东营市物业资金管理系统需求规格说明书.docx

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1、 东营市物业资金管理系统需求规格说明书东营市物业资金管理系统需求规格说明书XXXXXXX公司2009年 12月目 录1.引言41.1 编写目的41.2定义41.3参考资料42.任务概述52.1目标52.2用户的特点52.3设计与实现的限制52.3.1架构要求52.3.2安全性要求52.3.3技术选型52.3.4系统开发方式53.需求规定63.1对功能的规定63.2业务流程63.2.1交存业务流程63.2.1.1维修资金交存业务流程63.2.1.2物业质量保修金交存业务流程73.2.2使用业务流程103.2.2.1维修资金支用业务流程103.2.2.2物业质量保修金使用业务流程133.2.3支取

2、（退还）业务流程143.2.3.1维修资金支取业务流程143.2.3.2物业质量保修金退还业务流程163.3功能概览194.功能描述204.1统一的流程管理204.2从业主体管理204.2.1开发企业204.2.2物业企业214.2.3业委会214.3楼盘建档214.3.1小区信息214.3.2楼幢信息224.3.3房屋信息234.3.4业主信息244.3.5信息变更254.4物业质量保修金系统254.4.1物业质量保修金账户模式254.4.2物业质量保修金建档254.4.3资金交存264.4.4资金使用274.4.5资金退还274.5住宅专项维修资金管理系统284.5.1维修资金账户模式28

3、4.5.2维修资金建档284.5.2.1共用设施设备维护284.5.2.2业主账户管理284.5.3资金交存294.5.4资金支用304.5.5资金支取304.5.6过户314.6资金交易平台314.7统计查询324.7.1住宅专项维修资金统计查询324.7.2物业质量保修金统计查询324.8系统配置335.对性能的规定345.1.1时间特性要求345.1.2灵活性346.运行环境规定356.1设备356.2支持软件356.3网络结构366.4接口367.附件387.1建安造价387.2住宅专项维修资金交存通知书387.3住宅专项维修资金交存清册397.4住宅专项维修资金支用预分摊明细397.

4、5住宅专项维修资金支用申请407.6住宅专项维修资金支用凭证407.7住宅专线维修资金支取凭证417.8业主过户凭证417.9物业质量保修金交存通知书427.10物业质量保修金交存凭证427.11物业质量保修金使用凭证437.12物业质量保修金退还凭证44第 3 页 共 44 页 东营市物业资金管理系统需求规格说明书1. 引言1.1 编写目的 本系统需求说明书详细描述了公司针对东营市房产管理局关于中心城新建物业质量保修金有关问题的通知、东营市住宅专项维修资金管理办法，要求的东营市物业资金管理系统的功能需求。本需求经过公司评审通过后，经用户认可后将提交开发部组织人员开发。预期读者：系统最终用户、

5、项目评审人员、开发人员。1.2定义系 统 名 称：物业资金管理系统英 文 名 称：Property Fund Management System系 统 简 称：PFMS如无特殊说明，本文中的“维修资金”专指住宅专项维修资金管理办法中规定的“住宅专项维修资金”“质保金”、“保修金”专指山东省物业管理条例中规定的“物业质量保修金”“模糊查询”是指将用户输入的条件信息，作为查询信息的一部分进行查询，查询出来的结果可能会大于（等于）完全按照输入条件进行查询的结果东营市房产管理局关于中心城新建物业质量保修金有关问题的通知简称“东营市质保金通知”1.3参考资料住宅专项维修资金管理办法建设部、财政部令第16

6、5号山东省物业管理条例2009年5月1号实施山东省物业质量保修金管理办法（讨论稿） 东营市房产管理局关于中心城新建物业质量保修金有关问题的通知东营市住宅专项维修资金管理办法ISO 9001 质量管理体系质量管理体系2. 任务概述2.1目标本系统实现维修资金、物业质量保修金的信息化管理，配以辅助查询功能满足楼盘存档、资金记录功能。本系统围绕维修资金、物业质量保修金信息化管理展开，记录涉及维修资金、物业质量保修金的各信息要素。本系统实现与多个银行针对不同业务的信息交互。2.2用户的特点用户具备基础的计算机操作水平和解决初步故障问题的能力；操作人员：水平较高，经过培训后可按照要求使用；维护人员：水平

7、高，应具备局域网组网能力、计算机维修经验和打印机管理能力；软件预期使用人数：100人以下规模评估最低同时在线人数：0人评估最高同时在线人数：20人评估平均同时在线人数：320人2.3设计与实现的限制软件开发采用公司软件部制定的软件开发规范、数据库设计规范，同时依据ISO 9001 质量管理体系。2.3.1架构要求系统架构：B/S开发工具：JSF+Spring+JPA2.3.2安全性要求实现局域网安全要求。2.3.3技术选型1）系统采用B/S架构，应用JavaEE架构进行开发2）内外网应用服务器：Tomcat3）内外网数据库：Oracle2.3.4系统开发方式合同式开发3. 需求规定3.1 对功

8、能的规定该需求规格书要求描述维修资金与物业质量保修金的管理，符合东营实际维修资金与物业质量保修金管理模式，同时满足两种类型的物业资金集中管理的业务要求。3.2 业务流程分别描述住宅专项维修资金与物业质量保修金的交存、支用、支取（退还）的业务流程。3.2.1 交存业务流程3.2.1.1 维修资金交存业务流程3.2.1.2 物业质量保修金交存业务流程3.2.2 使用业务流程3.2.2.1 维修资金支用业务流程3.2.2.2 物业质量保修金使用业务流程3.2.3 支取（退还）业务流程物业质量保修金在保修期限过后退还给开发商，住宅专项维修资金在房屋灭失后可以退还给业主，如果业主交存的维修资金金额大于应

9、交金额，则可以将多交部分退还。3.2.3.1 维修资金支取业务流程3.2.3.2 物业质量保修金退还业务流程3.3 功能概览4. 功能描述东营市物业资金管理系统为综合物业质量保修金与住宅专项维修资金的物业资金管理平台，系统涵盖物业质量保修金的交存、使用、退还以及住宅专项维修资金的交存、支用、支取等业务功能。系统使用“工作流引擎”为各种业务流程的流转平台，保证各项业务流程的正确流转以及各种工作流程的灵活操作；系统使用与银行实时联网的方式实现帐务信息的流通，使用“资金交易平台”作为资金交易中间件，保证物业质量保修金、住宅专项维修资金与各自专户银行的帐务信息统一，实现“专户存储、专款专用、所有权人决

10、策、政府监督”的资金管理原则。东营市物业资金管理系统中物业质量保修金子系统与住宅专项维修资金子系统两者之间存在一定的关联，并且两者使用相同的从业主体、小区以及房屋楼幢信息，简化两个资金的管理，便于物业资金的统一管理。4.1 统一的流程管理系统在用户登录后，自动将具有审批权限的用户的所有需要处理的任务列出，并且所有的审批任务集中显示。系统可以根据客户需要，灵活配置每一种业务的审批步骤以及流程流转规则，并且可以按照需要指定某个业务流程在某个流程阶段转向系统中的某个用户或者具有某个角色的所有用户，用户指定某一审批流程的转发规则后，系统按照用户指定的规则，自动将指定流程的任务转发给某个用户，整个转发机

11、制对系统操作人员透明，无需用户手工干预。用户可以自动控制某个业务的审批流程，指定某个流程的审批步骤。系统显示每个审批任务的业务类型、业务编号、当前步骤、处理进度、申请人、申请时间等信息，点击“受理”按钮后，进入每笔业务的明细信息查看界面，要求用户录入审批结果（通过、不通过）及意见，完成本次审批任务。整个流程管理涉及到的功能包括：流程配置、业务配置、流程自动转发等。流程配置用于配置整个物业资金管理系统的维修资金交存、维修资金支用、维修资金支取、物业质量保修金交存、物业质量保修金使用、物业质量保修金退还等的业务流程，配置每个业务流程的“步骤”、“节点类型”、“参与者类型”、“角色”、“机构/用户”

12、等基本信息，以及每个步骤的“流程路由”，指定每一步流程通过与不通过时的流转方向。4.2 从业主体管理从业主体管理是指对相关房地产开发企业、物业企业以及小区业委会的信息维护及管理。从业主体的信息是整个物业资金管理系统的基础信息之一。从业主体信息需要维护时，直接按照查询结果编辑指定从业主体的信息。4.2.1 开发企业开发企业是所有楼幢及设备的建设单位。系统提供根据“企业名称”模糊查询开发企业的入口，方便用户查询开发企业信息，查询列表需要显示的信息：企业名称、企业地址、法人代表、联系电话等信息。用户可以根据查询结果查看、修改、删除指定的信息。在删除企业信息之前，系统给出删除确认的提示，防止由于误操作

13、造成的信息丢失。开发企业需要维护的信息包括：企业名称、营业执照注册码、组织机构代码、资质证书编号、公司办公地址、成立日期、法人代表、联系人、联系电话、邮编、Email、所在行政区、开发资质等级、公司介绍等信息，上述信息中“所在行政区”以及“开发资质等级”需要根据已经维护的信息选择，除“公司介绍”信息外，其他信息必须录入。4.2.2 物业企业物业企业是指辖区内的物业管理企业。系统提供根据“企业名称”模糊查询物业企业的入口，方便用户查询物业企业信息，查询列表需要显示的信息：企业名称、企业地址、法人代表、联系电话等信息。用户可以根据查询结果查看、修改、删除指定的信息。在删除企业信息之前，系统给出删除

14、确认的提示，防止由于误操作造成的信息丢失。物业企业需要维护的信息包括：企业名称、营业执照注册码、组织机构代码、资质证书编号、公司办公地址、成立日期、法人代表、联系人、联系电话、邮编、Email、所在行政区、物业资质等级、公司介绍等信息，上述信息中“所在行政区”以及“开发资质等级”需要根据已经维护的信息选择，除“公司介绍”信息外，其他信息必须录入。4.2.3 业委会业委会是由某小区内的全部业主选举形成的组织，业委会由主任及成员组成。系统提供根据“业委会名称” 模糊查询业委会的入口，方便用户查询业委会信息，查询列表需要显示的信息：业主委员会名称、业委会主任、办公地址、成立日期、联系电话等信息。用户

15、可以根据查询结果查看、修改、删除指定的信息。在删除企业信息之前，系统给出删除确认的提示，防止由于误操作造成的信息丢失。业委会需要维护的信息包括：业主委员会名称、办公地址、业委会主任、联系人、业委会成员、成立日期、联系电话等信息，上述所有信息必须录入，以方便系统用户查看相关信息。4.3 楼盘建档楼盘信息是整个物业资金管理系统的重要基本信息，资金的管理是在相关楼幢及房屋信息维护完成之后的操作。物业资金管理系统中的物业质量保修金以及住宅专项维修资金使用相同的楼盘数据，因此两个子系统只需维护一遍楼盘数据。另外，为保证楼盘数据的准确性，小区及楼幢信息需要在保存信息之后进行“备案”操作，备案时用户对录入的

16、信息进行审核，只有备案通过的楼盘数据才能在业务中继续使用，备案之后的数据即不允许任意更改。房屋及业主信息在完成后续交存业务之后也不能在信息编辑页面任意修改。如确实有信息需要变更，需提请具有特定修改权限的人员进行相关数据的变更。楼盘建档操作包括：小区维护、楼幢维护、房屋信息维护、业主信息维护4.3.1 小区信息小区信息的维护需要提供的功能包括：查询、新增、修改、删除、查看、保存、提交备案、备案、撤销备案等。小区信息中可能用到的其他信息包括：开发公司、物业公司、业委会等。系统提供根据“小区名称”模糊查询小区信息的入口，查询出的小区列表信息包括：小区名称、楼幢数量、总面积、开发公司、物业公司、业委会

17、、状态等。小区的状态包括：初始、申请、完成，基本信息维护完成的小区状态为“初始”，提交备案之后的小区状态为“申请”，备案完成之后的小区状态为“完成”。系统维护的小区基本信息包括：小区名称、小区地址、楼幢数量、总建筑面积、多层面积、小高层面积、高层面积、别墅面积、公建面积、所属行政区、开发日期、竣工日期、预售日期、小区开发公司、小区物业公司、小区业主委员会、小区介绍。其中，小区名称以及行政区域为必录信息，其他信息可以根据实际需要选择录入。用户在新增小区之后，可以根据实际需要，选择保存小区信息或直接将小区信息提交备案。小区信息保存之后，可以进行修改及删除操作，等小区信息维护完毕之后，可以提交备案；

18、提交备案之后，小区信息不可以修改、不可删除，但是可以进行“备案”与“撤销备案”操作；备案操作成功之后，小区信息便不可随意更改，撤销备案之后，小区状态返回至“初始”状态，用户可以根据实际情况修改小区信息，然后重复提交备案的操作，关于小区信息的业务操作流程如下图所示。4.3.2 楼幢信息楼幢维护的前提是楼幢所在的小区已经备案，未备案小区不允许维护小区下的楼幢信息。楼幢信息维护提供的功能包括：查询、新增、修改、删除、提交备案、备案、撤销备案、查看等。楼幢信息中可能用到的其他信息包括：开发公司、物业公司、业委会等。楼幢信息是质保金子系统的最小交存单位，直接影响到质保金的交存业务。系统提供根据“小区名称

19、”模糊查询小区信息列表的入口，然后根据选择的小区，将此小区下的所有楼幢列出，显示所有楼幢的楼幢名称、楼幢类型、结构类型、开发日期、竣工日期、交付日期、状态等信息。楼幢的状态与小区状态相同，分为：初始、申请、完成三种。楼幢的维护使用与小区维护相同的“信息维护”“保存”“提交备案”“备案”流程，其中的控制方式与小区维护相同。楼幢信息维护时，根据用户录入的楼层数、单元数、每层每单元户数、地下层数、地下每层户数、不分单元的楼层、不分单元的楼层每层户数等信息，自动生成此楼幢的所有房屋，并根据“按单元生成”与“按楼层生成”两种方式分别自动生成每个房屋的房屋座落、层号、单元号、房间号等信息。“按单元生成”是

20、指房间号每个单元各自独立编排，例如：1号楼1单元101、1号楼1单元102、1号楼2单元101、1号楼2单元102；“按楼层生成”是指房间号每个楼层按照顺序编排，此楼层的所有房屋编号完全不同，并且按照顺序递增，例如：1号楼1单元101、1号楼1单元102、1号楼2单元103、1号楼2单元104。“不分单元的楼层”是指某层房屋没有按照单元划分，或者房屋无法按照单元划分。多用于沿街的楼幢，第一层或者前两层用做商铺，商铺多数没有所属单元。楼幢信息维护时需要维护的楼幢相关信息包括：楼幢名称、楼幢介绍、建筑面积、楼层数、单元数、每层每单元户数、地下层数、地下每层户数、不分单元的楼层起始层、终止层、不分单

21、元的楼层每层户数、结构类型、楼幢类型、开发公司、物业公司、业主委员会、开工日期、竣工日期、交付日期等。楼幢信息维护的操作流程如下图所示。4.3.3 房屋信息楼幢在新增完成并备案成功之后，系统便已经按照用户录入的单元、楼层、每层户数等信息自动生成该楼幢下的所有房屋信息。房屋信息维护使用与楼幢信息相同的小区信息查询入口，然后选择指定小区的楼幢信息；接下来从所选择小区的所有楼幢中，选择需要维护房屋信息的楼幢，然后单击“房屋信息”维护本楼幢下的所有房屋信息。需要维护的房屋信息与楼幢自动关联。某个楼幢下的所有房屋按照单元以树形结构显示，树形结构的叶子节点为某个单元下的每层户数，以便于在每层户数较多时方便

22、操作。房屋树在显示时，将普通房屋、商铺、地下室分别显示，以保证商铺与地下室的正常显示。房屋可以维护的信息包括：房屋座落、主房面积、附房面积、车库面积、有无电梯、房屋用途、房屋性质等，其中，房屋座落必须每个房屋单独维护，其余信息可以批量维护，以提高工作效率。房屋用途、房屋性质信息作为系统的全局字典，供用户根据实际需要进行维护。房屋状态分为：初始、房屋信息已维护、已完成、销户等。房屋信息的维护需要与该房屋下的其他业务相关联，如果其他业务（资金交存）已经完成，则此房屋不允许进行房屋信息维护的操作。房屋信息维护是业主信息维护以及未来维修资金所有业务的基础。4.3.4 业主信息业主信息维护在房屋信息维护

23、完成之后进行。业主信息维护与房屋信息维护相同，同样由小区入口，然后在指定小区所有的楼幢列表中选择需要维护业主信息的楼幢，打开业主信息维护界面。如果需要维护的业主已经完成维修资金交存业务，则系统不允许在业主信息维护中修改业主的信息，如需修改，需要具有变更权限的用户进行修改。业主信息维护的信息包括：业主名称、合同编号、房产证号、联系电话、证件类型、证件号码、房屋售价、购房日期等，其中业主名称必须录入，其他信息可以根据需要录入，业主信息的“业主名称”及“证件类型”信息可以批量维护。小区、楼幢、房屋、业主信息与维修资金子系统、质量保修金子系统之间的关系如下图所示。4.3.5 信息变更小区、楼幢、房屋、

24、业主信息在备案成功或者进行具体业务操作之后便不允许修改，系统需要提供楼盘信息变更的入口。信息变更权限需要较高级别的用户。小区信息变更用于变更小区基本信息中的任何信息。楼幢信息变更用于变更楼幢本身的基本属性信息（楼幢名称、建筑面积、楼幢类型、结构类型、开发公司、物业公司、业委会、开发日期、竣工日期、交付日期、备注等）。楼幢结构变更用于变更此楼幢下的房屋信息，包括：新增单元、新增楼层。业主房屋信息变更用于变更某个已交存房屋下的业主信息。4.4 物业质量保修金系统物业质量保修金系统是整个物业资金管理系统的一个业务子系统，用于物业质量保修金的交存、使用、退换等的业务操作。物业质量保修金管理子系统包含的

25、功能模块：物业质量保修金建档、资金交存、资金使用、资金退换、统计查询等。4.4.1 物业质量保修金账户模式物业质量保修金由房管局统一管理。房管局在东营市指定一个或多个（目前为中国工商银行与中国银行）物业质量保修金的专户银行，并在对应的银行开具“物业质量保修金专户”，管理全市各开发企业物业项目的保修金及利息。保修金实行封闭管理，不允许随意支取。开发商将物业质量保修金交存至房管局指定银行的指定专户。承办银行在系统中进行备案，备案后将银行的物业质量保修金专户在系统中进行备案，与银行专户形成对应，映射实际账户的资金变动情况。系统需要支持多个物业质量保修金专户，允许用户对不同的物业项目指定不同的物业质量

26、保修金专户。物业质量保修金专户与系统中的物业项目形成对应关系，以达到物业项目与资金的衔接，保证业务的准确运转。物业项目在系统中开设明细账户，体现该物业项目物业质量保修金的本金和利息，并记录本物业项目的所有交易记录，以备查询。物业质量保修金子系统使用与银行联网的信息交互方式，系统通过资金交易平台每天与银行交互资金交易账务明细信息，实现日终对账，以实现账务信息的及时准确，保证物业资金的准确性。4.4.2 物业质量保修金建档建立物业质量保修金的物业项目进本信息以及该物业项目的减免信息、对应的楼幢信息等。东营物业质量保修金的交存，管理到楼幢，即每个物业项目应交存的物业质量保修金金额=该项目下的某种类型

27、楼幢（多层、小高层、高层、别墅、公建）的建筑面积之和各自类型楼幢的建安成本东营市质保金通知规定的交存比例。其中，对于同时存在两种类型楼幢的情况（小高层与公建并存），物业项目在建档时只维护每种类型楼幢的建筑面积，并不针对某一楼幢维护各种类型的建筑面积。物业项目维护的基本信息包括：项目名称、项目地址、建安总造价、总建筑面积、交付日期、物业项目奖、住宅性能级别、是否有工程质量责任保险、行政区、所属小区、开发公司、保修金专户、对应楼幢信息等，其中，“项目名称”、“交付日期”、“行政区”、“保修金专户”等信息必须录入，其他信息可以根据实际需要录入。物业项目名称用于区分不同物业项目，多数情况下，物业项目名

28、称与小区名称相同；“行政区”为用户根据东营市实际情况以及物业资金管理需要，已经维护完成的行政区域；“保修金专户”为东营市房产管理局在指定银行开具的物业质量保修金专户，一个物业项目只能对应一个物业质量保修金专户。物业质量保修金需要与本项目指定的楼幢相对应，如果同一楼幢中存在公建等类型，按照此楼幢的公建以外的建筑面积计算，公建的所有面积算入本物业项目下的一个公建类型的楼幢中。系统需要提供物业项目减免比例配置接口，供用户配置该物业项目的“住宅性能级别”、“物业项目奖”以及“工程质量责任险”信息。系统需要自动根据该物业项目的减免信息计算出实际交存比例。物业项目在信息修改时，可以手工维护其减免比例信息。

29、所有的减免比例可以累加，但是，减免之后的交存比例不低于最低1%的交存标准。4.4.3 资金交存物业质量保修金的资金交存包括初交以及补交，初交是指开发商首次交存某个物业项目的物业质量保修金；如果初次交存不足额，系统允许开发商补交不足额的部分。每次交存产生一个交存通知书以及对应的交存凭证。每个物业项目的应交金额，根据当前物业项目下的所有楼幢的建安总造价乘以实际交存比例，得到本物业项目的应交金额。物业项目的实际交存比例计算公式为：实际交存比例=东营质保金通知中规定的交存比例本物业项目的物业项目奖的减免比例本物业项目的住宅性能级别的减免比例如果计算出的实际交存比例小于0.01（即1%），则按照0.01

30、的比例收取物业项目下所有楼幢的建安总造价计算公式：对应楼幢中的多层总建筑面积多层的建安成本+ 对应楼幢中的小高层总建筑面积小高层的建安成本+ 对应楼幢中高层总建筑面积高层的建安成本+ 对应楼幢中别墅总建筑面积别墅的建安成本+ 对应楼幢中公建总建筑面积公建建安成本物业项目的总建筑面积为本物业项目下的所有楼幢的建筑面积总和系统根据建安总造价以及减免之后的实际交存比例，自动计算出物业项目的实际应交物业质量保修金的金额。系统提供用户修改实际应交存金额的接口，允许开发商不足额交存物业质量保修金。关于物业质量保修金的交存业务流程参见本文“3.2.1.2物业质量保修金交存业务流程”。物业质量保修金的交存通知

31、书具有有效期，如果开发商超过此有效期未交存物业质量保修金，则此交存申请失效，再次交存时需要重新生成新的交存申请。初交是指建设单位在办理单位工程竣工验收备案前，交存物业质量保修金，并存入市房管局指定银行开设的专户内。交存的形式可以使用现金、支票等方式；如果已实行预售资金监管，在办理竣工验收备案前，经函告建设单位无异议后，一次性在预售资金中划转规定数额的保修金到指定帐户。具体使用何种形式，由开发商自主选择。如果开发商交存的物业质量保修金不足额，系统提供补交相应的物业质量保修金的接口。系统在进行补交操作时，自动计算出应补交的金额，同时允许用户手工维护实际应交存的金额，即允许开发商在补交时不足额。物业

32、质量保修金的补交业务流程同样参考本文“3.2.1.2物业质量保修金交存业务流程”。物业质量保修金的交存通知书以及交存凭证样式及对应的联数信息，参见本文附件。4.4.4 资金使用物业质量保修金只有在开发企业在相关物业质量保修期内破产或拒不履行维修义务时可以使用。保修金的使用由需要维修物业的相关业主或物业公司发起，根据需要维修的项目的实际情况，向主管单位提交保修金使用申请资料，由主管单位业务人员受理申请。业务人员根据申请资料维护使用项目。使用项目审批通过（根据业务需要）后，分次或一次（根据业务需要）进行资金支用申请。每次申请审批（根据业务需要）通过后，生成支付凭证并打印。物业质量保修金的使用业务流

33、程参见本文“3.2.2.2物业质量保修金使用业务流程”。物业质量保修金系统的资金使用前提是对应的物业项目已经交存（可以不足额）物业质量保修金。物业质量保修金的使用需要维护对应的物业质量保修金的使用项目信息，需要维护的使用项目信息包括：项目名称、项目金额、项目描述等，其中“项目名称”、“项目金额”信息必须录入。使用项目维护完成后，进行物业质量保修金的使用申请管理。物业质量保修金的使用可以根据实际需要，分批划拨至指定的维修使用户中。在每次申请物业质量保修金时，需要维护每次支付的金额信息以及维修单位的收款账户信息（收款银行名称、收款账户户名、收款账户账号）。物业质量保修金的物业质量保修金（预付款）使

34、用通知书、物业质量保修金使用凭证参见本文附件。4.4.5 资金退还保修金储存最长年限为5年。建设单位正常履行法定保修责任，没有使用保修金的，经公示无异议后，市房管局每年按保修金本息余额的一定比例退还建设单位保修金。保修金按银行活期存款利息计息。公示期为30天。具体比例为：第一年10%；第二年10%；第三年20%；第四年30%；第五年剩余部分。开发商申请资金退还时，需要判断从首次交存入账日期开始到退还申请的日期之间是否足够一年，以及此期间是否曾经发生物业质量保修金的使用业务，如果发生使用业务，则本年度不予退还物业质量保修金，直至第五年将所有的物业质量保修金本息余额退给开发商。上一年没有退还时，下

35、一年的资金退还，直接从当年的资金余额基础上计算应退还的金额。第五年退还时，无论是否发生资金使用情况，都予以将本息余额全部退给开发建设单位。资金退还的操作由物业项目列表进入，每次退还时维护退还的信息，包括：退换方式、退还比例、退还金额、退还本金、退还利息、收款银行名称、收款账户账号、收款账户名称等信息。其中，“退还比例”自动根据“退换方式”获取，如果退还申请时不符合退还条件，系统显示相应提示信息，“退还金额”、“退还本金”、“退还利息”自动根据选定的“退换方式”及“退还比例”计算。资金退还的业务操作流程参考本文“3.2.3.2物业质量保修金退还业务流程”。物业质量保修金的退还通知书、资金退还凭证

36、参见本文附件。4.5 住宅专项维修资金管理系统住宅专项维修资金建立在从业主体、楼盘档案以及业主信息维护完成的基础上。用于管理辖区内的住宅专项维修资金，包括维修资金的交存、支用、支取等业务。住宅专项维修资金管理子系统包含的功能模块：维修资金建档、资金交存、资金支用、资金支取、过户、统计查询等。4.5.1 维修资金账户模式住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。东营市住宅专项维修资金委托东营市商业银行以及建设银行管理，由东营市房管局在委托银行开具住宅专项维修资金专户，业主或代交单位将住宅专项维修资金交存至房管局指定的专户中。住宅专项维修资金专户实行封闭管理，专款专

37、用，不允许随意支取。承办银行在系统中进行备案，备案后将银行的住宅专项维修资金专户在系统中进行备案，与银行专户形成对应，映射实际账户的资金变动情况。系统支持多个维修资金专户共存的模式，允许用户为每个房屋的业主指定不同的维修资金专户。系统为每个业主开设明细账户，记录该业主的所有交易记录，以及本金和利息变动情况，以备查询。住宅专项维修资金子系统使用与银行联网的信息交互方式，系统通过资金交易平台每天与银行交互资金交易账务明细信息，实现日终对账，以实现账务信息的及时准确，保证物业资金的准确性。4.5.2 维修资金建档4.5.2.1 共用设施设备维护由于维修资金在支用时涉及到公共部位与共用设施设备的信息，

38、因此需要在支用分摊之前确定某个小区某个维修项目的共用设施设备信息。共用设施设备信息包括：设施设备名称、设施设备介绍、分摊范围，其中“设施设备名称”、“分摊范围”信息为必录信息，分摊范围包括：小区分摊、楼幢分摊、自定义分摊，支持用户按照不同的方式进行分摊，以保证资金在支用时平等原则。其中，楼幢分摊时需要指定分摊至哪一个楼幢，自定义分摊时需要指定分摊到具体的某一户。共用设施设备是维修资金支用时，按照设备分摊的基础。4.5.2.2 业主账户管理用户在完成房屋及业主信息维护之后，进行业主账户的开户操作。业主账户管理用于维护业主房屋相关的账户信息，尤其是维修资金专户信息。业主账户管理需要维护的信息为：维

39、修资金专户、交存模式，系统支持用户批量更新业主的账户管理信息。业主房屋信息列表列出的信息包括：单元、楼层、房屋座落、业主姓名、房产证号、证件类型、证件号码、房屋售价、购房日期、账户状态等。业主房屋账户状态包括：已开户、交存信息已维护、交存申请、已交存、销户、全额返还等。其中，已交存的业主不允许再对其账户信息进行维护。业主账户信息维护完成之后，进行业主开户操作，业主开户允许单个业主开户与批量开户两种操作方式。业主账户开户以后便不允许修改业主账户信息，为保证业主账户信息的准确性，防止由于误操作造成的数据错误，系统需要提供“撤销开户”的功能，撤销开户的前提是此业主未进行资金交存等维修资金业务操作。住

40、宅专项维修资金的管理与楼盘数据、业主账户信息的关系如下图所示。4.5.3 资金交存维修资金交存金额按照业主所购买房屋的建安总造价的3%计算，即：维修资金应交金额 = 房屋建筑面积（房屋主房建筑面积+公摊面积+附属房面积）该房屋建安成本3%住宅专项维修资金的交存包括：资金初交、资金补交、资金续交三种类型，资金初交是业主在购买房屋时按照相关管理办法的规定，交存指定金额的维修资金；如果业主实际初交的金额不足应交金额，即未足额交存时，可以执行资金补交的操作；在住宅专项维修资金由于支用造成的余额不足首次应交金额的30%时，执行资金续交操作。资金初交、补交、续交使用相同的用户接口进入，以保证用户操作的方便

41、性以及一致性，简化用户学习过程。系统根据上述计算公式，自动计算某个业主应交的维修资金金额，在补交及续交操作时，系统自动计算应补交或续交的金额，并允许用户手工维护实际交存金额。补交时系统计算的应交金额为：业主维修资金应交金额-已交存入账金额；续交时系统计算的应交金额为：业主当前应交的金额-当前余额，即续交后专项维修资金余额应当不低于届时专项维修资金应交存额。资金交存依次按照“小区”“楼幢”“业主”的用户接口顺序，展示需要交存维修资金的业主房屋列表。资金交存的业主房屋展示方式使用与房屋信息、业主信息维护时相同的房屋树形结构。系统支持单个业主交存与批量交存两种方式，允许单个业主交存与开发商批量交存。

42、系统为每个交存申请生成对应的交存通知书，开发商代交时，系统提供此次交存申请的交存清册信息（此次申请的所有业主房屋交存明细）。维修资金具体业务流程参考本文“3.2.1.1维修资金交存业务流程”。住宅专项维修资金交存通知书与住宅专项维修资金交存清册参考本文附件。说明：资金交存时，系统不考虑延期利息的情况。办法规定延期交存即视为挪用，延期需要按照挪用的相关规定处理。4.5.4 资金支用住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造时，需要支用共用部位、共用设施设备相关业主的维修资金。资金支用之前首先需要确定维修项目是按照共用设施设备支用还是按照用户自定义的分摊范围与方式支用；如果按照前者，则

43、需要维护相关的共用设施设备的基本信息，并在维护完成后选择指定的设施设备；如果按照后者，则用户手工指定分摊的业主列表。自定义的分摊范围包括：小区分摊、楼幢分摊、自定义分摊三种，自定义分摊是允许用户自主选择业主房屋列表的分摊方式。维修支用项目使用以小区入口的方式维护指定小区下的维修支用项目信息。维修支用项目的分摊方式，按照用户指定的业主范围中，所有业主的建筑面积所占全部业主范围的总建筑面积的比例分摊。资金支用需要首先进行预支付，并根据预分摊结果在相关2/3以上业主通过之后，再生成资金支付，继续资金支用的操作。资金支用的预分摊结果需要打印出来，其打印样式参见本文附件。资金支用允许用户根据实际情况分批

44、拨付，每次拨付金额与拨付次数均没有限制。在用户完成资金支用预分摊之后，进行资金支付操作，根据预分摊结果，生成资金支付，并打印资金支用凭证，相关业务人员凭支用凭证到银行转账，并提供本次资金支用的分摊明细列表信息。资金支用具体业务流程参考本文“3.2.2.1维修资金支用业务流程”。资金支用凭证及相关票据样式，参见本文附件。4.5.5 资金支取资金支取在以下三种情况下执行：1. 资金交存时有多交金额，多交部分应予退还的2. 退房，返还维修资金的3. 房屋灭失，需要销户的资金支取只能按照某个业主单个业务执行，业主凭相关凭证（资金交存凭证、身份证件、房屋灭失、退房、房产证等）办理资金支取业务。系统根据支

45、取类型（部分支取、全部支取、销户）自动计算应支取的金额（包括本金、利息、其他收益等）。当前业主存在冻结金额时，不允许全额支取与销户，不允许支取之后余额小于冻结金额。未交存入账的业主（即账面余额为0的），不予办理资金支取业务。维修资金部分退还业务不考虑业主户计息。资金支取从业主房屋列表入口，按照业主姓名与证件号码查询相关业主列表，并根据支取类型生成相应的支取申请，具体维修资金支取业务流程请参考本文“3.2.3.1维修资金支取业务流程”。业主支取维修资金之后，系统打印维修资金支取凭证，关于凭证样式请参考本文附件相关说明。4.5.6 过户根据住宅专项维修资金管理办法，房屋所有权人发生变更，维修资金不

46、予退还，维修资金需要与房屋对应，此时需要进行维修资金过户操作。业主持相关证明到主管单位业务前台办理，系统打印维修资金余额及利息。维修资金过户应生成过户日志，以备以后查询。业主过户由主管单位业务人员办理。业主过户要件：双方业主身份证复印件、房屋买卖合同或房屋权属证书，购房发票，原业主交存凭证等。业主过户业务流程如下图所示。说明：原业主的交存凭证不予收回，原业主需要将交存凭证转给新业主，同时给新业主开具过户证明，证明新业主以交存维修资金。4.6 资金交易平台物业资金管理系统与银行交易均通过资金交易平台进行，资金的计息、对账、结账操作，均需要资金管理平台干预。物业质量保修金与住宅专项维修资金均按照中国人民银行公布的同期利率计息，系统支持某个时间段内的分段计息，以保证系统正确计息。物业质量保修金以物业项目为单位分别计息，住宅专项维修资金以每个业主房屋为单位分