广西国际金融中心项目研究分析报告.docx

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1、广西国际金融中心项目研究报告二O一O年二月 目 录一、项目概况1二、项目定位2三、相关案例分析3（一）、上海金茂大厦3（二）、广州国际金融中心（西塔）5（三）、广州中信广场5（四）、深圳地王大厦6（五）、南宁地王国际商会中心6（六）、柳州地王财富中心7四、市场环境概述7（一）、宏观背景分析7（二）、区域分析9（三）、本节小结10五、目标物业市场分析11（一）、商业物业市场11（二）、写字楼物业市场15（三）、酒店物业市场19（四）、住宅物业市场22六、投资测算分析25（一）、项目总体规划指标25（二）、销售收入预测26（三）、国内部分超高层建筑投资成本29（四）、多方案测算对比分析29（五）、

2、项目敏感性分析37七、资金筹措计划38（一）、资金筹措方案一：合作投资开发（我公司占51%的股权）39（二）、资金筹措方案二：我公司独立开发39八、总结论40（一）、建议公司参与40（二）、需准备事项412一、项目概况广西国际金融中心（暂定名）位于南宁市琅东CBD核心地段金浦路141-1号，基地轮廓呈长方形，与金浦路及另一条城市支路交接，矗立在民歌湖（目前已经动工）旁，毗邻广西浦发银行大厦、广西海事局大厦、恒大广西南宁国际大厦、汇东国际大厦，距中国东盟国际商务区和领事馆区及会展中心仅2000米和200米左右。从地理位置看，琅东CBD的诸多资源已经是一个无须多言的绝好优势，本项目占据琅东CBD核

3、心区域，以约400米的挺拔身姿，当仁不让将成为南宁的城市新地标、大西南的巅峰建筑。项目现规划方案的总体规划指标占地面积12311.26总建筑面积323893.98高度A塔（主楼）建筑总高约376.60米，构架最高点396.60米，B塔（副楼）约157.8米层数A塔（主楼）88层和B塔（副楼）39层停车位1300个（其中地面60个，地下1240个）功能分区A塔（主楼）1层大堂，2-10层商业，11为国际健康俱乐部，12层会议中心，14-69层办公，71-85酒店式公寓，86、87中餐厅，88层酒店式公寓大堂，兼西餐咖啡休闲区。B塔（副楼）共39层，为高级商务办公。地王大厦人大会堂民歌湖航洋国际本

4、项目会展中心二、项目定位定位：广西国际金融中心，西南地区（云贵川）第一摩天高度，城市建筑新标杆。广西国际金融中心规划打造成为专门为中国东盟博览会服务配套而建设的南宁市最高档次、最高配置的地标性超高层建筑，以南宁市乃至西南地区（云贵川）第一高楼的姿态，寓意着“广西腾飞、博览天下”和“永不落幕的中国东盟博览会”，为点缀南宁的国际气息起到一个标杆作用。项目建成后，将集国际金融服务、金融办公、国际金融会议、金融信息、娱乐餐饮、健身和国际博览事务以及国际酒店公寓于一体，对南宁构建区域性金融中心城市具有重要的意义。南宁部分高层写字楼对比表层数建筑面积（万）竣工日期南宁国际大厦278在建金源CBD289.9

5、2005年电信枢纽大楼33-2003年航洋国际36402004年华润中心3660在建南湖名都4831在建国际商贸物流中心50在建丽原天际城5211在建地王大厦5413.22005年三、相关案例分析（一）、上海金茂大厦1、基本情况建设地点中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积2.3万建筑面积29万建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5米结构形式钢筋混凝土结构总投资50亿元投资单位中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师 Adrian Smith英文名称Jinmao Building功能布局主楼1-

6、2层大堂，3-50层办公，51-52、89-92层设备层，53-87层酒店，88层观光厅。裙房6层，设有展览厅、演示厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等；地下3层，设有国际美食中心、小吃街、设备层和停车场。 2、运营状况简析 金茂大厦的营业收入主要由如下几部分组成：写字楼出租、酒店和观光厅、裙房商场。 自1999年竣工以来，便一直是个“绩优生”，写字楼出租总面积达12万平方米，是上海写字楼出租面积最大的楼宇，2001年租金每平方米0.9-1.5美元/天，物业管理费为37.25元/平方米/月。2001年主营收入6.8亿元，税前利润1.4亿元，净利润4882万元。2006年主营业务收入

7、接近22亿元，净利润超过3亿元。金茂大厦实现从建设期向经营期转变，年经营现金净流入基本稳定在3亿元以上。根据测算大厦业务如能保持2001年水平并略有增长，则10年左右可还清大厦全部贷款本息，15年左右可回收大厦全部投资（包括后期大厦改良、改造支出）。本段小结：金茂大厦竣工开业以来运营状况良好。（二）、广州国际金融中心（西塔）建设地点：广州珠江新城竣工日期：2009年11月1日投入使用时间2010年10月1日占地面积：3.1万建筑面积：45万建筑层数：地下4层，地上103层主塔，28层副塔建筑高度：437.5米结构形式：主塔楼核心筒结构总投资：约60亿元租金水平160-260元/平方米/月运营模

8、式发展商所有、招租的方式招商情况四季酒店已进驻，再加上友谊商店的加盟，西塔整体项目的1/3已“名花有主”。功能分类高档全智能化写字楼18万，白金五星级酒店7万，配套高级酒店式服务公寓5万，商场2.5万，全智能化国际会议中心1.5万，在大厦顶层设置观光层，地下室配备超过1700个停车位。投资商广州越秀城建国际金融中心有限公司设计公司WilkinsonEyre.ArchitectsArup和华南理工大学建筑设计研究院联合设计（三）、广州中信广场建设地点：广州市天河区核心地段竣工日期：1997年6月占地面积：2.3万建筑面积：32万建筑层数：1幢80层办公楼、2幢38层附楼、4层商场裙楼及2层地下停

9、车场建筑高度：391米结构形式：混凝土结构总投资：37亿港币租金及售价水平租金：160元月，售价：28000元/租出情况包括数十家世界500强企业，以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。东西两栋38层高附楼为酒店式公寓，以日、韩籍外企高级员工为主要住户。（四）、深圳地王大厦建设地点：深南东路、解放路、宝安南路交汇处竣工日期：1996年占地面积：1.8万建筑面积： 26.6万建筑层数：69层建筑高度：总高度383.95米，实高324.8米功能分类由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成。结构形式：钢框架-RC核心筒（用钢24500吨）总投资：40

10、亿港币投资商香港熊谷组集团设计单位美国建筑设计有限公司张国言设计事务所（建筑设计）、 新日本制铁株式会社、茂盛工程顾问有限公司（结构设计）（五）、南宁地王国际商会中心建设地点：南宁市琅东五象广场竣工日期：2005年占地面积：1.01万建筑面积： 13.2万其中：地上11.1万 地下2.05万办公面积9.12万建筑层数：54层层高3.6米建筑高度：276米功能分类集观光、科普、商务、餐饮、休闲、娱乐于一体总投资：5亿元租金及售价租金：40-70元/月，售价：9000-12000元/管理费用2.8元/月投资商广西龙门居房地产开发有限责任公司核心竞争力地理位置：城市核心商务区，最高档写字楼聚集区，商

11、务氛围浓厚，交通便利；总体规模：项目规模超过了13万，目前为南宁写字楼中规模最大；硬件设施：从层高、走道宽度、停车位以及电梯数量等指标来看，项目较之前的写字楼有了较大的改进，目前各项指标基本都处于南宁最高水平。劣势分析商务配套：商务配套不够齐全，缺乏像银行、会所、商务中心、会议室等商务配套设施；实用率：项目的实用率为66%，与其他项目比，实用率偏低（金源CBD的实用率为72%）；空调配置：空调每天限时开放，开放时间为8：00-18：00，周末空调收费每小时300元，开放时间较短以及收费较高给租户带来了较多不便。（六）、柳州地王财富中心所在位置柳州城中半岛中央，广场路与八一路交汇处占地面积6.6

12、万总建筑面积49万总投资42亿元开发商广西地王投资集团股份有限公司预计建成时间2014年功能分区主楼主楼12万，建筑标高303米，共68层，含写字楼、城市客厅、宴会厅、工业会展、专业会所、云顶观光、救灾直升机停机坪、地下室、车库、电力与消防设施等专用机房。由1栋303米的地王大厦和5栋150米的商务办公楼组成，计划5年内建成。超级SHOPPING-MALLMALL及购物公园建筑面积5万，规划绿地、景观用地、区内交通，机械化立体库、游乐设施、互动大型平台用地均含其中。酒店五星级酒店建筑面积：2万，娱乐业、酒店专业用房均含其中。住宅公寓群建筑面积30万。四、市场环境概述（一）、宏观背景分析 1、总

13、体情况分析南宁市位于中国西南、华南经济圈和“中国东盟自由贸易区”的结合部，是“广西北部湾经济区”的核心城市，在“4+2”广西北部湾经济区中，南宁经济总量占四市（南、北、钦、防）经济总量的60%，首位度高。虽然与东部城市相比，南宁目前各项宏观经济指标相对处于较低水平，但增长速度较高，2003年以来经济呈现稳步增长的趋势，GDP年均增长达到14.1%, 2009年南宁市GDP实现1492.38亿元，比上年增长15%。随着各项利好宏观政策的推动，未来城市发展潜力大 。特别是近年来随着中国东盟博览会永久落户南宁，中国东盟自由贸易区的建成以及广西北部湾经济区的成立的大力推动下，南宁经济持续快速发展，城市

14、建设突飞猛进，城市面貌焕然一新。如今，南宁已初步被装点成了具有浓郁国际商务气息的区域性国际中心城市，作为中国东盟自由贸易区和国家级北部湾经济区的龙头城市地位已经凸显。本段小结：南宁经济近年来进入快速发展通道，根据目前的经济发展速度，预计2015年南宁国民经济总量将与2003年广州、2004年深圳及2008年的成都水平相当。2、南宁金融业发展情况作为华南、西南、东盟经济圈交汇点，也是中国东盟自由贸易区、泛北部湾经济区合作、大湄公河次区域合作等多区域合作交汇点的核心。在建设中国东盟自贸区这一重要的国家周边经济外交战略中，南宁承担了中国东盟金融交流桥梁与合作平台的重任。经过多年发展，南宁已逐渐成为中

15、国大西南新兴的经济中心之一，近年来金融业获得了突飞猛进的发展。当前，南宁市正积极实施“引金入邕”战略，争取成为跨境贸易人民币结算试点城市，建成中国东盟区域性货币结算中心。浦发、华夏、兴业、中信银行等股份制银行以及新加坡星展银行、南洋商业（中国）银行等外资银行相继落户广西，越南西贡商信贸易股份银行南宁代表处也以成功入桂；此外，民生银行以及香港汇丰银行、香港东亚银行等内、外资银行机构也都有进驻广西的意向或正在开展前期工作。几乎所有的保险公司都已经在广西设立分公司，国内23家期货公司进驻，长城、华容等5大全国性的资产管理公司早早就开设了分公司。根据二OO九年十二月通过评审的南宁区域性金融中心建设规划

16、，南宁将在短期内夯实构建金融中心的经济基础，建立区域筹资型的金融中心；中期建成区域性资金融通中心、金融产业中心、金融市场中心、金融信息中心和金融监管中心。至二O二O年的远期目标是建成依托广西，立足西南，服务泛北部湾经济区和中国东盟自由贸易区，面向东南亚的区域性国际金融中心。本段小结：南宁近年来大力发展金融业，随着南宁城市地位的提高和经济的快速发展，国内各大银行除少数外，基本上已经落户南宁，外资银行亦纷纷落户，金融业发展前景看好。（二）、区域分析南宁城市的主导发展方向是整体向东，重点向南。广西国际金融中心所处的琅东CBD是南宁新兴的商业中心，也是公司企业最为密集的区域。片区集中了南宁众多较为现代

17、的写字楼，如地王国际商务中心、汇东国际、金源CBD现代城、东方曼哈顿等。另外，包括梦之岛、南宁百货、广州友谊、沃尔玛等大型商业均已进驻本区域。琅东CBD已成总部基地的聚集区。同时，作为南宁的首个商务区，琅东CBD内目前已有市政府、各部局等国家行政机构，并汇集电信、移动、联通等国内通讯行业龙头企业，以及人民银行、工商银行、建设银行、招商银行、兴业银行、平安保险、大地保险、信诚人寿等多家银行保险机构、酒店及商场等。项目临近的凤岭片区是将来城市的三大中心之一，现阶段和未来10年城市重点开发核心区域。东盟商务区目前雏形已经出现，凤岭北的开发进度也在加快进行，预计未来3-5年内东盟商务区、凤岭片区将逐渐

18、成熟。据相关预计2013年凤岭片区入住人口约18万人，办公人口近1.5万人，片区基本成熟。本段小结：项目所在位置区位优势明显，区域发展成熟。（三）、本节小结 南宁经济近年来获得巨大发展，金融业也发展迅速，为本项目的开发建设提供了良好的外部环境。同时项目所在区域区位优势十分明显，写字楼用地十分紧缺，项目发展前景看好。五、目标物业市场分析（一）、商业物业市场1、概述2002年以来，南宁商场数量和面积迅速增加，商业市场进入快速发展通道。南宁商业市场仍是以百货为主导的传统商业市场，有朝阳商圈、七星路商圈、琅东商圈三大商圈，本项目所处的琅东商圈是南宁新兴的商圈，随着城市不断的东拓发展，逐渐成熟，外界零售

19、、餐饮连锁机构纷纷进驻，未来发展空间大。目前南宁市主要的商业市场有南宁百货、万达商业广场、航洋国际、广州友谊、巴黎春天、百盛、新旧梦之岛、南城百货。南宁百货和梦之岛是目前南宁受欢迎的百货品牌，其中旧梦之岛是南宁传统的中高端消费场所。万达商业广场2004年开业，是南宁目前最受欢迎的综合性消费场所 。航洋国际城2007年9月开业，是南宁第一个比较成型的购物中心，目前逐渐成熟。广州友谊，巴黎春天于2007年进入南宁，给南宁商业市场带来了档次上的提升。近年来一些外地品牌也纷纷进驻南宁，如大型超市沃尔玛、华联超市；电影院百老汇影院、万达影院；餐饮连锁品牌肯德基、麦当劳、味千拉面等，中高端服装品牌 Hug

20、o Boss、Dunhill、Cerrutti1881、Gieves&Hawkes、Polo Ralph Lauren、Tommy Hilfiger、Aquscutum、CK Jeans、K&C 等。本段小结：南宁近年来商业发展迅速，各类型商业物业纷纷出现，知名品牌纷纷入驻。2、商业供应量现状及未来增量分析（1）现状截止2007年，南宁市区整体商业供应量为540万平米（包括商场、街铺、商业裙房、餐饮娱乐等），人均商业面积为2.12平米，接近国内发达城市上海（人均商业面积2.3平方米）水平，主要零售项目供应量约70万平米（不含专业卖场、小体量商业裙房、街铺等）。南宁主要商场供应量年份 商场名称

21、平方米 档次定位 1956年南宁百货10,000中端，儿童以及中老年1995年旧梦之岛13,000中高端商务人士1996年南宁百货北楼80,000中端，中青年1997年裕丰商厦38,000低端，年轻时尚2002年新梦之岛47,000中端，中青年白领2004年万达商业广场&百盛127,000中低&中端，年轻一族2005年新朝阳商业广场76,000中端2005年南宁百货五象店70,000中低端2006年水晶城梦之岛50,000中端，商务人士2007年广州友谊22,000中高端，商务人士2007年航洋国际城&巴黎春天150,000中端&中高端，时尚一族合计-683,000-（2）商业未来增量南宁市未

22、来3-5年商业供应总量将达70余万平米，其中除朝阳商圈步行街旧城改造项目为百货，利海亚洲国际、华润中心及本项目商业项目为购物中心外，其他近40万平的商业为裙楼底商或街铺，一般为出售物业，可以预计：南宁市商业供应量将在未来的10年内迎来迅速增长的一段时期。本段小结：南宁未来商业供应量将逐渐加大，档次也会不断提高。 3、租金水平零售街铺市场上租金最高的区域出现在朝阳商圈，百货类租金按平均扣率计算，最高租金出现在旧梦之岛百货。朝阳步行街临街店铺租金为500-800元/平米/月，位置佳的街铺租金能超过1000元/平米/月，旧梦07年营业额约为3.4亿，建筑面积1.3万平米，如果按照20%的平均扣率计算

23、，其商场的平均租金约为872元/平米/月。主要街铺租金情况朝阳步行街 500-800元/平米/月（成交租金）七星步行街 250-450 元/平米/月（成交租金）航洋1F街铺 200元/平米/月（报价租金）从大型连锁家电及餐饮娱乐经营商成交租金来看，基本与国内其他内地城市普遍水平无明显差距。商业市场租金增长方面，2009 年南宁主要百货公司租金收入增长率平均保持在20%的水平，零售店铺租金增长率在9%-10%之间。由于南宁市民消费水平较国内一二线城市仍属偏低水平，人口也有限；加之同类商品零售个体经营者与代理商经营成本较一二线城市品牌自主经营或高级别代理商更高。因此，从租金水平来看，南宁市商业市场

24、整体租金水平较国内一二线城市同等区位偏低。目前南宁各大商圈街铺的租金水平大概是深圳的50%，昆明的80%水平，未来随着城市的不断发展仍然有很大的上升空间。本段小结：南宁商业租金水平相对其他省会城市仍然处于较低水平，未来发展潜力大。 4、本节小结南宁商业市场发展成熟度有限，个体经营者居多，各类连锁品牌经营商家较其它城市明显偏少 ，2007年开始，外地品牌进入南宁步伐开始加快，南宁商业市场开始进入迅速发展阶段。从租金水平来看，南宁市商业市场整体租金水平较国内一二线城市同等区位偏低，但发展前景看好。（二）、写字楼物业市场1、基本情况南宁写字楼主要集中在朝阳广场商业区、市政中心和琅东CBD片区，其中较

25、早建的办公楼主要集中在朝阳广场和市政中心等传统商务区，伴随城市向东延伸，在民族大道两侧也集中了较多的写字楼，而近几年新建较为高档的写字楼主要集中于琅东CBD(五象广场周边)，未来随着东盟国际商务区的建成，风岭片区也将成为写字楼集中分布的区域（南宁重点写字楼分布见下图）。本段小结：南宁高档写字楼随着城市的发展主要分布在琅东及凤岭片区。民族大道金源CBD地王大厦曼哈顿南湖名都竹溪立交南宁国际航洋国际名都大厦利海亚洲大唐大厦竹溪大道华润中心2、供应量现状及未来新增预测（1）供应量现状近年来南宁写字楼供应量快速增加， 2008年全市写字楼总供应量约130万 。南宁写字楼产品可分为两类：一是专业写字楼：

26、物业类型为写字楼，专门用于办公物业的写字楼。二是公寓写字楼：物业类型为商住两用，目前以办公为主的写字楼。本段小结：南宁写字楼供应量逐年上涨，但是新的、高档的专业写字楼所占比例较低，本项目具有很大的市场机会。（2）、新增预测从南宁市办公用地出让情况看，未来几年南宁写字楼供应主要是目前在建项目，共11个，总建筑面积48.5万，其中凤岭片区共29.8万。从在建项目的规划档次来看，龙滩南宁基地三期、华润中心写字楼档次最高，南宁国际大厦、南湖名都的建设档次与地王国际商会中心接近，其余项目建设档次较低，未来供应项目主要招租期将集中在2010-2012年。 本段小结：未来南宁写字楼新增量中除华润中心、龙滩南

27、宁基地三期外，真正高档写字楼不多。3、租金 南宁目前各个写字楼的租售情况比较好。高档写字楼集中的五象广场区域，主要租金范围35-70元/月，是目前南宁租金最高区域，写字楼以1-3年的新产品为主，还会有较长的租金增长期。凤岭片区，写字楼档次与五象广场接近，主要租金范围35-50元/月，凤岭区域正在开发建设中，随着区域的逐渐成熟及产品档次的提高，租金将有较大的提升。其他区域，主要租金范围25-35元/月，但因区域不具备发展高档写字楼条件，短期内不会有新写字楼入市，区域租金难以得到提升。南宁各类写字楼基本情况一览表档次项目名称办公面积租金价格出租率售价高档地王国际商会中心9125350-7080%9

28、000-12000金源CBD6600040-5580%8000-1200名都大厦448007075%13000航洋国际城（1号楼）2880050-5590%10000永凯时代广场36000-08300-9000中档德瑞大厦336004520%6500东盟财经中心（产权为住宅）22500-8300中鼎万象东方1500025-3880%6500太平洋世纪广场3600040-5085%5800-6500珀宫国际4700235-4560%8000-9000航洋国际城（2、3号楼）7560030-40现代国际3502730-4055%8000低档泰安大厦20-254000太阳广场25-304500-50

29、00福莱阁203500本段小结：南宁写字楼租金水平相对其他东部沿海城市来看处于较低水平，随着经济的快速发展上升空间大。4、本节小结目前南宁尚无真正意义上的甲级写字楼，2005年南宁第一代城市CBD五象广场基本完成建设，该区域内的“地王国际商会中心”是目前南宁建筑高度最高、硬件设施最好、规模体量最大的写字楼，代表南宁现阶段写字楼最高水平，但还没达到真正意义上的甲级写字楼标准，五象广场、凤岭区域是目前南宁高档商务办公区 。 写字楼物业体量总量仅为45万平方米的埌东CBD已显现出企业入驻率基本饱和的现状，区域基本上已经没有办公用途地块出让，因此有如此区位优势明显的办公用地出让实属绝版。（三）、酒店物

30、业市场 1、发展情况近年来南宁的旅游业快速发展，据相关统计2008年全年接待国内游客总人数2325万人次，入境游客14.1万人次，旅游总收入138.5亿元。同时随着南宁会展经济，首府经济、东盟贸易效应的显现，南宁酒店行业进入了快速发展通道。2004年以来，南宁市的宾馆酒店业发展实现跨越，首届中国东盟博览会召开前，南宁市的住宿条件和接待能力曾是南宁市服务中国东盟博览会的一个瓶颈。当时，星级酒店的现状接待能力与南博会2.5-3万人的接待规模有较大的差距，存在着1万多张床位的需求缺口，总体数量无法满足中国-东盟博会接待需求，设施档次及服务品质不适应客商需求。针对旅游星级饭店客房总量严重不足、宾馆设施

31、档次及服务水平无法满足客商商务需求，新建宾馆步伐缓慢。南宁市政府加大推动星级宾馆建设改造，加快星级饭店评定步伐的工作力度。为此，出台了南宁市服务南博会扶持宾馆饭店设施更新改造的若干规定、南宁市扶持新建三星级以上宾馆的暂行规定，2004、2005年分别划拨3000万元财政资金，鼓励和扶持社会资本宾馆进行设施改造，为打造区域性旅游目的地和旅游集散中心城市奠定了基础。本段小结：旅游、会展、东盟贸易经济的快速发展，带动南宁酒店业的快速发展。2、南宁市酒店供应量 截止2009年南宁市星级酒店数量达到85家，其中五星级酒店6家，分别是沃顿国际大酒店、明园新都饭店、南宁饭店、邕江宾馆、桂景大酒店、红林大酒店

32、、南宁鑫伟万豪酒店，四星酒店11家，三星级酒店30家，二星级酒店37家。五星级四星级三星级二星级一星级酒店数量71130371所占比例8%13%35%44%1%1996年5月明园新都被国家旅游局评定为五星级酒店，是南宁市最早的一家五星级酒店，到2004年，南宁也仅有此1家五星级酒店，四星级酒店7家。2004年开始，中国-东盟博览会永久在南宁举办，2004年后到2009年，南宁酒店业受东盟博览会刺激高档酒店增长迅速，五星级酒店增至7家，四星级酒店11家。但后续几家五星级酒店也是通过改造升级成为五星级酒店，南宁市目前并无按照五星级标准建造的，真正意义上的五星级酒店出现。 本段小结：南宁酒店供应量逐

33、年上升，但目前并无按照五星级标准建造的真正意义的五星级酒店出现。3、价格南宁市五星级酒店散客房价最高668元/间天（万豪），最低248元/间天（邕江宾馆），平均散客房间约为444元/间天 （协议价除外）。4、入住率 目前南宁酒店的平均入住率为62%左右，五星级酒店入住率为60%左右，其中沃顿酒店入住率80%左右，红林酒店入住率85%左右。5、硬件条件除了红林酒店外，其它酒店年代久远，并没有真正按照国际五星级标准进行规划设计和建造，硬件条件缺陷明显，部分酒店采用改建和重新装修达到五星级的评星标准，如沃顿酒店（2004年重新装修）、邕江宾馆（2004年重新装修）、南宁饭店（2005年重新装修）等。

34、本段小结：南宁现有酒店硬件条件较差。6、酒店管理公司目前只有红林（加盟最佳西方BEST WESTERN）和万豪（万豪于2009年12月18日开业，是目前南宁市唯一的超五星级国际管理品牌酒店，但因受建筑本身的限制，其硬件条件并不理想。）两个国际品牌酒店进驻南宁。7、餐饮与会议设施南宁酒店餐饮设施较为齐全，菜系以粤菜、西餐为主，中西结合，不少酒店推出地方风味菜肴。可以较充分满足住客日常饮食和宴请需求，南宁市目前五星级酒店拥有大小会议室超过70个（含可改为会议室的多功能厅）。会议室的平均出租价格为2757元/天，500平方米左右的多功能厅平均价格为5028元/天8、潜在增量分析据南宁市旅游局数据显示

35、，未来2到3年（2011年之前）内南宁五星级酒店数量将达到10家。目前华润中心已经动工，其规划的五星级酒店为国际商旅涉外五星级酒店，预计2017年入市。另外，据了解香港的香格里拉大饭店正在寻找合适的场地，会昌集团已经收购沃顿酒店，龙光地产正在积极寻找地块建设五星级酒店，打算引入喜来登酒店。9、本节小结综合来看南宁五星级酒店的质量尚未达到国际高档酒店及国内主流五星级酒店的水平，主要体现在缺少国际知名酒店管理公司进驻，房价水平低，入住率低等方面，因此发展空间和机会很大。（四）、住宅物业市场 1、近年发展情况从2007年到2009年南宁住宅市场发展迅速，08年金融危机虽受一定的影响，但影响不大。09

36、年以来，在国家政策的保驾护航下，积累的大量刚性需求逐渐释放，并带动改善性需求和投资型需求积极入市，商品住宅市场得以迅速回暖，成交量节节攀升，成交量和成交均价均创出历史新高，南宁房地产市场进入了快速发展阶段。 2009年南宁商品住宅批准预售281.67万平方米，成交面积达到643.5万平方米，环比增长86%，成交住房59286套，环比增长达80%，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%，12月份均价达5791.63元/平方米。2009年小户型(60平方米以下)成交9648套，同比增长90.03%；80-90平方米户型成交10174套，同比增长79.47

37、%;100-120平方米户型成交12277套，同比增长112.15%。2007-2009年总体情况对比2007年2008年2009年销售面积（万）585380.59643.5销售均价（元/）340440715003销售金额（亿元）-141321从成交均价来看，从2007年的3404元/，增长到了2009年的5003元/，年均增长率达到21%。南宁住宅市场价格在全国属于相对较低水平，泡沫相对较小，价格下降空间有限，整体看住宅价格总体平稳。本段小结：南宁住宅市场近年来快速发展，尤其09年成交量和成交均价均创历史新高。2、未来发展展望总体上我们认为南宁的住宅市场无论从短期还是长期看仍然有比较大的上升

38、空间。从短期看，自住型需求比较旺盛，这一分部不会因为房价高而放弃购买，反而会因为担心房价上涨而提前释放需求。目前南宁各大楼盘二房、小三房比较紧缺。因为楼市投资热情高，甚至也衍生了一部分贪大求阔追求大户型或以房地产财富为自豪的改善性自住需求。而南宁的房价相对于全国首府级城市及沿海城市的房价处于比较低的价位，且房地产泡沫少，所以上升空间大。从长期看，国家北部湾策略、国家经济第四极战略目标、钦州保税港成立、中国-东盟博览会的永久举办地等利好消息，使投资者对南宁的市场及经济相当有信心，大量的外来人口涌入，刚性需求增加。外地购房客户刚性需求依然强劲，中国-东盟自由贸易区2010年1月1日正式成立，各种经

39、济利好政策加速广西成为中国经济增长的第四极，而南宁被誉为第二个深圳，最具潜力的新国际核心城市，正在发挥更重要的作用。我们看到，许多国内发达地区、东部沿海生产基地的外地人纷纷抢滩南宁，做生意、开公司，都来到广西淘金，他们认为广西会有很大的发展，而他们购房的需求也是刚性的需求；外地投资者也尾随而至，他们对南宁房价是不敏感的，他们看重的更多的是升值的潜力。因此从长期看南宁房地产市场上升空间还很大。本段小结：南宁住宅市场前景看好。3、本节小结 南宁住宅市场近年来平稳快发发展，一些高档、高价楼盘不断涌现，销售情况火爆，随着南宁经济的进一步发展以及各项利好的政策的刺激，我们认为南宁的住宅市场仍有很大的发展

40、空间。六、投资测算分析（一）、项目总体规划指标项目总用地面积18.47亩，合12311.26，根据目前项目概念总规设计方案的技术经济指标：建筑占地面积为5494.38，建筑密度为44.63%；总建筑面积为323893.98，其中地上总建筑面积为271084.88，按南宁市政府关于进一步加快南宁市超高层建筑建设意见（报送稿）的文件规定计算，本项目容积率11.76（根据常规要求计算则为22.02）；A塔（主楼）地上建筑面积为216550.44，其中裙楼商业47821.72，办公及公寓面积168728.72；B塔（副楼）地上建筑面积为54534.44，其中裙楼商业18110.84、办公及公寓3642

41、3.60；地下室（含人防工程）52809.10。具体技术经济指标如下表：项目单位总体规划备注总用地面积12311.2618.405 亩建筑占地面积5494.38总建筑面积323893.98地上总建筑面积271084.88不含地下室A塔地上建筑面积216550.44A塔办公及公寓168728.72裙楼商业47821.72B塔度地上建筑面积54534.44B塔办公及公寓36423.60群楼商业18110.84物业管理用房等地下室52809.10建筑密度%44.63容积率11.76根据南宁市最新政策计算22.02根据常规要求计算停车位个1300地下停车位个1240其中可售车位个1074（二）、销售收

42、入预测1、住宅物业销售价格分析目前南宁高端住宅及项目周边住宅项目的销售均价为8500-11500元/，预计南宁住宅商品房能保持年均10%的年递增率，加上本项目住宅物业溢价15%（因超高层、地标性建筑、地段、周边环境等因素）计算：预测本项目住宅物业入市时（2013-2014年）的销售均价为16000元。具体测算过程如下：本项目住宅物业均价预测表2010年2011年2012年2013年2014年溢价15%，年递增率10%11500126501391515307168372、写字楼物业销售价格分析以目前南宁高端写字楼如名都大厦月租金价格70元/、地王国际商会中心月租金价格平均60元/为基础，本项目写

43、字楼物业溢价20%（因超高层、地标性建筑、地段、周边环境、唯一性等因素），按租金年递增率6%计算：预测本项目写字楼物业入市时（2013-2014年）的月租金均价为102.5元/，按年回报率7.5%的收益反推写字楼物业销售价格应为16500元/（102.5元/12个月/7.5%）。具体测算过程如下：本项目写字楼物业月租金预测表2010年2011年2012年2013年2014年溢价20%，年递增率5%848994100105附：可比城市写字楼租金情况2003年广州甲级写字楼租金98元/.月2004年深圳甲级写字楼租金104元/.月2007年成都甲级写字楼租金111元/.月3、商业物业销售价格本项目裙楼商业物业为十层，总建筑面积6.6万，可将其定位为一个综合购物中心，包含百货、其他半主力店、大型餐饮、零售店等商业业态，按国内目前二三线城市购物中心及南宁商业物业的租金水平推算本项目裙楼物业（购物中心）的稳定期月平均租金为93元/，按年回报率7.5%的收益反推本项目裙楼商业物业销售价格应为15000元/（93元/12个月/7.5%），具体测算过程如下：本项目购物中心稳定期租金预测项目面积（）租金（元/.月）百货2000040半主力店/其他1200055零