物业管理条例培训课件.ppt

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1、1,广西壮族自治区物业管理条例,培训课程,2,广西壮族自治区物业管理条例修订背景,第一章,第二章,第三章,第四章,第一次：2001年5月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过。,第二次：根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议关于修改的决定修正。,第三次：2012年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订。,第五章,第六章,第七章,第八章,3,新修订条例的亮点,一：理顺体制，权利下放；,二：明确界定了业主的范围，及其权利、义务；,三：关于物业收费的问题；,四：住宅小区内热点的停车问题；,五：关于物业

2、共用部分、共用设备设备的问题；,六：明确了业主委员会工作的开展及资金筹集渠道；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,4,新修订条例的亮点,七：新旧业主委员会（物业公司）移交问题；,八：明确物业管理投诉处理及争议调解；,九：明确了物业管理联席会议机制；,十：明确了物业管理行业协会的职责。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,5,新修订条例的组成章节,第一章 总则,第二章 业主、业主大会及业主委员会,第三章 物业服务,第四章 物业的管理,第五章 物业的使用,第六章 物业的维护,第七章 法律的责任,第八章 附则,第一章,第二章,第三章,第四章,

3、第五章,第六章,第七章,第八章,6,新条例解析,第一章 第二条 物业管理的定义,本条例所称的物业管理，是指：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,7,新条例解析,第一章 第三条明确了：,市县级人民政府房产行政主管部门负责行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（北海市住房和城乡建设局）,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,8,新条例解析,第一章 第四条明确了：,乡镇人民政府、

4、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,9,新条例解析,第二章 第一条明确了业主的定义：,（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据中华人民共和国物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋人。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,10,新条例解析,第二章 第七条细化了

5、业主在物业管理活动中的权利：,（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,11,新条例解析,第二章 第七条细化了业主在物业管理活动中的权利：,（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六

6、章,第七章,第八章,12,新条例解析,第二章 第七条细化了业主在物业管理活动中的权利：,（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,13,新条例解析,第二章 第八条细化了业主在物业管理活动中的义务：,（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,14,新条例解

7、析,第二章 第八条细化了业主在物业管理活动中的义务：,（四）按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,15,名词定义,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,业主大会,业主委员会,在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。,由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织

8、。（执行业主大会决定的事项）,16,新条例解析,第二章 第十条明确了首次召开业主大会的条件：,条件一：将会使用的专有部分建筑面积达到物业管理内 建筑物总面积百分50%以上的；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,条件二：首套房屋交付使用已满两年的。,或者,17,新条例解析,第二章 第十条明确了首次召开业主大会的条件：,满足上述条件后30日内，应当由建设单位书面报告县级人民政府房产行政主管部门。并与报告一并准备的材料有：（一）业主房屋所有权权属清册；（二）建设用地、建设工程规划许可证（复印件）；（三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明；（四）物业服务用

9、房配置证明；（五）其他必要的文件资料。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,18,新条例解析,第二章 第十条明确了首次召开业主大会的条件：,建设单位未及时书面报告的（按第七章第五十六条进行处罚），已交付专有部分20%以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,19,新条例解析,第二章 第十一条明确了成立业主大会筹备组的程序：,筹备组成员为

10、：1、建设单位代表；2、业主代表（不得低于筹备组总人数的三分之二）；3、房产行政主管部门代表；4、乡镇人民政府或者街道办事处代表（担任组长）；5、居民委员会代表；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,20,新条例解析,第二章 第十一条明确了成立业主大会筹备组的程序：,筹备组应当自成立之日起：1、15日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告；2、90日内组织召开首次业主大会会议。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,21,新条例解析,第二章 第十二条明确了业主大会筹备组的职责：,（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟

11、定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,22,新条例解析,第二章 第十三条明确了业主大会可决定的事项（12）：,（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（1/2）（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任 期；（1/2）（三）选聘和解聘物业服务企业；（1/2）（四）筹集和使用专项维修资金；（2/3）

12、（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（2/3）,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,23,新条例解析,第二章 第十三条明确了业主大会可决定的事项：,（六）确定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费方 案（1/2）；（七）改变共有部分的用途（1/2）；（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用（1/2）；（九）批准业主委员会工作规则（1/2）；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,24,新条例解析,第二章 第十三条明确了业主大会可决定的事项：,（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使 用（1/2）；（十一）改变和撤销业主委

13、员会不适当的决定（1/2）；（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决 定的其他事项（1/2）。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,25,新条例解析,第三章 第二十三条规定了物业企业及从业人员必须有专业资格：,从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,26,新条例解析,物业管理的人员职业资格证书：,1、物业管理师资格证书；2、广西物业管理岗位培训合格证书（管理员证）；3、全国物业

14、管理从业人员岗位证书（经理证）；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,27,新条例解析,第三章 第二十六条 规定了物业服务应当符合下列要求：,（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务；（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,28,新条例解析,第三章 第二十六条 规定了物业服务应当符合下列要求：,（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预

15、案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作；（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,29,新条例解析,第三章 第二十六条 规定了物业服务应当符合下列要求：,（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章

16、,第六章,第七章,第八章,30,新条例解析,第三章 第二十六条 规定了物业服务应当符合下列要求：,（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,31,新条例解析,第三章 第三十条 规定了物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：,（一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；（二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设 备进行广告宣传；（三）擅自设置营业摊点；（四）收取未经价格主管部

17、门核准的费用；（五）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设 备从事独家经营并收取费用；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,32,新条例解析,第三章 第三十条 规定了物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：,（六）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推 销装饰装修材料；（七）擅自提高公共车位停车费标准；（八）其他与物业服务无关的活动。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,33,新条例解析,第四章 第三十三条 规定了建设单位需在合同中向业主明示的内容：,（一）物业管理区域的范围；（二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积；

18、（三）公共场所、公共绿化的面积和位置；（四）公共车位数量和位置；（五）地下室、底层架空层面积及其权属；（六）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位 置；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,34,新条例解析,第四章 第三十三条 规定了建设单位需在合同中向业主明示的内容：,（七）共用设施设备名称及其权属；（八）其他需要明示的场所和设施设备；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,35,新条例解析,第四章 第三十四条 对建设单位提供的物业用房有了明确的要求：,1、需在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计同步

19、施工、同步交付使用；2、面积不得少于建设工程规划许可证明载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于80平方米。3、应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,36,新条例解析,第四章 第三十六条 前期物业服务合同的签订：,1、在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业企业签订前期物业服务合同，并在签订之日起15天内报行政主管部门和价格部门备案；2、建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件，买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。,第一章,

20、第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,37,新条例解析,第四章 第三十八条 明确规定物业费计算的起止时间：,1、前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；2、自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,38,新条例解析,第四章 第四十条 列明了交接时需移交的物业资料：,（一）建设项目的各种批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配 套设施、地下管

21、网工程竣工图等竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主共有的房屋、场地、设施设备清单；（七）其他相关资料。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,39,新条例解析,第四章 第四十一条 明确规定了：,建设单位在交付物业前，应当给的业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,40,新条例解析,第四章 第四十二条 对车库和车位做出了明确规定：,1、建设单位在预售或现售房屋需一并公布车库和车位数量与售价；2、建设单位用于销

22、售的车库和车位应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售证和现售备案（管理区域内共有道路、场地设置的车库和车位除外）,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,41,新条例解析,第四章 第四十三条 对车库和车位的使用者做出了限定：,1、车库和车位应当优先销售、出租给本物业管理区域内的业主；2、车库和车位等于或少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或出租给本物业管理区域业主以外的人。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,42,新条例解析,第五章 第四十六条 业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：,（一）损坏、拆改房屋

23、承重结构、主体结构，破坏房屋外 貌，擅自改变房屋用途；（二）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自 移动共用设施设备或者擅自改变其用途；(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物 品，排放有毒、有害物质;,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,43,新条例解析,第五章 第四十六条 业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：,（四）违法搭建建筑物、构筑物；（五）侵占绿地，毁坏绿化；（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃 物品；（七）排放超过规定标准的噪声；（八）随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通；,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章

24、,第七章,第八章,44,新条例解析,第五章 第四十六条 业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：,（九）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居 民的正常生活；（十）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（十一）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,45,新条例解析,第五章 第四十七条 明确规定了：,业主转让或出租物业时应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或出租人自转让或出租之日起十日内，需将转让或出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。,第一章,第二

25、章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,46,新条例解析,第五章 第四十九条 对业主自住房及共用设备设施的使用做出了明确规定：,业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（不再需要经过业主大会及业主委员会了）。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,47,名词定义,普通住宅,1、单套建筑面积140以下；2、小区建筑容积率1.0以上,容积率,容积率=地上总建筑面积规划用地面积,48,新条例解析,第五

26、章 第五十条 对物业服务收费标准做出明确规定：普通类住宅物业服务收费政府指导价其它类型物业物业服务收费市场调节价,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,49,新条例解析,第五章 第五十条 对物业服务收费标准做出明确规定：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。,北海市

27、的政府指导价暂为：2008年印发的北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价,50,新条例解析,第五章 第五十条 对物业服务收费标准做出明确规定：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务收费的具体管理办法，按照国家和自治区的有关规定执行,参考法规：物业服务收费管理办法、广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法,51,新条例解析,第五章 第五十一条 约束了物业企业及业主双方：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准

28、或者重复收费的，业主有权拒绝。业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。,52,新条例解析,第六章 第五十二条 对需交纳住宅专项维修资金的范围做出了明确规定：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,1、住宅物业的业主；2、住宅小区内的非住宅物业的业主（如商铺等）3、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主（如 会所、车库等）应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。,53,新条例解析,第六章 第五十二条 明确了住宅专项维修资金的权属：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,

29、第六章,第七章,第八章,住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。,相关法律法规：住宅专项维修资金管理办法建设部、财政部令165号,54,新条例解析,第六章 第五十三条 明确了住宅专项维修资金的使用：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担。,物业保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：,55,新条例解析,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,（一）业主专有部分由业主承担；（二）业主共用部位、共用

30、设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担；（三）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。,56,新条例解析,第八章 第六十二条 明确了“共用部位”的定义：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,本条例所称“共用部位”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,共用部位,57,新条例解析,第八章 第六十二条

31、明确了“共用设施设备”的定义：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,本条例所称“共用设施设备”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备,共用设施设备,58,新条例解析,第八章 第六十二条 明确了“共用设施设备”的定义：,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,“共用设施设备”主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,共用设施设备,59,培训课程到此结束,