物业管理法律法规课件.ppt

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1、物业管理法律法规,我国的法律法规体系 1、法律。法律由全国人民代表大会及其常务委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律；2、法规。法规包括行政法规和地方法规.行政法规由国务院制定；地方法规由省、自治区、直辖市以及较大城市的人民代表大会及其常务委员制定；3、规章。包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定。,中华人民共和国物权法,2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物法，该法已于2007年10月1日起正式实施。物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影

2、响的法律。,一、物权法概述 1、什么是物？它是指存在于一定空间，能为民事权利主体所支配的有体物。2、什么是物权？它是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。3、物权的种类：（1）所有权：国家所有权，集体所有权、私人所有权，建筑物区分所有权；（2）用益物权:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权；（3）担保物权：抵押权、质权、留置权,二、建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的含义 建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等

3、共同事务而产生的共同管理权的总称。业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。,（二）专有部分的所有权 1、专有权的界定（1）专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。（2）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释指出：专有部分应具备三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。(3)理论界有四种观点：中心说、空间说、最后粉刷层说、中心和最后粉刷层说,问题1：

4、一套 房屋 能否划分为多个专有部分？案例：张某和李某婚后生有1子，共有1套3室1厅1卫的房屋。后因感情不和，妻子李某向法院起诉离婚。要求与孩子共同生活，张某支付孩子生活费，并于张某共同分割房屋财产。,一审法院判决：张某每月支付200元生活费至孩子18岁；3室中的2室归李某所有，另1室归张某所有，厅和卫生间共有。张某不服，向二审法院上诉。二审法院改判为：房屋归李某所有，补偿张某25万。,问题2：露台是否业主的专有部分？露台要成为业主的专有部分必须具备3个条件：1、符合规划，即规划部门批准的规划文件、施工图中有露台；2、构造上专属于特定房屋；3、买卖合同约定该露台属于特定业主所有。,2、业主行使专

5、有权的权利 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。3.业主行使专有权的义务（1）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（2）业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,（三）共有部分的共有权 1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不

6、得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”,需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，3、建筑区划内车位、车库的所有权归属

7、物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,4、其他共有部分(1)建筑物部分，包括：承重结构、楼梯、走廊、外墙面等；（2）避难层；（3)人防工程 5、共用设施设备的权属界定 6、小区的会所、幼儿园、学校的权属界定,案例：某小区业主李某、张某、王某同住某小区某栋临街楼的三层，彼此相邻，该楼的一二层被建设银行某分理处购买。2007年11月6日

8、，分理处与上述3人签订合同，约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌，每年支付租金5万元。2007年12月，建设银行悬挂招牌，并于2008年1月1日支付其5万元。小区业主委员会知道此事后，要求3人将租金全部上交业主委员会。双方各执一词，不能达成一致，业主委员会将3人告上法庭。,（四）共有部分的共同管理权 1、关于业主共同决定事项的范围物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附

9、属设施的维修资金。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。,2、关于业主共同决定事项的表决规则 物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建

10、筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。,（2）业主大会和业主委员会的决定效力 物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的

11、决定对业主没有约束力。（3）业主大会和业主委员会的处置权 物权法第八十三条第二款作了规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”,4、关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用（2）管理费用分摊与收益分配 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（3）建筑物及其附属设施的管理 业主可以自行管理建筑物及其附属设施

12、，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,（五）业主的诉讼权利 1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据物权法第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、

13、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼。,山东省住宅物业服务收费管理办法,山东省住宅物业的服务收费管理办法两易其稿（2010年9月3日和2011年3月17日），于2011年11月16日发布，该办法共计31条，从2012年1月1日起施行。,第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管

14、部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。,释义：1、普通住宅前期物业服务收费、停车服务费实行政府指导价，具体收费标准由双方在政府指导价和浮动幅度内约定；2、政府指导价及浮动幅度由政府有关部门每年公布；3、实行政府指导价的物业服务费，不再向物价部门备案；4、非普通住宅和业委会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价，由双方合同约定。,第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级

15、、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。我市打算：普通住宅的前期物业服务收费，将依据物业服务质量标准中的六大项内容，每项再分五个档次，从高到低制定服务内容和标准，并制定相应的基准价，具体的服务内容、标准、价格由业主选定并写入物业服务合同,第九条 普通住宅物业服务成本包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业服务

16、企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。,释义：1、适用于普通住宅，无管理阶段区别；2、人员费用主要包括：项目人员的工资、五险一金、按规定提取的福利费包括工会经费和教育经费；3、公共设施设备费用主要包括运行费、维护费、检测费，不包括维修、更新、改造费用；4、供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。,第十条 物业服务合同应当约定物业服务等

17、级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。,第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或

18、物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。,第十二条 物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。第十三条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。,第十四条 车位租赁费实行政府指导价，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。,第十五条 物业管理区域

19、内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。,第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人

20、配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。,第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。,第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运

21、费用，具体收费标准由双方协商确定。第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。,第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。第二十三条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。,第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳

22、。物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。,第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。,第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据价格法、价格违法行为行政处罚规定等法律、法规予以处罚：（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；（三）采取

23、分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制服务并收费的；（五）不按规定实行明码标价的；（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。,山东省物业管理条例,山东省物业管理条例于2009年元月8日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009年5月1日起实施。条例在某些方面有新的突破，在物业管理地方立法方面走在了全国的前列。条例共10章101条。,（一）明确了物业主管部门和地方人民政府在物业管理中的职责 1、物业主管部门的职责(第五条)（1）备案管理。如物业管理区域的划分登记、前期物业管理招标、物业服务合同（含前期物业服务合同）、临时管理规约、业主委员会备案

24、；（2）物业服务企业的监督管理。如资质管理、人员资格管理、物业服务质量考核、合同有关部门进行投诉处理；（3）维修资金和质量保修金的监管；（4）行业协会的监管；（5）会同物价部门制定住宅物业的基准价和浮动幅度。,2、地方人民政府在物业管理中的职责（第六条）(1)街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。(2)社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。,（二）物业服务用房的配置标准及权属（第十二

25、条）1、建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具备水、电、采光、通风等正常使用功能。3、业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。4、物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有,（三）明确了小区配套设施的投资渠道和权属 1、归政府所有 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担（十三条）。,2、约定权属（1）按

26、照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。（十四条）（2）物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。,3、业主所有 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。（十五条）物业服务用房；其他非经营性的公共场所和公共设施。

27、,4、专营设施的建设、权属 及移交 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。,专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。（十六条）建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理

28、专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。(二十五条)本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。（十七条）,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，服务质量。（十八条）。,（四）新建住宅小区配套建筑及设施设备的交付条件 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：1、生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；2、雨水、污水排放纳入城市雨水、

29、污水排放系统;3、小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；4、在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；5、电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；,6、按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；7、小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；8、按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；9、按照规划要求完成绿化

30、建设及车库、车位的配置；10、住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续,（五）首次业主大会召开的条件和程序 1、召开的条件（二十八条）符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。,2、首次业主大会召开的程序（1）建设单位、物业服务企业应当将业主入住情况报告物业主管部门和街道办事处、

31、乡（镇）人民政府。（2）符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。（3）筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。（4）筹备组做好会议准备（三十条）（5）筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。,六）业主投票权数的规定 1、按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；2、按照建筑面积计算的，每一

32、平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据 附注 1、业主身份的确认 2、未参加会议的业主如何记入表决票，由临时管理规约或者管理规约规定,（七）业主出租及改变房屋用途的规定 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。,（八

33、）业主装修规定 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域,(九)车库、车位使用规定 1、车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。2、物业管理区域内规划用于停放

34、汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。,3、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。4、业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。,（十）物业服务合同的备案与解除 1、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。2、解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行

35、必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。,3、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当履行下列交接义务：（1）移交保管的物业档案、物业服务档案；（2）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（3）移交物业服务用房；（4）清算预收、代收的有关费用。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。,（十一）物业服务费的承担责任 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准

36、应当在物业服务合同中约定。,（十二）新建房屋质量保修金制度1、新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。,2、建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。3、物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业

37、质量保修金本息余额及时退还建设单位。,（十三）物业管理与社区管理 1、物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。2、实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。,3、联席会议主要协调下列事项：（1）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（2）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（3）物业管理区域内发生的突发事件；（4）物业管

38、理与社区管理的衔接和配合；（5）需要协调的其他物业管理事项。,第四部分：房屋质量保修与供水、供电、供暖等专营设施设备的权属界定,一、商品住宅的质量保修 1、质保期的规定（1）2000年6月30日建设部颁布的房屋建筑工程质量保修办法（建设部第80号令）第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

39、保修责任人为施工单位，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,（2）2001年建设部颁发的商品房销售办法第33条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任，保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。（3）商品住宅实行质量保修书和住宅使用说明书制度的规定规定第五条：正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房、和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、墙面、顶棚

40、抹灰层脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；,5、门窗翘裂、五金件损坏1年；6、管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统1个采暖期或者供冷期；8、卫生洁具1年；9、灯具、电器开关6个月；10、其他部位、部件的保修期限，由开发企业与用户自行约定。,二、专业经营设施设备的权属界定（一）国务院物业管理条例第45条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第52条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。（二）住宅专项维修资金管理办法第25条规定：应当依法由相关单位承担的供水、供

41、电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。,（三）山东省物业管理条例第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次

42、供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。,第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。,第十八条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。,（四）结论 据以上法律法规可知，专营设施设备规划红线内的权属分两部分：分户计量表或入户端口以外的部分归有关单所有，有关单位承担管线和设施设备的维修养护责任；以内部分归相关业主所有，由业主承担管线和设施设备的维修养护责任；没有业主 的共有设施设备；（五）当期存在的主要问题 1、部分小区的水电暖设施设备没有移交，仍有全体业主承担管理和维修责任；2、省条例实施后的新建小区，二次供水加压设施设备的维修养护责任，供水部门没有承担。,