物业公司评估要素分析(最终版)课件.ppt
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1、评估物业公司要素分析白长军,2015年10月,收购物业公司综合评估要素表公司名称:,物业管理公司是做什么的?简义:专业从事物业管理服务的。什么是物业管理?物业管理条例(国务院令504号)第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。此条例对物业管理做了几方面的定义1、物业服务的法律关系主体:(业主与物业服务企业)2、物业服务的依据:(物业服务合同)3、物业服务的内容:(对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环
2、境卫生和相关秩序的活动。),要素分析(7大项35小项)一、公司概况1、合法证照是否齐全分析:根据公司法规定,结合物业公司成立要素,查看营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证明文件等是否办理且合法有效。2、注册资金分析:根据建设部(125号)物业服务企业资质管理办法第五条规定:一级:500万元以上 二级:300万元以上三级:50万元以上 可在企业资质证明文件里查看(住建部简政放权,今年5月住建部关于修改房地产开发企业资质管理规定等部门规章的决定中已删除开发企业、物业企业注册资金这一项,取消了注册资金门槛),3、资质等级分析:根据建设部(125号)物业服务企业资质管理办法第五条规定:一级资质
3、:1.注册资本人民币500万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管 理、经济等相关专业类的专职管理和技术 人 员不 少于30人.其 中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工 程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:(1)多层住宅200万平方米;(2)髙 层 住 宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方 米;(4)办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企
4、业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。,二级资质:1.注册资本人民币300万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管 理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其 中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工 程、财务等业务负费人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:(1)多层 住宅100万平方 米;(2)髙层住宅50万平方米;(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服
5、务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。,三级资质:1.注册资本人民币50万元以上;2.物业管理专业人员以及工程、管 理、经济等相关专业类的专职管理和技术 人 员 不 少 于10人。其 中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工 程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4.有委托的物业管理项目;5.建立并严格执行服务质量、腋务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。以上是资质管理办法里判定物业公司属于哪一个等级资质的法定依据,红色数字代表获得相应资质必须具备的条件。获得相应资质等级对应的法定管理权
6、限如下:物业服务企业资质管理办法第八条规定一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万乎方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。,4、成立日期及注册区域分析:公司营业执照里有相关数据。税务登记证里可查看经营范围。二、在管项目概况:5.在管项目个数分析:理论上越多越好,但注意项目的经营盈亏情况。6、在管项目总面积分析:理论上越大越好,同上。7、在管项目业态:分析:住宅类有普通住宅(多层、高层等);别墅(高档住宅,但别墅的物管费是市场调节价,可不
7、经过物价局审批,而普通住宅必须)非住宅类有:商业、写字楼、医院、学校、工业厂房、政府大楼等)若从项目盈利角度考虑,收购非住宅类为佳,原因:物管费单价较高,收费率稳定。若从互联网大数据角度考虑,住宅无疑是首选,原因:入住户数多,符合互联网大数据基本要求。,8、管理项目收费标准分析:物管费:元/平方米(建面)车位物管费:元/个(注:车位租金是代产权方收取)公摊水电费:据实分摊注:查看项目物业合同约定的计费方式是包干制还是酬金制发改委物业服务收费管理办法(1864)第 九 条 业主与物业管理企业可以采取包于制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或
8、者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。(目前大多数物业公司服务项目采取的是包干制计费方式)酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。(五大行多采用这种方式)两者比较各有所长,包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势。酬金制优点在于利润在合同中已约定,比较稳定。缺点:用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费,如果缺乏监管,极易使资金的使用不以业主意志为转移,不能保证使用在业主真正所需上,同时也可能导致物管企业花别人的钱不
9、心疼,大手大脚铺张浪费的情况发生。,包干制优点:物管企业是承包商的角色,自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此,这种机制对于企业来讲,具有明显的激励作用和盈利动机。如果成本控制得好,其获得利润可能大于酬金制。缺点:收费率达不到时,利润无法保障。两种收费方式相比较,理论上采用酬金制的计费方式对物业公司较有利(彩生活管理的大部分社区是酬金制)。9、管理项目收费率 分析:优:90%及以上 良:80%-90%差:80%以下 公式:已收取物业费户数/总户数 100%(住宅类可采用此公式测算收费率)已收取物管费面积/建筑总面积 100%(非住宅类可采用此公式测算收费率)10、管理项目服务等级标
10、准分析:中国物业管理协会在2004年制定了普通住宅小区物业服务等级标准 分为一、二、三级,一级最高,依次类推。在评估时此项要素较难评定,可参考等级标准内容与实地情况对应核实。11、管理总户数分析:理论上当然是越多越好,户数多了,收入多了,对收费率是一个考验。12、管理项目经营盈亏情况分析:按年度测算利润指标公式:年度利润=年度收入-年度成本-税费这项指标代表管理项目的经营管理水平,每个指标的内容分解在第四大项财务板块进行详述。,13、管理项目成立业委会情况分析:若项目未成立业委会,在收购公司时其管理项目可以一并收购;若已成立业委会;在收购公司时,需与该项目业委会沟通物业服务合同的签订事宜。14
11、、管理项目房屋及设施设备状况物业设施设备主要分 为:房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。分析:行业内就这项要素的评价有三个参考指标房屋完好率:是指完好房屋和基本完好房屋的面积之和占房屋总建筑面积之百分率。公式:房屋完好率率=(完好房屋+基本完好房屋建筑面积)总的房屋建筑面积100%。危房率:是指危险房屋的建筑面积占房屋建筑总面积之百分率。公式:危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建筑面积100%。设施设备完好率:是指完好设施设备数量占全部设施设备的总数量的百分率。完好房屋、基本完好房屋、危险房屋、完好设施设备的界定范围可参考(城乡建设环境保护部批准房屋完
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