房地产销售最需要的书 史上最全最细的房地产基课件.ppt

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1、房地产基础知识最全最细的资料,房地产基础知识入门(住宅),有所为 有所动,基础知识第一部分,房地产市场法律法规,房地产市场分级,房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场,房地产一级市场,又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场。即国家通过其指定的政府部门将国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地；也可以是通过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场还包括土地二级市场：指土地使用者将

2、达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。,房地产三级市场,指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。,什么是房地产？,房产和地产的总称。指土地及土地上建筑物、附着物。,什么是房地产权？,是指土地的使用权，以及土地上建筑物、附着物的所有权，并由此引发的其它权益：如继承权、租赁权、赠与权、抵押权等。,房地产权,建筑物、附着物所有权,土地使用权,租赁权,继承权,抵押权,赠与权,房地产开发相关企业有哪些？,物业管理公司 银行礼仪公司广告制作公司广告公司策划代理公司工程建筑公司园林景观设计公司建筑

3、规划设计公司房地产开发企业,土地使用权的出让方式,拍卖出让土地使用权？,拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合；在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下；竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。,招标出让土地使用权？,招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标；经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,协议出让土地使用权？,协议出让土地使用权：指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准；经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？,根据郑州市土地使用权出让条

4、例 郑州市土地使用权招标拍卖规定：凡经营性、营利性项目用地 一律以招标或拍卖的方式出让。,哪些土地使用权出让可采取协议方式？,根据“深府200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。,哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？,根据“深府200194号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以

5、公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。,原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？,根据“深府200194号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计

6、算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。,土地的挂牌交易？,土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限

7、不少于30日。,挂牌交易如何确定成交？,公告期限届满（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。,土地的挂牌交易注意事项？,报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及

8、应付交易服务费用之和。,在哪些情形下，土地使用权终止？,根据郑州市土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。,哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？,根据郑州市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土

9、地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。,土地用途种类？,农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,农用地 建设用地 未利用地,如何了解土地来源及性质？,对已办理房地产登记的，可以从

10、房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。,行政划拨用地？,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。,集体土地？,集体土地是指农村集体所有的土地。,哪些用地属于集体土地？,根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家

11、所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,集体土地使用权有哪些规定？,中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据郑州市土地使用权出让条例的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。,合作建房？,指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。,如何了解地价是否交清？,对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记

12、手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。,违法建筑？,指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。,哪些属于违法建筑？,（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规

13、定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。,什么情形下主管部门可提前收回有偿出让的土地使用权？,有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。,哪些违法私房不予确认产权？,下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用

14、地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。,什么情况下，需缴纳土地使用费？,使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据郑州市土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。,土地使用费缴纳人是如何确定的？,根据郑州市土地使用费征收办法的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股

15、与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。,如何办理土地使用费缴纳手续？,土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自

16、批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。,如何办理建设用地规划许可证？,以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取建设用地规划许可证。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取建设用地规划许可证。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，建设用地规划许可证自行失效。,取得建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内

17、容？,建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发建设用地规划许可证，收回原建设用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。,建设工程规划许可证包括哪些内容？,包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图

18、和剖面图。,什么情况下不予核发建设工程规划许可证？,根据郑州市市城市规划条例的规定，下列情况不予核发建设工程规划许可证：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。,在哪些情况下，需重新办理建设工程规划许可证？,当工程因以下情况确需修改的，应重新办理建设工程规划许可证：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。,对已建成的建筑需改变使用性质时

19、，是否需要申请核发建筑工程规划许可证？,已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。,对未取得建设工程规划许可证的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？,未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照郑州市规划土地监察条例采取查封，扣押等行政强制措施。,购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售

20、后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原建设工程规划许可证标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建设工程规划许可证要求的。,对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？,成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予规划验收。,对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的

21、使用有哪些规定？,根据郑州市住宅区物业管理条例实施细节的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。,某物业加建两层，可以“一边报建，一边加建”吗？,不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。,设立房地产开发企业须具备哪些条件？,须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）

22、有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。,如何申请领取房地产开发企业资质证书？,房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业资质证书，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企业资质证书。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。,是否可以认购内部认购时期的房地产？,根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证 后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃

23、避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。,建设工程竣工后，是否必须取得规划验收许可证？,建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记，不得投入使用。,土地使用权出让？,土地使用权出让，是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让合同包括哪些内容？,出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二

24、)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。,土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？,一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门

25、应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。,什么是地籍调查？,地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。,为什么要进行地籍调查？,因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。,农村房屋可以抵押吗？,农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照中华人民共和国城市房地产管理法及建设部城市房地产抵

26、押管理办法以及国家土地管理局（1997国土籍字2号）关于土地使用权抵押登记有关问题的通知,可以得出一个结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。,农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？,A、农村土地房屋权属登记申请书；B、身份证及户口簿复印件；C、批准建造的有效文件或证明。,乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？,土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定

27、报告。,开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买？,根据厦门市商品房预售管理规定第19条规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。,签订商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？,根据厦门市商品房预售管理规定第18条规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现一房多卖、先卖后抵等现象，

28、切实保障自身权益。,开发商有权出售露台吗？,根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。,地籍调查为什么要权利人签字？,地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。,使用年限70年的土地用地性质,住 宅 用 地,使用年限50年的土地用地性质,工业用地教育用地科技用地

29、文化用地卫生用地体育用地综合用地,使用年限40年的土地用地性质,商业用地旅游用地娱乐用地,使用年限20年的土地用地性质,加油站用地,加气站用地,什么是商品房预售？,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。,什么是商品房现售？,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,商品房何时才可以办理预售许可证？,七层以下的建筑，须达到主体工程封顶。,七层以上的建筑，主体工程须建到工程总预算的三分之二以上层数。,注入的资金须达到总体工程造价预算三分之二以上，并经注册的会计师验证。,房地产现售需要具备哪些条件？,(一)

30、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。,五证是指哪五证？,规划局国土局建设局房管局,建设工程规划许可证,建设用地规划许可证,国有土地使用权证,建设工程开工建设许可证,商品房销售（预售）许可证,房地产资质证书,预售许可证图示,如为商品房预售，开发企业必须取得预售

31、许可证以后才可以进行商品房销售。开发企业取得了预售许可证，也就表明其它四证已经全齐了。,大连,北京,徐州,基础测绘是什么？,基础测绘是指建立全国统一的测绘基准和测绘系统，进行基础航空摄影，获取基础地理信息的遥感资料，测制和更新国家基本比例尺地图、影像图和数字化产品，建立、更新基础地理信息系统。,什么是国家基本地形图？,国家基本地形图即国家基本比例尺地形图，简称国家基本图。它是根据国家颁布的统一测量规范、图式和比例尺系列测绘或编绘而成的地形图，是国家经济建设、国防建设和军队作战的基本用图，也是编制其它地图的基础。各国的地形图比例尺系列不尽一致，我国规定1:1万、1：2.5万、1:5万、1:10万

32、、1:20万(现已为1:25万)、1:50万、1:100万等七种比例尺地形图为国家基本比例尺地形图。其测制的精度和成图数量质量是衡量一个国家测绘科学技术发展水平的重要标志之一。,国家基本地形的基本画法,中华人民共和国地图的国界线标准样图是指按照一定的原则而制作的一种有关中国国界线画法的统一标准图样。根据需要，中华人民共和国地图的国界线标准样图的比例尺可以是一种，也可以是各种比例尺的系列图。中华人民共和国地图的国界线标准样图由国务院外交行政主管部门和国务院测绘行政主管部门共同制定，报国务院批准发布。中华人民共和国地图的国界线标准样图上的中国国界线的画法，是代表中华人民共和国政府立场的，是各公开地

33、图上中国国界线画法的标准依据。各种涉及中国地图图形的媒介与载体都必须按中华人民共和国地图的国界线标准样图绘制，并送测绘行政主管部门审查，否则可能产生有损国家主权和领土完整的政治性问题。,什么是地理信息系统？,地理信息系统在国际上称为GIS，即GeograhpicInformationsystem的缩写。在我国又称为资源与环境信息系统。在国际上虽然许多学者对GIS有不同的表述，但其基本概念是大体相同的。地理信息系统是利用计算机存贮、处理地理信息的一种技术与工具，是一种在计算机软、硬件支持下，把各种资源信息和环境参数按空间分布或地理坐标，以一定格式和分类编码输入、处理、存贮、输出，以满足应用需要的

34、人-机交互信息系统。它通过对多要素数据的操作和综合分析，方便快速地把所需要的信息以图形、图像、数字等多种形式输出，满足各应用领域或研究工作的需要。地理信息系统在国民经济建设中得到了广泛运用，特别是在地域开发、环境保护、资源利用、城市管理、灾情预测、人口控制、交通运输等方面发挥着积极的作用。,从事测绘活动的单位应当具备什么条件？,从事测绘活动的单位应当具备下列条件，并依法取得相应等级的测绘资质证书后，方可从事测绘活动：（一）有与其从事的测绘活动相适应的专业技术人员；（二）有与其从事的测绘活动相适应的技术装备和设施；（三）有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度；（四）具备国务院测绘

35、行政主管部门规定的其他条件。,什么是测绘成果汇交制度？,测绘项目完成后，测绘项目出资人或者承担国家投资的测绘项目的单位，应当向国务院测绘行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门汇交测绘成果资料。属于基础测绘项目的，应当汇交测绘成果副本；属于非基础测绘项目的，应当汇交测绘成果目录。负责接收测绘成果副本和目录的测绘行政主管部门应当出具测绘成果汇交凭证，并及时将测绘成果副本和目录移交给保管单位。测绘成果汇交的具体办法由国务院规定。,什么是测量标志？,永久性测量标志，是指各等级的三角点、基线点、导线点、军用控制点、重力点、天文点、水准点和卫星定位点的木质觇标、钢质觇标和标石标志，以及

36、用于地形测图、工程测量和形变测量的固定标志和海底大地点设施。临时性测量标志指测绘单位在测量过程中设置和使用的，工作结束后不需要长期保存的标志物和标记。,测量标志如何保护？,任何单位和个人不得损毁或者擅自移动永久性测量标志和正在使用中的临时性测量标志，不得侵占永久性测量标志用地，不得在永久性测量标志安全控制范围内从事危害测量标志安全和使用效能的活动。,产权证？,“房屋所有权证”和“土地使用权证”,期房与现房的解释？,期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称期房。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同,现房指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房

37、。消费者在这一阶段购买商品房时应签现售合同,期房,现房,三通一平？七通一平？,三通一平是指地皮在发展基础上的：水通电通路通场地平整,七通一平上、下水通排污通路通通讯通煤气通电通热力通场地平整,什么叫准现楼？,指房屋主体已基本封顶完工，正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,什么是建筑小品？,既有功能要求，又具备点缀、装饰和美化作用；从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。,房地产交付条件？,房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。,未验收或验收不合格的不可以交付使用。,房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建、燃气和

38、民防等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。,备注,可以交付,不能交付,未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？,房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。,在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保

39、修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。,房屋交付，开发商应提交的文件？,房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供：住宅质量保证书住宅使用说明书,住宅使用说明书,住宅质量保证书,交

40、付的商品房与样板房不一致如何处理？,房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。,商品房延期交付，转让人应承担的责任？,因转让人的原因，不能按约订时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约订的，按合同约订处理；合同未约订的，为延期交付房地产期间的市场指导租金执行；造成受让人损失的，转让人除支付违约金之外，还应当负赔偿责任。另：转让人超过房地产买卖合同约订时间九十日仍不 能交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与 受让人另有约订的除外。,

41、基础知识第二部分,房地产建筑类术语,建筑物层数和高度区分？,低 层：1-3层；多 层：4-7层；小高层：8-12层；中高层：13-18层；高 层：1 8 层以上；超高层：3 0 层以上。,多层、小高层、高层解释？,多层：7层以下（含7层）配备消防通道的建筑物。小高层：8层以上12层以下（含12层），配备至少一部电梯并配备消防通道的建筑物。中高层、高层：12层以上配备至少两部电梯并配备了消防通道的建筑物。,按建筑结构区分：主要承重构件？,砖木结构：垂直承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。层数低，一般在3层以下砖混结构：垂直承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混泥

42、土楼板、屋顶板。一般在6层以下，造价低，抗震性差钢筋混泥土结构：这类建筑的承重构件如梁、板、柱、墙、屋架等，是由钢筋和混泥土两大材料构成，其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖作成。特点：适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。钢结构：主要承重构件均为钢材料制成。成本高，多用于高层公共建筑和大跨度的工业建筑,基础？,是建筑物地面以下的承重构件，支撑上部建筑物的全部荷载，并将它传给下面的地基。地基为基础下面的土层。地基的要求：1、有足够的承载力 2、有均匀的压缩量（均匀下沉）3、有防止产生滑坡、倾斜的能力,基础分类？,1、按材料分：灰土基础、三合土基础、砖基础、石基 础、混泥土基础、钢筋混泥土基础2、

43、埋置深度：深基础、浅基础、不埋基础3、构造形式：条形基础、独立基础、筏板基础、箱形 基础、桩基础。,墙体？,1、作用：承重：承受屋顶、楼板传下的荷载。围护：抵御风雨等侵袭，防止太阳辐射、噪音干扰。分隔。装饰。2、要求：有足够的强度和稳定性。满足热工方面的性能。保温、隔热。有一定的隔音性能。有一定的防火性能。,墙体类型？,位置：内墙（分隔、隔音、防火）外墙（挡风、避雨、保温、隔热、隔音）方向：纵墙（建筑物长轴方向）横墙（短轴）其中外横墙称为山墙。受力情况：承重墙、非承重墙。材料：砖墙、石块墙、钢筋混泥土墙。构造方式：实体墙、空心墙、复合墙（两种以上材料组合而成的墙）,柱？,承担、传递梁和板传来的

44、荷载,楼地层？,（包括楼板和地面、水平承重构件）楼板：基本构造层为面层、构造层、顶棚。要求：有一定的强度（承重）、刚度（变形在一定的范围）隔音、防水、防潮、防火。钢筋混泥土楼板较为常见。顶棚要求：表面光洁、美观、有反光作用、隔音、保温、隔热地面：坚固耐磨、表面平整、光洁、防滑、易清洗、不起尘、蓄热性、防水。,梁、楼梯、层顶？,梁 承担其上的板传来的荷载，再传到支承它的柱上。楼梯（垂直交通设施）分为：楼梯段、休息平台、栏杆扶手屋顶 作用：抵御自然界的风、雨、雪、太阳辐射 条件：防水、保温、隔热、隔音、防火 组成：屋面、承重结构层、保温隔热层、顶棚,什么是用地面积?,规划建设用地红线范围以内可供开

45、发建设的地块面积,用地面积,总建筑面积?,建设用地范围内的各栋各层建筑物外墙、外柱外围以内水平投影面积总和。,单套建筑面积？,室内的建筑面积 与 公用分摊建筑面积 之和,客户买了套100平方的房子,得到的房间内的面积只有,八、九十平方，为什么呢？,因为：,每栋楼的大堂、电梯间等公共部分,的面积需要整栋楼的业主按比例分摊。,所以：,单套建筑面积,共有建筑面积的组成？,共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。,应分摊的共有建筑面积,1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功

46、能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。,不应分摊的共有建筑面积,1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内以及底层架空用作绿化、公共开放空

47、间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。,套内建筑面积？,又称实用面积,实用率的计算方法？,也称得房率。指单套实用面积与单套建筑面积的比率。,使用面积？,房屋内可使用的面积（不包括墙体面积),使用率的计算方法？,使用面积与单套建筑面积的比率。,建筑覆盖率？,建设用地范围内所有建筑物基底投影面积总和与建设用地面积的比率。,建设用地地块,绿地,建筑物,建筑容积率？,建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积的比率。,建设用地地块 一,建设用地地

48、块 二,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,建筑物,绿地率？,建设用地范围内各类绿地面积总和与建设用地面积的比率。,建设用地地块,各类绿地区域,简单的解释是：所有绿地面积加起来占了这个地块的百分之多少？,层高与净高？,层高：上、下层楼板中心线的水平垂直距离。,净高：下层地面到上层楼面的水平垂直距离。（指层高扣除楼板厚度的净剩值）,地面,上层楼面,地面,上层楼面,上层楼面,地面,一楼,三楼,二楼,标准层？,指平面布局相同的住宅楼层。,平台？,指居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。,走廊？,指住宅套外使用的水平交通空

49、间。,地下室？半地下室？,地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。,半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。,开间？进深？,开间：指宽度。,进深：指长度。,玄关？,登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的区域，一般信奉风水的人士较多提及。,凸窗？,指向外伸出外墙的窗户，并由窗户外伸而形成可供居住者小憩或摆放物品的窗台。通常进深不大于0.6米，高度不大于2.2米，且窗台高度不小于0.4 米的不计算面积。,阳台？,内阳台封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。,外阳台不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。,跃式结构？,

50、根据每套住宅的各功能特点，压缩某些功能占用的高度。上、下层空间互相借用，更增加住宅内的立体感和空间感，但又不同于复式结构。,复式结构？,单套单位占据了楼层的两层，一般处于顶层（最顶上的两层）或底层（一楼和二楼）下层为就餐、会客空间；上层为主人活动休息空间。,基础知识第三部分,推广、销售及银行按揭篇,什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？,凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房