借名买房案课件.pptx

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1、基本案情,2001年4月24日，被告朱力南与北京魏公元鼎房地产开发有限公司（以下简称魏公元鼎公司）签订商品房买卖合同，合同约定，被告购买魏公元鼎公司开发的韦伯豪家园6号楼1单元A302号房屋一套，总金额为962 439元；付款方式：银行按揭付款，签约当日支付购房定金3万元，2001年5月8日付首付款172 439元，其余房款76万元以银行按揭方式支付；交房期限2001年12月31日。合同签订后，被告所购买的该套房屋至今仍由原告的公司使用。该房屋于2004年6月15日办理了房屋所有权证书，该房屋所有权人为被告朱力南。,经查实，2001年6月15日，被告与广东发展银行北京分行中关村支行（以下简称广

2、发行中关村支行）签订房屋按揭贷款合同，贷款76万元，贷款期限为240个月。同日，双方签订了房屋按揭贷款抵押合同，被告同意将其所购买的韦伯豪家园6号楼1单元A302号房屋一套抵押给广发行中关村支行，抵押期限至2021年6月26日。2002年1月1日，被告与北京国豪物业管理有限公司签订物业管理委托合同书，被告将其所购买的上述房屋的物业委托北就国豪物业管理有限公司管理。,原告赵有利主张,2001年初，原告赵有利因欲购两套房屋作为公司办公用房，为顺利取得银行按揭贷款的审批，经其要求，被告父亲及被告同意，原告借用被告朱力南的名义办理韦伯豪家园6号楼1单元A302号房屋的购房手续，该房之房款及相关费用全部

3、由原告支付，该房屋所有权归原告所有。原告宣称支付了该房屋首期房款，按期偿付了该房屋的银行贷款、物业管理费，供暖费以及契税、维修基金等相关费用。2008年，请求法院判决上述讼争房屋所有权归其所有。,一审证据,原告向法庭提供了2001年1月17日与被告之父朱俊云签订备忘录及被告之父出具的证明。备忘录内容：第一，赵有利公司因拟贷款购买两套房屋，请朱俊云协助办理其中一套的按揭手续；第二，朱俊云同意向赵有利出借其儿子朱力南的身份证用于办理其中一套的购房手续；第三，以朱力南名义所购房屋的全部费用均由赵有利负担，该房屋的所有权归赵有利所有。朱俊云证明其与原告签署了上述备忘录，并称备忘录签署后，将此事告知了被

4、告，且被告同意并协助原告办理了有关房屋购买和贷款手续，且所有购房款全由原告支付，所购房屋应归原告所有。,被告证据及意见,朱俊云与原告系朋友关系，现仍欠原告10万元借款未还，与原告有利害关系，故不认可朱俊云的证言。朱俊云与被告之母周晓莉已经法院判决离婚。庭 审中，双方诉争房屋所已交纳的款项的付款各持已见。,一审法院判决,因不去产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，讼争房屋登记之产权人为被告，原告要求确认本案诉争房屋的所有权缺乏事实及法律依据，法院不予支持，驳回原告诉讼请求。关于诉争房屋的购房款，如原告能够提供充分证据证明该款系原告交纳，其可另行提起诉讼，要求被告予以返还。,物权法,第九条不动

5、产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,二审判决,撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第18924号民事判决；北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼1单元A302号房屋所有权归赵有利所有。,二审改判之原因,对原审中由原告提交的一份电话录音证据的认定。该录音系赵有利之妻杨桂敏与朱力南的电话录音。,录音内容,朱力南：这东西也不是我的，没关系，它名字写的我的名字啊。杨桂敏：对呀，是写的你的名字，我只是当时用了你的身份证啊，但是前期的款都是我付的啊。朱力南：对，对呀。杨桂敏：而且现在房子也都是我在使用。朱力南：您去跟别人说去，这跟我

6、说没意义。,关于录音证据的真实性,朱力南认为该录音光盘中有多处删改，申请对该录音进行鉴定，确定其是否是原始载体，是否经过删改。2009年1月5日北京华夏物证鉴定中心出具鉴定检验报告书，检验结果为：无法确定提交鉴定的录音是否为原始载体；两段音频文件中未发现剪辑、删改。原被告双方对检验结果均无异议。,录音证据的效力,中华人民共和国民事诉讼法第六十九条：人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。,最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）65、当事人以录音、录像等视听资料形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人或者有

7、其他证据证明该民事行为符合民法通则第五十五条的规定，可以认定有效。,最高人民法院2001年12月颁布的关于民事诉讼证据的若干规定第六十八条 以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。第七十条第三款 有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明效力。,结论,一、偷录的录音不是都不能作为证据；二、不动产登记人一般为该不动产之所有权人；三、另有证据证明该不动产之实际权利人非登记人时，登记经法定程序可变更。,善意取得,第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,