北京典型写字楼案例分析课件.ppt

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1、北京,CBD,典型写字楼个案分析,项目分布,地,铁,2,号,线,地,铁,4,号,线,银河,SOHO,地,铁,1,0,号,线,环球金融中心,国贸中心,地铁,1,号线,银泰中心,华贸中心,银河,SOHO,个案分析,华贸中心个案分析,国贸中心个案分析,总结,银河,SOHO,基本情况,动工时间：,2009,年底,交房时间：,2012,年,11,月,银河,万方，集商业办公于一身的综合型项目,SOHO,位于北京东二环朝阳门西南角，是一个,总建筑面积约,33,筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建,。项目造型独特，优美的建,筑景观。,?,?,银河,SOHO,宏观区位,?,?,银河,SOH

2、O,地处北京朝阳区，王府井商圈与,CBD,之间，商,务配套较为成熟。,海淀区,三环,东直门商圈,二环,三里屯,商圈,四,环,三,环,二,环,西城区,朝阳门,银河,SOHO,东城区,商圈,王府井,商圈,三,二,环,朝阳区,环,CBD,四,环,二环,丰台区,?,银河,SOHO,中观区位,?,?,银河,SOHO,位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门,SOHO,一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。,朝阳门立交,朝阳门,SOHO,银河,SOHO,朝阳区政府,王府井,商圈,CBD,?,银河,SOHO,交通状况,项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。,?,项目紧邻东二环和朝阳门大街,，

3、,朝阳门大街石朝阳门商圈与,CBD,商圈、,地,王府井商圈的联络线；,?,2,线,号线（北京第,项目地点位于双地铁的交汇点：,方便换乘各路地铁；,1,条环线地铁）、,6,号,?,路（大小环）、,公共交通方面：,项目周边有,110,420,路、,112,路、,101,202,路、,路、,109,208,路、,44,路、,、,路、,800,路（内外环）、,810,路,路、特,813,路、,均在朝阳门设用停靠站。,2,路、康恩专线等,820,路（内外环）、,18,条公交车,846,?,公里，车程,项目距离首都国际机场全程约,25,程约,7,公里，车程约,35,分钟；距离北京东站全,15,分钟。,铁,

4、至北京北站约,10,公里,2,号,至机场约,25,公里,线,朝阳门大街,地铁,6,号线（规划中）,轨道朝阳门站,银河,SOHO,二,至北京东站约,7,公里,环,至北京西站约,11.5,公里,至北京南站约,13,公里,?,银河,SOHO,周边配套,写字楼,酒店,商业配套,市政,?,?,项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套,相对较差。,三里屯,首创大厦,工人体育场,北京极栈酒店,朝阳门,朝阳门,SOHO,鸿安国际大厦,礼士宾馆,王府井大饭店,朝阳门街道办,励骏酒店,梓峰大厦,银河,SOHO,外交部,中国石化,丰联广场,二,环,人寿大厦,中保大厦,日坛国际酒店,朝外,SOHO,世贸天街,

5、汇万达写字楼,王府井,瑞欧特写字楼,华声国际大厦,北京瑞吉酒店,?,银河,SOHO,总平图,银河,SOHO,共由,4,栋楼组成，业态包,括商业和写字楼。,类别,总建筑面积,地上总建筑面积,地下总建筑面积,可销,售建,筑面,积,商业（包括,B1F1F2),办公,建筑面积,330117,219387,110730,81787,166648,地上层数（自然层）,地下层数,15,3,?,银河,SOHO,建筑风格,?,弧形地标外立面设计,银河,SOHO,由荣获,普利兹克建筑奖的,英国,扎哈哈迪德,建筑师事务所,担当,效果图,实景图,设计，其,设计风格,超现实的,的天际线增添了一,，为北京,抹独一无二的色

6、彩，,这一造型奇特的建,筑还未面世就,了众多关注,引起,人们争相评论的又,，成为,一新地标。,?,银河,SOHO,建筑风格,室外平台设计,每栋建筑个体均有它的,中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，,从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移，,不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。,360,度全角视野,顶部凹槽设计,银河,SOHO,产品分析,商业：,B1-F2,总建筑面积,81787,写字楼：,F5-,顶楼,总建筑面积,166648,?,产品主要包括商业和写字楼两部分,写字楼,商业,物业,楼座,楼层,面积（）,1#,B1-F2,18862,商业,2#,B1

7、-F2,18478,3#,B1-F2,18038,81787,5#,B1-F2,26408,写字楼,1#,、,2#,、,3#,、,5#,F5-,顶楼,166648,F3,为精装修，商业办公皆可,?,?,银河,SOHO,写字楼指标,?,总建筑面积,33,万方，为区域内高端写字楼项目之,一。,项目名称,银河,soho,竣工时间,2012,年,6,月,项目地址,东城区小牌坊胡同甲七号,开发商,SOHO,中国,物管公司,北京锦融物,业管理有限,公司,物管费,24,元,/,月,物业等级,甲级,占地面积,5,万方,建筑面积,33,万方,总层数,地上,下,18,3,，地,写字楼面积,16.6,万方,商业面积

8、,8.6,万方,层高,3.5m,单层面积,7000,停车位,卖了,2000,600,多个，,多个,公摊率,写字楼,商业,47%,30%,空调,集中式中央空调,电梯系统,客梯,18,部，货梯,6,部,装修,公共部分精装修,售价,前年,40000,元,/,，目前,60000-80000,元,/,租金,7-10,元,/,天,交通状况,公交：,110,、,112,、,119,、,44,路等,二号环线地铁朝阳门站,?,银河,SOHO,写字楼平面图,项目,4,栋塔楼有连廊连接，面积分割,100-200,。,?,银河,SOHO,写字楼大堂,?,大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。,?,银河,SOHO,写字

9、楼电梯,品牌：通力,数量：客梯,载重：,?,18,部，货梯,6,部,1600kg,、,21,人,共,24,部通力电梯,?,银河,SOHO,写字楼走廊,?,弧形走廊设计,过道天花板,【,公共部分装修标准,】,地面：环氧彩砂或相似替代材料,墙面：,GRG,板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙,天花：石膏板顶乳胶漆、灯具,走廊,走廊,?,银河,SOHO,办公空间,?,?,办公空间进行了简单装修，标准层层高,3.5,米，顶楼层高,4.5,米。,【,装修标准】,地面：陶瓷砖,墙面：乳胶漆,天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶,户门：玻璃门,标准层层高,3.5,米,顶楼层高,4.5,米,?,银河,SOHO,写字楼连廊,

10、?,屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。,?,银河,SOHO,写字楼导视,?,?,导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼,层平面图。,?,银河,SOHO,写字楼租售,情况,?,分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证,业主利益。,销售情况：,?,销售方式：写字楼均,分割出售,（只有顶楼开发商持有）,?,该项目由,2010,年,6,约,30,日开盘，推出,3,、,5,号楼，十天内销售,52,个亿；,?,到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约,40000,元,/,，,后期价格,60000-80000,元,/,；,?,客户：多为内蒙、山西等外地投资客。,租赁情况：,?,该项目

11、,2012,年,11,月底交房，为保证业主利益，目前交由,5,个中介公司统一招商租赁,；,?,租金：,8,元,/,天,；,?,租约年限：,2,年起租，,2,年后租金按,5-8%,递增；,?,租金交纳方式：押二付三,?,租赁税：,12%,?,出租情况：目前有一个整层被某,IT,公司租赁。,?,银河,SOHO,商业,?,商业总建筑面积约,8,万方，开发商自持约,2.5,万方。,商业总建筑面积约,8,万方，为保证商业的整体打造，开发商自持部分物业，约,2.5,万方。商业层,数：,B1-F2,层，层高：,B1,层,5.4,米，一层,6,米，二层,5.2,米；三层为精装修，商业、办公均可，,层高,5.2

12、,米；柱距宽,8.4,米，柱距长,11-15,米；平均使用率,53%,。,业态规划：,?,1-2,层以银行、高级零售、,展示类,（如高端豪车展示、,苹果电脑客户体验厅、概念,店展示）等业态为主,?,2,3,号楼,2,层定位为餐饮层,，,满足周边强劲商务用餐需求,?,3,层精装修商业省掉免租期，,适合,类办公,客户使用,。专业,技能培训中心、语言学校，,特殊要求设计公司、婚纱摄,影、家具展示、影视广告公,司等营业和办公场所。,?,银河,SOHO,商业租售情,况,?,?,商业分割出售，去化较快，后期统一租赁，但仍存在经营,风险。,销售情况：,?,销售方式：,分割出售,（只保留了,1,号楼,B1-F

13、3,的商业部分，约,2.5,万方），去化较快；,?,销售价格：临街门面,20,万元,/,;,?,租赁情况：,5,个中介公司统一招租，租金,10,元,/,天（内商）。,分割出售的优劣势：,?,优势：,去化速度快，有利于,资金回流；,?,劣势,：,难以实行统一经营管,理,。商业地产一旦被分割出售，,就意味着一个完整的商业设施在,所有权和经营权上都被彻底分割，,失去了整体性。,难以引进大型主,力店、品牌店,，小业主购买后，,开业日期不统一，经营用途不统,一，,商业规划缺乏整体性，导致,商场经营杂乱，容易出现经营惨,淡的局面。,1#,5#,2#,3#,一层平面图,红色区域为,1,号楼保留商业,?,银河

14、,SOHO,开发商简介,银河,SOHO,由潘石屹创建的,SOHO,中国开发，该开发商在,北京、上海等地开发了多个类似项目。,?,SOHO,中国有限公司（前身,北京红石实业有限责任公司,）,成立于,1995,年,，,由潘石屹,（现,SOHO,中国董事长）,和张欣,（现,SOHO,中国总裁）,联手创建,，,是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房,地产开发公司。,?,SOHO,中国是目前北京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开,发商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档,商业地产，开发总面积已达,520,万平米。,开发项目：,北京望京,SOHO,北京

15、朝外,SOHO,北京SOHO尚都,上海凌空,SOHO,上海SOHO世纪广场,上海SOHO中山广场,?,银河,SOHO,物业管理,?,?,银河,SOHO,由开发商自己的物业公司,北京锦融物业管,理有限公司统一管理。,北京锦融物业管理有限公司,?,北京锦融物业管理有限公司，是,SOHO,中,国直属全资物业管理企业，专门负责,SOHO,中国旗下的物业管理，具有国家,一级物业管,理资质,，以“诚信服务，优质管理，创新改,进，节能环保”的优质管理方为奋斗目标，,将国际先进的管理理念和服务与地区的实际,相结合，不断改进，打造富有,SOHO,特色的,服务品牌。,?,公司曾荣获,ISO9001,及,ISO14

16、001,国际质,量管理体系认证。并荣获得北京市“守信企,业”荣誉。,?,银河,SOHO,小结,1,、区位：,位于二环以内，区域发展成熟,地处东二环“国家核心企业聚集地”，临近国贸,CBD,与王府井商务中心，区域位置较好。,2,、配套：,交通位置优越，商务氛围成熟，商业氛围较弱,项目位于地铁,2,号线与,6,号线双地铁交汇处，交通便捷，周边写字楼、酒店云集，商务氛围较好，,商业氛围较缺乏。,3,、建筑：,独特的外观设计，形成新的地标建筑,银河,SOHO,外观采用弧形设计，造型独特，,360,全角视野，建成后将形成新的地标性建筑,。,4,、写字楼：,分割销售，去化速度快，但影响项目品质,项目分户面

17、积,100-200,，采用分零销售，去化速度快，客户多以投资为主，但分割销售对后期经营管理,及项目品质有一定不利的影响。,5,、商业：,分割销售，去化较快，但后期运营存在风险,项目已分割销售，难以实现统一经营管理,，,商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨,淡的局面。,银河,SOHO,个案分析,华贸中心个案分析,国贸中心个案分析,总结,?,华贸中心基本情况,?,华贸中心总建筑面积近,100,万方，由,5A,智能写字楼、高端购,北京华贸中心位于,CBD,东侧，,是由北京国华置业有限公司,开发的,集超,5A,智能写字楼、,五星级酒店、购物商城、国,际公寓组成的现代商业综合,体项目。,

18、项目占地面积为,39,公顷，总建筑面积近,100,万,平方米。,动工时间：,2003,年,5,月,运营时间：,2008,年,8,月（全部,投入运营）,?,物中心、五星级酒店、国际公寓组成。,写字楼,星光天,地,国际公,寓,购物中,心,?,华贸中心宏观区位,?,?,华贸中心地处北京市朝阳区，三环与四环之间，属于,CBD,板块，区域发展成熟。,海淀区,三环,东直门商圈,二环,三里屯,商圈,四,环,三,环,二,环,西城区,东城区,王府井,商圈,三,二,环,朝阳区,环,朝阳门,商圈,四,环,CBD,华贸中心,二环,?,华贸中心中观区位,?,位于,CBD,东侧，商务配套成熟，地理位置优越。,北京华贸中心

19、位于,CBD,东侧，西起西大望路，距国贸桥,900,米，东临东四环，南至,通惠河，北临朝阳路，地理位置优越。,CBD,?,华贸中心交通状况,?,位于东长安街，地铁和多条公交路线通达全城。,北京华贸中心坐落于东长安街，位于国贸与四惠桥之间，紧邻地铁,1,号线大望路站和,规划中的地铁,14,号线，周边多条公交路线通达全城，交通十分便利。,地,铁,1,4,号,线,（,规,划,中）,至北京西站约,27,公里,至北京北站约,15,公里,三,环,四,环,华贸中心,四惠桥,国贸,地铁,1,号线,轨道大望路站线,至北京西站约,15,公里,至北京东站约,1.3,公里,至北京南站约,15,公里,?,华贸中心周边配

20、套,?,?,华贸中心处于,CBD,板块，周边写字楼、酒店、商业云集，,商务商业配套均好。,写字楼,酒店,商业配套,太平洋百货,北京朝阳医院,朝外,SOHO,京广中心,朝阳宾馆,市政,世贸天街,长信大厦,远洋国际中心,嘉里中心,嘉里大酒店,光华医院,新光天地,丽思卡尔顿酒店,万豪酒店,华贸中心,金地中心,远洋商务,北京瑞吉酒店,星程新族酒店,中央电视台,建国路,国泰饭店,国贸中心,国贸商城,建外,SOHO,万达广场,四惠桥,南航明珠商务酒店,北京电视台,宏鑫写字楼,大望写字楼,华彬费尔蒙酒店,三,环,庆丰公园,四,环,?,华贸中心产品规划,（,1,）写字楼区：,面向长安街，并有其面向南侧的步行广

21、场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；,（,2,）公寓区：,拥有它相对独立的公寓区花园及水景。,（,3,）商业区：,主要由新光天,地高端商业与购物中心组成。,（,4,）酒店,位于用地的中部，,引进丽思卡尔顿和,JW,万豪两,家五星级酒店。,?,华贸中心产品分为写字楼、公寓、商业和,酒店。,2,公寓,3,（商业街）,4,（,JW,万豪,4,（丽思卡,酒店）,尔顿酒店）,3,（新光天地）,项目构成,写字,楼,公寓,商业,酒店,共,3,栋，约,20,万方,约,20,余万方,包括新光天地、华茂广场商城、,华茂购物中心、华茂商业街,包括丽思卡尔顿和,JW,万豪酒店,西,大,望,路,3,（广场）,1,1,1,

22、3,（购物中心）,建国路,?,华贸中心写字楼基本,情况,?,?,华贸中心写字楼共三栋，约,20,万方，定位为为跨国公司量,身定制的,5A,智能写字楼。,项目名称,华贸中心,竣工时间,2006,年,12,月,项目地址,朝阳区西大望路,6,号,开发商,北京国华置业有限公司,物管公司,第一太平戴,维斯,物管费,28,元,/,月,物业等级,甲级,占地面积,16.6,万方,写字楼建,筑面积,约,20,万方,总层数,地上,下,33,3,，地,高度,T2,T1:135m,T3,：,：,151m,167m,单层面积,2200-2300,层高,4M,净高,2.7m,地板,含架空,停车位,写字楼,商场,1300,

23、1400,使用率,70%,空调,中央空调,电梯系统,客梯：,T1-12,部，,T2-12,部，,T3-15,部,装修,公共部分精装修,租金,9-12,元,/,天,设计单位,KPF,交通状况,地铁：邻近地铁一号线大望路站,20,华贸中心写字楼位于东长安街上，共,3,栋，,约,写字楼。,万方。定位为为跨国公司量身定制的,5A,智能,写字楼,?,华贸中心写字楼建筑,风格,?,?,华贸中心由美国,KPF,设计，建筑风格简洁、明快，视野开,阔，采光好。,?,华贸中心写字楼呈,45,度角面对长安街由西向东依次走高的格局，整体设计由美,国,KPF,建筑设计事务所,担纲，,风格纯净、简洁、明快,、凌厉，具有最

24、大化,开阔视,野、最大化自然采光,等优势。,?,华贸中心写字楼平面,?,低区分零，面积,200-300,，高区单一产权，电梯,图,12-15,部。,?,华贸中心写字楼租售,情况,?,只租不售，确保物业高品质,?,华贸中心写字楼采用,只租不售,的模式，对写字楼长期持久经营，以确保物业的,高品质。,?,租金：,9-12,元,/,天，,普遍高于周边写字楼。,?,出租情况：华贸写字楼已签约,入驻,客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银,行、万豪国际集团、,SAP,、伊藤忠商社等,66,家,行业领先的跨国公司,。,入驻贸中心的,金融企业享受北京,CBD,政府特殊,补贴政策,。,截止,2012,年，,1

25、,、,2,号写字楼出租率目前,超过,90%,。,周边写字楼租金情况对比：,项目名称,金地中心,万达广场,远洋商务,大望写字楼,长信大厦,总建筑面积,16,万方,50,万方,3,万方,租金,10,元,/,平米天,8,元,/,平米天,4.5,元,/,平米天,4,元,/,平米天,4,元,/,平米天,?,华贸中心写字楼运营关键,?,引入投资者，获取充裕资金。,与日本,Re-plus,基金合作,，将华贸写字楼一期,1,、,2,号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家,资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益,；“以最,小代价回流资金，并,保持开发商对物业的持有权,”

26、,。,?,为跨国企业量身定做。,硬件设施完善：国际领先玻璃幕墙，先进空调系统、迅捷通讯平台、高科技电梯系统、综合布线系,针对跨国企业业主，量身定做租务方案，面积话份上提供可持续发展空间。,统，独立,9,米挑高大堂，标准层,2200-2300,跨国公司理想办公空间，无柱式方正空间，三面采光；,?,严格筛选进驻企业资格。,严格筛选进驻企业资格，保证物业档次及形象，支撑租金高回报。,?,商业、酒店配套支持。,新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和,JW,万豪酒店，,为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务,。,?,华贸中心商业,?,?,华贸中心商业主要

27、由一条裙楼配套商业街及两大购物中心,组成。,?,华贸中心商业包括,新光天地,、华茂广场商城、,华茂购物中心,、华茂商业街。发展商放弃,了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，,实现,“休闲体验式”购物模式,，通过,不同档次及形式的业态组合，补缺和提升整体的商业档,次及氛围,，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流,公寓,商业街,新光天地,西,大,望,路,JW,万豪酒,丽思卡尔顿酒店,店,广场,写字楼,购物中心,建国路（东长安街）,?,华贸中心购物中心,新光天地,新光天地是国内单体面积最大的百货公司，定位为,高端购物中心,，汇聚了大量世界名品主力店。,华贸购物中心,定

28、位为都市新贵的高级生活指标，档次较新光天地,低，,与新光天地商业形成差异互补,，分流不同层次,的人群。,?,?,华贸中心新光天地概况,?,新光天地是国内单体面积最大的百货公司，也是北京最为,高档的购物中心之一。,?,坐落在华贸中心的新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，,2007,年,4,月,19,日开,业,。新光天地是,国内单体面积最大的百货公司,，营业面积达,12,万方，汇聚全球,938,个品牌，是,北京最,高档的购物中心之一。,总建面,营业面积,空间结构,开发模式,液态组合,18,万方,12,万方,地下,1,层，地上,6,层,北京华联集团与台湾星光三越百,货公司合资,商业

29、,+,展示（汇聚全球,938,个品牌）,?,华贸中心新光天地业态,?,以高端零售为主，配备餐饮、超市和休闲娱乐。,楼层,主题定位,业态配比示意,主力店或代表性品牌,F6,F5,F4,F3,F2,F1,B1,美食天地,时尚家居,运动天地,庄重典雅,青春时尚,国际精品,国际精品,服务,服务,餐饮,服务,服务,美发,餐饮,儿童用品,餐饮,女士服饰配件,餐饮,餐饮,零售,零售,超市,餐饮,零售,零售,时尚名品,国际精品,国际精品,零售,展示,翡翠酒家、鼎泰丰,新光文苑,ADIDAS,、,NIKE,DIESEL,、,MA X&,CO,MONETA,、,AGNES B,PRADA,、,CUCCI,肯德基、

30、必胜客,餐饮,25%,公共服务,0%,休闲娱乐,2%,超市,13%,零售,60%,?,项目业态主要以零售为主，所占比例为,60%,；,?,餐饮占有,25%,的比例，消费者充分享受到“一站式购物体验”；,?,作为聚集人气，提升商业氛围的超市,业态同样占有,13%,的比例，,利于商业经营；,?,休闲娱乐与服务业态较少，所占比例仅为,2%,。,超市,零售,餐饮,公共服务,休闲娱乐,?,华贸中心新光天地平面,?,分区明确，进出口较多。,出,D,区,入,（女鞋、珠宝、,口,化妆品）,出入口,出,入,B,区,出入口,口,（国际精品,C,区,珠宝、名表）,A,区（国际精品）,（化妆品,护肤品）,出入口,出入

31、口,出入口,?,华贸中心新光天地实景,内部打造采用高档石材和金色的装饰物，给人尊贵、大气的感受。,购物中心外设置较大的室外广场，可用于活动及展示。,内部品牌多为世界名品，包装打造颇具特色,室外广场设有,jeep,车展示平台，与地面垂直的视觉效果，极度吸引人的眼球。,中庭休息区采用大面积绿色植物打造,立体感,橱窗打造，处处彰显品质,?,华贸中心新光天地经验借鉴,1,、差异化竞争只走高端,：,CBD,的商业竞争已经相当激烈，比如新世界百货、百盛等商场都已经在近期陆续开业，,新光天,地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌,，,尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折,促销，,只有在换季时，部分品牌

32、可能有适当的折扣。新光天地将采取,赠礼、举办艺术展等手段,来吸引高端人群,，今后也将,与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵宾客户,。,2,、注重顾客购物休闲体验：,汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌,：意大利菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把,厨,房开在了卖场里,，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅、铲、勺、菜板,等炊具，柜内同时配备了时蔬、肉类等菜品，,消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪,乐趣，更可以现场大展厨艺。,3,、功能齐全的人文关怀：,“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后厂”完整“修改室”、残疾人士专,用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都

33、体现了一种人文关怀,。,?,华贸中心华贸购物中心,?,定位为都市新贵的高级生活指标，与新光天地形,成品牌互补,总面积,空间结构,开发模式,4,万方,地下,1,层，地上,4,层,华贸自由经营,业态组合,商业,定位：都市新贵的高级生活指标,华贸中心商业组群运营关键：,?,为保证整体价值，降低短期利润，,引进成熟商业运营商,，改变原有购物形态，将“购物是买,与卖”升级为,“购物为一站式休闲生活”；,?,利用规划特点，将,商业街区及公园广场有机结合，,配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各,异的商业气氛；,?,商业整体体量较大情况下，商场,进行差异化定位,，购物中心与新光天地品牌互补，差异经,营，互生互

34、利，带动整体商业价值,?,华贸中心华贸购物中心,商场整体打造及品牌引进较新,光天地低。,负一楼为类似于大时代的餐饮配套，档,次相对较低。,?,华贸中心酒店配套,?,?,华贸中心引进丽思卡尔顿和,JW,万豪两家五星级酒店，为项目,提供高端商务配套，同时提升项目档次。,丽思卡尔顿酒店,北京丽思卡尔顿酒店，于,2007,年,12,月,12,日开,业，由世界著名的酒店设计顾问公司,Hirsch,Bedner,Associates,主持内部设计装潢，完整地,呈现了十八世纪英伦庄园风格。拥有,305,间客,房，宴会及会议场所面积多大,1100,。,北京,JW,万豪酒店,北京,JW,万豪酒店不仅是北京第一家

35、,JW,品牌酒,店，更是万豪国际集团第三千家酒店。酒店建筑,设计与,内部装饰均由世界知名团队完成。拥有,588,间客房，五个现代餐饮及娱乐会所，以及万,豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的,健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。,?,华贸中心小结,1,、区位：,位于国贸,CBD,东侧，区位优势明显。,华贸中心位于国贸,CBD,东侧，三环与四环之间，周边交通便捷，商务、商业配套成熟，区位优势明显。,2,、规划：,业态丰富完整，彼此促进,华茂中心集写字楼、酒店、公寓、购物中心于一体，业态完整丰富，,各个业态在整个系统中相荣相生，,彼此促进。,3,、写字楼：,只租不售，保证物业高品质,华贸

36、中心写字楼定位为为跨国公司量身定制的,5A,智能写字楼，采用只租不售的模式，且严格筛选入驻,企业资格，保证商务平台的高端性，使租金高于周边其他写字楼，同时为商业提供固定的高消费人流。,4,、商业：,自有经营，差异化打造，提高存活率,商业自由经营，统一打造。在商业整体体量较大的情况下，对商场进行差异化定位，购物中心与新光天,地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值，既保证不同定位商业的存活率，又提升项目品质。,5,、酒店：,引进两家五星级酒店，提升项目品质,项目引进丽思卡尔顿和,JW,万豪两家五星级酒店，大大提升了整个项目的品质与档次，同时为其高端商业提,供了高端消费人群。,银河,SOH

37、O,个案分析,华贸中心个案分析,国贸中心个案分析,总结,?,国贸中心基本情况,国贸中心总建筑面积,110,万方，开发周期,10,余年，为北京,的地标性建筑集群。,国贸中心位于,CBD,核心，总建筑面积,110,万方，分三期开发，开发周期长达,10,余年，为北,京的地标性建筑集群。北京先有国贸中心，后有,CBD,，国贸中心为北京,CBD,规划和建设打,下了良好的基础。,?,国贸中心宏观区位,?,国贸中心位于朝阳区，属于,CBD,板块，地理位置优,越。,海淀区,三环,东直门商圈,二环,三里屯,商圈,四,环,三,环,二,环,西城区,东城区,三,二,环,朝阳区,环,国贸中心,朝阳门,商圈,王府井,商圈

38、,四,环,CBD,二环,?,国贸中心中观区位,国贸中心位于建国路东沿线与三环路交汇处，属于,CBD,核心,?,区域，周边配套齐全，地理位置得天独厚。,国贸中心位于东长安街沿线与东三环路交界处，,CBD,核心之中，项目享受完善的,商务配套同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。,?,CBD,国贸中心,?,国贸中心交通状况,?,位于地铁,1,号线与,10,号线交汇处，通达性强。,国贸中心紧邻地铁,1,号与地铁,10,号线交汇处，周边多条公交路线通达全城，交通十分,便利，通达性强。,地,铁,1,0,号,线,三,环,距北京北站,13.4,公里,距首都国际机场,25.5,公里,四,环,二,环,距北京西站,

39、13,公里,国贸中心,地铁,1,号线,轨道国贸线,四惠桥,距北京东站约,3,公里,距北京南站,13.5,公里,?,国贸中心周边配套,?,国贸中心处于,CBD,核心，周边商务商业配套齐,全。,太平洋百货,写字楼,酒店,商业配套,北京朝阳医院,朝外,SOHO,京广中心,朝阳宾馆,市政,世贸天街,嘉里中心,嘉里大酒店,光华医院,新光天地,万达广场,金地中心,丽思卡尔顿酒店,华贸中心,宏鑫写字楼,万豪酒店,远洋国际中心,远洋商务,北京瑞吉酒店,星程新族酒店,国贸中心,建国路,国泰饭店,银泰中心,建外,SOHO,中央电视台,国贸商城,四惠桥,南航明珠商务酒店,北京电视台,华彬费尔蒙酒店,三,环,庆丰公园

40、,四,环,?,国贸中心项目布局,国贸中心分三期开发，其中，一、二期早在,20,世纪就已开,发完毕，目前三期还在开发中。,整个项目物业整体占地,17,共顷，总面积,达,110,万方，三期,54,万方（已建成,30,万方），,国贸三期,B,阶段,A,阶段,国贸,二期,国贸一期,是全球最大国际贸易中心，物业全部由国贸,自持,国贸三期与国贸一期、二期一起构成,110,万平方米的建筑群，成为世界最大的国际贸,易中心。项目内部物业形态丰富，含有,写字,楼，商业，酒店，公寓，会议厅,，为企业提,供一站式服务，大大提高企业的办公效率。,国贸,动工,开业,建筑面积（万,）,一期,1985.9,1990.8,二期

41、,1996.12,1999.12,56,三期,A,阶段,2005.6,2010.8,30,B,阶段,24,?,国贸中心一、二期,?,?,国贸中心一、二期产品档次和整体形象相对较底，主要以展,会、展厅的打造为重点。,?,国贸中心一二期产品及形象打造相对较低，而其展厅打造却享有很高的知名度。,?,国贸展厅多年来接待了大量重要国际性展览会,，展览内容涉及商务、旅游、房产、教育等，,在国,内外展览界享有很高的知名度,。同时，也有诸多企业在此成功地举办了发布会或晚会等活动。,国贸展厅,国贸展厅,?,国贸中心三期写字楼,?,?,国贸三期总建筑面积,54,万方，包括写字楼、公寓、酒店、商,业，均为顶级物业，

42、牢固树立其高端形象,项目名称,北京国贸中心（三期）,开发商,中国国际贸易中心股份有限公司,物业管理,北京国贸,占地面积,6.27,公顷,总建筑面积,110,万方（三期,54,万方）,总楼层,地上,74,层，地下,4,层,建筑高度,330,米,标准层面积,1906,米,标准层层高,4.25m,电梯数量,32,个,停车位,3000,个,建筑设计,SOM,建筑设计事物所,?,国贸中心三期国贸大,厦,国贸大厦,总建筑面积：,280000,；,高度：,330,米；,楼层：地上,74,层，地下,4,层,?,国贸大厦为国贸中心最高的建筑物，由酒店和写,字楼组成。,酒店空中大堂,56,73F,国贸大酒店,6,

43、写字楼,53F,1,大堂、商务中心,5F,写字楼大堂,净高,9,米,?,国贸中心三期租赁情,况,运营模式：,只租不售,租金：,20,元,/,天（最高可达,40,元,/,天，为北京租金最高的项目）,周边写字楼租金对比：,项目名称,华贸中心,万达广场,京广中心,银泰中心,嘉里中心,朝外,SOHO,总建筑面积,100,万方,50,万方,35,万方,7.3,万方,15,万方,租金,9-12,元,/,平米天,8,元,/,平米天,8,元,/,平米天,8-17,元,/,平米天,8-13,元,/,平米天,7,元,/,平米天,入驻企业：,中国国际金融，壳牌，诺华制药，世界银行，三井物产，美国达维律,师事务所，美

44、国达维律师事务所，埃索石油，加拿大皇家银行，,Adobe,软件公,司，仲量联行，巴西银行，英国诺顿罗氏律师事务所北京代表处，中赫集团，,美国盛信律师事务所驻北京代表处，德士古中国，美孚中国，中美集团等,大型集,团及跨国企业,。,?,国贸中心三期写字楼实景图,门禁系统设置，保证业主安全,大堂内部采用高档石材铺装，并配有仿真绿色植物。,入户大堂外部,?,国贸中心三期商业,?,裙楼,5.5,万方，由商业附楼和宴会附楼组成。,位于主塔楼北侧，,首层和二层为商,铺，并与商业附楼,连通。,宴会附楼,商业附楼,位于主塔楼的东面，,地上,5,层，地下,4,层,?,国贸中心三期商业业态,?,引进国外知名品牌打造

45、高端商业以提升整体商业,形象。,商业规划定位为高端商业，主要引进高档的服装商业品牌来提高整体商业形象。,项目目前已开业商家品牌,168,家，男女服装占绝对比例。,餐饮服务业作为配套设施存在。,业态组合,男女服装,餐饮,首饰精品,皮具皮鞋,家具礼品图书,服务,其他,代表品牌,60,家,27,家,17,家,20,家,13,家,10,家,17,家,家具,/,礼品,/,图书,8%,男女服装,38%,服务,6%,餐饮,16%,首饰,10%,皮鞋皮具,12%,其他,10%,?,国贸中心三期商业品牌,?,顶级档次的商业，世界知名品牌进驻，提升整体,形象。,国贸,通过顶级档次的商业提高整体项目形象,，,为写字

46、楼的树立高端物业形象,，同时高端写字楼的客户也为其商业带来客户。两种业态互相促进发展。,代表品牌：,国际品牌,：,GUCCI,、,DIOR,、,LOUIS,VUITTON,、,MONTBLANC,、,BACCARAT,男女服装,:,INNEE,、,GFFERRE,、,AQUASCUTUM,、,PINK,、,DAKS,、,Adidas,首饰、饰品,：,EMPEROR,、,SWAROVSKI,、,KONPLOTT,、,PLGRIM,皮鞋皮具,:,FURLA,、,STACCATO,、,NINE,WEST,、,KATE,SPADE,家用礼品图书,：,中国金币、绣花张、皇绣绣品、,ALESSI,、齐物诚

47、品,?,国贸中心三期商业实景图,金碧辉煌的内部打造，突出高端商业的定位,入口道路进行圣诞包装,?,国贸中心酒店,?,?,项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商,务配套服务。,项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商务配套服务。其高端的中国饭店和国贸大酒,可以为项目提供顶级的酒店配套，同时也可树立其高端商业综合体的整体形象，为写字楼的品牌形象,树立打下基础，同时高端写字楼的上下游对接的商务需求，也为其酒店和饭店提供更多的客户。,国贸,大酒,店,国贸饭店,中国大饭店,国贸饭店,中国大饭店,国贸大酒店,?,国贸中心酒店国贸饭店,?,国贸饭店可提供顾客优质和实惠的用餐环境和临时居

48、住环,北京国贸饭店是由香格,里拉酒店集团管理，,属于,4,星,级酒店物业，拥有两家餐厅、,酒吧、健身中心、会议设施。,可以为办公企业提供优质实惠,的商务住宿环境，提高整体项,目的商务便捷性。,?,境，以提高项目周围的整体配套环境。,?,国贸中心酒店中国大饭,?,中国大饭店可以提供项目贵宾级的餐饮配套服务，该饭店在,店,?,中国大饭店位于北京,CBD,中央商务区，香格里拉饭店管,理集团管理。属于北京,白金五,星级饭店,可以满足企业提供高档商务,洽谈时的接待配套服务，提高,配套环境档次，,对于整个商业,体高品质的形象树立有着积极,的作用,。,行业内属于顶尖级别，可以提高项目整体形象。,?,国贸中心

49、中国大饭店实景图,大堂入口顶部菱形造型，颇具特色，门口保安对车辆进行指引。,外观全玻璃幕墙，大气、稳重,大堂内屋顶造型独特,大堂内部装修风格为欧式，配有休息区及茶座。,?,国贸中心酒店国贸大,酒店,?,?,国贸大酒店作为京城最高酒店，可提供最顶级的餐饮配套环境，和,酒店居住环境，顶级的酒店配套可提升项目的整体形象。,国贸大酒店位于国贸中心的,56-73,层，配套,包括：,?,25,间超豪华套房，总督套房，特使套房和,群贤套房,?,4,家设计餐厅、两家酒吧和酒廊及,4,间专属,私人用餐专区，其中一间是位于顶层的云顶,观景台,?,香格里拉著名的气,Spa,作为北京最高的超,5,星级大酒店，北京国贸

50、,大酒店在整个北京象征着高品质的住宿标准。,这不仅给整个商业综合体提供优质的商业配,套，同时也巩固了该项目在客户心目中顶级,的商务形象。,?,国贸中心小结,1,、区位：,CBD,核心位置，区位条件优越,国贸中心地处东长安街沿线与三环路交汇处，商务及商业配套成熟，通达性好。,2,、规模：,大规模商务集群，为北京,CBD,规划打下基础，成为北京地标建筑,项目总体量,110,万方，开发周期发达,10,余年，为北京的标志性建筑集群，囊括了写字楼、酒店、商业、公,寓等高端物业，为北京,CBD,的规划打下了,基础，成为北京的地标建筑集群。,3,、写字楼：,只租不售，北京租金最高的写字楼,国贸中心三期写字楼