第四篇房地产开发项目的融资ppt课件.ppt

《第四篇房地产开发项目的融资ppt课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四篇房地产开发项目的融资ppt课件.ppt（104页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、房地产开发与经营管理,厦门大学建筑与土木工程学院,第四篇房地产开发项目融资,4.1房地产融资概述 4.2房地产开发资金筹集方式 4.3房地产开发项目资金筹集规划,4.1房地产融资概述,从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.3向金融机构贷款4.2.4商品房预售（定金及预收

2、款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成4.2.1.2房地产开发企业自有资金的筹集,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,按财务制度规定，归房地产企业支配的各种自有资金。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金。法律、法规规定的最低限额（

3、不少于100万元）为法定资本金；房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金为注册资本（实收资本），股份有限公司的资本金被称为股本。房地产开发企业运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，其资本金也处于变化之中，当企业实有资金比注册资金增加或减少20%以上时，需进行变更登记。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,资本公积金是指由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归属于投资者，但不构成实收资本（注册资本范围）的那部分资本，与企业经营取得的收益无关。资本公积金可以按照法

4、定程序转增资本，但不能用于弥补公司的亏损。企业资本公积金主要来源：资本（股本）溢价法定资产重估增值接受捐赠,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,盈余公积金是企业按规定从净利润中提取的属于所有者留存于企业内部的资产或权益。法定（盈余）公积金：提取税后利润10%列入法定公积金，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。法定公积金转为资本时，留存不得少于转增前公司注册资本的25%。任意（盈余）公积金：公司从净利润中提取法定公积金（&支付优先股股利）后，经股东会议决议，可从税后利润中提取

5、任意公积金。盈余公积金可用于弥补亏损、转增资本金，也可用于分配股利。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,=税后利润-法定盈余公积-可分配利润（可分配利润包括：弥补以前年度亏损+优先股股利+任意盈余公积金+普通股股利等）,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.1房地产开发企业自有资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有资金,企业折旧资金通过发行股票筹集的资金,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房

6、地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经股东大会同意将未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金,首次公开发行股票（IPO）并上市上市公司发行新股（股权再融资）非上市公司公开发行股票,股票筹资的优缺点,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.2房地产开发资本金的筹集房地产股份有限公司可通过下列方式筹集资本金：注册资本金的筹集资本公积金、盈余公积金转增为资本金经过股东大会同意未分配利润转增为资本金发行股票筹集资金其他方式：如以资金或土地使用权作价入股合作开发、阶段性股权式融资等。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有

7、资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）,投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。在项目总投资中，必须拥有一定比例的资本金。,第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是

8、获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）,房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定

9、资产投资项目资本金比例的通知（2004）,房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20及以上提高到35及以上。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）经济适用住房开发贷款管理办法（银发200813号）,建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投

10、资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.1自有资金的筹集4.2.1.3房地产开发项目资本金 项目资本金是项目投资中由投资者提供的资金，来源于企业的自有资金，是获得债务资金的基础。国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（1996）房地产开发经营管理条例（1998）央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003）国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（2004）国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。,

11、4.2 房地产开发资金筹集,4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.1既有项目法人融资4.2.2.2新设项目法人融资,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.1既有项目法人融资 又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金，包括：企业现有的现金未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金企业资产变现企业增资扩股,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.2房地产开发项目融资组织形式4.2.2.2新设项目法人融资 又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任

12、的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入；有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，如优先股、可转换债、股东借款等。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款4.2.3.2房地产开发（项目）贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.1房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体

13、项目相联系，贷款的期限较短。央行：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）央行、银监会：关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）,商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.2房地产开发（项目）贷款 金融机构（银行）向房地产开发企业发放的项目建设资金贷款，只能用于指定的开发项目，不允许改变资金用途或挪用于其他项目。当房地产开发贷款为抵押贷款时，抵押物可为有偿取得的土地使用权、在建工程和已建成商品房。房地产开发贷款条件：项目资本金比

14、例；项目已取得“四证”。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）贷款项目评估贷款担保方式评价贷款综合评价,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则,信用评级，一般是指由独立的信用评级机构对影响评级对象的诸多信用风险因素进行分析研究，就其偿还债务的能力及其偿债意愿进行综合评价，并且用简单明了的符号表示出来。,4.2 房地产开发资金筹集

15、,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则,信用评级机构对借款企业进行信用评级主要考察的因素：企业素质 经营能力 获利能力 偿债能力 履约情况 发展前景,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则,借款企业信用等级分三等九级，即：AAA AA A BBB BB B CCC CC C,短期债务支

16、付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业濒临破产。,C,短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。,CC,短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。,CCC,C,短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。,B,短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有

17、一定风险。,BB,短期债务的支付能力和长期债务偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会有较大波动，约定的条件可能不足以保障本息的安全。,BBB,B,短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力较强；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展易受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。,A,短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响很小。,AA,短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响

18、最小。,AAA,A,信用等级含义,级,等,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查借款企业信用评级（资信等级评价）信用评级的涵义信用评级的要素信用评级的标识借款企业信用等级系数的取值规则,AAA级企业为30AA级企业为50A级企业为70BBB级企业为90,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款项目评估项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。AAA、AA、A和BBB四个风险等级

19、其对应的风险系数分别为80、70、60和50。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款担保方式评价贷款方式系数的取值规则：信用贷款为100。由银行金融机构提供担保的为1020。由省级非银行金融机构担保的为50。AA级以下企业担保的为100。用商品房抵押的为50。由其他房屋及建筑物抵押的为100，如参加保险且保险期长于贷款期的为50%。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考

20、察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。某笔贷款的综合风险度(某笔贷款风险额某笔贷款额)100 信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数 综合风险度超过60%的为高风险，银行一般不予发放贷款。,中短期贷款期限在半年以内的为100。期限在半年以上不满1年的为120。中长期贷款期限在1年以上不满3年为120。期限在3年以上不满5年的为130。期限在5年以上的为140。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.3向金融机构贷款4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查贷款综合评价 某开发

21、企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级。贷款综合风险度：50120506018%60%银行可以发放贷款。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.1商品房预售的实质4.2.4.2商品房预售制度4.2.4.3定金及预收款,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.1商品房预售的实质,商品房预售作为商品房销售的一种方式，同时又具备融资功能。它在实质上是一种预收货款的商业信用行为（即销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还）。当商品供不应求或者生产周期较长且售价较高时

22、，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。,1994年建设部制定发布的城市商品房预售管理办法第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立商品房预售的条件,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立,1950年代，香港“地产教父”霍英东先生创造性地提出“预售楼花”的销售方式，以加速资金流动，增强地产商回款力度。伴随着香港房地

23、产业的崛起，商品房预售制度逐渐演变成为香港乃至亚洲很多地区的楼盘销售模式。中国内地的商品房预售制度最初确立于1994年（房地产管理法，1994）。当初的目的主要是为了拉动内需，降低房地产开发资金进入的门槛。从十多年的实践来看，这一制度尽管存在诸多弊端，但极大地促进了我国房地产业的发展与繁荣。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.2商品房预售制度我国商品房预售制度的建立,目前与商品房预售有关的法律规范主要包括：城市房地产管理法（1994、2007）城市商品房预售管理办法（1994发布、2001、2004修改）城市房地产开发经营管理条例（1998）商品房销售

24、管理办法（2001）,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.2商品房预售制度商品房预售的条件,商品房预售管理办法第五条规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预

25、售（定金及预收款）4.2.4.3定金及预收款定金,根据担保法，定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，起到担保效果的一种担保方式。其数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金虽然具有预先给付的性质，但又有别于预收款。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.4.3定金及预收款预收款订金（定金，其作用主要在于融资）一次性付款分期付款首付款+按揭贷款,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.1企业（公司）债券的内涵4.2.5.2公开发行公司债券的条件4.2.5.3公司债券的发行价格4.2

26、.5.4公司债券筹资的优缺点,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.1企业（公司）债券的内涵企业债券 企业债券管理条例（1993年）：企业债券，是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券 发行公司债券是公司筹集债务性资金的重要方式之一。公司法（2005年修订）：公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。上市公司经股东大会决议可以发行可转换为股票的公司债券，公司按照其转换办法向债券持有人换发股票。,公司债券发行试点办法（2007）：本办法所称公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。

27、,公司债券发行试点办法,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.2公开发行公司债券的条件公开发行公司债券的条件（证券法（2005修订）：股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十；最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投向符合国家产业政策；债券的利率不超过国务院限定的利率水平；国务院规定的其他条件。上市公司发行可转换为股票的公司债券，还应当符合公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.3公司债券的

28、发行价格 理论上债券的面值就是它的发行价格。但实际操作中，债券的发行价格常常脱离它的面值，因为资金市场上的利率是经常变化的。债券的发行价格有三种：等价发行：票面利率等于市场利率折价发行：票面利率低于市场利率溢价发行：票面利率高于市场利率可以通过求现值的方法，确定债权的发行价格。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.3公司债券的发行价格 债券发行价格等于各期利息的现值和到期还本的现值之和，折现率以市场利率为标准。分期付息（每期期末付息）债券价格的计算公式：发行者计算利息，偿付本金都以债券的面值为根据，而不以发行价格为根据。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券

29、融资4.2.5.3公司债券的发行价格 某房地产企业发行10000份面值为1000元的债券，期限为3年，年利率为10%，付息方式为每年计息一次，发行时市场利率为8%，试计算单位面值债券的发行价格。,4.2 房地产开发资金筹集,4.2.5发行债券融资4.2.5.4公司债券筹资的优缺点,4.2.6房地产融资创新,房地产基金简介,房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。,美国是世界上最早成立

30、房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属

31、于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。,开放式房地产投资基金,具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。,有限合伙制房地产投资基金,一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责

32、任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修

33、、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25%。,房地产投资信托基金,房地产投资信托基金房地产投资信托（Real Estate Investment Trust,简称REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。,从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资

34、金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。,发展历史:世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和6070年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而

35、且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。,优势,REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，REITs按规定必须将90的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；,第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REI

36、Ts股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。,从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者

37、，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。,另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本4.3.2房地产开发资金筹集的风险4.3.3房地产开发资金结构4.3.4衡量房地产开发资金筹集方案的标准4.3.5房地产开发资金筹集方案的决策程序,4.3 房

38、地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本 房地产开发企业通过各种渠道筹集资金，不仅要考虑是否可能，而且还要考虑所付代价，即资金成本。房地产开发资金成本的构成房地产开发资金成本的计算,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本4.3.1.1房地产开发资金成本的构成资金筹措成本（多为一次性费用）资金使用成本（资金占用费）,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算综合资金成本计算边际资金成本计算,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.

39、2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,特点：资金成本主要表现为按期支付的利息，利率事先确定，且在债务期一般固定不变；本息按期偿还；利息为税前扣除项目。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,特点：权益资金成本主要由投资者的预期投资报酬和资金筹集费用构成；除优先股外，投资报酬非事先约定，故权益成本

40、计算有很大的不确定性。权益资金报酬是税后支付，故无减税效应。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,不考虑货币的时间价值,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,考虑货币的时间价值,实际上是将长期借款的资本成本看做

41、是使这一借款的现金流入现值等于其现金流出现值的贴现率。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,不考虑货币的时间价值,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,考虑货币的时间价值,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4

42、.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,年股利：优先股兼有普通股和债券的性质，投资报酬为股利形式且股利支出固定，本金不需偿还。,优先股股利为税后支付，其风险大于债券，故通常优先股的资金成本要高于债券。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,普通股股利不

43、是确定的，故很难准确估计出普通股的资本成本。从理论上分析，普通股的成本是普通股股东在一定的风险条件下所要求的最低投资报酬。常用普通股资金成本估计的方法有：股利折现模型 资本资产定价模型 债券收益率加风险报酬率,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。,零成长股票,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房

44、地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。,固定成长股票,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算个别资金成本计算债务成本 计算银行贷款（长期借款）成本债券成本权益成本 计算优先股资金成本普通股资金成本留存收益资金成本,留存收益由企业税后净利润形成，企业使用这部分资金的最低成本应该与普通股资

45、本成本相同，惟一的差别就是留存收益没有筹资费用。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算综合资金成本计算各种资金具有不同的资金成本，一个企业不可能采用单一的筹资方式。衡量一个企业的筹资成本，需要对各种资金的成本进行加权平均计算，求得综合资金成本。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算综合资金成本计算各种资金具有不同的资金成本，一个企业不可能采用单一的筹资方式。衡量一个企业的筹资成本，需要对各种资金的成本进行加权平均计算，求得综合资金成本。确定权数（资

46、金结构）有不同的计算方法：可以按资金的帐面价值计算权数，也可以按资金的市场价值或目标价值计算权数。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.1房地产开发资金成本及其计算4.3.1.2房地产开发资金成本的计算边际资金成本计算边际资金成本是企业筹集新资的成本。边际资本是加权平均资金成本的一种形式，采用加权平均法进行计算。边际资金成本是企业投资新项目进行追加筹资时必须考虑的问题。如：将边际资金成本作为贴现率，计算项目的净现值；拿边际资金成本与项目的内部收益率进行比较。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.2房地产开发资金筹集的风险4.3.2.1财务风险与财务杠杆4.3.2.2财务风险的度

47、量,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.2房地产开发资金筹集的风险4.3.2.1财务风险与财务杠杆 当企业采用不同的筹资方式筹集资金时，都会面临一定的筹资风险。比如，普通股收益可能会发生大幅度变动。企业为了取得财务杠杆利益，通常会加大债务筹资，如果企业的经营收入不足以偿付负债本息，可能使企业面临财务危机，严重的可能导致企业破产。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.2房地产开发资金筹集的风险4.3.2.1财务风险与财务杠杆 财务杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系。财务杠杆的变化会对企业普通股收益产生影响。财务杠杆作用的程度，用财务杠杆系数表示。财务杠杆系数越大，财务风险

48、也越大。,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.2房地产开发资金筹集的风险4.3.2.3财务风险的度量期望自有资金利润率标准离差变异系数,4.3 房地产开发资金筹集方案选择,4.3.3房地产开发资金（筹资）结构4.3.3.1最佳资本结构的确定4.3.3.2追加筹资方案的选择,4.3.4 融资方案风险分析资金来源可靠性分析分析资本金和债务资金供应是否落实可靠应力求使筹措的资金投入时序与项目建设进度和投资使用计划相匹配融资结构分析资本金与债务资金的比例应根据项目特点，合理确定比例股本结构比例应根据项目特点和主要股东方参股意愿，合理确定参股各方的出资比例债务结构比例应根据各债权人提供债务资金的

49、方式，附加条件，以及利率、汇率、还款方式，合理确定债务结构比例融资成本分析债务资金融资成本分析资本金融资成本分析融资风险分析资金供应风险、经营风险、利率风险、汇率风险,4.3.5 项目融资风险控制4.3.5.1 项目融资风险控制原则主要有：1）强化风险观念，正视风险存在 2）科学分析预测，把握行业发展态势 3）统筹兼顾，预防为主 4）合理组合，分散风险,4.3.5.2 项目融资风险控制方法主要有：1）合理编制资金筹资方案，科学选择资金筹资渠道 2）加强债务管理，保持资金收支平衡 3）合理选择外汇工具，避免汇率变动风险 4）采取多种措施，分散风险因素,4.3.6 项目融资风险的防范方案主要有：1

50、）风险控制 2）风险分散 3）非保险的风险转移 4）风险保留与承担,房地产基金简介,房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。,美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地