第四章房地产开发ppt课件.ppt
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1、第四章房地产开发法律制度,第一节房地产企业设立与资质等级管理第二节房地产开发流程及相关法律规范,没有房地产就没有新中国,没有房地产就没有新中国。房地产,它辛劳占耕地;房地产,它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路,它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多,它改善了官员的生活;它构建了升官GDP,它收取了税费好处多。没有房地产就没有新中国,没有房地产就没有新中国!,第一节房地产企业设立与资质等级管理,一、企业设立的条件 见书P113企业是以营利为目的的经济组织讨论:房地产企业是否应流着道德血液?企业的分类:有限责任公司、股份有限公司二、资质等级及经营范围 见书P118一级资质、二级资质、三级资质,第
2、二节房地产开发流程及相关法律规范,一、投资决策阶段二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段,一、投资决策阶段,1、可研的内容2、可研的作用3、可研的依据4、可研的审批,二、前期工作阶段,1、勘察与设计(1)规划许可(2)人防设施审查(3)消防审查(4)市政公用设施安全审查(5)河道管理方案设计审查(6)文物保护事项审查(7)防震、防雷等审查,市政府、市规划局和市防汛办共同分担1亿多元损失,三、建设阶段,(一)发包承包1、发包承包的内容(1)可研(2)勘察设计(3)材料与设备采购(4)施工(5)监理(6)项目管理,2、发包承包的分类,平行发包模式,发包行为规范1、应发包给合格的承包人例:某公司将
3、办公楼的修建工程承包给王某(无建筑资质),王某在主体工程竣工后又将装饰工程交给李某组织施工。李某组织胡某等人进行施工。胡某在施工过程中不慎从楼上摔下达七级伤残,问:此案中有哪些法律关系?发包人、王某李某是否应承担责任?,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十一条:,雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害,发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的,应当与雇主承担连带赔偿责任。,2、禁止肢解发包,(1)概念指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。”(2)法律后果建设单位将建设
4、工程肢解发包的,责令改正,处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目,并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。”,肢解发包案例,某房地产公司与某施工企业签订总包合同,施工内容包括:桩基、围护等土建和室内电话排管、排线等安装工程,但又在合同中约定,大部分安装工程和一部分土建工程可以指定分包,分包违约,总包违约,总包可收2%的配合费,后房地产公司将24项工程另行发包:“铝合金门窗、铸铁栏杆、防水卷材、保温工程、防火防盗门、消防室内立管、大理石、伸缩缝不锈钢板、屋顶水箱、污水处理池、底层公用部位地砖、下水道、绿化、配电箱、小区道路。,如何理解应当由一个承包商完成的建设工程
5、,1、理解项目的构成(由大到小):单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。2、了解各地的不同规定上海:设计业务最小的发包单位为单项工程、施工业务最小的发包单位为单位工程,单项工程由单位工程组成,是具有独立的设计文件,在竣工后可以独立发挥效益或生产能力的独立工程。如:一个仓库、一幢住宅。单位工程是不能独立发挥生产能力的,但有独立的施工组织设计和图纸的工程。如:土建工程、安装工程。分部工程:按工程的种类或主要部位将单位工程划分为分部工程。如:基础工程、主体工程、电气工程、通风工程等 分项工程:按不同的施工方法、构造及规格将分部工程划分为分项工程。如土方工程、钢筋工程、给水工程中的铸铁管、钢管、阀门
6、等安装。,福建规定:“下列房屋建筑分部分项或专业工程可以单独发包:(一)单项施工预算造价大于200万元或1 4层(42米)以上高层建筑的桩基工程;(二)单项施工预算造价大于200万元或者不与主体结构工程统一设计、施工的装修工程;(三)建筑高度24米及以上且建筑面积2万平方米及以上建筑的消防工程;(四)冷冻机组制冷量30万大卡及以上的中央空调系统;(五)建筑智能化工程、电梯工程;(六)工程项目前期三通一平工程。”,(二)招标发包1、房地产企业强制招标的范围2、招标的分类:公开招标与邀请招标有下列情形之一的,经批准可以进行邀请招标:(1)项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的;
7、(2)受自然地域环境限制的;(3)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的;(4)拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的;(5)法律、法规规定不宜公开招标的。,经过招投标的合同能否变更?,2002年5月,某建筑公司通过工程招投标,和某开发商签订承建住宅楼施工合同,合同总价7000余万元,竣工日期为2003年7月30日,合同经招标投标办审查备案。2003年2月,双方又签订了补充协议,约定竣工工期提前至2003年5月30日,后工程于2003年6月22日通过竣工验收。2005年3月,该建筑公司提起诉讼,要求支付剩余工程款项,开发商反诉称本案工程逾期竣工,建筑公司应承担逾期竣工
8、违约责任并支付违约金180余万元。,开发商:合同法规定,当事人协商一致,可以变更合同,补充协议是双方真实意思表示,应按照变更后工期条款确定双方的权利和义务,故建筑公司应承担逾期竣工违约责任。建筑公司:补充协议中工期变更条款是原合同实质性内容的变更,其违背了招标投标法关于招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的强制性规定,应属无效。,(三)施工报建1、安全报建登记2、质量监督报批3、开工条件审查施工许可证发放条件(1)已经办理该建筑工程用地批准手续;(2)在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;(3)需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求;(4)已经确定建筑施工企业;(5)有满足
9、施工需要的施工图纸及技术资料;(6)有保证工程质量和安全的具体措施;(7)建设资金已经落实;工期在一年之内的,资金到位率不低于50%,两年以上的,不低于30%或者当年工程投资额的50%;(8)法律、行政法规规定的其他条件。,(四)竣工验收竣工验收条件:(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(2)有完整的技术档案和施工管理资料(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(5)有施工单位签署的工程保修书。竣工验收备案:建设单位应当自竣工验收合格之日起日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具
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