第7章变更地籍调查ppt课件.ppt

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1、第七章 变更地籍调查,本章内容一、变更地籍调查概述二、变更地籍调查的实施三、宗地的分割计算四、土地利用现状变更调查,一、变更地籍调查概述,1、概念：变更地籍调查与测量是指在完成初始地籍调查与测量之后，为适应日常地籍工作的需要，为保持地籍资料的现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况的调查工作。,2、地籍变更的前提条件：已完成了土地登记;,改变批准的主要用途和地类。,土地的权属发生变更;,3、变更地籍调查的作用：(1)保持地籍资料的现势性。,(3)使地籍资料中的文字部分，逐步得到核实、更正、补充。,(2)使实地界址点位逐步得到认真的检查、补置、更正。,(4)逐步消除初始地籍

2、中可能存在的差错。（5）使地籍测量成果的质量逐步提高。,4、变更地籍调查的特点：,变更地籍调查与测量与初始地籍调查与测量的地理基础、内容、技术方法和原则是一样的，但又有下列特点：(1)目标分散，发生频繁，调查范围小。(2)政策性强，精度要求高。(3)调查与测量同步，手续连续。进行了变更测量后，与本宗地有关的表、卡、册、证、图均需进行变更。(4)任务紧急。使用者提出变更申请后，需立即进行变更调查与测量，才能满足使用者的要求。由此可见，变更地籍调查与测量是地籍管理的一项日常性工作，变更地籍调查与测量，通常由同一个外业组一次性完成。,5、变更发生的潜在原因,地籍内容变化：随着经济的发展，地形要素和地

3、籍要素随着时间的推移不断地发生变化、更新。测绘手段变化：随着科技的发展，测绘手段、方法以及测量的规程不断地更新，相应的地籍记录，尤其是地籍图，也随之改变。社会发展：城市化等需要土地重新进行地籍测绘。地籍日常更新：地产开发利用中土地的合并、分割。,6、地籍变更的内容,1.更改边界宗地信息的变更情况(1)征用集体土地。(2)城市改造拆迁。(3)划拨、出让、转让国有土地使用权，包括宗地分割转让和整宗土地转让。(4)土地权属界址调整、土地整理后的宗地重划。(5)宗地的边界因冲积作用或泛滥而发生的变化等。(6)由于各种原因引起的宗地分割和合并。,2.不更改边界宗地信息的变更情况(1)转移、抵押、继承、交

4、换、收回土地使用权。(2)违法宗地经处理后的变更。(3)宗地内地物、地貌的改变等。如新建建筑物、拆迁建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮。(4)精确测量界址点的坐标和宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。(5)土地权利人名称、宗地位置名称、土地利用类别、土地等级等的变更。(6)宗地所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道(地籍区)、街坊(地籍子区)、乡镇等边界和名称的变动。(7)宗地编号和房地产登记册上编号的改变；,国土管理部门,7、地籍变更申请,间接来自于社会的申请；所谓间接来自于社会的地籍变更申请是指土地管理部门接到房地产权利人提出的申请或法院提出的申请

5、后，根据申请报告由国土管理部门的业务科室向地籍变更业务部门提出地籍变更申请。,来自于国土管理部门的日常业务申请。土地管理部门的业务科室在日常工作中经常会产生新的地籍信息，例如监察大队、地政部门、征地部门等，这些业务科室应向地籍变更业务主管部门提出地籍变更申请。,房地产权利人,法院,地籍变更业务部门,监察大队,征地部门,8、变更地籍调查的准备,A、资料准备(1)变更土地登记或房地产登记申请书；(2)原有地籍图和宗地图的复制件；(3)本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件(包括宗地草图)；(4)有关界址点坐标；(5)必要的变更数据的准备，如宗地分割时测设元素的计算；(6)变更地籍调查表；(7)本宗

6、地附近测量控制点成果，如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图；B、发送 变更地籍调查通知书。,9、变更地籍调查种类,(1)界址未发生变化的宗地变更调查；(2)界址发生变化的宗地变更调查，包括宗地合并、分割及边界调整；(3)新增宗地的变更调查；(4)旧城改造中变化宗地的变更调查；,10、检查、审核,(1)检查变更原因是否与申请书上的一致。(2)审核变更土地登记申请内容的合法性。(3)全面检查原地籍调查表中的内容是否与实地情况一致，如土地使用者名称、单位法人代表或户主姓名、身份证号码、电话号码等，土地坐落、四邻宗地号或四邻使用者姓名，实际土地用途。建筑物、构筑物及其他附着物的情况等。（4）检查恢复

7、界址点。如界址点与原记录不符合，应分析处理。界址点精度满足规范要求 P105。,调查记录表、宗地图,面积量算,界址点的变更测量,二、变更地籍调查的实施（工作的任务和工作程序）,地籍要素的变更调查,换发土地证,（一）、界址未发生变化的宗地的变更地籍调查,1、变更地籍号界址未发生变化的宗地，除行政界线变化引起宗地档案的变更外，所有地籍号不变更。行政界线变化引起地籍号变化的程序如下：利用变更后的街道、街坊编号取代原街道、街坊编号，在原街道、街坊编号上加盖变更“字样印章，填写新的街道、街坊编号，将宗地档案汇编于新的街道街坊档案，在原街道、街坊档案中注明宗地档案去向。取消原宗地编号，在原宗地编号上加盖”

8、变更“字样印章，在新的街坊宗地最大编号后按顺序编宗地号。取消原宗地界址点号，按新的地籍街坊界址点编号原则，编界址点号。,（一）、界址未发生变化的宗地的变更地籍调查,2、变更地籍勘丈根据实际需要决定是否进行实地调查，不需要到实地进行变更调查的，在室内依据变更土地登记申请书进行变更，不重新绘制宗地草图。3、地籍调查表变更在原地籍调查表的基础上进行变更，程序如下：（1）在原地籍调查表内变更部分加盖”变更“字样印章。（2）将变更内容填写在变更地籍调查记事表内。（3）需要到实地调查的，若发现原测距精度低或量算错误，须在宗地草图的复印件上用红线划去错误数据，注记检测距离，并与重新绘制的宗地草图一起归档，注

9、明原因。,（二）、界址发生变化的宗地的变更地籍调查,1、变更宗地号无论是宗地分割和合并，原宗地号码一律不得再用！分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；数宗地合并后的宗地号，以原宗地号的最小宗地号加支号表示。如18号宗地分割称3块，则分割后的宗地号为18-1、18-2、18-3；18-2再分割后，宗地号码就成18-4、18-5；18-4和10号宗地合并后，则编号为10-1；18-5与25号宗地合并后，则编号为18-6.2、新界址点设置及编号新增设的界址点，按预先准备的放样数据，确定新界址点并设立界标，也可以根据申请者要求，直接在实地设标。新增界址点按宗地所在街坊界址点编号原则编号，其他界址点编

10、号不变。对变更后废弃的界址点，在现场销毁。,（二）、界址发生变化的宗地的变更地籍调查,3、变更地籍调查表（1）在原地籍调查表封面加盖”变更“字样印章，并注明变更原因和新的宗地号。（2）根据实地调查情况，按城镇地籍调查规程有关规定，以新形成的宗地为单位填写地籍调查表。（3）新增设的界址点、界址线须严格履行指界、签字盖章手续。（4）对没有发生变化的界址点、界址线，不需要重新签字盖章，但要在备注栏内须注记原地籍调查表号，并说明原因；同一界址点变更前后的编号如果不一致，还应注明原界址点号。（5）将原使用人、土地坐落、地籍号及变更主要原因在说明栏内说明。4、宗地草图变更（1）在原宗地草图上加盖”变更”字

11、样印章。（2）在原宗地草图复印件上以红色标注变化部分，废弃的界址点、界址线打上“”，变化的数据用单红线划去，新增的界址点用红色界址点符号表示，界址线用红色实线表示，注明相应的实测距离。,（二）、界址发生变化的宗地的变更地籍调查,4、宗地草图变更（3）现场绘制变更后的宗地草图。（4）原宗地草图复制件上归原宗地档案中，新形成的宗地草图归到相应的宗地档案中。5、变更地籍勘丈一般采用解析法，特别是对土地出让等勘丈精度要求高的地籍。无论采用何方法，都必须以地籍平面控制点或原界址点为依据，先检测控制点及界址点的精度，确认无误后再进行变更地籍勘丈。（1）宗地分割或边界调整等增设界址点的，在不低于原精度的原则

12、下，测量新增界址点的坐标或图解勘丈。（2）宗地合并等不重新增设界址点的，出特殊需要外，原则上可不进行变更地籍勘丈，直接应用原勘丈成果。,（三）、新增宗地的变更地籍调查,新增宗地属于初始地籍调查未建立宗地档案的地块。其变更地籍调查按照城镇地籍调查规程进行。1、变更地籍号（1）若新增宗地划归原街道、街坊内，其宗地号须在原街道、街坊内宗地最大宗地号后续编，新增界址点按原街坊编号原则编号。（2）若新增宗地属于新增街道、街坊，其宗地号、界址点号须按照城镇地籍调查规程的规定编号，新增街道、街坊编号须在调查区最大街道、街坊编号号后续编。2、地籍勘丈采用解析法。若新增宗地已进行建设项目用地勘界，经检查验收后，

13、应利用勘测定界成果完成地籍勘丈。,（四）、旧城改造中变化宗地的变更地籍调查,1、变更地籍号旧城改造后新宗地号的编号按宗地的分割合并的编号原则，用原来的宗地号加支号作为新宗地号。界址点号按本街坊编号原则编号。2、地籍勘丈对改造的区域，按城镇地籍调查规程初始地籍调查的要求进行权属调查，填写地籍调查表等工作。采用解析法进行地籍勘丈。3、宗地档案变更原宗地档案加盖“变更”字样印章。注记变更原因。在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源。,（五）、宗地面积变更,面积变更采取高精度代替低精度的原则。对于原面积计算错误的，在确认重新量算的面积正确后，须用心面积取代原面积。通常变更测量时用解析法测量界址点的坐标，

14、所以可以用解析坐标计算新的宗地面积。用新的精确度高的宗地面积取代旧的精度较低的面积值。1、如果新旧面积量算均是解析法计算面积的，且精度相当，且差值在限值之内，则仍保留原面积。2、如果新旧面积量算均是图解法计算面积的，且精度相当，同时是对宗地形状未变或合并后的宗地面积变更，如差值在限值之内，则仍保留原面积。如超限，分析原因，去正确值。3、如果新旧面积量算分别采用是解析法和图解法计算面积的，则取解析法计算的面积代替原面积。宗地合并时，合并后的宗地面积应与原宗地面积之和相当；宗地分割时，分割后的各宗地面积应与原宗地面积相当，满足规定限差，将差值闭合差按比例配赋；边界调整时，调整后的两宗地面积之和不变

15、，闭合差按比例配赋。,（六）、地籍图变更,1、采用数字法测绘地籍图的变更数字地籍图应随宗地的变更而随时变更，但历史上每一时期的数字地籍图的现状都要保留。2、采用模拟法测绘地籍图的变更铅笔原图作为原始档案，不作改动，变更在二底图上进行。发生变更时，首先复制一份二底图，在复制件上用红色笔标明变更情况作为历史档案保存备查，可将一定时期内的变更注记在同一张二底图复印件上，但必须保证同一宗地不变更2次。然后根据变更测量成果及新的宗地草图修改二底图的有关内容。擦去废弃点位、线条和注记，画上变更后的地籍要素。当一幅图内或一个街坊宗地变更面积超过1/2时，应对该图幅或街坊进行基本地籍图的更新丈量。,（七）、宗

16、地图变更,无论变更宗地的界址是否发生变化，均要按新的宗地草图或地籍图，按城镇地籍调查规程制作宗地图。原宗地图不得划改，应加盖“变更”字样印章保存！当变更涉及邻宗地但不影响该邻宗地的权属、界址范围时，邻宗地的宗地图无须重新制作。,（八）、其他资料变更,1、界址点坐标册变更对界址点坐标册中已废弃的界址点坐标用红色笔划掉，在相应位置加盖“变更”印章字样，新增加的界址点坐标加在坐标册中。2、面积汇总表及统计表变更以街道为单位的宗地面积汇总表内，划去发生变更的宗地，并加盖“变更”字样印章，将新增加的宗地面积加在表内。根据本地实际情况，视一定时间段，依据变更后的街道“宗地面积汇总表”，变更城镇土地分类面积

17、统计表。3、相邻宗地变更由于变化宗地地籍要素的变更引起相邻宗地地籍要素变化的，相邻宗地须进行相应变更（如相邻宗地形状未变，但在原界址边上增减界址点或相邻他项权利变化等）。由于变化宗地的变更只引起相邻宗地四至变化，而相邻宗地其他地籍要素未变的，相邻宗地四至状况可暂时不做变更。,（九）、对初始地籍调查资料错误的更正,日常管理中，如发现原地籍资料有误的，应对原调查成果进行更正。并注记原因、日期、经手人、归入宗地档案。有关资料参照变更的要求执行。1、地籍编号错误的更正地籍编号重复的，按新增宗地编号方法重新编号，对地籍编号有其他错误的，查明原因，更正错误。原地籍编号无错误，不得因其他资料的更正而变更原地

18、籍号。2、界址点、界址线确权错误的更正按照城镇地籍调查规程要求填写地籍调查表，绘制宗地草图，并更正有关图件。3、界址点坐标测量错误的更正重新测量界址点坐标，用正确数据改正错误坐标值，并更正有关图件和数据。4、宗地面积错误的更正除宗地面积需要改正外，原地籍调查有关资料也需要进行改正。若引起相邻宗地界址点、界址线或宗地面积错误，则相邻宗地的地籍资料也应按照宗地变更的原则进行改正。,变更涉及资料、文件,变更土地登记申请书；变更宗地及相临宗地的地籍档案；变更宗地附近的地籍平面控制点资料；变更宗地所在的基本地籍图；变更地籍调查通知书；变更地籍调查表等。,三、宗地的合并与分割,土地权属的变更，实质为宗地权

19、属单位的更替，核心是宗地的合并与分割。,合并前,合并后,1、土地权属单元（宗地）合并方法,确定合并后新的宗地的边界及界址点，抄录界址点号（地籍图中的统一编号）及坐标；删除新宗地内部的界址点及其坐标；确认新宗地的相临宗地；计算面积，注意合并前各宗地的面积与新宗地的面积误差应在一定的范围内。注意：删除的界址点号应进行记录。为防混乱应停止使用删除的点号。,2、宗地的分割,(1)用地范围的调整，或相邻地块间的界线调整。(2)城市规划的实施和按规划选址。(3)土地整理后的地块或宗地的重划。(4)因规划的实施或其他原因引起的地块或宗地内包含几种地价而需要明确界线的。(5)地块或宗地需要根据新的用途划分出新

20、的地块或宗地。(6)由于不在上述之列的原因引起的土地分割或重划。,宗地的分割,宗地的分割,增加的界址点,3、宗地的分割,图解法：是指从图纸上图解相关数据计算土地分割元素的方法。解析法：是指利用设计值或实地量测得到的数据计算土地分割元素的方法。注意：分割后增加的界址点号为不与其他点号混淆，可从地籍图中最大的点号依次按循序编排。,A、几何法分割,几何法土地分割是指依据有关的边、角元素和面积值，利用数学公式，求得地块分割点位置的方法。土地分割的图形条件和面积条件不同，分割点的计算方法也不同。,（1）自定点P作PDAC，并量出PD，则 PDAQ=2f，所以若A为已知数据或用经纬仪测得，则 即得分割点Q

21、的位置。,、三角形的土地分割,（2）如果已知ABC的底边AC，则：PABC:PDBC=AC:DC=F:f，则如果已知ABC的高BE，则 DCBE/2=f，所以即得分割点D的位置。,、三角形的土地分割,、三角形的土地分割,（3）分割平行于一边（AC），分割为预订面积f,即可推算分割点PQ的公式为：,（4）分割垂直于一边（AC），分割为预订面积f,即可推算分割点PQ的公式为：,、梯形的平行分割,分割线平行于底边，预分割面积为f.已知原梯形上底为L0，下底为Ln,高位h，分割梯形上底为L1，下底为 Ln，高位 h1，其中 L1平行于Ln，试求分割点P、Q的位置。,分割梯形与原梯形面积的比为：,分割梯

22、形与原梯形侧边边长的比为：,将上2式互相代入可得：,最后可得：,、任意四边形分割,A分割过四边形一边上任意一定点，分割为预定面积。如图连接PD,PAD的面积设定为F,如fF,则以PQD补足，Q点定位为过P作PECD，令f-F=PPQD=1/2DQ*PE,所以,如fF,可依照三角形土地分割中，过三角形的一个定点作一条直线，分割为预定面积f的方法处理。,B分割线平行于四边形一边，分割面积预定为f。如图，过B点做BEAD,计算BCE的面积，设为F.如fF,则分割线应在四边形ABED内，可依梯形的平行分割法，求出分割线PQ的位置；若fF,则分割线在BCD内，可按照三角形分割线平行于底边的方法分割。,、

23、地价不等的土地分割,ABC的总地价 W=PBADU+PBCDV,U,由图可知：,=PBPEU+PBQEV,依次求得分割面积的边长与高：BP=mBA PE=mAD BQ=mBC h1=mh QE=mCD,B、数值法土地分割,数值法土地分割是指以地块的界址点坐标作为分割面积的依据，利用数学公式，求得分割点坐标的方法。这种方法精度较高，且可长久保存，常用于地域较大及地价较高的地块划分。,三点共线方程,又分割面积f为已知，则可依据各角点坐标列出面积公式：,运用数值法进行土地分割计算时，应注意如下几个问题：,(1)坐标系的转换：上述方程组是在测量坐标系中给出的。当所给出的坐标系为数学坐标系或施工坐标系时

24、，应先将坐标系转换为测量坐标系。(2)点的编号顺序：由于方程组中含有坐标法面积公式，此时需注意点的编号顺序应为顺时针，以保证面积值为正。如果采用逆时针编号，则应取绝对值。(3)当地块边数较多时，可将其划分为几个简单图形分别计算。,宗地号的变更（强调）,土地分割或合并后的宗地编号应该保持原序列号不变，同时使用以下原则：1、宗地第一次分割后的各宗地号原编号的支号顺序编排。二次分割，则在一次分割支号基础上分割支号顺序编号，并依次类推。2、几宗地合并时，采用最小的宗地号加支号作为合并后的宗地号，原宗地号都不再使用。,界址点号的变更（强调）,新增界址点号在原最大点号的基础上依次顺变；修测后的界址点按照新

25、的编号记录在界址点坐标册中；合并后不在具有界址点意义的界址点号，其编号应该废除；废除的界址点也应当在界址点坐标册中加以废除和备注。,4、土地利用变更调查,土地利用变更调查是指在完成土地利用现状调查和建立初始地籍后，国家每年对土地权属和用途发生变化的土地进行连续调查、全面更新土地用地资料的过程，本质上是一种动态监测。,4、土地利用变更调查,（一）变更调查的任务(1)基础延续：土地利用变更调查是土地利用现状调查的延续(2)更新资料：是变更调查的核心任务(3)纠错改错：在实际使用或监察中发现错误、改正也是变更调查的任务（4）补遗工作：调查中难免存在遗漏的情况，变更调查肩负着补遗的任务,（二）变更调查

26、的内容（1）地类的变化：指土地的用途或利用方式发生了变化，包括建设用地和非建设用地之间的转换，也包括农业用地内部结构的调整和非农用地内部类别之间的变化，同时也包括未利用地开发及灾毁造成的地类变化。（2）图斑的变化：土地利用变化中十分普遍，行政界线和权属范围的变动、地类的变化，通常是以土地界线的推移来实现的。图班的变化常常伴随着地类、权属、境界的变化。,4、土地利用变更调查,（3）权属的变迁：土地的交易、争议地的调整与解决、征地、土地的开发与整理变化必然导致土地权属发生变化，如权属单位的合并、兼并、分割造成的权属变化。（4）行政境界调整：从发展区域经济和管理的需要出发，会作适当的调整。（5）飞地

27、，争议地的调整：飞地的解决(消除)，必须通过变更调查给予反映。（6）单位更名的变化：更名虽然不一定牵涉地类、面积、界线的变动，但必须在变更调查中及时进行更正。,4、土地利用变更调查,（三）变更调查的特点（1）不同：现状调查是一种普遍的性的调查，在此之前没有进行过此类调查或很久以前进行过，通过这次调查建立起土地资料档案，是一次基础性的调查；变更调查则是对已有土地资料进行更新为目的的调查。（2）联系：现状调查是整个土地资源调查的开端，变更调查是进一步的延续。开展变更调查是更新上一次调查成果，实现土地资源数据的现势性、同步性的一项工作。,4、土地利用变更调查,变更调查程序 土地利用更新调查与基础性调

28、查一样，以县为单位进行。整个变更调查过程可以划分为以县为单位开展的基层变更调查和从县到省乃至国家逐级统计汇总两部分。基层开展土地变更调查的作业程序与基础性调查基本相同：准备阶段、外业阶段、成果验收、数据建库阶段。,4、土地利用变更调查,（1）发现变化对象 大多数地方采用二阶段作业方式，第一阶段将调查工作日常化，第二阶段将调查工作集中化。,变更调查主要技术环节,（2）变更之判定 实地土地利用变化发生的种类和原因各式各样，对于发生了变化需要做出一个判断，即所调查的变化是否属于变更调查的对象。,（3）变更单元 变更单元是一个图斑或者一群图斑，其内部发生变化且变化是整体性的，是无法分割的，从形态上讲，

29、变更单元外围是原有图斑未发生变动部分界线的连线。,4、土地利用变更调查,A、图斑编号（1）新增图斑加支号的办法（2）变更图斑加支号的办法（3）延续编号的办法,B、平衡 土地变更单元是变更调查的基本作业范围，也是平衡工作的基本范围。一个变更单元内变更前总面积与其变更后的总面积必须相等。在对土地统计台帐做变更时，在形成新的土地统计薄时，也需按各自内在关系，维护平衡关系。而且变更调查最终以编制年度土地利用现状变更表（即平衡表）而告终。,4、土地利用变更调查,4、土地利用现状变更调查方法,1、常规方法野外调绘法、全站仪法野外调绘法直接进行图形的变更，系统在用户操作下自动进行图斑切割，面积量算等工作。变更相关的图斑切割后形成变更后的土地利用现状图。全站仪法是利用测量数据形成图斑来更新土地利用现状图。2、遥感影像或航空影像叠加分析处理法3、GPS方法4、PDA与GPS、GIS集成的综合方法5、利用屏幕数字化进行图形变更处理。,4、土地利用现状变更调查,