杭州房地产投资市场总结报告.docx

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1、 2006年杭州房地产投资市场总结报告 目 录房地产市场经济运行篇第一章 2006年杭州城市宏观经济运行概况 P2房地产政策篇第二章 2006年宏观政策对杭州房地产市场的影响 - P3房地产市场篇第三章 2006年杭州房地产土地市场运行状况 P5第四章 2006年杭州商品房市场运行状况 P7第五章 2006年杭州二手房市场运行状况 P10房地产金融篇第六章 2006年杭州房地产金融市场运行状况 P11城市规划篇第七章 2006年杭州城市规划的进展状况 P13第八章 一五规划对杭州发展的影响 P14区域板块篇第九章 2006年杭州主要板块房地产市场运行状况 P15行业公司篇第十章 2006年行业

2、格局与房地产公司发展状况 P16房地产分析预测篇第十一章 2007年市场分析预测 P19房地产市场经济运行篇第一章 2006年杭州城市宏观经济运行概况一、 城市宏观经济运行情况:1、杭州市GDP持续快速增长，年增长率保持在13%以上，经济增长快速而稳健，为房地产行业的发展奠定了坚实的基础。表一、20012006年杭州市GDP统计图2、自04年以来，杭州市固定资产投资规模增幅明显回落，过热现象得到有效抑制，经济更加健康。表二、20012006年杭州市固定资产投资规模统计图（亿元）3、杭州市区居民收入的不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。表三、20012006年杭州市区居民家庭人均

3、年可支配收入统计图（元）（数据来源：杭州市统计年鉴、杭州市统计局公布数据）房地产政策篇第二章 2006年宏观政策对杭州房地产市场的影响一、2006年成为“地产调控年”2006年延续2005年的政策调控，但今年政策又似有不同，不仅加强了事前的政策，还强调了事后的监督，政策意在“调控”的用意更加明晰，且不论调控效果如何，在这个年底用上“调控年”无可厚非。从2006年各部委出台的政策来看，上半年各部委主要是对住宅增量市场出台了一系列的调控措施，其中包括“国六条”、“国十五条”等；下半年则是针对存量房市场的一系列整顿拉开。先后发出的政策有“中国房地产经纪执业规则”、“房屋权属登记信息查询”、“二手房交

4、易网上备案”以及二手房交易营业税、个人所得税的征收等等。除此之外，各部委政策的出台还有一条比较明显的主线是住房建设和土地出让。上半年各项调控政策的重点集中在住房建设方面，调控住房结构、抑制房价迅猛上涨而下半年则在地根上频频调控，在这样全方位的调控基础上，各部委今年调控的另一个特点加强监督也在今年下半年的各部委政策及有关的行动中得到了积极的表现。从7月下旬出台“建立国家土地督察制度有关问题的通知”，到对新开工项目的全面清理，再到对土地违规项目的督察，税务审查、楼盘稽查等等。银行业也加紧对部门行业的专项检查，收紧银根，抬高房屋贷款、收紧房地产开发贷款等等。央行的货币政策今年也格外闹腾，一年内央行二

5、次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”明确指出要警惕房地产金融风险，可见对房地产金融风险的忧虑已经升级。在这个“调控年”里，囊括了九部委、央行以及各大商业银行在内的调控大军无不倾囊上阵，在陆续出台的房地产调控政策中涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感受到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。但一年下来，效果却是令人尴尬的，房价依旧飞涨，各地违规项目清查不力，囤地依旧在继续。地方对政策的实施不力令中央部委发言人怒称“地方对政策理解不够”，然各部委之间，博弈在中央这个中枢系统内部也在进行。各部委、央行以及银行机构，这

6、些与房地产行业有关的部门，一方面大家都希望在这场“房地产软着陆”的调控风暴中，有所成绩，相互邀功；另一方面，大家又都在避免侵害到自身的利益。看来，要让房地产这批亢奋的野马停下来，中央以及各级政府还有很长的路要走。二、2006年主要政策列表：时间分类调控措施调控目的1.6地方性扶持政策市政府召开第97次常务会议，采取一系列包括：1.金融支持。2.降低房地产交易成本。3.完善公积金贷款和贴息办法。4.外地人购房入户等举措推进我市房地产市场稳定健康发展及城市化进程。释放的是居民自住或换购的正常需求，缓解过度的政策恐慌1.7地方性金融扶持政策住房公积金放宽，最高可贷50万元 ，选择公积金贷款的人数比例

7、增加进一步降低购房成本1.11地方性金融扶持政策促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议中政府建议银行，将普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成，对购置二、三套自用的普通住宅，采取同等政策。降低首付门槛1.11地方税收操作调整调整期房契税纳税时间，期房可提前纳税降低交易成本3.20 地方扶持政策外地人在杭购房入户试点办法正式通过，购买一在下沙60万、钱江新城100万以上、滨江80万多住宅，可落户杭州推行购房入户，吸引外部消费者4.28 加息 上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 现行的5.58%提高到5.85%。进一步巩固宏观调控成果 5.29全国性房

8、产宏观调控九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，其中“个人购房5年内转让全额征收营业税”时限的延长影响颇大。控制投资需求,增加中小户型比例，稳定房价7.24九部分委针对性政策建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 限制外资炒房7.26全国性房产税收政策国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知控制投资需求8.19加息存、贷基准利率同时上调一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时住房商业贷款的利

9、率下限由0.9倍调整到0.85防止经济过热11.1地方税务杭州地税出台个人出租房产税收管理办法，明确个人盈利性出租房产的税收细则。严肃租赁税收政策房地产市场篇第三章 2006年杭州房地产土地市场运行状况一、城市土地资源供给的特点 杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6，平原占26.4，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河-京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原, 江河纵横，湖泊密布。有着巨大的住宅房地产开发优势。 杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、下沙、之江、萧山、余杭10个区，建德、富阳

10、、临安3个县级市，桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。 上城、下城、西湖区的房产市场发展基本成熟，江干、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭的房地产市场基本进入发展阶段，建德、富阳、临安、桐庐、淳安还处于房地产开发的起步阶段。二、2006杭州土地市场概况：土地出让量有所增加，行业集中度加大、外来品牌开发商涌入，2006年出让的宗地中，有10宗是被万科、绿城、滨江、嘉里、凯德、中海6家大地产商拿走，占到45.45%（宗数比例）。 1、20042006年杭州市6区住宅用地出让量： 06年杭州市6区共成功出让住宅用地1782亩，可建筑面积288万M2，比200

11、5年增加了7.4。从出让总量来看， 2006年为2144亩，2005年为2595亩，同比减少了17.40。 （数据来源：杭州市国土资源局网站）2、2004-2006年杭州市出让土地分布概况： 市6区宅地供应主要集中在城北的拱墅区和城南的滨江区，其中城北拱墅区的住宅开发处于快速上升期，而城南的滨江区住宅供应已明显出现阶段性过剩。（见下表）2004-2006年杭州市出让土地分布列表：3、2007年土地市场分析07年首次土地出让上，本省外地房企撑起几乎“半壁江山”。正达、云厦、瑞立、创佳等外地企业风头很健，拿下了9块土地中的4块土地，共150.45亩，占总面积320亩的47%。和以往的“三外”企业不

12、同，现在的外地企业都是“成竹在胸”，有备而来。虽说在杭州都是“新面孔”，但不乏当地资本雄厚的品牌企业，甚至在省内多个地方有开发项目。如浙江云厦集团有限公司是由香港万山集团有限公司投资组建的浙港合资企业；正达集团成立于1995年，在丽水处于数一数二的位置。分析认为，外地企业需要在杭州这个更大的平台上提升自己的形象。也是企业可持续发展的一个必经的阶段；品牌房地产企业，主要是看好二线城市的发展潜力，尤其是杭州做为浙江省省会城市的战略地位。由此分析，2007年的杭州土地市场将更加激烈，杭州的房地产市场将逐渐步入一线城市的行列。第四章 2006年杭州商品房市场运行状况房屋市场价格环比走势基本平稳；房地产

13、开发投资逐月持续下滑；房地产市场逐渐成熟；房地产建设规模增速明显放缓，新开工面积下降；商品房中办公楼、商业用房销售保持较高增幅；宏观调控带来的后市不明朗，导致了成交量低位徘徊；接连密集出台的宏观调控措施打乱了开发商、购房者的心理预期，相当部分自住需求购房者进入新一轮的观望期，转向持币待购状态；住宅郊区化发展过快与配套跟进过慢的反差，引起了区域性供求矛盾，住宅郊区化势在必行。一、20042006年杭州市8区供销关系统概况 04年，宏观调控发力前，市场供销两旺，基本没有存量； 05年，延续多年的卖房局面一朝逆转，销售受挫，而供应却受03年土地上市井喷影响开始大幅增加，存量明显增加； 06年，经历了

14、1年的宏观调控后，市场各方开始慢慢接受市场现状，心态渐趋平稳，成交量开始理性回升，但供应受土地出让惯性影响仍维持在较高水平，存量还在增加。 20042006年杭州市8区总体供销关系统计图二、杭州市8城区各区域商品房新上市概况商品房供应集中在近郊板块，尤其是滨江区，供应量达到了8000多套，西湖区由于城西文教区的集中上市和城南转塘的启动紧随其后，新兴的城东（江干区）和城北（拱墅区）也开始放量，传统市中心（上城区、下城区）供应极少。2006年杭州市8区各区域商品房新上市统计图（单位：套）：三、杭州市8城区各区域商品房新成交概况（单位：套）： 除了供应量很大的滨江区外，城东和城北成为新的购房热点区域

15、，传统市中心受供应量限制，成交量较少。2006年杭州市6区各区域商品房新成交统计图： （数据来源：杭州市房产信息网）四、杭州市8城区各区域商品房销供概况 传统市中心（上城区、下城区）销售形势极好，新成交量大幅超过新上市量；新兴的城东（江干区）和城北（拱墅区）受到购房者的热捧，开始供不应求；城南（滨江区）和城东（东郊下沙板块）虽然销供比也达到了8090%，但整体价格已上涨乏力（地铁沿线可能还有机会）；城西（文教区，位于西湖区）销售速度相对较慢，原因是城西商品房单价绝对值过高，大量房源集中上市，导致阶段性的供过于求。（参见下表）06年杭州市8区各区域商品房销供比统计表（单位：套）06年期间新成交0

16、6年期间新上市销供比滨江区 6314719587.76%西湖区（除之江板块） 3435551062.34%上城区 27211676162.35%下城区 16751123149.15%江干区（除下沙板块） 49674717105.30%拱墅区 37523560105.39%之江板块 39854772.76%下沙板块 1886207191.07%合计 251482639995.26%小结： 04-05-06年，市场供求关系出现了颠覆性的变化，各板块的房价开始分化：市中心的住宅价格高但由于配套成熟、地段稀缺，房价还在上涨，而郊区的住宅价格相对较低但由于短时间内集中供应且产品同质化严重，房价上涨乏力，

17、如滨江区、闲林板块、三墩板块。 从整体来看，市8区的销售形势还是不错的，销供比达到了90以上，但从市8区销供比的严重失衡可以判断，另外2个区（余杭、萧山）的市场形势较为严峻。新房存量截至2006年12月，杭州市透明售房网和余杭房产信息网上可售套数合计2.76万套，共392万平方米；已售套数6.2万套，合计767万平方米。从目前的市场消化速度来看，按照2006年112月的月均销售套数2131套来计算，则此部分存量房还需要两年半的时间才能消化完。加上近两年推出的土地将形成的房屋供应量，则近年杭州房地产市场还是存在一定的销售压力。第五章 2006年杭州二手房市场运行状况1、宏观政策施压 市场供求错位

18、 2006年杭州二手房供应量相较2005年增长幅度尚不足10%。前两年大量商品房增量物业虽已逐批进入交付阶段，另一方面，换房需求导致部分住家卖旧买新也使二手房市场在供应方面处在吸新纳旧的阶段。但二手市场供应仍如此低迷，究其原因主要还是2006年高频率的宏观调控促使卖家对后市的预计发生了变化，部分涉税物业业主甚至产生了消极待售的心理。 据市场跟踪数据显示2006年80平方米以内的中小户型的成交量占据总量近6成。而全年此类别物业的供应量尚不足5成。，结构性供不应求使二手房市场出现了特殊的现象：降价的没人买、涨价的抢着要。（见下图1、2、3）图1：二手市场供应的结构与需求错位明显 【单位：万套】图2

19、：2006年80平方米以内的中小户型的成交量占据总量近6成：图3：2006年由于满足市场要求的小两室物业少之又少，紧俏之余成交价格自然上扬：房地产金融篇第六章 2006年杭州房地产金融市场运行状况一、 房地产投资规模概况：近年来，杭州市房地产开发投资额保持持续增长，但增幅持续下滑，年开发投资规模逐渐趋于稳定。表四、20012006年杭州市房地产投资规模统计图（亿元）二、杭州市地产金融概况房地产金融化提速，融资手段多样化宏观调控的政策引导、产业自身升级与分化形成了房地产融资市场的崭新格局。房地产融资市场体系尚不健全,银行信贷仍然是主导，其他融资渠道总量不大。银根紧缩导致企业资金链紧张，土地市场较

20、为低迷2006年央行的两次加息和提高准备金率使银行放贷规模有所缩小，银行审贷趋于严格，也使房地产开发企业的融资难度加大和融资成本增加。2006年以来，房地产开发贷款增量和个人购房贷款都有所控制。据浙江省银监局数据，截至2006年9月底杭州市金融机构（不含外资、证券、保险）房地产开发贷款余额575.75亿元，2006年新增房地产开发贷款107亿元。从市场需求方来说，加息增加了其购房成本，使持币待购者的支付能力下降，各商业银行对个人购房贷款的控制也趋向严格。截至2006年9月底杭州市金融机构（不含外资、证券、保险）个人购房贷款余额672.77亿元，其中2006年新增64.09亿元。市场需求的减少，

21、直接影响到房地产的销售，进而加长房地产企业的资金回笼周期，增加资金压力，对部分房地产企业的资金链是重大考验。 随着房地产行业的不断发展、融资政策的逐步放松以及除银行信贷之外各种融资渠道发展空间的进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会在近期有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。届时，以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。 【说明：以上数据因全年数据未收集到，暂以9月统计数据代替】三、房地产市场资本运作大事件1万科收购南都房产2广厦收购通和置业3绿城香港上市成功4绿城携手葛洲坝集团、西子集团、

22、滨江房产5坤和携手万科四、2006年杭州房产公司销售额排行排行公司项目销售额（亿）1滨江房产金色海岸、御景苑、南肖埠小区北景东苑14.362新盛元房产盛元*慧谷11.753宋都房产新城国际、采荷嘉业大厦、采荷人家、兴业大厦10.174倚天置业公司倚天*盛世钱塘7.055工信房产风雅钱塘6.686广厦房产檀香园、绿洲花园6.217国都房产枫华府第、崇文公寓6.068华元房产梦琴湾、伊萨卡、十六街区6.019广宇集团西城年华、祥和人家、河滨花园5.6210天阳置业美林湾5.21城市规划篇第七章 2006年杭州城市规划的进展状况 杭州市发展的战略规划“旅游西进、城市东括、跨江发展”，已经完成基本布局

23、。其发展过程中城西（主要是闲林和老余杭区域）的土地大片的被开发商圈入囊中，目前政府所有的土地已经零零散散数量不多，而在城东区域，目前还有大量土地未有开发，基本为政府所有，政府可以通过经营该区域的土地获得一定的财政收入，所以 2006年的政府扶持项目，明显倾向于城市东部与钱江新城等政府持有大量土地的区域。以后几年之内这些区域将成为发展重点，具有很大的开发价值。 06年在宏观调控的环境下地方政府救市，通过金融与税收手段刺激购房，同时为钱江新城、下沙及滨江板块进行政策扶持，间接为三大版块06年热销提高了政策支持。如2006年03月30日通过的外地人在杭购房入户试点办法等。从06年外地大型地产公司的项

24、目分布来看，也同政府的策略方向刚好吻合一致，这里不难看出复地选择乔司、中海选择滨江、万科选择九堡背后的地产游戏规则。 一、三大交通动脉通车 2006年4月中旬，文一西路延伸段几经周折后，终于正式通车。这条路的开通，把城西蒋村已经成熟的居住圈继续向西扩充了疆土，新城西的概念应运而生，老余杭的低价楼盘再次进入杭州人视野。12月25日，连接杭州黄山两座旅游名城的杭徽高速公路全线通车，从杭州到临安只要20分钟。12月29日，德胜快速路东段正式开通。九堡、下沙楼盘距离主城区的车程至少缩短了10分钟。二、国家发改委正式批复杭州地铁1号线 4月19日，国家发改委正式批复杭州市地铁1号线工程可行性研究报告，标

25、志着杭州地铁1号线的国家级审批基本完成。如果说去年6月国务院批复杭州市地铁建设规划意味着杭州地铁正式被提上议程，那么此次批复无疑就等于杭州地铁拿到了“出生证”。三、1500亿决战东部 6月22日，杭州市政府发布消息：未来几年内将斥资1500亿元，在杭州的东部地区进行一次大规模改造，其中包括沪杭磁悬浮、“沪杭、杭宁、杭甬、杭长”四条高速城际列车、地铁、运河二通道、新火车东站等。同时，还有一大批城中村将改造，丁桥、九堡、下沙等地将建起大型居住区。第八章 一五规划对杭州发展的影响 十一五规划是中央与地方目标最一致、契合度最高的社会发展战略规划，也是中国社会发展与地方区域发展的趋势所在，十一五规划的发

26、展方向对房地产开发有着巨大的商业价值。一、十一五规划目标十一五期间，进一步优化经济结构,转变增长方式,增强创新能力,全市生产总值年均增长11%，到2010年达4900亿元左右，人均生产总值按户籍人口计达8400美元、按常住人口计达7400美元,高技术产业占规模以上工业增加值比重达25%,逐步实现由“杭州制造”向“杭州创造”转变。持续增长的生产总值为杭州市房地产市场的持续发展提供了，良好的经济环境。二、新城区建设以打造中央商务区为核心，以“三副六组团”建设为重点的新城区建设工程。五年后，钱江新城将有45幢超高层建筑建成，其中25幢商务高楼的投入使用，中央商务区“十一五”期末将产生GDP367亿元

27、。以行政办公、商务贸易、金融会展、文化娱乐、商业服务为主的新城，其吸纳的各类人才将成为该区域房地产市场的巨大群体。未来5年，新城的两翼东运河区块，西望江区块，将新建188万平方米住宅，新增居住人口5万人。“新城区建设”工程主要项目有：钱江新城、钱江世纪城、江南城、临平城、下沙城和临浦、瓜沥、义篷、塘栖、余杭、良渚组团等建设项目。三、综合交通建设 以构建大都市快速交通为重点、以对接长三角区域交通为要求的“综合交通建设”工程的主要项目有：“地铁一期”、 “机场二期”、“铁路枢纽”、“一隧二桥五路一搬迁”、“德胜、秋石、留石等快速路”、“5县（市）交通路网”和“泸杭城际快速轨道交通”、“杭浦高速”、

28、“申嘉杭高速”、“杭长高速”、“京杭运河二通道”等交通项目。 构筑了杭州的区域中心地位，也带动了周边区域房地产市场的发展。区域板块篇第九章 2006年杭州区域板块房地产市场运行状况 五大新板块崛起是今年杭州楼市板块的一个典型的特征，早在2005年，滨江、下沙、闲林等板块在购房者的眼中还是平起平坐的“兄弟”关系。然而短短一年之后，杭州各大板块间的地位就出现了巨大的落差。2006年，钱江新城、九堡、文教区、三墩、转塘等五大板块强势崛起。钱江新城有金色海岸、东方润园、新城国际、金基晓庐等畅销楼盘；九堡与转塘也因红苹果与云溪香山的动销热了起来；三墩则是众多楼盘的逐鹿场所；文教区随着银马与兰庭国际的销售

29、，再度散发旺盛人气。1、老城区的地位逐渐改变 老城涵盖上城、下城、西湖、拱墅、江干五区，经过二十多年的经济快速增长，其不仅在建成区面积上扩大了许多，而且在原有城市空间的经济形态结构也发生了重大的变化。如8年前的拱墅区还是一个工业为主的旧城区，现在日益显现出现代商务居住区的活力；西湖区从老城的边缘变成杭州高新技术产业的核心区等等。总之，老城逐步从计划经济年代弱而全、辐射能力低的混杂城市转变为以现代办公、商业、新型第三产业为主导的辐射浙江全省的经济中心。2、东北部，崛起居住新城 2006年12月30日，丁桥大型居住区二期项目推出，显示出了政府在此建设大型居住区的规划导向。丁桥居住区一期二期、天都城

30、、半山田园居住区、长睦居住区等多个项目一个个从蓝图变成了现实场景，它们一起构成了杭州东北部、入住规模达40万的居住新城。 杭州东北部居住新城的逐步形成，有其内在的发展逻辑。该区域位处“两副一主”（杭州主城、临平副城、下沙副城）的三角形中心，在杭州构建大都市进程中，在主副城相互吸引、相互靠拢过程中，这一区域是必然受到高度重视的“桥头堡”；其次，杭州主城、临平副城都面临原有居住人口过密、需要合理疏散的现状，这一区域可算难得的理想之地；其三，该区域自然环境适宜，较少传统工业企业，适合发展大型居住区。 3、仓前高新技术产业区块元月6日，由余杭区政府为主导规划的重点科技产业仓前高新技术产业区块及中都科技

31、孵化器大楼在园区内举行隆重的奠基仪式。该项目位于城区西郊仓前镇，文一路延伸段与东西大道交汇处，规划面积近1000亩，规划有高标准、人性化的孵化器、产业区、总部园区、商住区等，由浙江中都房地产集团大力投资开发建设的科技产业园区，是余杭区实现“一名五强”战略的重要科技创新平台，是区国民经济和社会发展十一五规划纲要的重点发展项目。 小结：从目前杭州市的市场供应情况来看，近几年住宅郊区化发展步伐很快，截至2006年11月，杭州市已售房源主要分布在滨江、江干、西湖三个区，合计占总量的54.31%；未来可售房源则有47.14%集中在滨江、西湖、余杭三个区；其中滨江区供应量最大，网上可售套数和已售套数均为各

32、区之首，各占总量的22.24%和27.31%。住宅郊区化发展过快与配套跟进过慢的反差，引起了区域性供求矛盾无论是从现实的需要还是从未来房产发展的整体趋势来看，住宅郊区化都是势在必行，杭州的五大板块的崛起更加印证了未来的发展趋势。房地产行业篇第十章 2006年行业格局与房地产公司发展状况品牌公司及浙江本土的外地房产公司纷纷抢滩杭州房地产市场，房地产行业竞争迈人专业化，强者恒强，品牌房产优势更加明显。随着宏观调控的深入，房地产市场更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。一、 浙江房地产企业综合实力排行榜（2005年）排名公司排名公司1

33、绿城房地产集团有限公司26华立地产集团有限公司2坤和建设集团有限公司27宁波市交通房地产有限公司3宁波雅戈尔置业有限公司28温州城市建设开发有限公司4杭州滨江房产集团有限公司29浙江大华建设集团有限公司5湖州市房地产开发总公司30浙江建工房地产开发集团有限公司6广厦房地产开发集团有限公司31青田香溢房地产开发有限公司7浙江国际嘉业房地产开发有限公司32浙江名城房地产集团有限公司8浙江众安房地产开发有限公司33玉宏房地产集团有限公司9浙江升华房地产开发有限公司34嘉城建设投资发展有限公司10方远建设集团房地产开发有限公司35金成房地产集团有限公司11湖州美欣达房地产开发有限公司36宁波信达中建置

34、业有限公司12金都房产集团有限公司37宁波华泰股份有限公司13南都房产集团有限公司38浙江旅游房地产开发有限公司14浙江新湖集团股份有限公司39浙江金纬房地产开发有限公司15浙江省耀江房地产开发有限公司40浙江恒泰房地产股份有限公司16浙江金龙房地产投资集团有限公司41浙江中房置业股份有限公司17省直机关后勤房地产开发有限公司42浙江野风现代房地产开发有限公司18宁波联合建设开发有限公司43中大房地产集团有限公司19杭州西湖房地产集团有限公司44宁波房地产股份有限公司20广宇集团股份有限公司45浙江邦泰置业有限公司21浙江金昌房地产集团有限公司46浙江大树置业股份有限公司22杭州市房地产联合开

35、发总公司47浙江置业房地产开发有限公司23浙江祥生房地产开发有限公司48浙江钱江房地产开发实业有限公司24莱茵达集团有限公司49浙江省浙信房地产公司25通和置业投资有限公司50杭州开元房地产集团有限公司【该名单参考企业2005年的经营业绩、开发后劲、经济实力、社会贡献、品牌与管理等方面进行了综合评比、排序，并经公示，征求社会各界和广大市民意见后得出】二、2006年进入杭州的品牌公司该该概况公司名称时间进驻方式进驻区域土地规模项目进展上海万科房地产集团有限公司06.12联合拿地蒋村板块23376亩前期规划万科集团有限公司06.7收购南都滨江、良渚1万余亩销售中上海万科房地产集团有限公司、万科地产

36、（香港）有限公司06.5独立拿地九堡板块126.66亩4-5月开盘中海发展（上海）有限公司06.12独立拿地滨江板块71.60(亩)前期规划嘉里桦枫投资管理（杭州）有限公司06.10独立拿地城北华丰区域156.78亩前期规划复地(集团)股份有限公司06.10独立拿地临平乔司286(亩)前期规划凯德置地（中国）投资有限公司06.5联合拿地城北和睦89.43亩前期规划嘉里建设（杭州）有限公司05.10独立拿地湖滨板块98.91 (亩)已动工华润（集团）有限公司05.8独立拿地钱江新城149.18(亩)已动工三、典型品牌公司发展概况1、绿城集团 2006年发展规模持续扩大，在中国近20个城市，开发4

37、0余个项目，在建建筑面积300余万平方米，全年实现销售收入70亿元，新增项目16个，土地储备总量超过1300万平方米。绿城房产集团位列中国房地产百强企业第八名。 产品战略： 公司继续坚持以高档住宅为主，中高档住宅为辅的产品路线。 经营战略：面对大批强大对手入杭，为巩固杭州大本营的老大地位，通过与同行联手、以及高调拿地等方式，从市场供应的源头上占据先机。尤其热衷市中心地块，这样可以持续地在这个城市中树立形象、制造影响。 上市： 7月完成了香港上市，集资近27亿港元，并在一年内3次海外集资，为其成功融资近10亿美元，成为今年中国地产行业集资规模最大的公司，反映了绿城在内地房地产业扩张的巨大“胃口”

38、。 拿地： 加快拿地步伐，拿下杭汽发地块、凤起东路地块、范家村、桐庐地块。 联手：在短短的1年内，先后与发展集团、葛洲坝集团、西子房产、滨江房产等公司结成联盟，建立广阔的统一战线，尤其在土地储备方面快速增加。2、滨江房产 2006年杭州房地产界的一批黑马，通过金色海岸的成功开发，2006年滨江房产累计销售25亿元人民币，位居杭州楼市销售榜冠军。 产品战略：一类是像金色海岸、阳光海岸这样的豪宅项目，可以通过极致高贵的产品，提升整个公司的形象；另一类是像御景苑、万家花城这样的中高档项目，可以通过比周边市场略低的定价快速实现大量去化，保持公司现金流的稳定。 经营战略：集中力量在主城区发展成熟地段开发

39、，至少也是即将成熟的地段。 股份制改制：完成公司股份制改制，离上市更进一步。 拿地：拿下杭汽发地块、杭医高专地块。 城西战略：万家花城（40万平方米的三墩大盘）动工；杭医高专地块的获取。3、万科集团 2006年万科进驻浙江地区的发展的开局之年，从独立拿地、收购南都到联手坤和，每一步都很稳健。南都巨大的土地储备，为万科浙江战略提供了极大的便利。 产品战略：主要以南都原有的项目为主，依托自己的研发中心重点开发中低端新产品。 经营战略：依然以城乡结合处的土地开发为主，根据政府的政策方向，依靠自己的品牌力量，开拓市场。 发展战略：收购南都股权共涉及21项物业，总占地面积近630万平方米，建筑面积达60

40、0万平方米。按所获权益折算，可一举增加建筑面积约为200万平方米的土地储备，其中上海、江苏两地增加超过130万平方米，浙江及湖南则有60万平方米以上。 至此，万科集团全部土地储备也将因此超过1000万平方米。 拿地：九堡地块、南都原有土地、蒋村地块分析预测篇第十一章 2007年市场分析预测 2007年杭州房地产市场发展趋势判断房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。国家对于房地产行业的规范将是长久的，宏观调控将是一个长期的、渐进的、不断升级的过程。从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，市场发展前景乐观。一、

41、2007年宏观调控预测分析： 中国未来的房地产时常必是向着健康方向发展，这是毋庸置疑的。因此，可以预测中国房地产未来还将发生的大事：1）财税制度将会有新的改变，管理部门财经将不会过于紧张，这以为着盲目征地将会收敛，土地将会得到较为科学的规划和供给；2）管理部门考核评价激励机制将会有重大突破，GDP将不再成为考核的唯一标准，寻租现象将会逐渐减少；3）期房制度终会被取消，利用资金时间差的游戏将会结束，对企业的资金以及资本运作能力要求极高；4）税费制度将进一步完善，比如：房地产投资、投机机会将会被抑制，未来住宅市场将以居住为住，这就要求我们必须加强对产品研究、设计，提升产品品质与性价比；5）物价法将

42、逐步完善，为中国房地产奠定法律基础；6）住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多；7）2007年为宏观调控效果检验年，从目前中央对房价依然不满的信号来看，不排除调控力度加大的可能；8）2007年两会期间，房价与房地产的问题，肯定是代表委员意见比较突出的问题，两会期间的动议论到两会结束后，必然有相关措施出台，所以按照国内惯例，四五月间会有较系列的措施出台。来调控房地产价格。预计房价出现拐点的时间可能就在2007年。如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则近年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。二、2007年市

43、场整体预测分析：1、 供应量先走高后趋稳：因为受国六条影响，计划06年下半年开盘的项目基本都推迟半年左右，所以预计07年上半年可能出现供应量井喷。杭州市8区自03年的土地市场供应井喷后，04、05年的土地供应量都明显下降，而03年出让的土地已基本上市，市场供应持续走高已失去动力，所以预计市场供应在07年达到高峰后，近中期将逐渐趋于稳定。2、 成交量趋于稳定：在经历了1年多的宏观调控之后，06年的杭州房地产市场已较为理性，市场主要由刚性需求支撑。因此，预测2007年市场成交量不会出现大幅萎缩，应该在06年的基础上保持稳定。3、 成交价格进一步分化：2007年杭州房价体系将会出现进一步的分化，市场供应充足、竞争较为激烈的近郊板块（如滨江区、三墩、闲林、下沙），房价存在小幅下调的可能。而城市中心区由于后续供应匮乏，房价将保持坚挺并可能继续上涨。