青岛市房地产项目可性行分析报告.docx
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1、项目可性行分析报告目录第一部分 青岛市房地产市场状况分析1.1景气指数第2页1.2价格指数第3页1.3供求关系第4页1.4房价走势第5页1. 5本章结论第7页第二部分 本项目分析2.1本地块地理位置分析第8页2.2地块物理条件分析第9页2.3地块关联性分析、可视性分析第10页2.4竞争对手分析第12页2.5地块机会点分析第19页2.6本章结论第20页第三部分 项目定位3.1项目定位第22页3.2项目机会点分析第23页3.3项目经济指标第24页3.4项目经济效益分析第25页3.5项目销售预期第26页第一部分 青岛房地产发展状况分析房地产开发顺时而为,才能追求利润的最大化,风险的最小化。全国及青岛
2、的经济总体趋好,并且积极的政策还将继续,已是不争的事实,在此不再罗列各种报告,多做累述。同时,2004又是全国房地产市场风起云涌的一年,“8.31大限”、银根紧缩、央行调息,国家一系列经济宏观调控举措后,项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。一、 景气指数:l 2004年,商品房销售价格分类指数越至8类指数中最高,青岛房价依旧持续走高。l 投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线,反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效,投资结构调整只是刚刚开始。预测第四季度,房地产投资还将面临相当的抑制作用。l 应开工而未开工项目的增加,明年本市房地产市场供应量
3、会相对缩减,供需关系仍将持续卖方市场。图1-1二、价格指数1、总体价格走势:在奥运效应影响下,青岛城市建设正在逐步向高水平完善,房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。2004年房屋销售价格较上年上升15.2%,较2003年的涨幅高0.6个百分点,涨幅位居全国三十五个大中城市首位,其中2004年四季度较上年同期上升19.8%,其涨幅创七年来的新高一至三季度累计,青岛市的商品房价格涨幅达13.8%,高于全国平均水平4.4个百分点。(1)经济适用住房价格涨幅较大,全年平均较上年上升14.5%。(2)普通住宅价格继续窜高,2004年较上年上升14.1%。(3)高档公寓价格继续上涨。由于我市沿海环境
4、较好的商品房开发量减少,土地价格大幅上涨,无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高,房屋成本有所增加,从而使2004年高档公寓价格较上年上升16.4%。2、供需矛盾仍是房价上升的最要因素,价格涨幅中炒作因素比例不高,房价泡沫不明显。涨价原因分析:l 住房供需矛盾拉动房价上升。l 土地拍卖价格大幅度上扬。l 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。l 住房二级市场发展,进一步活跃了房地产市场。l 住宅科技含量上升。l 拆迁成本不断加大。l 房屋建筑成本不断增加。三、供求关系1、在价格不断走高下,住宅供需仍基本保持平衡,体现了青岛市场旺盛的购买力。截止至2004年10月,全市商品房住宅竣工总面
5、积251.1万平方米,而住宅销售面积却高达269.30万平方米,高出竣工面积18.2万平方米,可以得出结论:青岛房地产市场住宅吸纳量仍有较大空间。2004年,各类房产交易总成交84988套,比去年增长10%;总成交金额273.27亿元,同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬,但增幅减缓。根据市房地产交易中心的统计,去年成交占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子,这类住房占总成交套数的44.24%,同比下降2.03%;其次是面积在100至150平方米的房子,这类住房占总成交套数的24.30%,同比增加1.19%。图1-4四、房价走势 受2004年下半年房价大幅上涨的惯性影响,2005年
6、房价仍将稳中有升,涨幅将不会低于两位数。其理由是:(一)土地价格上涨推动了房价的上涨。现有我市部分拍卖土地,2005年将陆续开发施工,高地价必然带动周边房价大幅上升。(二)需求增加带动房价上涨。面对我市巨大的住房需求,尽管市政府加大开发力度,但由于房屋开发周期长,一时仍难以消化供需矛盾,仍使房价稳中有升。(三)房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范,对开发监管力度加大,房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强,提高了房地产开发门槛,也使房屋成本加大,致使房价上升。(四)南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着我市缩小南北差距措施的加强,处于中低房价的四方区和李沧
7、区将成为新的投资热点,从而拉动房价上升。(以上分析数据来源:青岛市统计局统计月报、统计数据分析)本章结论l 本市房地产表现出销售面积大于竣工面的现象,证明持续走高的房价及利率的调整,并未对青岛的房地产市场造成实质的负面影响。l 从供求结构上分析,青岛商品房住宅类产品并不存在市场吵嚷的发展泡沫,需求缺口直接导致本市商品房开发在今后几年内仍将在高位盘整。l 中长期的抑制因素来源于房价涨幅与经济发展速度及居民收入水平的差距仍较大,在需求缺口被较大满足后,青岛房地产市场必然放缓发展速度。l 政府对房价调控意图已初显端倪,仅2004年上半年土地供应量已超过2003年全年的土地出让面积总和。青岛将会继续扩
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