厦,公园大厦,丰臣海悦广场,银河湾电脑城,恒远大厦,板块特征：现今常州写字楼发展最为成熟的一个区域，集中了常州主要的高档办公楼宇；写字楼售价及租金相对较高，入驻率良好，办公停车较为拥挤；老式办公楼较多，未来新建办公楼项目供应不足，除租赁外，购买办公房的需求将逐步往外围发展。,区域市场研究传统中心板块,写字楼发展较为成熟的区域，现今租售价格较高，未来供应不足,区域市场研究传统中心板块（供销）,以上项目为在售或具有备案数据项

11、目量化关系表,单个项目平均规模小（仅2.2万），未来写字楼产品供应稀缺,区域市场研究传统中心板块（租售价格）,售价较高，但租金水平仍属较低，办公楼投资回报率仍不甚理想,以上部分已交付楼盘为二手房价格,板块特征：新兴发展的一个主要区域，尽管较中心城区发展晚，但借助市政府的进驻，新北通江路的通达性得到飞速发展；未来供应项目仍在不断增加，区域发展潜力大；总体租售价格仍然较低，未来拉升有较大空间。,市政府迁入，新北区由此得益，现今办公楼林立，未来供应仍将继续增加,区域市场研究新北通江路沿线,区域办公楼存量不足，开发环境良好，未来竞争仍较为激烈,区域市场研究新北通江路沿线（供销）,以上项目为在售或具有备

12、案的项目量化关系表,区域市场研究新北通江路沿线（租售价格）,物业自身价值能得以体现，但整体租金水平较低，市场收益方式仍以出售为主,以上部分已交付楼盘为二手房价格,恐龙园板块,龙湖原山,金桥美林湖,世茂香槟湖,恒生科技园,待入市科技园,待入市办公,软件园,已入市办公,板块特征：借助恐龙园板块8平方公里的创意产业发展，恐龙园板块将成为新北未来异军突起的一个区域；现今板块内办公项目少，租赁为主，未来办公项目将逐步涌现，一线房企的进驻，将加快区域办公市场的发展，新北将打破通江路板块独大的格局。,区域市场研究恐龙园板块,板块发展前景光明，未来供应项目众多，办公氛围将日趋浓厚,区域市场研究恐龙园板块（供销

13、）,区域现今缺少可售办公项目，未来总体供应量巨大，竞争环境激烈,现今区域内项目仅软件园一个，现为出租写字楼（租金0.53元/，物业管理费2元/*月），未来将集中入市销售（预计价格7000元/以上），供应量较大；金桥美林湖办公产品尽管开发量达到10万，但未来将主要以出租形式面世；世茂香槟湖、龙湖原山产品预计规划产品为小户型的SOHO办公公寓，此类产品针对对象主要为投资群体。,南京联创软件园,城西板块,待入市科技园,凯悦中心,万泰商务广场,待入市办公,已入市办公,板块特征：城西板块的办公楼发展较为缓慢，商品房办公项目稀少，主要仍是依靠政府来营造办公氛围；借助西部物流园区及钟楼新城的整体规划，未来钟

14、楼区特别是钟楼开发区的办公氛围将逐步形成。,钟楼区政府推手的背后，钟楼新城发展将带动区域办公市场逐步形成,区域市场研究城西板块,宝龙城市广场,区域市场研究城西板块（供销）,区域无竞争，未来单个项目供应成主导,现今城西板块仅万泰商务广场一项目已入市，且为基本售罄的未交付项目，现今写字楼市场供应空缺；未来南京联创软件园项目将借助钟楼新城的逐步开发而有所受益，且区域内无竞争项目，整体开发环境优越。,产业办公与高档办公聚焦，常州南部办公产品丰富,板块特征：作为常州两翼发展中的一翼，常武路板块是武进区现今最主要的办公楼聚集区；现今世贸中心、财富中心、常发大厦等中高档项目耸立，提升了区域楼盘的档次，未来随

15、着润华环球中心的入市，区域楼盘档次将进一步提升；板块内的科技园区发展也较为迅速，借助常州科教城的聚焦效应，产业园办公成为了区域另一大特色。,区域市场研究武进常武路板块,润华环球中心,天安数码城,武进常武路板块,科教城,世贸中心,常发大厦,已入市科技园,已入市办公,铂安国际,新地中心,财富中心,华鹏国际广场,待入市项目,区域市场研究武进常武路板块（供销）,高档办公楼林立，未来将未来武进区主要的办公聚集地,常州科教城具体体量暂不详，未统计在以上项目中,武进区写字楼现今存量不足，未来供应量较大，但天安数码城单个项目的供应量较大，同一时间入市的办公体量可能相对较小，竞争略有缓和；一核八园中的常州科教城

16、位于板块其中，其产业聚焦效应较为突出，同时未来润华环球中心入市将使得区域楼盘档次进一步拉升，区域办公氛围将继续趋好。,区域市场研究武进常武路板块（租售价格）,高档办公楼价格凸显，其他办公楼低价销售争取市场,世贸中心借助世贸强大的电子商务平台吸引购买客户，通过打造高品质的办公楼，现今已成为区域标杆，价格最为凸显；天安数码城原为工业土地转制，价格较低，而新地中心土地产权较早，此两项目均低价入市，争取市场；区域内的办公楼产品主要通过物业增值来获取收益，高档办公楼物业服务档次相对较为到位，物业管理费用拉升较为明显。,未来办公产品的入市将填补区域办公的空缺,板块特征：现今暂无办公楼项目，但武宜路改造为板

17、块发展带来了契机，未来办公项目的入市，在填补区域空白的同时，也是中心城区办公楼外围化发展的又一写照；绿地、新城作为两大一线房企，其再区域内打造的项目均属中高端，未来区域办公产品档次预计将较高。,区域市场研究武宜路板块,板块内已项目暂未有办公的具体量化，暂不做具体分析,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,传统制造型企业及贸易型公司是办公楼市场的客户主导,由于常州制造业发达，企业为展示自身实力和自身形象，而需求高档办公场所，其需求面积相对较大；贸易型公司数量众

18、多，一般需求面积小。,注：统计数据来源于我司对常州已入驻办公楼的实地调研统计所得，样本采集于金城大厦、浩源大厦、常发大厦、世贸中心、九洲环宇、嘉业国贸、常信大厦、嘉宏世纪大厦。,常州主要办公楼入驻企业分析,生产服务型企业及投资客是办公楼的主要购买群体,常州主要办公楼购买客群分析,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,常州主要办公楼基本概况,以下所列项目为现今常州主要的中高档办公楼项目,常州主要办公楼基本概况使用率,现象：23个主要办公楼中，除了三个项目未入住

19、外，总体入住率保持良好，60%的办公楼入住率在80%以上，部分楼宇接近满租。原因分析：现今常州高档办公楼稀少，且大多租金不高，办公楼租赁占用的资金成本较购买更加低廉，是中小企业的主要选择途径。,常州主要办公楼基本概况层高,现象：23个主要办公楼中，70%的办公楼层高保持在3米以上，部分楼盘甚至保持在3.6米以上。原因分析：层高较高的办公楼，舒适度更佳，空间感更为突出，部分产品挑高设计，客户自由利用，增加利用率，较受到市场欢迎，利于出租和销售。,常州主要办公楼基本概况电梯品牌,现象：知名的进口或合资品牌成为常州写字楼电梯主要使用品牌，其中写字楼使用最多的为三菱电梯，高档办公楼则多采用德国的蒂森克

20、虏伯电梯，高档办公楼电梯配备均在5部以上。原因分析：电梯品牌和数量是体现项目档次的重要指标，写字楼开发可根据具体运载能力采用相应知名品牌配置电梯数量。如为成本考虑，可使用合资贴牌形式（仿进口电梯）。,常州主要办公楼基本概况立面,常信大厦,嘉宏世纪大厦,嘉业国贸,常发大厦,嘉宏世纪大厦,新城国际大厦,世茂中心大厦,高档办公楼立面现今主要运用玻璃幕墙，低楼层以石材铺设（大理石或花岗岩），体现商务质感。其他办公楼以面砖和涂料为主，整体档次有所下降。市场缺少铝板的高档办公立面（现今仅住宅项目运用，诸如常发豪庭国际京城豪苑等项目）,常州主要办公楼基本概况中央空调,现象：23个主要办公楼中，65%配比了中

21、央空调，不仅能够满足不同企业对办公时间的灵活的要求，符合中央空调的配置基准需求原因分析：塑造良好舒适的办公环境，同时对提升价格有很大的直接作用。,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,个案九洲环宇大厦,基础指标：,占地面积：1.4万总建面积：.7万（含车库），其中商业面积为.7万，办公面积为.万开发商：常州九洲广场房地产开发有限公司、常州南开房地产发展有限公司共同开发物业地址：天宁关河东路38号物业公司：常州中天物业管理有限公司物业费：3.5元/*月开盘时间

22、：2004.11.26入驻时间：2006.9.30项目开盘均价：7000元/，顶楼9000元/二手房价格：11800元/现今租金：1.5-2.2元/*月面积：90-1600,九洲环宇大厦,红梅公园,常州火车站,产品及规划：,裙房,A座,1-4层商业裙楼,23层九洲集团总部,5-22层对外销售,一楼西部24小时自助金融配套和高档咖啡厅,B座,一楼东部特色服装、礼品为主的高档消费场所,二楼为高雅西餐厅和公司员工餐厅；三楼为品牌餐饮场所；四楼设置健身、游泳、美容美发及休闲浴区,5-8层B座部分设为五星级酒店式公寓,24层国际会议中心,配套设施完善，各种功能配套均有涉及；大堂讲究，每层设立室内花园，给

23、办公带来新鲜感；面积段从90-1600均有分布，既能满足大客户，也能满足中小企业的办公需求。,个案九洲环宇大厦,购买客源：,常州实力企业,实力商务人士,构成体,投资型客户,+,+,购买目的,展示企业品牌形象窗口,自用办公,寻求投资回报,入驻企业：,事业单位仍占据主导，贸易公司及房产装潢公司次之；配套面积过于臃肿，客户资源较少的情况下，经营风险增大。,事业单位,+,过渡办公场所,个案九洲环宇大厦,项目启示：,九洲环宇作为常州较早的高档甲级写字楼，起初由于定位高,价格也比一般楼盘高，且推出时单元面积大，总价较高，导致客源面相对较窄，在04年常州办公市场还处于发展最初期时，产品并不受到市场认可，去化

24、并不理想，在2005年10月份时期推出小户型后销售稍有所转好；由于前期定位较高，建设初期常州办公楼正处于起步阶段，办公楼市场并未受到市场认可，出租率较低，租金拉升较慢；丰富的商业配套，为高档办公楼客户提供了便捷，同时九洲集团自身入驻，抬升了项目档次，拉升了项目价格。,个案九洲环宇大厦,基础指标：,占地面积：7.5万总建面积：18万(办公3.39万)物业地址：钟楼通江南路88号开发商：常州新城房产开发有限公司物业公司：上海金晨物业经营管理有限公司开盘时间：2011.1交付时间：2011年底最初开盘价格：17000元/办公现今价格：18000元/,新城大厦,凯纳华侨城,凯纳商务广场,港龙。尚层广场

25、,新城首府,个案新城国际大厦,供销：,项目凭借其高端品质及优越区位成为常州最为优越的办公场所之一，吸引了高端客户的眼球；1-5层招商银行集中购入，大客户的进驻为项目奠定了强有力的客户基础；可售楼层少，稀缺性得到体现；由于全部为1254的大面积办公，且全部整层销售，每层总价达到2000万以上；除高端客户外一般客户难以接受此总价。,个案新城国际大厦,产品：,门禁控制、视频安防监控系统、车辆管理系统；美国约克中央空调；卫生间科勒洁具。,裙房,主楼,1-5层招商银行,17-25层新城自用,6-16层对外销售,标准层平面图,标准层1250,6部德国蒂森克虏伯电梯,7.8米净高的精装天然大理石铺装大堂,1

26、7层为配套的会议层,个案新城国际大厦,项目启示：,项目借助地段、新城品牌、交通及5A甲级写字楼的打造标准，影响着本地及外来企业的关注；装修上，全部运用高端材质，保证了项目的高品质；项目引进招商银行此类的大客户购买，为项目奠定了客户基础，同时又解决了部分资金压力，部分楼层自用，提升了集团形象，也为项目做出了宣传；整层销售，对客户进行了一轮有效删选，优质客户有所浮现，符合项目的客户定位原则，同时也体现了项目高品质的定位，从而支持了常州第一办公楼盘的高价格。,个案新城国际大厦,基础指标：,占地面积：2.7万总建面积：13.5万（含3.6万国际商务休闲特区）物业地址：武进延政中路2号开发商：常州世贸中

27、心置业有限公司物业公司：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司物业费用：5元/*月开盘时间：2007.8交付时间：2009.10最初开盘价格：7500元/办公现今价格：13000元/,世贸中心,武进区政府,常发大厦,金源大厦,A区以国际化家具卖场、展示厅、大型餐饮为主,B区以知名品牌餐饮、精品专卖店、健身会所、商务休闲、娱乐休闲、休闲会所为主,个案世茂中心,B:6-26层平面,A:6-26层平面,整体去化相对较快，面积设置张弛有度,个案世茂中心,项目启示：,项目借助世贸强大的电子商务贸易平台，吸引各企业购买入驻，其户型面积设置合理，市场接受范围较广，既能符合中小企业作为办事处或产品展示的要求，

28、也能满足大企业所需的产品展示空间大的需要；建设前期项目周边配套不完善，项目设立27%的商业满足CBD商务区的配套不足，随着客户的逐步入驻，其配套不仅满足了客户正常需求，同时提升了项目附加值，对项目价格的拉升起到了重要作用；项目平台突出，针对性强，配套建设规划超前，使得项目去化在常州高档办公产品中较为突出。,个案世茂中心,项目名称：常州新北万达广场占地面积：7.3万 总建面积：38万（SOHO办公8.03万）物业地址：新北区通江大道西侧、太湖路北侧、竹山路东 开 发 商：常州新北万达广场投资有限公司 物业类型：写字楼、住宅、酒店式公寓、商铺商业 开盘时间：SOHO办公2011年4月开盘价格：SO

29、HO办公9500元/产权年限：写字楼40年产权项目配套：每家玛、太阳城商业广场、三井医院、新城公园、中华恐龙园、奥体中心、常州市博物馆、锦江国际酒店、富都商贸（香格里拉）、河海菜场。,基础指标：,个案万达广场,产品：,16.98万的大体量商业及两所酒店配套，为项目增色不少，对小户型办公产品的集中去化起到了积极推动作用；精装修为大量投资客解决了诸多不便，户型产品设计合理，小户型较为适合投资，吸引了大量的投资客群，从而实现了快速去化。,项目启示：,面积全部为40-65的小户型产品,个案万达广场,目录,调研背景研究,写字楼整体市场分析,写字楼分板块市场分析,主要写字楼产品特点分析,高档写字楼个案分析

30、,宏观市场现状及整体产业结构,写字楼租售群体分析,写字楼市调总结及展望,办公楼市场调研总结及展望,常三角城市的产业转移以及住宅可能限购将为常州办公楼市场带来较好的机遇；现今常州写字楼市场整体处于发展期，传统中心向外围扩展，南北两翼发展最为迅速；办公楼租金水平不高，且拉升较慢，市场的主要收益方式仍以出售为主；现今市场存量不足（不足14万），开发环境较为优越，未来供应量巨大（已知待开发面积达到160万），竞争较为激烈；市场客户群体较为狭窄；办公产品创新性较差，未来大量办公产品的入市，势必将有所改善。,调研总结：,市场展望：,近期来说，常州写字楼仍将保持较为缓慢的发展态势，市场短时供应量仍可能较少，

31、随着产业升级的不断加快，未来办公产品，特别是高档写字楼产品将逐步受到市场青睐；城市发展加快，从长远来看，写字楼发展潜力无限，现今较低的租金价格将逐步被抬高；创新型的产品将逐步呈现，市场同质化现象将有所改善，更具优势的办公产品将立于不败之地。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYS

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33、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,