物业管理的项目管理ppt课件.ppt
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1、,物业管理项目管理,需要“狼性”的管理团队、需要“更规范化、精细化”的管理体系、优秀的管理人员,具有灵活的经营与管理头脑。务实的创新意识、执行力、团队凝聚力、预见性、主动性、良好的内部和外部沟通等能力的复合型管理人员,一头绵羊带领一群狮子,敌不过一头狮子带领的一群绵羊。这是为什么?,需要优秀的管理人才(领导)!领导是一种关系。简单地说:“领导就是要带领其他人走到他们从未走过的地方、就是我们如何很好的在一起工作”。项目管理的优劣除了硬件配置因素外,与管理这个项目的人有着直接关系。一个优秀的管理人员需要比跟随者更加敏锐眼光,因为“看到”所以“相信”,这样的领导自然而然就会用“看到”的现状不断修整管
2、理、服务过程中不精细、不具备实际操作的错误,当然还需要坚持。,做一个游戏,(A2)550B365615?A:代表个人幸运数 B:代表你自己的年龄 比如:(52)+550+37+365-615537,从游戏中领悟到优秀的管理者必须具备怎样的素质和能力?,言行一致。坚持原则,成为员工的表率。为员工制定明确的具体目标;告诉员工一定时期内的工作前景。较好地掌握了交际和沟通的艺术。让下属感到公平;给下属一种主人翁的感觉。善解人意,体贴别人;能够尽可能多地给员工一些帮助。善于决策,具有有效解决问题的能力。意志顽强;和下属一起分担风险。致力于创新。不断提高自身的人格魅力。,万丈高楼平地起,下面我们从前期介入
3、开始共同学习、探讨项目管理的全过程。,前期介入阶段。站在业主角度、过往楼盘经验角度、绿色/环保/节能角度、开发商利益角度向开发商提出房屋布局、公共区域功能划分、园林景观、公共设施设备配置等建设性意见,为后期物业服务打下良好的基础,当然这里还包括销售环境营造。,我们以项目作为突破口,从工作误区中解析前期介入工作的重要性。如:共有面积与专有面积关系处理不合理、园林景观设计瑕疵、没有设计公共卫生间/生活垃圾房、非机动车坡度过大、照明回路少、中水利用设施不全、路面施工工艺差、硬件功能与实际出现差异其实这些问题都可以避免,犹如前面所说的“人的问题”,我们的管理人员缺乏前期介入工作经验,不知道前期介入从何
4、处下手或者是提出了一些建议没有得到开发商认可(没有阐明建议的要点和实际数据)受到挫折而没有勇气全面贯彻公司前期介入思路,甚至得过且过,前期介入工作包括:,人力资源配置、预算、成本控制、费用收取,1.根据投标文件编制人力需求计划,报呈公司领导审批以及人员招聘2.根据投标文件编制项目预算,报呈公司领导审批并严格按照审批预算有效控制成本3.按时向开发商发出请款申请,销售现场工作要点,1.培训员工了解楼盘基本状况2.培训员工知晓物业服务方案,为潜在业主描述以后管理模式3.正确设立工作岗位,标准化的服务为开发商楼盘销售、公司服务品质树立社会形象4.向开发商、购房客户提供准确物业咨询5.配合开发商促销活动
5、,工程介入工作要点,参与建筑方案设计。建筑初设、建筑施工图设计、园林方案设计及园林施工图设计评审,工程前期介入重点关注公区水景设置、照明电器配置、停车场、商业配套与住宅关系的处理、空调机位、游泳池、公共设施设备选型、屋面/立面防水、园林景观、楼栋外立面等。对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议,供项目开发公司参考,涉及以下方面内容:1.物业的设计使用功能合理性(如:电器回路控制、停车场管理系统、商业配套与住宅关系处理、设备选型、空调机位、园林景观等);2.物业设施设备在后期管理中的适用性;3.防盗报警系统和消防设施设置、选材和布局的合理性;4.对总平各种管线的布局、位置、高度、离墙距
6、离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议;,参与设备选型及安装方案审定:1.避免因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患;2.设备型号、技术参数适合物业配套使用要求;3.安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。尽可能全面地收集物业的各种资料,熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。资料包括:1.项目批准文件;2.用地批准文件;3.拆迁资料;4.房屋分户产权清册;5.竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套纸);6.地质勘察报告;7.水、电、气等相关工程合同及开、竣工报告;8.图纸会审记录;,9.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理录);10.隐蔽工程验收签证
7、;11.沉降观测记录;12.竣工验收证明书;13.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;14.新材料、构配件的鉴定合格证书;15.水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书;16.砂浆、混凝土试块试压报告;17.供水、供暖、煤气管道的试压报告;18.水质检测报告。,交房前准备工作包括:,人员、物资、资料准备工作时间节点,物业验收工作要点,1.总平面验收(1)道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象。(2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。(3)室外排水系统的标高,窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅,井盖搁置稳妥并设置井圈。(4)化粪池
8、应按合理排污量设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。(5)施工单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕,达到工完、料净、场地清的要求。(6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和要求。2.房屋主体结构验收(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值,不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。,(3)钢木结构结点牢固,支撑系统可靠,构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。3.房屋建筑部分验收(1)墙体,梯踏步
9、的阳角完好无损、饰面材料表面洁净,粘贴牢固,阴阳角顺直,无缺棱掉角。(2)门窗安装平正牢固,无翅曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,铝合金门窗缝隙平密,木门窗缝隙适度。(3)楼地面面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体面层平整,不允许有裂缝,脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正,接缝均匀平直,无缺棱掉角,木楼地面平整牢固,接缝密合。(4)砂抹平整,不应有空鼓,裂缝和起泡等缺陷。(5)油漆,刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。(6)凡与水接触的平面区域的坡向正确,排水畅通,无积水,不允许有渗漏现象。在有临时积水区域(如屋面、卫生间、盥洗间等必须做24小时闭水试验)。(7)外墙立面不得漏
10、水。,(8)烟道、通风道畅通无阻塞物。(9)晾衣架安装牢固,摇臂应灵活无卡涩。4.房屋水、电、气、视、讯(1)给排水、煤气管道安装牢固,接口严密,控制部件启闭灵活、无滴漏,并进行水(气)压试验,提交试验记录及试验报告,灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求。(2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水畅通。(3)卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装平正牢固,部件齐全,制动灵活。(4)照明器具等低压电器安装位置正确,整齐美观,接触良好,部件齐全,牢固可靠。(5)配电线路符合设计要求,满足负荷需要,绝缘良好,接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1M/KV,并提供测
11、试记录及报告。(6)配电装置标识正确清晰,开关灵活,漏电保护动作灵敏。(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求。(8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求,满足用户端设备接收的标准,并提供末端标准数值。,(9)煤气表、热水器布置位置合理,安装牢固,通风良好。5.给水系统(1)给水系统上下水管网试压,冲洗完毕,附属设备安装齐全(2)生活水池、水箱已消毒完毕,并已通过主管单位取样检查并颁发许可证。(3)水泵前后阀门开启灵活,水泵电机绝缘合格。(4)空载运行水泵时,电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好。(5)启动给水泵、给水箱,灌注
12、水时注意水压,电机温升是否正常,水泵边缘有无滴漏,机械响声有无异常。(6)开启水箱出水管总阀,逐步开启各层总阀,观察水嘴、出水、水质情况,应符合要求。(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全,有无缺件缺损,排水管、地漏是否畅通。6.排水系统(1)各排水管道已做通水、通球试验,并有试验记录及试验报告。(2)各排水管道附件齐全;无遗失。,(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕。(4)抽水马桶接口,排水畅通,余水量正常。(5)各层地漏口、排水口排水畅通。(6)管道接口及管道粘接良好,无滴漏。7.循环水泵(1)水泵设备安装平稳,运行时无较大震动。(2)管网试压冲洗,水处理装置安装合格,并已可
13、投入正常运行。(3)循环泵、加压泵、空载运行正常。(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活,系统管网保温情况好。(5)启动水处理装置,循环泵、加压泵,做管网保压测试。(6)系统末端出水管需达到设计要求,满足使用条件。8.供电系统(1)配电设备、发电设备安装基座牢固,检修方便,试运行良好,产品资料齐备。(2)按照施工资料,仔细检查各类主干电缆,母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确;各类标志齐全,系统已可正常投入运行。(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格,重复接地、保,护接地、工作接地不得混淆不清,接地电阻值合格。(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关,使主回
14、路线独立。(5)关闭配电室各出线回路总开关。(6)合上高压总开关,送上低压配电柜电源。(7)逐步合上各分路回路总开关,观察其电压、电流值。(8)启动重负荷,观察功率因素装置是否自动切换。(9)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。(10)电气系统投入试运行后,每隔一到二个小时分别记录好,电流、电压、功率因数。(11)室温湿度、变压器温升等相关数据。(12)测试记录好防雷接地线的接地电阻值,如果是高层建筑,则各层均压带接地电阻值。(13)室内全面检查。检查时应注意:电气方面,电气的三相电,接法正确与否,室内插座的相线,和零线接法正确与否,插座是否有电,应拿专用工具每个检查。9.消防系
15、统,消防设施必须符合建筑设计防火规范,高层民用建筑设计防火规范要求,系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求,并且有消防部门检验合格证。(1)火灾自动报警系统A.依照施工资料,核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况。B.开主机空载运行,检查主机各项功能及控制数据。C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况。D.编好各个探测器的地址码、部位码在主机上,使主机码正常运行。E.填写好调试记录,并对每个探测器做现场吹烟试验;检查其报警灵敏度、实际位置的准确度。F.做好调试报告,在试运行期间填写好日常运行记录。(2)联动系统A.依照施工资料,核实好联动设备接线情况、及整个工程安
16、装质量。B.开启联动系统,测试联动主机在空载下的联动状况是否正常。C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值。D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果。,E.在控制室检测联动设备在自动状况下,是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求。F.做好调试结果,并在设备试运行期间,填写好运行情况。(3)喷淋系统A.管网已试压,冲洗完毕。B.整个管网属设备安装完毕。C.喷淋泵,空载运行合格。D.稳压装置启动正常。E.关闭各层安全信号阀。F.启动泵给予主管网灌装水,检查泵运行情况,电机温升,自动排气阀门工作情况。G.逐步开启各屋安全信号阀,未端试水装置对平
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