写字楼营销方案课件.ppt
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1、龙城广场7#营销方案,一、分析二、定位三、客群四、策略五、推广,1,走进龙城商务时代,睿智地(与龙城广场精诚共进的理念)独立地(二十二层独立建筑)执行地(市政机构环绕,地段便捷效率高)责任地(九巨龙提供优质物业服务)事业地(让你名利双收,更上一层)汇聚地(各界商务精英汇聚于此)升值地(非常明确的预见升值空间),2,一、分析,3,市场分析,1、城市空白,抢占市场,提升公司形象。2、城市两大产业:挂车产业:需要优化提升,如区域性商贸流通中心,汽车配件市场的整 合,电子商务平台开发,会议会展经济讨论等,都是较好的市场切入点。出版印刷业:发展趋势已整合为统一工业园区,其工厂现零散分散,网络销售渠道发展
2、缓慢,公司形象提升缓慢,整体书业市场需要提高形象力。3、第三产业服务行业:梁山县小型第三产业服务类行业以散户,小型创业型企业居多,整体发展趋势缓慢,各企业形象薄弱,导致目前最大的难题是双方的互不信任,导致合作不长久,现在多数趋向于多功能综合体发展,前景普遍看好。,4,项目分析,1、本项目对梁山政府,树立新的城市地标,新的城市形象。2、本项目对梁山城市经济起到资源整合作用。3、本项目城市综合体具有提高城市消费能力。,5,SWOT分析,优势(Strengths),劣势(Weaknesses),机会(Opportunities),威胁(Threats),6,SWOT分析优势,1、市政规划清晰,受周边
3、商业区及CBD影响,位置极佳。2、具备写字楼开发基本条件,如交通、人流量、商业氛围。3、商务办公,居住,餐饮,休闲,会议召开,会所等于一 体的大型商务服务场所(综合性办公楼)4、九巨龙品牌效应提供了良好的市场前景。,7,SWOT分析劣势,1、工程进度缓慢,整体形象无法对外展示。2、公司无同类产品开发经验。3、项目周边建筑群普遍陈旧,拉低项目档次。,8,SWOT分析机会,1、市场空白,抢先进入市场,梁山目前无商务写字楼与商业 综合体。2、充分展示升值空间和投资回报率高,吸引投资客群。,9,SWOT分析威胁,1、梁山无同类产品,无参照性,对市场有着不可预知性。2、梁山房地产行业的不成熟性,城市需求
4、量缓慢。,10,SO优化,利用公司品牌效应城市新中心概念,拉升整体品质与形象,树立产品价值,实现最大价值化,抢占市场空白。,11,WT规避,周边环境的不明朗性市场未知的不可预见性,以高端新形象确定市场价值,规避周边环境等问题,客群优化定位,充分提高消费力,规避市场不明朗因素。,12,业态分析,商业,办公楼,公寓,1、产品多样化2、位置重要性3、投资回报高4、商业综合体人气,1、市场商务整合2、企业办公集中3、企业形象提升,1、面积区间较小,投资压力小2、公司注册成本低3、商住酒店服务,13,二、定位,项目定位,形象定位,业态定位,商业,办公,公寓,14,形象定位,全面塑造写字楼形象,产品无论是
5、区域优势还是本身高端品质,以城市龙头地位,以第一商务区的定位,是商界精英和翘楚必选之地。,“领袖风范尊贵首选”,15,形象定位,开启城市商务新概念,占据市中心优越资源的高端商务平台。,城市中央商务区的形成和发展的助推器,商务板块重新划分。,高端商务的聚和地,商界精英的聚留地,各界成功人士的聚集地。人性化办公理念,创自然采光,自然通风,自然绿化的绿色商务办公环境,办公居住服务功能齐全。,16,业态定位,楼层,特点,业态,功能,1F-5F,6F-15F,16F-22F,公寓,办公楼,商业,综合型多功能写字楼,1、与所在建筑联系紧密。2、保值增值功能,风险小、回报高。,1、交易场所2、服务场所3、体
6、验场所,1、企业中心点2、商务中心点3、经济中心点,1、集中性2、业务拓展3、提高办公效率,1、置业门槛低2、集中性强,1、注册公司,成本低2、居住舒适,酒店服务,17,商业定位,楼层,5F,3F-4F,2F,1F,业态,餐饮,文化休闲娱乐,超市,百货商城,业态种类,服装,首饰金店,化妆品,专卖店,家电电器等,综合型超市,茶叶,名烟名酒等,大型游乐场,儿童主题乐园,3D4D影院,KTV,健身馆,生活馆等,时尚小吃,咖啡馆,西餐厅,主题餐厅等,18,商业 1F,1、城市购物消费集中2、商务办公物品采购3、城市综合体整体人气提升,19,商业 2F,1、商品齐全,物美价廉。2、整体带动项目人气。3、
7、人流聚合力强,带动提升项目价值。4、项目周边包括本项目投资潜力骤升。,20,商业 3F-4F,1、娱乐场所的进入提升项目的吸引力,成为项目的独特中心点。2、儿童的流连忘返带动反复性消费和人气的聚集。3、商务休闲聚会的理想场所。,21,商业 5F,1、业务拓展洽谈之地。2、消费人群休息驻足点。3、写字楼工作人员的集中地。4、整体项目一站式消费,一条龙服务。,22,办公定位,6F-15F单层面积:983.9 办公楼总面积:9839银座主要以小型办公物业为主,促进快速销售,可根据客户情况进行面积调整。,23,办公定位,面积小,配套全,形象高,面积35-55,面积小,自用投资门槛低,面积大小灵活多变。
8、,商务配套齐全,项目综合体,各休闲娱乐购物餐饮一条龙服务,商务中心初具规模。,进驻公司提高企业形象,业务拓展效率高。,24,办公定位,硬件,地段,梁山城市中央商务区,人民北路主干道,交通便利,人气聚集。,高品质装修与设施配备,打造梁山高端商务写字楼。,25,办公定位,5A智能化系统楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制,以状态监视为主,控制启停为辅。(空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统)安全防范系统(SA)闭路监视系统:停车出入口,首层大厅设彩色变焦摄象机。楼内各层出入口,电梯轿箱等处设置固定
9、黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机,停车场内设黑白带云台变焦摄象机。防盗报警系统:写字楼主要出入口设门磁开关,电子门锁,读卡器。停车场管理系统:内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机的方式。,26,通信自动化系统(CA)综合布线系统:综合布线支持电话系统和计算机网络系统,是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板,地面线槽,网络地板,提供以5类线为基础的综合布线信息通道。无线通信转发系统:移动信号增强系统,办公楼各层设有移动信号增强 系统。消防和安保自动化系统(FA)防火电视监控,安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置。设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控
10、制。广播音响系统:火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。办公自动化系统(OA)以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。,办公定位,27,硬件设施办公空间:能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高:室内净高2.6m以上标准承重:楼板承重在2.5KN/m2以上供电系统:双路供电,办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统:国际知名品牌中央空调系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统具有分区域控制能力,新风量在30立方米/人/小时以上电梯:国际知名品牌,每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒钟供水系统:24冷热水供应,并有中水
11、处理系统,办公定位,28,装修标准外立面:铝板、玻璃幕墙,局部为高档石材等材料。大堂:有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅:采用高档装饰材料,地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套走廊:高级带胶垫毯或用石材地面,高档吸音材料吊顶办公间:墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆,高档吸音材料吊顶,刷高级乳胶漆,块状胶垫地毯地面,办公定位,29,办公定位,多功能会议厅:建议配备多功能会议厅,企业与政府单位会议集中性开展,满足企业开会场所供给,大型组织活动等。,30,办公定位,软件,运营,高品质物管服务,打造业主心中
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