湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告（150页） .ppt

《湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告（150页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告（150页） .ppt（151页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、湘潭步步高购物广场扩建项目发展报告,编制：深圳天骜20100623号,开篇:湘潭，舍我其谁？-华隆步步高项目地块分析,湘潭的骄傲！一条众人皆知的新闻,6月19日9时30分，深圳证券交易所，步步高商业连锁股份有限公司（简称步步高，代码002251）董事长王填敲响了挂牌上市的钟声。开盘报42元，涨16.22元，涨幅为62.19.,步步高在腾飞，匹配你与融城的发展匹配你与中国的舞台展示步步高企业意志的符号湘潭走向世界最具含金量的名片你需要在什么平台展示什么符号来体现？,1.地块区位功能描述 本地块位于湘潭市建设南路与河东大道交汇处东南角，两个地块分别为边线较整齐的四边形A2与均匀分布的伞型A1。（如

2、图示：）,A1地块,A2地块,项目用地红线面积：34233 总建筑面积：210742地上建筑面积：166724容积率：4.87A1区经济指标：用地面积：19895建筑面积：123818（含原有4层商业建筑18532）新建建筑面积：119160其中：新建6层商业面积：50520 塔楼商务写字楼面积：53119(39层)新建地下室面积：20180A2区经济指标：总建筑面积：63085（不含地下室23820）商业裙楼：27905(4层)商务酒店：25175(21层)公寓楼：10005(19层),2、项目经济技术指标（A1、A2区）,3.地块现状情况分析地块内部现状，地块拆迁正在进行当中，地块尚未进行

3、平整，七通一平现状均尚未达到。地块一面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。,4.地块内部特点分析地块现内部有电线杆、变电箱，在对居民生活和以后的规划建设中，都会造成一定影响。原居民楼尚未完全拆除一方面影响地块开发工程进度，另一方面会影响楼盘的销售，从而使地块开发周期和营销周期拖长，并额外增加开发成本。本地块所处区域为住宅区，内部并没有人文景观和自然景观资源。地块一面临主干道，噪音影响较为严重。,5.地块的关联程度 地块原基础上有步步高购物商场，东面紧邻建设路上商圈，生活购物更加便利，方便居民实际生活。南面沿主干道霞光西路，交通四通八达，出行较为方便。西侧靠近步步高休闲广场，莲城

4、商业步行街，休闲设施，基本齐全。北邻一规模较大的住宅区域，有效地充实了未来项目周边的生活环境，形成良好的居住办公环境。,6、项目发展机遇分析 建设路口日益成熟的核心商圈：建设路是河东区域主要干道，交通便利；建设路口作为湘潭河东区域的中央商业区，湘潭未来CBD雏形已经初现。地理位置优势十分明显；,开发商的高品牌效应：步步高在湘潭作为商业巨头，在当地有较好的口碑，客户忠实度较高。,步步高作为一家上市公司，随着发展不断壮大，已经迫切地需要有一个能够代表步步高形象、作为身价名片的建筑来证明自己的“步步高的意志”，这也是步步高发展历程当中的第三次创业。,本项目区域是河东商业桥头堡 湘潭的商业龙头、商业门

5、户 是湘潭新商业核心 核心商圈效应具备了极大吸附力 这里充满了商机 这里是与生俱来的商务基地 城市标志、商务意志的塑造一块珍稀宝地！在湘潭，试问舍我其谁？,7、项目地块分析结论,第二章 产品论证篇找准方向事半功倍,项目开发方向研判,鉴于项目地段珍稀、成本较高，能达到项目开发目标策略的有以下四个方向可以匹配:A、五星级酒店 B、高级商务写字楼 C、中心区高层豪宅 D、酒店式公寓,迪拜-海水中的七星级酒店,曼哈顿-帝国大厦,中心区高层豪宅,迪拜-海水中的七星级酒店,帝国大厦写字楼,中心区高层豪宅,VS,VS,从地块特性与价值最大化出发选择那个方向最佳？,酒店,写字楼,住宅,本项目A1区开发高层住宅

6、，会面临较大开发风险，目前湘潭住宅售价不高，将带来销售压力，建议慎重本方向开发。,项目产品开发方向一,A1(空中豪宅+品牌百货)A2(商务酒店+公寓楼),优点：项目周边为湘潭核心，消费者对区域认同度高；传统产品，市场相对比较成熟，项目地块周遍交通购物环境优良；缺点：湘潭城市化水平不高,作为高端住宅产品在总价上将会受到别墅的直面冲击，而且(超)高层住宅在湘潭市民的心目中接受程度仍在发展中。A1区的发展不是最吻合步步高效益与品牌形象的方向。,项目产品开发方向二,A1(星级酒店+品牌百货)A2(商务酒店+公寓楼),优点：核心商务区，酒店如整体销售单价高，品牌形象较好；缺点：酒店经营竞争激烈（如盘龙）

7、，缺少打造顶级酒店的天然资源和环境；或在硬件上要加大投入。周边环境、出入交通动线存在影响。,本项目A1区开发顶级酒店（或产权式酒店），形象上和档次上将处于高不成低不就的尴尬地位，面临较大开发风险，带来销售压力，建议慎重以本方向开发。,项目产品开发方向三,A1(专业写字楼+品牌百货)A2(商务酒店+公寓楼),优点：销售单价较高，品牌切合度高，有助于树立企业品牌；地块条件本身打造所需的元素几乎都能满足风险：湘潭市的商务办公对写字楼发展投资租用需求消费观念需要引导和开拓。,城市综合体,建议：本项目以树立大河东核心区龙头地位的功能形象打造，A1、A2区作为建设路核心商圈城市综合体整体功能形象的完善和形

8、象提升。,项目开发组合竞争力研判,呼唤领袖-湘潭写字楼市场调研,市场论证,一、湘潭写字楼发展历史湘潭写字楼的发展是随着湘潭经济的发展逐渐起步的，随着一批大中型企业的建立，湘潭逐渐发展成为湖南乃至江南的工业重镇，主要产业包括钢铁、机电、纺织等。20世纪90年代，湘潭的一批企业未能顺利实现市场化出现亏损倒闭，导致湘潭的经济发展及城市发展在此一时期稍显停滞。但作为经济发展的依托产物写字楼从那时起也缓慢地发展起来了。1、湘潭写字楼的发展阶段和分布特点 综观湘潭写字楼的发展史，从上世纪90年代至今，湘潭的写字楼发展是十分缓慢的，先后经历了四个阶段,正在期待第五阶段的面世：,第一阶段：90年代初期至中期-

9、写字楼发展萌芽期。90年代初期由于市场经济不活跃只有为数不多的公司及外地驻潭办事处在外租楼办公，各类企事业单位对写字楼的需求较少。这一时期的写字楼发展很不成熟，设备简陋，配套极少。代表写字楼：潭城大厦；,潭城大厦门口,大厦内部门牌,第二阶段：90年代末至21世纪初写字楼发展期 九十年代末随着经济的发展，越来越多的公司需要租用场地对外办公，一些临街的楼宇通过改造对外出租；由于以前的楼宇设施陈旧，物业无人管理，二十世纪初出现了一些新建的楼宇（如海关大楼，国税大厦，高新开发区大楼由于除了自己办公之外还有很多楼层剩余）一些大公司的对外办公点设在此处，以及近2002年以来的直销和培训事业在湘潭做得红红火

10、火，也在市区内租房办公；代表写字楼：潭水大厦、高新开发区管委会大楼、海关大楼等。,潭水大厦,潭水大厦写字楼分布图,海关大楼,高新开发区管委会大楼,第三阶段：2005年至2007年写字楼又一新的发展时期 2005年随着房地产行业的发展，一些房地产商看到了湘潭写字楼的空缺及业主的需求，建成了比以往鱼龙混杂的商住楼设施完善的湘潭新一代写字楼，但与真正意义上的写字楼还有很大的差距。代表写字楼：中荣时代广场、金湘潭等。,中荣时代广场,金湘潭,第四阶段：2007年以后“准”成熟阶段 2007年是湘潭写字楼新时代的到来，九州怡景财富广场第一个在湘潭打出“5A”级写字楼，率先占领湘潭写字楼的空缺高地。虽然九州

11、怡景财富广场不管是在硬件设施还是软件服务上都达不到真正意义上“5A”级写字楼的标准，但毕竟是湘潭写字楼的又一先河，开启了湘潭写字楼新的元年，引领湘潭写字楼市场向前健康的发展。新的真正意义上的“5A”级写字楼将呼之欲出。,九州怡景财富广场,湘潭写字楼的档次情况 第一阶段：这一阶段是湘潭写字楼的萌芽时期，写字楼各种硬件设施和配套都很不完善，主要表现为电梯较少甚至没有、没有专业物业公司、周边环境差等，档次很低；第二阶段：处于发展时期的湘潭写字楼开始从各方面逐步完善，表现为电梯增多、硬件设施完善、开始配有物管公司等，写字楼档次逐渐提升；第三阶段：随着湘潭写字楼进一步发展，这一时期的湘潭写字楼的档次也进

12、一步提升：电梯开始注重名牌、物管公司更专业、部分使用了中央空调、车位充裕并开始使用地下车库；第四阶段：率先标杆自己为“5A”级写字楼实际为公寓式写字楼，各种硬件设施和软件服务日益完善，办公环境日益优越，这一时期的写字楼已经较为专业档次较高。但与真正意义上的“5A”级写字楼还是是存在很大距离。,3、湘潭写字楼的租金变化情况,4、湘潭写字楼的业主,第一阶段：最初在湘潭的写字楼业主主要为外地企业在湘潭的办事处、市内 主要国企和事业机关单位、各行业龙头企业或领先企业，民营企业较少；第二阶段：在第一阶段基础上企业数量和行业都有所增加，如金融保险类公 司、投资公司、房地产和建筑类公司、各类广告公司等，这一

13、时期私营企业和各类中型公司逐渐增多；第三阶段:各行各业公司继续增多，最为突出的各类培训机构、销售类公司、贸易类公司等增加数量较大；第四阶段:这一时期的变化有两个特征：一是大型经济实力较强的公司开始不满足现有的写字楼办公条件，开始寻找更好更专业的写字楼；二是越来越的中小型公司以及刚起步的创业型公司已经开始热衷写字楼，写字楼需求逐渐增大；,5、湘潭写字楼的配套设施情况,二、湘潭写字楼分布和价格走势,1、湘潭当前写字楼分布图,湘潭目前的写字楼分布可分为河西和河东两大版块。河西主要分布在商业经济最繁华的地段民主路（白石公馆）车站路（潭城大厦）基建营（中荣时代广场）韶山中路（金湘潭），河东主要分布在河东

14、大道（潭水大厦.湘潭商业银行总部大楼）新市府板块的芙蓉路（高新开发区大楼.海关大楼.九州怡景苑.帝景国际.建鑫城市广场）。,2、湘潭写字楼租金变化走势,湘潭各阶段价格变化比较明显，从最初萌芽时期的5元/平米/月，长到现在的25元/平米/月，涨幅了倍为20元/平米/月。其中涨幅最大的是第三阶段到第四阶段，涨幅突破10元/平米/月。可以看到，湘潭市写字楼涨副相对较大，说明写字楼发展需求旺盛。,九州怡景 财富广场,三、湘潭代表性写字楼赏析,中荣时代广场,金湘潭,白石公馆,1、写字楼租售价格情况,四、湘潭写字楼市场现状分析,2、写字楼硬件设施配套情况,根据调查湘潭市初期的写字楼内部没有什么硬件设施，只

15、有简单的升降电梯。但随着湘潭经济的发展，企业的数量增加，要求房产公司开发的写字楼项目在品质得到真正的提高，如今某些楼盘致力打造出湘潭顶级5A级写字楼，硬件配套设施也由最初的升降电梯到今天的中央空调、手扶电梯、升降电梯、闭路电视监控、专业的物业管理公司、地下停车库。从初期到现阶段的写字楼，这个过程是漫长的，根据本次调查分析，硬件设施提高，对写字楼的销售、租赁价格，起着至关重要的作用。,3、写字楼租售情况,目前湘潭有一定形象的写字楼租售情况非常火爆，供不应求，如高新开发区大楼、海关大楼基本没有空置（我司在前阶段计划租赁都需要预约登记），而公寓式写字楼企业参差不齐，楼盘的规划形态也不符合写字楼的标准

16、，但是租赁市场也不错，如九州怡景苑、白石公馆这样最近上市的公寓式写字楼还是占有一定的市场的。调查分析得出湘潭市场整体写字楼综合租赁率约为80%。,4、湘潭写字楼市场供应特征分析,形象差，无专业写字楼：湘潭目前写字楼形象较差，暂没有出现纯写字楼，写字楼不上档次,写字楼有极大的品质提升空间,形成差异；分布零散、无序：根据调研，湘潭写字楼市场放量约为1500套（单位建房、沿街铺面上盖办公楼等多属自建房，统计较为困难，不计算在内）；沿城市主干道改建的写字楼有一定供应：大量单位自建房、沿街铺面上盖改为写字楼等现象非常明显；部分单位自用写字楼流入市场：单位自用房剩余部分进入市场占较大比例，主要以租为主；公

17、寓式写字楼为主：新增的写字楼项目如建鑫城市广场、中瀚广场等多以公寓型写字楼为主，这是湘潭写字楼普遍现象；纯写字楼分布在河东：从写字楼分布区域来看，湘潭写字楼主要分布在新开发区河东区域，河西的纯写字楼目前没有;,零散、无序、品质低、小规模是湘潭写字楼基本特征，在供应上，公寓式写字楼、单位自建写字楼、围绕城市干道两侧改建的写字形成了目前湘潭写字楼的供应状况。在区域上，河东作为新城区，政府机关多聚居于此，产生了单位建设的纯写字楼，如高新区大厦、海关大楼等，区域写字楼供应参差不齐。目前公寓写字楼租金水平为22-36元/之间(含空调费)，租赁回报率要高于住宅。,湘潭写字楼市场供应特征总结：,领袖型第五代

18、专业写字楼呼之欲出！,第三章:步步高商圈的魅力-湘潭写字楼消费者调研,为全面了解湘潭写字楼市场，掌握客户对写字楼的需求情况，本公司对湘潭市30家各类企业进行了一场问卷调研，调研结果统计如下：,1、有无写字楼,调研结果中，有71%的公司没有自己的写字楼，29%的公司才有自己购买或是租用的写字楼。大部分公司都选择在价格较低的住宅区办公，说明由于各种原因湘潭写字楼的市场接受度较低。其中在高新科技大楼办公的相对较多。,2、湘潭最好的写字楼 在问及目前湘潭最好的写字楼，九州怡景财富广场提级的次数最多，为12次，金湘潭和高新其次有6次。说明在影响写字楼接受度的因素中地理位置还是占首要位置。,3、公司情况,

19、在调研公司里面，有近90%的公司员工不到50人，50-100人占10%，100以上占4%,4、对湘潭现有写字楼看法 认为当前湘潭写字楼不好的原因：1)配套设施配套少；2)物业管理跟不上，服务不到位；3)安全设施没保障；4)人气不足。,希望得到的服务：1）写字楼星级服务；2）、会所、休闲、餐饮；,5、认为写字楼应具备的条件,可以看到，客户认为写字楼应该具备的条件中交通便利占了最大的比例，为55%；其次为物业管理情况占了21%；中央空调为17%。,6、写字楼类型,可以看到，客户最看好的写字楼类型是纯写字楼和智能化公寓写字楼占了最大的比例，分别为43%和40%；其次为酒店式写字楼，为14%。说明纯写

20、字楼和智能化写字楼的市场接受度比较高。,7、愿意购买还是租用写字楼,调研中，有71%的客户愿意租用写字楼，只有29%的人愿意购买写字楼。对于刚起步或是暂时没有能力购买的公司来说，租用仍然是首选，可以看到价格仍然是制约因素。客户还没有转移到投资用途概念上来。,8、希望写字楼拥有的功能在调研中客户提到希望写字楼的功能有：运动、健身、休闲和餐饮。9、能承受的租金价位 在能接受的价位的调研中，几乎全部的公司都选择在2030元/平米/月，只有少数大型实力企业能接受稍高点价位，也只选择3040元/平米/月。可见，租金仍然是制约湘潭写字楼发展的门槛。,10、会选择写字楼的区域,可以看出，有54%的公司愿意选

21、择在市政府附近；43%的公司愿意选择在步行街附近，只有3%公司愿意选择在基建营附近。本项目所在的步行街附近的市场接受是比较高的。,11、是否愿意购买或是租用华隆步步高上面的写字楼,调研中有72%的人愿意购买或是租用华隆步步高上面的写字楼。选择的因素主要是这里交通方便、人流量大，但更多的是因为步步高的位置所在。,写字楼消费者调研结论1、湘潭写字楼市场的投资使用需求可挖掘空间巨大;2、老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新 的需求；3、需求趋向服务人性化、趋向配套完善化较强烈；4、租金接受度多为20-30元/，也有部分接受30-40元/;5、对步步高所带来的商务形象、商圈效应具有极大 的兴趣。

22、,第四章:融城引领中部崛起-湘潭社会经济发展与湘潭写字楼发展趋势研判,长株潭融城中湘潭的地位,两型试验区下的湘潭与房地产的机遇以长株潭融城中心城为基本战略定位的规划以仰天湖和昭山风景区CBD/CTD/CLD为核心的城区定位新特区的确立，使长株潭一体化发生了质的飞跃，从地区性经济增长极到国家改革试验区的提升；实现了从省域发展战略到国家发展战略的飞跃。,长株潭城市群空间规划,根据“两型社会”实验区和长株潭城市群发展需要，长株潭城市群核心区发展规模将达到1000万1200万人口的特大城市群，核心区用地规模约4500平方公里。城市群规划为组团式布局：长沙:三城七组团,株洲为两城五组团，湘潭为两城三组团

23、（河东新城、河西老城，昭山、九华、易俗河）。,湘潭市的战略发展规划设想,1.总体思路：“东建西改，南跨北进，完善功能，提升品位。”2规划结构：建设“一轴两区三带”（“一轴”即韶山大道；“两区”即全面完善河东城市中心区的规划，加快河西旧城改造步伐和城区延伸；“三带”即湘江生态经济带、长潭西线经济带和天易经济带）。3战略定位：湘潭市城市空间定位为长株潭“两型社会”实验区和“3+5”城市群主体功能区的核心片区之一，是湖南省西南部主要的经济辐射源，是湖南省重要的工业、科教、旅游、宜居城市。,战略发展方向,城市的空间发展方向，湘潭市应在坚持原有的“东建西改”的基础之上，突破原有思维局限，重视向南和向北的

24、空间拓展：“南跨北进”。这一方面是体现长株潭“两型社会”实验区的要求；另外一方面，也是湘潭突破现有以及潜在发展瓶颈的重要战略措施，可以为未来湘潭市大发展留下足够战略空间。,战略发展规模,随着城市化进程的加快和经济增长潜力的激活，湘潭市的城市人口战略发展规模将达250万300万人。湘潭九华新城建议空间规模为80100km2，人口控制在80万100万之间；易俗河城区空间规模为3050km2，人口为30万50万之间；河东城区为80万人左右；昭山易家湾地区为10万人左右；河西城区4050万人左右。,湘潭的河东新城区，昭山地区和九华新城将成为长株潭城市群发展的热点，从区位角度分析，河东新城区更适合建立为

25、湘潭的CBD。,特区的建立为湘潭房地产业创造了空前机遇！,湘潭工业园区的发展,河东组团：规划“一区（城市新中心区）、一带（湘江生态经济带）、两城（钢城、电城）三园（双马机电工业园、高新生物医药园和新材料工业园）”。河西组团：规划以老城区为主体的传统商业中心，羊牯赤马片区大学城。昭山易家湾组团：规划建设昭山风景旅游区。鹤岭组团：城市重工业区。,大学城,昭山-易家湾组团,昭山风景旅游区,鹤岭组团,城市重工业区,湘潭工业园区的发展,湘潭的工业园区建设，方兴未艾；湘潭的工业园区经济，如火如荼。,湘潭市共设立各类园区、工业小区9个，其中：省级园区4个，其他工业小区5个。主要有：高新技术开发区内的德国工业

26、园和新材料工业园、雨湖区先锋工业园、岳塘区双马工业园、湘乡皮革工业园、湘潭县易俗河经济开发区内的天易工业园和吴家巷工业园。,湘潭（德国）工业园产业定位于环保产业、建材产业、汽车配件制造业，形成中德中小企业产业基地、中德环保产业基地。湘潭九华工业园产业定位于汽车工业、机电一体化、工程机械、钢制品精深加工、机械制造业，创建湖南先进制造业中心。湘潭易俗河经济开发区由天易生态工业园、金霞旅游文化区、商贸区三部分组成，初步形成了生物医药、机电制造、食品加工和新型材料四大主导产业。湘乡市皮革工业园小规模分散型的制革企业集聚，建立制革、成品深加工、销售服务三位于一体的规模化集约化专业工业区。湘潭市先锋工业经

27、济园重点支持现代高科技的研究与开发，高新技术项目的孵化；新材料、生物、医药、环保项目；农、林产品的深加工；文化、商贸、基础建设等。湘潭市双马工业园引进技术含量高、管理理念先进、市场前景较好的企业入园投资兴业。,各园区产业定位,入园企业不断增加中,易俗河经济开发区已引进企业126家先锋工业园引进家企业高新区德国工业园和新材料工业园区，有德国专家村及家入园企业 吴家巷工业园已落户家企业 湘乡皮革工业园，入园制革企业家 岳塘区双马工业园，目前入园企业21家，“十一五”期间计划引进100家企业对外办事、上下游企业,湘潭经济与房地产主要情况,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭市近5年GDP持续保持较高增长

28、的态势，特别是03年04年之间，增长幅度特别大。但07年市区增长率11.85%较06年的4.45%有下降趋势。湘潭市经济发展逐渐回归理性。,从以上图表可以看出，湘潭市房地产行业正以稳健的姿态向前发展，07年商品房新开工面积、竣工面积、投资额和预售面积都较06年有较大程度的提升。,开发投资,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭市固定资产投资,湘潭固定资产投资稳步上升,2004年增幅最大,增长率达到49.4%.2005年、2006年增幅放缓并呈下降趋势,主要是国家宏观调控,使湘潭固定资产投资放慢了脚步,同时也表明了湘潭的固定资产投资将由快速时代转为平稳上升时代.,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭市全社

29、会消费总额,全社会消费总额是社会经济活跃的表现.湘潭从2002年以来全社会消费总额逐年增长,2005年增幅出现下降,而2006年开开始增幅迅速上升,2007年跃居近几年首位.体现了湘潭社会经济活跃性,也体现了湘潭消费能力增强.,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭市金融存款和贷款,随着经济发展,湘潭人们的余款越来越多,形成了一大笔闲余资金,但是贷款也在不断的增加,体现了湘潭经济的发展和灵活的运用融资渠道.也凸显了湘潭缺乏一种适合大众投资的产品以及缺乏投资观念.,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭房地产供求分析,湘潭房地产自2002年呈现快速增长迹象，近几年来发展速度异常迅猛，无论是市场供应量还是需求

30、量，都呈几何倍增长，其中03年06年的年增长率分别达到了217%和231%。从03年07年的市场供求比来看，呈现出一个完美的W型，但总体来说是供求平衡，市场需求与市场放量同步增长，表明湘潭人的购房需求十分旺盛，还有很大潜力。,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭房地产虽起步较晚，但发展迅速，楼市迅速飙升，自2003年以来，商品房住宅年增长率达到18%，其中2007年商品房住宅均价达到1581元/平米，其中河东地区均价高达1934元/平米，部分高品质楼盘均价甚至突破了2800元/平米的大关。以此增长幅度预测，08年湘潭市整体均价预计将增长300元/平米，即整体均价在2100元/平米2200元/平米之

31、间！,20032007年湘潭楼市均价走势分析,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭07年6月08年5月价格走势图,湘潭市经济和房地产主要情况,湘潭07年6月08年5月销售成交套数走势图,湘潭市经济和房地产主要情况,分析：由上图可以看出，除了长沙的房价收入比略超过国际标准，株洲、湘潭两地的房价收入比还是处于非常合理的范围内。因此，我们有充分的理由相信，长株潭房地产市场发展前景还很广阔，还有比较大的发展空间。,长株潭2007年房价收入比,启示,湘潭市社会经济、房地产正进入上行通道，房地产供求基本平衡，固定资产投资平稳、房地产价格稳步上升，老百姓手里余钱增加，目前的宏观经济政策对市场产生一些轻微影响，但

32、整体发展面趋势看好。经济的稳定发展，为湘潭商贸业、工业园区、现代服务业都起到积极的推动作用。从另一方面也催生写字楼的发展。,二、湘潭中小企业成长与发展趋势1、当前湘潭中小型企业发展数量 截止到2008年上半年，在湘潭市的注册各类企业一共有4260家。其中，全市共有独立核算的工业企业1340家，大中型企业26家，中央、省属企业14家。分类型来看，农业类企业38家，建筑企业123家，保险公司17家。产值过亿的有27家，省级重点扶持企业50家。2、未来几年湘潭中小企业发展数量 预计在未来三年，湘潭各类企业数将有望突破5000家。按每家平均需求办公面积150平方米计算，理论上存在75万平方米写字楼的需

33、求。除一部分单位自建办公房外，需要在市场上进行解决。,1、高标准的5A级写字楼将成为湘潭中大型企业发展的必然需求，在未来几年需求将增大；2、湘潭以各工业园为依托，以中大型企业改制向国际化接轨为契机，越来越多的企业需要一个专业高档次的写字楼作为名片，需求加大；3、湘潭各工业园区的发展，写字楼需求主要体现于满足企业商务、行政需求加大上；4、现代化服务业在湘潭发展对写字楼的增长需求明显；5、长株潭融城，湘潭房地产的“价格洼地”效应将吸引更多的投资者进入，目前写字楼的租金回报（约9%）远远高于住宅，大大刺激投资者的需求。,湘潭写字楼未来趋势研判,湘潭写字楼“井喷”时代即将到来！,第五代写字楼蓄势待发！

34、,第五章:项目开发定位-商务意志力 湘潭总部经济基地,曼哈顿帝国大厦-商务全球化的意志,上海金茂大厦,北京财富中心,香港中银大厦,台北101大厦,深圳:地王大厦大中华国际交易广场,广州中信大厦,南宁帝王国际商会中心,国内写字楼发展现状,从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段：初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段 国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商

35、的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随之提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。但由于城市整体规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离。,由于国内不同城市发展写字楼环境复杂多样，我们在此以国内仅有的真正意义上的CBD区域为例子加以写字楼环境的比较和分析。,这是个注意力经济时代这是个是中心化商务时代城市CBD地标性大厦代表着新锐、主流和商务中心化国际化、现代化的主流高标准专业写字楼作为企业走向社会的名片同时也

36、承载着这个城市走向世界的一张响亮名片,项目开发策略,领导者,追随者,挑战者,补缺者,行业老大,敏锐的机会者,次非主流市场,非行业老大,项目开发策略高品质、高标准、高起点、领导型产品,市场竞争策略：与步行街产品开发形成差异化，并作为商业龙头带动整个街区发展。走高品质开发路线，实施理念与品质创新的战略。,当我们站在湘潭城市发展进程的高度，特别是河东建设路口区域发展的高度,发现本项目所具备的重要价值。,对本项目所处的区域价值进行审视,未来湘潭城市中心区,湘潭未来中央商业区,区域价值的重新审视,区域价值的重新审视,湘潭中央商务生活区 商务领袖,本项目主题形象：,打造建筑综合体，有效整合物业组合形式，实

37、现项目最大价值。,核心开发策略,项目定位,未来，这里会诞生什么？,地块A,每一个人，都有一个梦想！城市也一样，需要一种城市精神，需要一种荣光。建设路口步步高项目如何营造最佳社会效益与经济效益，实现城市、企业的品牌传播、价值超越，值得期待！,本方案纯属建议性质，敬请保密,香港有中银大厦,深圳有地王大厦,上海有金贸大厦、东方明珠,吉隆坡有双子星!,湘潭有什么?湘潭的城市精神是什么？,湘潭CBD总部经济基地,总部经济,总部经济是指一个城市创造良好条件吸引跨国公司、外埠大型企业、本区域内大型企业总部入驻，进而集聚各种生产要素和创新要素，提升自己的核心竞争力，从而达到企业与城市的双赢，是中国区域经济发展

38、成熟化、规范化阶段的必然产物。总部经济有利于企业利用区域比较优势，实现经营成本最小化；同时使企业总部入驻城市增加政府财政收入，促进就业和消费，推动城市转型升级。“总部经济”具有强劲的纳税效应、就业拉动效应、产业积聚效应和经济辐射效应。能在较短的时期内给当地带来明显的经济带动作用，提升当地的GDP总量，可以说是刺激当地经济发展的一剂“强心针”。,建设路口核心商圈作为湘潭CBD的步步高项目生逢其时！,世界十大最高建筑,湘潭标志性建筑即将诞生！,一个新的标志正在形成中一个城市的荣光！一个时代的腾飞！一个企业的使命！,这里有：一件受人尊敬的，有着影响力的，寄托我们理想，承载我们这代人责任，记录我们城市

39、观的作品。,这里将诞生湘潭的城市精神,向上挺拔一种“敢为人先”的气势,1、项目总体物业定位,A1地块功能,商务、商业、公寓、居住、休闲、娱乐、投资等功能复合；科技研发、教育培育、湖湘文化,都市功能复合、人文复合,品牌百货、总部经济写字楼商务会所/配套、休闲广场停车场,A2地块功能,星级酒店酒店式公寓休闲、娱乐、卡拉OK酒吧街,复合型商务物业提升项目整体形象，荣升片区物业新贵。,湘潭CBD总部经济城市综合体（A1、A2地块）,城市精神 商务领袖,2、项目总体形象定位,客户类型描述：湘潭大中型国有企业、中央、省属企业、各办事处、建筑企业、现代服务业、工业园区企业客户业态描述：金融、证券、保险、科技

40、、软件、咨询、顾问公司、物流贸易、代理公司、中小型广告公司、设计工作室、装饰公司、文化公司、动漫工作室,3、总体客户定位,各类型客户类型及需求分析,项目规划布局建议,标志性建筑个性化外立面建议,立面采用个性化造型，独特而具昭示性,地块不规则，占地面积不大，做多栋塔楼难度较大。同时在功能规划中建议将部分商务公寓融入到写字楼功能中;一方面：满足商务办公市场需求另一方面：降低开发、运营成本，快速回笼资金。确保物业的纯粹性和高端品质。,建筑薄体板式布局，昭示面最大化景观面最大化开辟前广场，易于聚集人流及地面停车,方案一：时尚薄板商务楼,规划布局建议,N,写字楼大堂与步步高百货,高层区为纯写字楼，为中大

41、型公司提升公司形象而量身定做,面向用家市场,景观开阔，价值较高。,低层区为中小型公司全新商务空间，开放式办公空间、loft等，自由分隔、随意组合，舒适、气派，面向投资、自用型客户群体购买。,规划布局,商务配套、酒楼、餐饮、商务会议厅,顶层为高级商务会所,功能分布,1层为写字楼大堂，1-6层为步步高品牌百货,16-27层为中大型企业写字楼每层约1360,2-4层商务配套，餐饮、商务会议厅等。,28-36层为步步高企业总部,37-39层为高级商务会所,5-15层为中小型企业写字楼/公寓式写字楼，每家公司办公面积约150-250,方案一垂直功能分布,高层部分为纯高档写字楼物业，最大化利用了高层景观、

42、视野感等产品优势，并转化为价值兑现；低层部分宜商宜住的公寓式写字楼规避了纯商务写字楼高成本、高价的销售压力；形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置；项目整体形象完整。,规划评价,宽体设计，大气、独特立面时尚动感，造型具有较强的标志感和现代感物业功能合理分配，品质绝佳,方案二：分体商务楼,商业,商务会议厅,塔楼为纯写字楼,步步高百货上增加部分商务公寓设计,规划布局,顶层为高级商务会所,功能分布,1层为写字楼大堂，1-6层为步步高品牌百货,2-4层商务配套，餐饮、商务会议厅等。,5-15层为中小型企业写字楼/公寓式写字楼，每家公司办公面积约15

43、0-250,16-27层为中大型企业写字楼每层约1360,28-36层为步步高企业总部,37-39层为高级商务会所,增加10层左右的小户型公寓，每套面积约50-70,方案二根据现有地块情况，规划设计能否实现存在问题，方案二纯商务写字楼规模有些大，写字楼市场消化会有一些问题。,方案二可行性还需由设计院论证！,方案二问题,我司建议优选方案一,辅推方案二需由设计院和营销公司进一步论证后确定,单体设计建议,以70-120平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割；相对常规以50-60平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象。,办公型商务公寓产品设计（5-15层低层区）：,产品设计,注

44、明：1、以打造小面积开间商务空间为主要设计目标，保证首次入市资金回笼及市场影响。2、基本设计单元以70-120、150-160两种设计单位，本着自由、变幻组合的原则进行调整，单元面积、套数配比可根据推售时的最新市场行情做适当的调整。3、在设计上，设置四位一体创新组合产品，提升产品附加值及企业形象。,办公型商务公寓产品设计,设置LOFT空间LOFT原指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。逐渐演化成为一种时尚的商务、居住生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间

45、全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,产品建议,样板图例,复式LOFT效果示意图,4.8m,弹性单位效果示意图（大框架、少墙、少柱；平面相邻单位可以自由打通，让业主DIY）,产品建议,办公空间剖面示意,开放式办公空间,标准层办公空间,3.3m,3.3m,两层高，计算一层面积,核心筒,特色复式公寓创新设计 个性与舒适相结合，首创小户型空中TOWNHOUSE；改变单纯的40-60平方米的户型设计，建议户型多样化，分为单房、一房、两房，以扩大客户来源；,下层,上层,商务公寓产品设计（方案二主楼上盖部分）,特色公寓创新设计赠送面积，将大户型全赠送6米高露台花园设计引入本项目公寓设计嵌

46、入式阳台设计方式解决实用功能要求与立面形象矛盾,私家空中花园,功能型小户型设计,第七章：项目经济分析（仅针对A1地块写字楼部分）,一、A1地块项目经济指标（写字楼部分）,商务办公楼功能垂直分布,二、项目收入核算,1、写字楼收入 1.1、写字楼出售部分销售收入 湘潭市公寓写字楼的售价现为3000-3400元/，湘潭市纯写字楼很少，因此调查的价格偏低，预估未来一年半该项目的写字楼售价为4200元/；项目写字楼的总建筑面积53119，总层数为39层，平均每层建筑面积1362；根据写字楼的垂直功能得到，出售部分的楼层为5-32层，总层数28层，建筑面积38136；假设销售率为100%，写字楼的售价收入

47、为：381364200元/16017万元,1.2、写字楼出租部分租金收入1）根据市场调查，湘潭市写字楼的租金为25-35元/月，由于该项目将打造成该区域的标志性建筑，写字楼的定位标准比较高，因此判断租金为42元/月；出租部分的层数为5层，建筑面积6810，有效出租年限为40年；假设空置率为20%，写字楼的年租金收入为：42126810343万元。,2）由于资金存在时间价值，根据银行利率可折算出基期（2009年下半年）的收入；另外，根据湘潭市宏观和微观发展状况及趋势，结合地区经济发展水平及趋势，综合确定写字楼的租金收入第3年-6年增长率5%（前2年为建设年，第3年为基年），第7年第至12年增长率

48、分别为4%、4%、3%、3%、2%、2%，第13年至第20年为1%，第21年至第42年年均增长率为0%。因此：前4年年均租金收入为：343+343（1+5%）+343（1+5%）2+343（1+5%）31478万元第7-8年年均租金收入为：429（1+4%）+429（1+4%）2910万元第9-10年年均租金收入为：464（1+3%）+464（1+3%）2970万元第11-12年年均租金收入为：492（1+2%）+492（1+2%）21014万元第13-20年年均租金收入为：512（1+1%）1-（1+1%）8/1-(1-1%)4285万元第21-42年年均租金收入为:5542212188万元

49、综合得出40年后写字楼租金收入为：1478+910+970+1014+4285+12188 20845万元年均租金收入为：20845/40=512万元,通过折现率折算到基期的公式综合得出写字楼的租金收入为7941万元。,1.3、写字楼综合销售、租赁收入为：16017794124339万元,2、车位销售值分析4A级写字楼车位个数的标准一般为：每200-250的建筑面积配一个车位。项目总建筑面积为53119，车位个数：53119/225236个。本项目共规划地下停车位共计236个，根据湘潭房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，预计本项目停车位销售均价为100000元/个，假设车位

50、的销售率为80%,即车位部分能产生销售值如下：23610000080%1888万元,3、项目总收入写字楼销售、租赁收入车位销售收入24339188826227万元,4、项目收入测算表,5、项目成本预估（步步高自用部分不计入收入情况）,6、经济分析综述一(未计算步步高自用部分),投资利润：项目商品房总销售值为：26227万元项目总投入：21941万元项目总利润：26227万元21941万元=4286万元投资利润率约（税前）：4286/21941=20%投资利润率约（税后）：3125/21941=14%,建议：通过分析步步高除了获得5层6810自用写字楼外，还具有不错的回报率。该项目开发方向可行，