物业法律法规ppt课件.ppt

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1、含物权法司法解释一最新规定,什么是物业？,物业管理和物业服务有哪些区别？,物业概念：,物业一词译自英语,property,或,estate,，由香港传入沿海、内地，,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自,20,世纪,80,年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建,成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物,业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项,物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。,居住物业,工业物业,商业物业,特殊物业,“物业管理”与“物业服务”,物权法（,2007.10.1,）,第七十条,业主对建筑物内的住宅、经

2、营性用房等专有部分享有所有权，对专有,部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,（建筑物区分所有权）,第八十一条,业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托,物业服务企业,或者其他管理人管理。（业主行使管理权的方式）,第八十二条,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建,筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）,物,业,管,理,条,例,（,2007.10.1,）,第二条,本条例所称物业管理，是指业主通过选聘,物业服务企业,，由业主和物业,服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、,养护、管理，维护物业管理区域

3、内的环境卫生和相关秩序的活动。,?,“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。,“物业管理”是业主自主管理,自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业,公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。,?,物业管理的核心是业主自治。,业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理,人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。,?,物业管理的对象是建筑物及其附属设施，,不应涉及对人的管理。,?,物业管理的内容,，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物,业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设

4、施设备和相关场,地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。,?,“相关秩序”涉及人的行为的管理，,包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反,消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于,政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的,职责。,物业服务中的主要法律主体,业主,建设单位,物业服务企,业,业主委员会,物业服务中的几个关键文件,?,物业服务合同或前期物业服务合同,?,管理规约或临时管理规约,?,其他管理规定或约定（如装修管理规定）,物业服务所应遵循的基本法律原则,?,公平,、,公开,、合理（相邻关系）,?,以,建筑

5、物区分所有权,为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对,应（见物权法第六章七十、七十一条）,?,业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合,?,保证物业正常运作与安全合理使用,?,维护全体业主合法权益,?,可持续发展与国际惯例相结合,?,政府的适度干预与推动,物业服务合同,物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是,一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各,自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系,的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。,物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主,提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主,要支付对应的物业服务费用

6、。从这一方面来说，,物业公司,和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有,相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适,用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有,偿和诚实信用原则。,所以,物业服务合同是平等主体之间成,立的民事合同，适用合同法的一般原则。,应当向业主公开的情况和资料,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法,院应予支持：,?,（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；,?,（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员,会的决定及会议记录；,?,（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；,?,（四）建筑区划内

7、规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；,?,（五）其他应当向业主公开的情况和资料。,判定合同条款无效的情形,?,主体不合法；,?,物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签,订的委托合同；,?,物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、,排除业主委员会或者业主主要权利的条款；,?,合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害,国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩,盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）,?,合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会,制定的法律和

8、国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政,规章为依据。合同法最新解释,物业服务企业不履行合同的法律责任,（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业,服务合同约定的或者法,律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违,约责任的，人民法院应予支持。,（二）物业服务企业公开作出的,服务承诺及制定的服务细则,，应当认定,为物业服务合同的组成部分。,（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章,规定，,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,，业主以违规收,费为由提出抗辩的，人民法院应予支持

9、。业主请求物业服务企业退还其,已收取的违规费用的，人民法院应予支持。,业主不履行合同的法律责任,?,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服,务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排,除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。,?,经,书面催交,，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未,交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享,受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物,业使用人的法律效力,?,业主

10、与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人,交纳物业费，物业服务企业请求,业主承担连带责任,的，人民法院应予,支持。,?,因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院,应当参照本解释关于业主的规定处理。,常见物业服务纠纷案件,无物业服务合同案件,业主拒交物业管理费案件,物业管理企业违约案件,物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发案件,物业的维修范围,物业公司只负责保修期过后公共部位的维修，不负责自用部位和自用设施的维修。,?,1.,公共部位是指：共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等。,

11、?,（,1,）,.,土建：如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、楼梯,间、排烟排气通道、落水管等。,?,（,2,）,.,动力：如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位（水表前归物业,水表后归个人）、化粪池、下水井等。,?,（,3,）,.,电气：如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界点的,线路及设施、供电线路（进户线以外归物业进户线以内归个人）等。,?,（,4,）,.,公共设备、设施：如自行车棚、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿地、,垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。,?,2.,自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生

12、间、仓库、,阳台等。,?,自用设施是指：门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、洗涤,盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等设施。,空置房物业服务费的交纳依据,什么是,空置房：,?,一类是开发公司未售出的房屋，自集体入伙日开始计收物业费，由开,发单位交纳；,?,一类是购买人购买后，未办理入伙手续的房屋，这应该由购买人自入,伙日开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算；,?,一类是购买人购买后，已经办理入伙手续，但是后来一直未装修或入,住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。,以上,3,类，按物业管理条例，均应该全部交纳物业费，因为物业管理,是针对公共区域的整体服务

13、，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空置,房的业主没有住进小区，但物业公司并没有闲着，同样要维护小区绿化,带、健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全。只要你买了房就要摊,到物业支付的公共费用的，哪怕你不住也是要有的，这就是公共住房必,须要有物业开支的一些费用，并不是你不住就会少下去了。,几个需要说明和界定的问题,?,1.,产权房（包括房改房、集资房、商品房）自用部位、,自用设施属于产权人（业主）所有，产权人既有居住权，也,同样有养护、维修和安全检查的责任，也可以委托物业管理,企业对自用部位和自用设施实行有偿服务。,?,2.,凡是产权人私自改变楼房原始状态的（如蹲便改座,便、原地面瓷砖凿除防水层破

14、坏导致漏水等），出现一切问,题都由个人负责，物业不负责维修和承担任何责任。,?,3.,阳台渗漏雨问题的界定：,（,1,）,.,阳台顶层屋面漏雨归物业维修。,（,2,）,.,凡是楼房交工入户时，阳台没封闭或用钢窗封闭,的，都不属于封闭阳台，物业不负责维修。,（,3,）,.,凡是封闭阳台（也就是交工入户时是塑窗阳台算权,属面积的），物业负责维修。,物权法和物业管理条例,联系：,物业服务中最常用到的两部法律；在物权法出台前，物业管理条例,(,下简称条例,),是调整物业纠纷的主要法律依据。物权法出台后，,条例作为下位法依照物权法的原则性内容进行相应的调整。（,2007,年，根据物权法的有关规定，国务院

15、决定对物业管理条例作出修,改）。,区别：,物权法是基本法律,属于上位法；条例是行政法规，属下位法。条,例是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法,。,1,、物权法的产生是由国家主席胡锦涛于,2007,年,3,月,16,日第,十,届,全,国,人,民,代,表,大,会,第,五,次,会,议,通,过,。,2,、物权法的司法解释：它是民法的重要组成部分。物权法是,调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合,同法、商标法、专利法、著作权法等法律。,3,、,物权法所要解决的问题：第一、物属于谁，谁是物的主,人；第二、权利，指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义,务；,物权法的定义？什么叫

16、物权法？,物权法及其司法解释,第五章,国家所有权和集体所有权、私人所人权,物权法总共有五编,19,章共,247,条,其中精选第,76,条,下列事项由业主共同决定：,（一）制定和修改业主大会议事规则；,（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；,（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；,（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；,（六）改建、重建建筑物及其附属设施；,（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,决定前款,第五项和第六项,规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积,三分之二,以上的业主,且,占总人数,三分之二,以上的业主同意

17、。决定前款,其他事项,，应当经专有部,分占建筑物总面积,过半数,的业主,且,占总人数,过半数,的业主同意。,司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部,分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备,登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物,的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共,空间。,民一庭负责人答记者问,区分所有建筑,专有部分,共有部分,法定共有,约定共有,天然共有,构造部分,交通部分,设施部分,公共空间,基础设施,增益设施,物业管理用房,会所、车位,房屋,车位、摊位等,专有组成部分,道路、绿地,规划外车位,区分所有建筑物权属示意图,何为共有部位？

18、,建筑区划内，业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备，不属于市政设施或,者其他权利人的，都是共有部位。,何为专有部分？,具备结构上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。,共有部分的三个来源：,法定共有,：,法律、法规规定为全体业主共有的。,约定共有,：,具备专有属性，但建设单位通过合同或者广告，与买受人约定为业主共,有。,天然共有,：,在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有,部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。包括：,构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。,第,77,条,业主,不得,违反法律、法规以及管理规约，,将住宅改变为经营性

19、用房。,业主将住宅改变为经营性用房的，除,遵守法律、法规以及管理规约外,，应当,经有,利害关系的业主同意。,例,:,有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途,(,办公,商店,娱乐棋牌,),以种种理由和借口想让我们同意其经营,(,比如说满足业主需,求或丰富娱乐生活,或者直接讲我就是业主我是产权所有人,我想干嘛就干嘛,你管,得着嘛,?),第,83,条,业主应当遵守法律、法规以及,管理规约。,业主大会和业主委员会,，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定,饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权,依照法律、法规以及管理规约，,要求行为人停止侵害、消除危险、排

20、除妨害、赔,偿损失,。,业主,对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院,提起诉讼,。例,:,业,主及住户随意推放生活垃圾,.,高空抛物,饲养犬只扰民，造成物业公司工作的困扰。,应该如何化解处理？,物业管理条例的修改,?,379,号国务院令,504,号国务院令,?,第十条增加了“街道办事处与人民政府”的指导与监督,?,删除第十条第二款。,?,第十一条业主大会职责修改为“下列事项由业主共同决定”：,?,第十二条投票权方式与物权法保持一致。,?,第十九条修改保持与第十条一致。,?,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。,?,将“业主公约”修改为“管理规约”。,?,将“业主临时公约”修改为“临

21、时管理规约”。,物业管理条例法条导读,第七条,业主在物业管理活动中，履行下列义务：,(,一,),遵守,业主公约,、业主大会议事规则；,根据物权法有关规定业主公约修改为管理规,约。,(,二,),遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和,环境卫生的维护等方面的,规章制度,；,(,三,),执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,(,四,),按照国家有关规定交纳专项维修资金；,(,五,),按时交纳物业服务费用,(,六,),法律、法规规定的其他义务。,第二十五条,建设单位与物业买受人,签订的买卖合同,应当,包含前期物业服务合同,约定的内容。例：,XX,业主在接房时发

22、现房屋有质量问题（墙体开裂及漏水），坚决,不交物管费？我想客服和工程部就会遇到这种问题？想请教一下工程部和客服部在,遇到这种问题时您是如何化解矛盾的？,1,、你可以很负责任的告诉他，不是他认为有质量问题就行的，只要开发商出具,综合验收备案表他交出的楼宇就是合格的，因为此证是房管局下发的，也就是,官方认为此项工程合程。,2,、只要不是装修工程导致的，开发商按规定启动保修程序，也不能说发展商违约,。“法,律依据房屋建筑工程质量保修办法建设部第,80,号令,第,7,条件规定的该工程的合理使用年,限；,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为,5,年；,供热与供冷,系统，为,2,个采

23、暖期、供冷期；,电气系统、给排水管道、设备安装为,2,年；,装修工程为,2,年。,3,、物业服务提供的公共区域的服务，原则不一样。物业公司只有出面协调。业主也必,须按照前期物业服务协义从房屋交付使用之日起交纳物管费。,第二十八条,物业服务企业,承接,物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备,进行查验,。,第二十九条,在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业,移交下列资料,：,（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣,工图等竣工验收资料；,（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；,（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,（四）物业管理所必需

24、的其他资料,。,第五十一条,业主、物业服务企业,不得擅自占用、挖掘,物业管理区域内的道路、场地，,损害业主的共同利益。,因维修物业或者公共利益，物业服务企业,确需临时占用,、挖掘道路、场地的，应当,征,得业主委员会的同意,。,第五十二条,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业,管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。,第五十三条,业主需要,装饰装修房屋,的，,应当事先告知,物业服务企业。,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的,禁止行为和注意事项告知,业主。,共有部位的合理利用（占有性利用）,业主可以合理、无偿利用共有部位。,日本建筑物法：“各共有人对于共有部分，得按

25、其用法予以使用。”,德国住宅所有权法：“共有所有权人在兼顾其他所有权人之权益时，有权对共有部分予,以使用。”,台湾公寓大厦管理条例：“住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。,但另有约定者从其约定。”,由此归纳出共有部位利用三原则：一是按照其本来的用途；二是正常地使用；三是不得损害,其它共有人的利益。,空调室外机、太阳能热水器、防盗门、商店招牌，不超过合理的限度就是合法的。,区分所有权纠纷司法解释：,第四条,业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用,屋,顶以及与其专有部分相对应的外墙面等,共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、,管理规约，损害他

26、人合法权益的除外。,共有部位的收益归谁所有？,（三方同意，收益归公）,常见有共有部位收益有：,1,、共有停车位的收益；,2,、共有部位的广告收益；,3,、共有场地的经营收益；,共有部位收益归业主共有是基本原则。,但应注意两个问题：,1,、,“收入”与“收益”的区别。,区分所有权纠纷司法解释：,属于前款所称擅自进行经营,性活动的情形，权利人请求行为人将,扣除合理成本之后的收益,用于补充专项维修资金或者业,主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。,2,、,“大公”与“小公”的问题。,建设部住宅专项维修资金管理办法第十九条：,住宅专项,维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、,受益人和负担人相

27、一致,的原则。,权利义务相统一基础上的主体范围最小化，最有利于区分所有权的行使。,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应,当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要,用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定,使用。,物业管理条例第五十五条,物业定价与收费,1,、物业费实行政府定价,价格法（,1997,年）,第三条,国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。,价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，,极少,数商品和服务,价格实行政府指导价或者政府定价。,第十八条,下列商品和服务价格，政府在必要

28、时可以实行政府指导价或者,政府定价：,(,一,),与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；,(,二,),资源稀缺的少数商品价格；,(,三,),自然垄断经营的商品价格；,(,四,),重要的公用事业价格；,2,、物业费实行政府指导价，是典型的“损不足以奉有余”。,业主是不到城市人口,10%,的富裕阶层。,物业企业中绝大多数员工是农民工。,指导价制定者都是业主。,指导价的制定并无科学依据。,政府定价的本质，是在业主与物业企业双方市场博弈的过程中，,以公权力援助业主，在市场天平上，把公权力的砝码加在业主,一边。,压低物业服务费从根本上不利于保护业主财产。,物业管理管理最大意义在于物业的保值。

29、,3,、物业费是业主的共同财产,物业费不等于物业企业的酬金。其中的,90%,以上用于物业养护、,维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个,意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。,欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他,业主利益，最后才是损害物业企业的利益。,由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以,履行抗辩权,为理由拒交或欠交物业费。,物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬,损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。,4,、业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为,物业管理条例第六十七条,违反物业服务合同约定，业主

30、逾期不交纳物业服务费用的，,业主委员会应,当督促,其限期交纳；逾期仍不交纳的，,物业服务企业可以,向人民法院起诉。,物业纠纷司法解释,第六条,经书面催交，业主,无正当理由,拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍,未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主,仅以,未享受或,者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,疑问：,如果业主以物业服务存在瑕疵、存在安全隐患、履行不符合约定、物业企,业的过错导致自己损失等理由抗辩的，法院是否支持？,违章搭建,（一）,形成违章搭建的根本原因,1,、过去长期困难居住条件下，居

31、民养成的只顾自己眼前利益的不文明生活观念。,2,、业主群体缺乏权利意识、无人关心和管理公共事务。,3,、行政管理不到位，政府的规划、房管、城管、街道相互推诿。,4,、物业企业无权起诉，即使诉到法院，法院判决恢复原状，又难以执行。,（二）常见的违章搭建形式,封闭阳台,在露台上搭建房屋,违章改变室内结构与功能或改建房屋,在花园内建造房屋,利用其它公共空地建造建筑物构筑物,违章搭建的民事责任（物权法）：,第七十一条,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行,使权利,不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,第八十三条,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。,业主大会和业

32、主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、,违章搭建,、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以,及管理规约，要求行为人,停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,。业主对侵害自己,合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,违章搭建的行政责任（城乡规划法）：,第六十六条,建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡,规,划,主,管,部,门,责,令,限,期,拆,除,，,可,以,并,处,临,时,建,设,工,程,造,价,一,倍,以,下,的,罚,款,：,（,一,）,未,经,批,准,进,行,临,时,建,设,的,；,（,二,）,未,按,照

33、,批,准,内,容,进,行,临,时,建,设,的,；,（,三,）,临,时,建,筑,物,、,构,筑,物,超,过,批,准,期,限,不,拆,除,的,。,第六十八条,城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不,停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门,采取查封施工现场、强制拆除等措施。,建设部住宅室内装饰装修管理办法,（,2002,）,第五条,住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：,（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和,承重结构；,（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；,（三）扩大承重墙上原有的

34、门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；,（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；,（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。,第六条,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：,（一）搭建建筑物、构筑物；,（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；,（三）拆改供暖管道和设施；,（四）拆改燃气管道和设施。,第十七条,物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人,或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行,为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实,后果或者拒不改正的，应当及时

35、报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住,宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。,物业服务中的其他法律,住宅室内装饰装修管理办法,第五条,住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：,（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变,动建筑主体和承重结构；（处罚如下）,（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（补充说明违,反将对装修人处,5,百以上,1,千元以下的罚款，对装饰公司处以,1,千元以上,1,万元以,下的罚款）,（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；,2002,年,2,月,26,日经第,53,次部常务会义讨论通过，自

36、,2002,年,5,月,1,日起施行。总,共有,48,条。,（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（违反将对装修人处,5,百元以上,1,千元以下的罚款）,（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。,第六条,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：,（一）搭建建筑物、构筑物；,（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；,（三）拆改供暖管道和设施；,（四）拆改燃气管道和设施。,本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；,第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批,准,?,1,、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席

37、令第六十二号）,?,2,、,中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一,号）,?,3,、物业管理条例（中华人民共和国国务院令,2007,第,504,号）,?,4,、保安服务管理条例（中华人民共和国国务院令第,564,号）,?,5,、中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定（中华人民共和国建设部令第,110,号）,?,6,、物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第,164,号）,?,7,、物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检,20041428,号）,?,8,、物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设部发改价格,2003,1864,号）,?,9,、物业承接

38、查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房,2010165,号）,?,10,、业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房,2009274,号）,?,11,、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政,部令第,165,号）,?,12,、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的,解释（最高人民法院法释,20097,号）,?,13,、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最,物业活动中涉及的部分法律,物业案例分析,一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和,其他住户一样要交电梯费，不公平。”,分析：电梯是共

39、有设施，一楼住户应该交,电梯费。按照物权法第七十二条规定，业,主“不得以放弃权利不履行义务”。,物权法第八十条规定：建筑物及其附属设,施的费用分摊、收益分配等事项没有约定,或者约定不明确的按照业主专有部分占建,筑总面积的比例确定。,案例住一楼能否拒交电梯费,案例物业公司是否需承担责任？,业主李某经过其所住的,商住楼大堂,时，因潮湿地滑而摔倒,在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为,其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业,公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费,。,分析,物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要求,承担民事责任。,中华人民共和国民法通

40、则第一百二十五条规定：在公共场所、,道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，,没有设置,明显标,志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。,在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有,采取防范措施，,则应承担民事赔偿责任,。否则就不应承担民事赔,偿责任。,案例一,车主的要求合理吗？,2003,年,9,月,10,日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午,1 2,时,40,多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，,将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，,窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了,物业管理，并收取了物

41、业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共,部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。,案例分析：,第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任,.,有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了,车辆保管合同，收取了,车辆保管费,，形成了事实上的保管合同关,系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负,有毁损、丢失的损害责任。,该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费,用，因此，可以定为,无偿停靠,，可以不赔偿。,第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。,民法通则第,126,条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物,上的搁置物、置挂物发生倒塌、

42、脱落、坠落造成他人损害的，它,的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过,错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公,共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应,当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽,快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车,前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责,任，应当赔偿车主修理费用。,某小区设有停车场，收费标准,略低于指导价,，物业管理公司虽在车场安,排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在,停,车费票据,上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租

43、金，请车主加,强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来,访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂,与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停,车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。,案例一：停车场丢车赔不赔,观点一：,声明在先，不予赔偿,理,据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保,管关系，利益风险不等,观点二：,单方声明，不予承认。,理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单,方声明，强加于人，不合法理。,观点三：,双方有责，各负一半。,观点四：,以责定罚,停

44、车丢车案例归纳：,1.,主管部门,核准营业收费的停车场,，本身就有保管义务，主管部门检查未有,安防、消防措施，不允营业。,2.,物价部门未核准收费标准，,收费违法,。,3.,单独签订特约服务事项，可以免责；,单方格式合同无效。,4.,有保管表示行为（扣证、换牌、,给票据,等），牌未丢、票未做记号车丢，,需负责任。,5.,给人印象,明确是无人看管,的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停,放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。,案例他是否可以不交物业管理,费,徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住,户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼,上业主，答复是他家一

45、点也没有漏，并且很不情愿配合检查,问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但,刘先生心里还是不痛快，认为,物业在装修管理,上没有尽到责,任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，,是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？,案例分析：,1,楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼,上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与,物业管理公司,无关，,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。,2.,房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于,房屋买卖合同,而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致,使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任

46、。,3,楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权,法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经,构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。,4,物业管理公司在本案中,只涉及对受损业主家内部的维护和修缮,。,由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于,物业管理费所涵盖的服务范围，而属于,特殊的物业管理服务,，对该部,分维修应当,另行支付费用,，业主,没有理由,拒缴物业管理费。,案例购置财产是否都可以安置在自己的物业内,业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第,29,层的物业内，,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有

47、关专家进行了咨询，以房屋,楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为,自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置,在自己的物业内，为什么？,案例分析：,并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。,业主、使用人应,当遵守法律、法规的有关规定，按照,有利于,物业使用、安全以及公平、合理,的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境,保护等方面的相邻关系,.,应当顾及相邻各方的利益，,以不损害公共利益和他人,权益为前提,，否则应加以必要的限制。,案例物业管理公司这种做法合法吗,小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时

48、，物,业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年,的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺,不一样，同时他认为签订,3,年的管理协议也是不合理的，所以他,拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不,给他房屋钥匙。,物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业,主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，,也是,不合法,的。,原因有以下三个：,1.,业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作,为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行,向业主,交付房屋,的义务，这与物业管理公司是没有关系的。,如果开发商或是物业管理公司因为业

49、主没有签订业主公约、,对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、,不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也,是对业主权益的侵害。,2.,逼迫业主签订,3,年的物业管理协议是没有道理的，既不符合,国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格,不入。,物业管理公司要求业主把,临时性,的物业管理服务协,议改为,3,年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律,规定的，业主当然有权拒绝。,3.,如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，,可以直接找,开发商,交涉，如果不成，可以到法院起诉开发,商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。,案例物业公司的做法是否合理,某小区物

50、业公司对,小区内,的停车收费做出如下规定：,1,车辆进出小区，一律收费,2,元；,2,车辆在小区内的停车场地停放，收费,1,元小时；,3,业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车,50,元,月，助动车,150,元月，机动车,300,元月。车辆停放收益作为,物业公司企业利润。,案例分析：,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的,规定，由,业主委员会,决定。车辆停放收费标准按所在地,的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳,入,物业维修资金,，用于公共设施的维修、更新。,根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标,准由,物价主管部门,规定。所以，物业公司未经业委会许,可，自行确定车辆在