某某年南京市房地产市场研究报告.docx
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1、南京市2月房地产市场研究报告 江苏良基伟业房地产投资顾问有限公司2009年3月目 录第一章 宏观经济情况 . 4第二章 房地产一级市场状况. 7一、2月南京土地市场情况. 7第三章 房地产二级市场状况 .11一、房地产二级市场综述 .11二、城中板块20三、城东板块23四、仙林板块 25五、城南板块 26六、城北板块.28七、河西板块 29八、江宁板块30九、江北板块 35十、下月开盘楼盘预告 .36第四章 本月媒体监控.41第五章 重点关注楼盘 .44第六章 房地产三级市场状况 .47第七章 综合动态.48第一章 宏观经济情况一、 国家宏观经济CPI指数: 2月份,居民消费价格总水平同比下降
2、1.6%。其中,城市下降1.9%,农村下降0.8%;食品价格下降1.9%,非食品价格下降1.2%;消费品价格下降1.5%,服务项目价格下降1.8%。从月环比看,居民消费价格总水平与1月份持平;食品价格上涨0.8%,其中鲜菜价格上涨4.0%,鲜蛋价格下降0.8%。1、食品类价格同比下降1.9%。其中,肉禽及其制品价格下降8.8%(其中猪肉价格下降18.9%),鲜菜价格下降9.3%,粮食价格上涨4.4%,油脂价格下降17.2%,水产品价格上涨3.3%,鲜果价格下降5.1%,鲜蛋价格下降2.9%,调味品价格上涨5.4%。2、烟酒及用品类价格同比上涨2.0%。其中,烟草价格上涨0.2%,酒类价格上涨4
3、.9%。3、衣着类价格同比下降2.3%。其中,服装价格下降2.7%。4、家庭设备用品及维修服务价格同比上涨2.1%。其中,耐用消费品价格上涨0.2%,家庭服务及加工维修服务价格上涨5.7%。5、医疗保健及个人用品类价格同比上涨1.3%。其中,西药价格上涨0.9%,中药材及中成药价格上涨3.4%,医疗保健服务价格上涨0.8%。6、交通和通信类价格同比下降3.0%。其中,交通工具价格下降1.6%,车用燃料及零配件价格下降9.2%,车辆使用及维修价格上涨1.7%,城市间交通费价格下降0.5%,市区公共交通费价格上涨0.2%;通信工具价格下降18.6%。7、娱乐教育文化用品及服务类价格同比下降1.1%
4、。其中,学杂托幼费价格上涨1.7%,文娱费价格上涨2.2%,旅游价格下降7.2%,文娱用耐用消费及服务价格下降9.6%。8、居住类价格同比下降2.9%。其中,水、电及燃料价格下降1.2%,建房及装修材料价格上涨3.1%,租房价格上涨1.2%。1-2月份累计,居民消费价格总水平同比下降0.3%。其中,城市下降0.6%,农村上涨0.3%;食品类价格上涨1.0%,烟酒及用品类价格上涨2.2%,衣着类价格下降2.5%,家庭设备用品及维修服务价格上涨2.4%,医疗保健及个人用品类价格上涨1.5%,交通和通信类价格下降2.8%,娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.4%,居住类价格下降2.6%。PPI指数:
5、2月份,工业品出厂价格同比下降4.5%,原材料、燃料、动力购进价格下降7.1%。在工业品出厂价格中,生产资料出厂价格同比下降5.7%。其中,采掘工业下降17.4%,原料工业下降8.4%,加工工业下降3%。生活资料出厂价格同比略降0.4%。其中,食品类价格下降0.7%,衣着类与一般日用品类价格均上涨0.6%,耐用消费品类下降1.9%。分品种看:原油出厂价格同比下降56.3%。成品油中的汽油、煤油和柴油出厂价格同比分别下降0.5%、26.4%和11.4%。化工产品价格类中,顺丁橡胶价格同比下降33.6%,聚苯乙烯价格下降30%,涤纶长丝价格下降25.3%。煤炭开采和洗选业出厂价格同比上涨18.8%
6、。其中,原煤出厂价格上涨18.7%。黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比下降8.9%。其中,普通大型钢材价格下降6.3%,普通中型钢材下降11.1%,普通小型钢材下降5.1%,中厚钢板下降16.4%,线材价格下降14.7%。有色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比下降25%。其中,铝下降20.5%,铜下降43.6%,铅下降38.1%,锌下降40.6%。此外,在原材料、燃料、动力购进价格中,有色金属材料类、燃料动力类、化工原料类和黑色金属材料类购进价格同比分别下降29.7%、10.9%、8.3%和6.3%。1-2月份累计,工业品出厂价格同比下降3.9%,原材料、燃料、动力购进价格下降6.2%。国家统
7、计局公布的数据显示,2月份我国居民消费价格(CPI)同比下降1.6%,工业品出厂价格(PPI)同比下降4.5%。这也是我国CPI六年来首次出现负增长。而在去年,这两项指标月度涨幅峰值分别达到8.7%和10.1%。2009年2月江苏居民消费价格指数(CPI)负增长0.5%,较上月回落1.9个百分点。其中,南京CPI负增长0.7%,低于全省平均水平。据悉,这是南京市CPI自2003年7月份以来首次出现负增长。在构成CPI的八大类指数中,四升四降:食品涨幅0.8%,烟酒及用品涨幅2.6%,家庭设备用品及维修服务涨幅4.1%,医疗保健及个人用品涨幅0.8%;衣着降幅0.8%、交通和通信降幅3.9%、娱
8、乐教育文化用品及服务降幅0.7%,居住降幅2.4%。自2008年3月以来,江苏CPI逐月回落。虽然2009年1月,受春节影响,江苏价格总水平出现反弹,致使1月CPI与上月持平,但这种反弹不具有持续性。并且,2009年2月的比较基期是2008年2月,当时,受暴雪和春节的双重影响,消费价格总水平环比上涨了2.1。去年同期基数较高,是今年2月CPI大幅回落的主因。第二章 房地产一级市场状况一、2月南京土地市场情况1. 上市方面:本月无新土地上市公告.2. 成交方面: 牛年南京土地市场以商业地块试水,在平淡中拉开序幕。 在2月10日举行的南京首场土地出让会上,不到10分钟便顺利落槌,三幅来自江宁东山板
9、块的金融商业用地均以底价成交。据了解,地块将被打造成华东最大的农副产品物流配送中心。 根据出让公告,这三幅标号为NO.2008G50、G51和G52地块都处于该市江宁区东山街道,总面积22.6万平方米,起拍价共2.31亿元,将作为南京农副产品物流园里的物流用地。 作为南京市政府部门推出的“定制”商业地块,南京市农副产品物流配送中心有限公司毫无悬念以底价拿地,楼面地价约1020元/平方米。 一周内拿3幅 苏宁疯狂扩张商业地产2月12日,南京市国土局再推位于鼓楼区龙江的G53商业地块,同样以底价2.3亿元成交,被苏宁置业有限公司收入囊中。 2月17日的拍卖会上,2009G01地块被张近东旗下的苏宁
10、置业与苏宁银河地产联合以底价3.76亿竞得,G02地块则由苏宁电器以底价7700万竞得。苏宁置业的频繁出手一方面展现了在逆境中资金运作的能力,另一方面也显示出其看好地产行业未来走势的决心。因NO2009G02地块公告信息中称,该地块可安排总部办公、商业、培训中心等园区配套设施,预计今后有可能建为苏宁电器在南京乃至全国的总部。附:本月拍卖土地细表编号区属地块位置起始价(万元)成交价(万元)容积率建筑密度建筑高度绿地率90M及以下的套型面积所占比例 出让面积楼面地价(元/每平米)用地性质挂牌时间成交时间摘牌单位NO.2008G50江宁东至文靖路;西至公园路;北至杨庄东路;南至山北路47004700
11、1.050%24米25%45984.8平方米 1022.1元/平方米商业金融业用地2008/12/272009/2/10南京农副产品物流配送中心有限公司 NO.2008G51江宁区东至公园路;西至规划道路(斗蓬山路);北至环园路;南至杨庄东路930093001.050%24米25%91320.3平方米 1018.4元/平方米商业金融业用地 2008/12/272009/2/10南京农副产品物流配送中心有限公司 NO.2008G52江宁区东至文靖路;西至公园路;北至环园路;南至场庄东路910091000.950%24米25%88862.4平方米 1024.1元/平方米商业金融业用地2008/12
12、/272009/2/10南京农副产品物流配送中心有限公司 NO.2008G53鼓楼区江东北路与清凉门大街交界处东南角 23000230006.550%分区一200 米分区二35米20%32955.8平方米 6979.0元/平方米地块一:办公、商业;地块二:地上部分公共绿地;地下部分商业、停车场2008/12/312009/2/12江苏苏宁置业 NO.2009G01玄武区东至宁芜铁路;西至规划道路;北至南京中惠建设开发有限公司;南至仙林大道3760037600地块1:1.2/地块2:3.0地块3:1.0地块1:28%地块2:50%地块3: 35%地块118地块232地块3 1235%地块145%
13、258079.71456.9元/平方米地块1:二类居住用地/地块2:商业金融业用地/地块3:文化娱乐用地2009/1/62009/2/17江苏苏宁置业有限公司、江苏苏宁银河地产股份有限公司 NO.2009G02玄武区东至四号路;西至河道用地;北至东环路;南至河道用地77007700地块1:3.5/地块2:2.7地块1:35%地块2:40%地块1:80地块2:2430%65253.9平方米 1180.0元/平方米地块1、2商业金融业用地地下:停车、仓库等配套设施用地2009/1/62009/2/17苏宁电器股份有限公司 第三章 房地产二级市场状况一、 房地产二级市场综述1、牛年南京楼市迎来开门红
14、,2月日均成交155套春节后提前开门迎客、看房人潮涌动2009年春节刚过,南京楼市就活跃起来了。往年春节后都是淡季,买房人需要一段时间才能恢复。可是今年却不同,售楼处纷纷提前开门迎客,春节还没过完,买房人都“动”了起来。放眼全国房地产市场,南京的市场回暖迹象比较快,购房优惠的利好,经济形势的趋缓,楼市环境的好转都是促进购房者信心恢复的良药。 2、片区成交排行江北、江宁、河西分别位列认购、成交三甲。伟业日常市场数据统计显示,2月南京商品房共认购6699套,成交4337套(含高淳、溧水)。从各板块认购量、成交量分布来看,位居认购+成交量排名前三的分别是江北、江宁、河西。板块江北江宁河西城南城北城东
15、城中仙林认购套数24971562627529431226220181成交套数1801793502366222105161712月份各板块成交、认购数据江北方面:全市2月份的成交总量4437套,2月的江北占据总成交量的41%,而仅浦口一区的成交量就占据全市的1/3。江北楼市的销售的势头与板块内楼盘的上市量与打折促销有明显的关系。伟业认为,江北房价已经达到不少购房者的心理预期,所以才会由观望转向出手。 2月全市销量前十楼盘中,江北的天华硅谷、天润城、大华锦绣华城位居前三甲,都是在本月凭借低价促销吸引众多购房者的出手。同时,在新政和众多利好的刺激之下,让不少购房者逐渐对江北的发展树立信心,也是江北楼
16、盘热销的另一原因。江宁方面:2月江宁板块共认购住宅1562套,成交793套。相比1月份,成交量略有下滑,但认购量几乎翻番,2月平均每天卖出56套房。 仔细分析江宁2月热销楼盘不难看出,低价促销的楼盘大多受到了消费者的欢迎。4380元/起售的价格使得世纪东山获得了江宁板块销售量的亚军。而莱茵东郡、合家春天等项目则分别推出8折团购优惠、4600元/起售特价房等众多优惠促销手段。根据现有楼盘储备及土地信息可以看出,江宁板块09年拥有重组的上市量,有希望继续成为南京楼市的热点区域。加之地铁一号南延线、双龙达到改造等交通环境的改善,将吸引更多的购房者到宁置业。河西方面:网上房地产数据显示,截至2月28日
17、零点,河西板块共认购627套,成交502套。相比1月,认购量上升4成,成交量基本持平。融侨中央花园、金地名京、碧瑶花园3楼盘表现突出,认购量突破100套。横塘西苑、南京万达广场、金域缇香等楼盘也表现不俗。市场调查数据显示:金地名京每天可销售约20套住宅,对未来楼市充满信心。3、成交量方面春节因素影响,大部分板块成交量出现下跌。2月份各板块受春节影响,除浦口外其他板块成交量均有不同程度下降。仙林板块由于缺乏上市项目,可售房源进一步减少,成交量降幅位居全市首位。唯一例外的浦口区,成交量不但没有下跌反而上涨56%。究其原因,12月该区大幅低价放量之后消耗了较多客源,1月份成交量大减,该情况变相为该区
18、做了短暂的蓄水,加上2月份浦口各楼盘纷纷进一步通过各种优惠措施降低价格,导致过年期间仍创造了日均销售64套的惊人成绩。4、认购方面市场刚性需求进一步明显,认购量大幅攀升。2月份,由于一系列购房利好政策的推出及施行,被压抑的市场刚性需求得到迅速释放,导致各板块认购数量远高于成交数量。2月全月,南京商品房共认购6699套,是成交数量的1.5倍。有分析指出,2月份认购数量的大幅增长,将是南京楼市转暖的明显前兆。5、存量方面剩余可售房源主要集中在浦口、江宁、河西等新区,主城区各板块消化迟缓。截止2009年2月末,全市剩余可售房源47854套,按照2月份的成交量计算,剩余可售房源的平均消化周期为11个月
19、,比1月份缩短了1.9个月。从板块来看,浦口、江宁、河西等新区的剩余可售房源依旧较多,尤其浦口区2月份销售数量大幅增加,虽然依旧保持着“上市多、成交多、存量多”三多的态势,但由于各楼盘频频促销,商品房售价已接近消费者的心理价位,消化速度开始加快。反观其他板块,除城南依旧保持稳定的消化速度以外,其他各板块的余房消化周期均较长。6、成交面积方面全市住宅销售,80-100成为销售主力。2月份成交房源,从成交面积分布来看,144平米以下的普通住房占八成以上。其中100平米以下的中小户型也占了近45%,80-100房源成为销售主力,占全市总销售额的36%。7、价格结构低价房销量暴涨,价格仍是关键。2月份
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