北海市房地产市场研究报告.docx

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1、XXXX公司市场调查北海市房地产市场调研报告XXXXX房地产项目管理有限公司二00七年十一月目 录第一部分 中国房地产宏观环境分析一、全国房地产数据分析 41、土地市场 42、房地产开发投资 63、商品房供需 64、房地产价格 85、住宅市场 8二、区域房地产市场发展趋势 10三、全国重点城市房地产市场分析 121、土地开发面积 122、新建商品房市场 133、商品住宅交易市场分析 144、消费者需求调查分析 16第二部分 广西房地产市场发展分析一、广西房地产业发展沿革 181、19791990年广西房地产萌生期 182、19911998年广西房地产起步期 193、19992007年广西房地产

2、发展期 204、2007年广西房地产发展期 21二、 广西整体规划房地产发展规划221、城市规划 222、广西人均住房面积发展规划 22三、广西房地产市场供销形势分析 231、广西全区房地产竣工销售均价分析 232、2007上半年广西各发展城市房价上涨分析24四、广西土地开发和利用状况 261、土地开发比较活跃 262、土地利用情况良好 263、土地开发占用耕地较少 264、各地清楚整顿土地市场秩序成效 27五、广西投资发展态势分析 281、广西房地产继续健康有序发展 282、广西投资涨幅趋缓 28六、广西发展前景分析 301、“东盟博览会”由来302、东盟博览会机遇 303、泛珠三角机遇 3

3、04、“泛北部湾经济”影响31七、政策调控对广西房地产影响 321、对消费性需求影响 322、开发商融资成本略增 323、房地产市场保持平稳 32八、区内其他沿海城市房地产发展概况 341、钦州市房地产市场分析 342、防城港市房地产市场分析 36第三部分 北海市房地产整体分析一、北海概况 38二、北海国民经济发展状况 38三、北海房地产市场宏观环境分析 401、北海城市发展的大格局已经奠定 402、北海的产业发展状况 403、经济现状及发展趋向 414、财政及居民收入情况 435、社会消费品零售总额 436、固定资产投资情况 44四、北海房地产市场数据分析 461、北海市房地产市场运行数据统

4、计 462、北海市商品房销售价格分析 483、2007上半年北海市各城区板块商品房价格表 504、2007年19月份商品房成交量统计表 52五、北海工业园和合浦工业园概况531、北海工业园简述及企业职工人口统计 532、合浦工业园简述及企业职工人口统计 54第一部分 中国房地产宏观环境分析根据目前全国房地产市场形势分析，自2005年政府针对房地产行业开始出炉一系列宏观调控政策，至2006年5月份国务院相继颁布“国六条”细则抑制楼市供应结构、房价及投资投机性需求并针对外资准入、土地控制等限制政策，在诸多政策因素环境影响下， 2007上半年全国房地产市场继续保持高速发展！一、全国房地产数据分析1、

5、土地市场全国土地购置面积恢复增长但土地开发速度减缓，完成土地开发面积仅占待开发土地面积40%，有效土地供应不足；土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，单位土地面积购买价格和单位土地面积开发成本涨幅较大，如下图示：国务院要求18亿亩耕地保有量底线到2020年，而2006年度全国土地利用变更调查显示我国现有耕地18.27亿亩。在耕地保护红线不能越过情况下，预计近两年供应的主体还是存量土地开发。同时，提高土地利用效率，优先保障普通商品住房土地供应仍将成为政府土地调控的主导思想。从各区域土地供应情况来看，东、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区

6、土地开发面积增长速度减缓，中部地区甚至下降，如下图示： 土地购置单价与开发成本上升，购置单价上升幅度更为明显；土地交易价格进一步上涨，涨速加快，如下图示：2、房地产开发投资全国房地产开发投资增长较快占固定资产投资比重增加，开发投资结构有所改善，外资进入房地产市场较显著！全国房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。2007上半年，在房地产投资增速提高同时，房地产投资结构有所改善。在全国房地产开发投资中，商品住宅投资增幅为30.8%，高于同期房地产开发投资增幅；而非住宅类的办公楼和商用物业开发投资增幅分别为27.0%和17.1%均低于同期房地产开发投资增幅！3、商品房供需在国家宏

7、观调控影响， 2007上半年全国商品房施工面积171375.6万平方米，同比增长21.9%，增幅比去年同期及今年一季度略有提高；商品房新开工面积44892.0万平方米同比增长18.4%，但比2006年同期低3.2%；商品房竣工面积14870.66万平方米，同比增长11.1%，但比去年同期低9.3%，商品房供应指标增长速度有所下降！商品房需求旺盛。销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾进一步加剧。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。由于房价持续上涨，导致商品房销售额增长率一直大于同期销售面

8、积增长率。2007上半年，商品房销售额增长率为33.8%，同期销售面积增长率为21.5%，商品房销售额增长率高于销售面积增长率12.3%，如下图示：从销售形式分析，期房销售越来越占居主导地位。2007上半年商品房销售面积中，期房销售面积19925.36万平方米，同比增长27.3%；现房销售面积7978.79万平方米，同比增长9.0%。上半年商品房销售额中，期房销售额8099.11亿元，同比增长38.6%；现房销售额2543.71亿元，同比增长20.4%。期房无论是销售比重及增长率都远高于现房销售。 2005年3季度-07年2季度累计商品房期、现房销售额走势对比4、房地产价格房价普遍上涨，其中住

9、宅价格涨幅与办公楼价格涨幅基本持平，住宅价格涨幅超过商业用房价格涨幅；普通住宅与高档住宅价格涨幅逐渐趋同，均快速上涨；二手住宅价格涨幅赶超新建住宅价格涨幅；住宅价格涨幅加大，住宅租赁价格涨幅趋缓。 2007年1-6月房屋分类销售价格指数走势5、住宅市场 住宅开发投资增速进一步加大，占房地产开发投资比重进一步提高；经济适用房开发投资增长较快，而别墅、高档公寓开发投资仍有一定增长；商品住宅供应增长速度稳中有落，市场供不应求矛盾加剧。2005年1季度-07年2季度商品住宅累计开发投资额及同比增长率由于供应增长速度落后于销售增长速度，因此商品住宅供不应求的矛盾进一步加剧。上半年，商品住宅销竣比突破2.

10、0，达到2.08，高于去年同期的1.90。由于商品住宅需求旺盛及房价的上涨，商品住宅销售额已超越投资额，商品住宅开发投资回报率较高。总结：由此可见，在国家政策调控下，各地区政府对房地产开发土地资源控制严格，项目开发成本不断增加并提高行业投资门槛；据推测在未来五年内市场供量逐渐递减、资源稀缺，在目前各地区大中型城市不断地掀起房地产投资热潮，特别是在广西、湖南、湖北、云南、贵州、江西、青海、新疆等二三线地区房地产市场持续高速发展。二、 区域房地产市场发展趋势中西部地区房地产开发投资明显快于东部地区，中西部地区房地产开发投资比重逐渐增加，东部地区房地产开发投资比重有所下降。房地产开发投资的重点仍在东

11、部地区，但正逐渐向中西部地区偏移。东部地区经济适用房开发投资增长平稳，中、西部地区经济适用房开发投资增速加快，增幅已远高于东部地区。2007上半年，中西部地区经济适用房开发投资同比增速分别为63.5%、46.5%，而东部地区经济适用房开发投资同比增速仅为18.7%，东部地区房地产开发投资增率缓慢！其次，中西部地区商品房销售增长较快，增速已远高于东部地区。 2007上半年中西部地区商品房销售面积分别增长30.8%、27.5%，增幅高于同期东部地区15.7%比率。2007上半年，中部地区商品房销售面积占全国比重21.2%，比去年全年下降1.4%；东、西部地区商品房销售面积占全国比重分别为54.2%

12、、24.6%，如下图：总结：随着房地产投资西移，市场关注热点也开始西移；中西部地区商品房开发建设及销售总额增长率均高于东部地区，商品房供求矛盾不断加剧，从而为中西部地区房地产市场发展创造良好契机。三、全国重点城市房地产市场分析根据有关部门调查，2007上半年仅深圳市房地产开发投资总额同比历年增率有所下降，其它如：北京、上海、广州、重庆、南京、天津、武汉等城市房地产开发投资上涨幅度教大，全国重点城市房地产市场异常活跃，如下图： 1、土地开发面积重点城市土地供应仍偏紧，土地开发面积及土地购置面积下降。深圳、广州、成都、上海土地开发面积与土地购置面积均为下降，天津、重庆土地开发面积与土地购置面积均为

13、上升，北京土地购置面积恢复增长。2007上半年，北京、成都、深圳、南京、上海、广州六城市土地开发面积同比均为下降，降幅分别为26.8%、33.4%、43.4%、48.8%、51.4%、71.9%；天津、重庆、武汉三城市土地开发面积同比均为增长。2、新建商品房市场重点城市商品房供应涨幅较大，其中武汉、重庆两城市商品房开、竣工面积同比均为上涨；深圳、杭州两城市商品房开、竣工面积同为下降；天津、广州、成都三城市商品房新开工面积上涨而竣工面积下降；北京、上海两城市商品房新开工面积下降而竣工面积上涨。重点城市商品房需求旺盛，城市商品房销售面积同比均为增长，部分城市增幅达到50%，只有深圳、北京商品房销售

14、面积同比下降。由于供应小于需求增长，房地产市场供量不足。2007上半年，天津、重庆、广州、成都、武汉等城市商品房新开工面积同比均为增长，增幅分别为42.1%、28.2%、14.3%、11.8%、7.9%；杭州、深圳、上海、北京等城市商品房新开工面积同比均为下降。3、商品住宅交易市场分析 供应市场商品住宅整体供应情况比较紧张，多数城市供应量出现下降；供应户型仍然偏大，90平方米以下套型面积住宅比重普遍低于40%。上半年，北京、杭州、上海、广州、深圳、武汉六个城市住房批准预售面积同比下降。其中，北京和杭州同比降幅最大，分别为44.5%与32.5%，其它四城市的降幅也在20%左右。重庆、成都、天津、

15、南京四城市住房批准预售面积同比增长，住宅供应继续呈现放量增长的态势。其中，重庆、成都增长较快，同比分别增长64.24%、51.1%；天津和南京增幅达20%以上，如下图：需求市场商品住房交易比较活跃，多数城市成交量大幅增长；成交户型同样偏大，90平方米以下套型面积住宅比重普遍低于30%。2007上半年，重点城市商品住宅登记销售面积同比增长较快。其中，杭州增幅达64.2%，市场需求比较旺盛；重庆、成都增幅分别为36.35%、34.70%；上海和武汉分别为29.80%、22.02%；南京增长11.8%。此外，在成交量下降的四个城市中，北京、广州、深圳降幅分别为18.28%、16.1%、10.12%。

16、供需比值从商品房整体市场面积供求情况反映，大多数重点城市商品住房在上半年的供需比均小于1。其中上海供小于求缺口最大，比值为0.54，面积缺口为726万平方米。武汉和北京供求基本持平；广州、南京、杭州、深圳与上海供应小于需求；天津、成都和重庆供应大于需求，供求比达1.3以上，市场供需关系较紧张。 4、消费者需求调查分析根据调查，北京、上海、深圳、天津等城市80%以上的居民认为当前房价偏高。其中，认为房价过高的比重：北京51.3%、上海33.3%、深圳39.6%、天津23.9%；认为房价偏高的比重：北京38.3%、上海57.8%、深圳44.7%、天津53.7%。北京认为房价过高的比重超过认为房价偏

17、高的比重，对未来房价走势，绝大部分消费者普遍看涨！消费者对目前价格水平评论由于近期多数城市房价上涨较快，加上消费者对未来房价普遍看涨，部分重点城市投资需求偏高。如北京、深圳、重庆等投资比重分别达18.2%、21.7和18%，房地产投资市场逐渐趋于成熟！总结：相对于北京、上海、深圳、广州等一级大城市而言，在南宁、北海、昆明、贵阳、武汉、福州、南昌等二三线城市房地产已驶入高速发展轨道，不断推动各城市运营建设及区域经济发展。第二部分 广西房地产市场发展分析一、广西房地产业发展沿革回顾广西房地产业从兴起至至今，历经极其艰难成长历程，广西房地产的发展，开始于20世纪70年代末80年代初，大体可分以下三阶

18、段：1、19791990年广西房地产萌生期1979年，由政府拨款在柳州、梧州、南宁三市建房向居民出售，这是首例广西房地产开发经营。1983年开始对私有房的遗留问题进行处理，即落实私房政策，并从法律上确定租房为国家所有，妥善解决私房改造户的留房问题。同时根据国家“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针，加大城镇住房建设力度，19781988年的10年间建成的住宅，相当于前30年的建设总和，居住水平由每人的3.65/提高到每人的5.61/。1998年开始在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度的改革和房地产生产体制的改革，广西新时期的房地产业便萌生了。1988年，广西住房制度改革

19、正式起步。1989年、广西壮族自治区人民政府确定了南宁、柳州、桂林三市和武鸣、柳城两县作为首批改革试点单位。1989年，根据武明县房屋标准差别小、职工大多数是当地人的特点，确定了房改的总体方案，即卖房起步，合理定价，租金改息。2、19911998年广西房地产起步期房地产投资过热后调整20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点，拉动广西房地产快速启动。1992年、1993年成为广西房地产投资的高峰，投资增长率高达382.2%，导致局部地区房地产泡沫的出现。由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海等广西沿海城市出现了严重的房地产泡沫。1993年随着国家宏观调控，广西房地产业进入调整期，因投资惯

20、性作用，1994年和1995年仍然有较大反复产投入。住宅建设与房改初见成效1992年7月，国务院房改领导小组比复了广西壮族自治区城镇住房制度改革的实施意见。1994年9月，广西壮族自治区人民政府颁发广西壮族自治区贯切国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案，房改的内容概括为“三改四建”。 “三改”即改变计划经济体制下福利性的旧体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主和货币工资分配方式。“四建”即建立经济适用的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险；建立住房信贷体系；建立房地产交易市场。1989

21、1998年广西房地产完成投资245.87亿元，住房建筑面积达1.6636亿平方米，住宅建设投资达900多亿元，占国内生产总值的比重有1998年的4.95%提高到1998年的9.62%。到1998年，广西城市居民人均住房居住面积8.8，人均使用面积14.24；县镇人均居住面积9.92，人均使用面积15.17。1998年10月，广西壮族自治区人民政府印发关于深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的实施办法，从1998年12月31日起广西停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。3、19992007年广西房地产发展期1999年在越过房地产投资负增长以后，进入新一轮的房地产高速发展阶段，广西房地产投资建设

22、规模不断扩大，成为新的经济增长亮点。具体特征如下：房地产投资总量快速增长1999年以后广西房地产投资扭转了负增长的局面，进入新一轮的发展热潮。一是投资迅速扩张。增势迅猛，尤其是2001年，同比增长43.7%；二是占全社会固定资产投资的比重逐年上升，从2000年的5.9%上升到2003年上半年的18.3%；三是对国民经济的贡献率大大增强，增长率总体上明显高于同期GDP及投资增长率。房地产建设规模稳步扩大广西房地产施工规模不断扩大，2002年首次突破千万平米大关，达1257.2万平米。20002003上半年，施工面积同比增长31.6%、22.5%、51.5%，竣工面积逐年上升趋势，同比分别增长13

23、.3%、46.1%、6.4%、761%。19992003年广西房地产开发竣工面积合计1646.1万平米，房地产增加值对广西国内生产总值直接贡献为2.5%。商品房销售持续增长从购买主体来看，一方面由于住房制度改革的推进以及旧城改造粒度的增大，另一方面随着居民富裕程度的上升和投资意识的增强，个人购房成为销售热点。19992003年广西商品房销售面积合计1478.42万平方米。4、2007年广西房地产发展期2007年1-2月，广西主要经济指标增长明显加快，实现了“开门红”。1-2月广西财政收入105.41亿元，同比增长30.7%，提高5.7个百分点，增幅为2002年以来同期最高。其中一般预算收入58

24、.28亿元，增长22.7%。一般预算支出96.48亿元，增长17.9%；1-2月，广西城镇固定资产投资183.02亿元，增长40.7%，比去年同期加快0.3个百分点。工业投资完成投资83.37亿元，增长74.5%，增幅提高38.5个百分点，其中重大项目计划总投资项目532个，完成投资98.68亿元，占城镇投资比重53.8%；1-2月，广西社会消费品零售总额311.04亿元，同比增长15.4%，城乡消费市场快速同比增长；1-2月，外贸进出口总额10.71亿美元，同比增长22.7%，其中出口5.64亿美元，增长25.3%，增幅同比提高3.1个百分点；进口5.07亿美元，增长19.9%。今年东盟仍是

25、我区最大的贸易伙伴和房地产投资重点；2月末，金融机构本外币各项存款余额5144.92亿元，比年初增长2.3%。金融机构本外币各项贷款余额3823.7亿元，比年初增长5.1%。二、 广西整体规划房地产发展规划1、城市规划 中心城市要进一步增强综合竞争力，不断提高辐射带动能力。南宁市，突出“绿城”品牌，发挥自治区首府优势，加快构建与东盟国家合作交流的平台，期末建成区常住人口超过200万人，努力建成区域性国际化城市。柳州市，发挥自治区工业中心的优势，期末建成区常住人口140万人。桂林市，发挥国际旅游名城的优势，期末建成区常住人口90万人。其它区域中心城市要发挥比较优势，稳步扩大城市规模，逐步增强辐射

26、作用。县城和重点镇建设要因地制宜，集聚各类生产要素，吸纳农村转移人口，增强经济活力。2、广西人均住房面积发展规划到2010年，广西将实现城镇居民人均住房建筑面积达到25平方米，农村居民人均住房建筑面积达30平方米，力争“十一五”期间，完成房地产开发投资1000亿元。广西确定了“十一五”期间总体目标的主要指标是，健全住房保障制度，初步形成适合广西实际的经济适用房、廉租房供应保障体系，基本解决城镇中低收入家庭的住房问题；改善住房环境与质量，提高城市居民的居住面积；全面推进住宅产业化，建设节能省地型住宅，力争到2010年，新建建筑全部达到节能省地的设计标准。三、广西房地产市场供销形势分析1、广西全区

27、房地产竣工销售均价分析（详见下表）年 份20012002200320052006竣工面积314.29万419.6万543.03万1299万1130.5万销售面积275.94万417.48万490.67万1047万1502.1万供销比率1.141.011.111.21.26商品房均价1760元/1811元/1860元/2037元/2196元/总结:从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高,从表中可以看得出，20012006年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接

28、近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。广西房地产已进入发展期高速发展期，到2007上半年广西房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升良好局面。2、2007上半年广西各发展城市房价上涨分析2007上半年，广西房地产价格保持较大幅度上涨，房价同比上涨5.6%，环比上涨1.2%。其中新建商品住宅同比上涨6.8%，环比上涨1.4%；二手住宅同比上涨2.7%，环比上涨0.3%。以下是各个城市房地产价格数据分析：

29、2007年上半年，北海房地产价格指数在全国70个重点调查城市中一直名列前茅，房屋销售价格总水平与上年同期相比累计上升11.3%，涨幅增加10.3%。 南宁市的房价总水平与上年同期相比也累计上升5.0%，柳州累计上升6.5%，桂林累计上升3.8%，梧州累计上升2.8%。 在新建商品住宅中，普通住宅与去年同期相比上涨7.1%，经济适用房上涨3.8%，高档住宅上涨6.2%，非住宅上涨4.6%，二手住宅上涨2.7%。同时，土地交易价格与去年同期比上涨15.3%，其中居住用地上涨17.4%，商业娱乐用地上涨20.1%。南宁、北海上涨幅度均超过两位数，分别上涨16.9%和33.7%，其他城市也不同程度上涨

30、。附：广西各地市房地产均价（单位：元/平米）年份2006年2007上半年多层小高层商铺多层小高层商铺南宁3600400060003000038004500800032000柳州17502950330012000170027003000360012000桂林170033004500380015000180035004700400020000钦州18002500320010000190024002600300012000北海220025003000450012000280030004000500015000防城1500200030003600220023502450330016000总结：首先是经

31、济快速发展，将长期支撑房地产发展，如北部湾（广西）经济区的开放开发，使北海房地产步入高速发展的轨道。其次是居民收入增加，生活水平提高，居民的潜在购买力增强，住宅产业处于快速增长期。第三是城市规模扩容提速，如南宁城市规模迅速扩大等，这都导致商品房需求呈现逐年上升趋势。另一方面是经济发展基础和历史原因。相对全国其他经济发达省份，广西房地产业大规模开发起步较晚，房地产价格水平总体来说相对较低，目前处于开始高速发展阶段。这种价格发展的特征，在广西不同城市之间也表现十分显著。南宁、桂林两市先后在前几年进入一波发展高潮后，目前处于稳步上涨阶段；而柳州市近两年来也快速追上，进入价格大幅上涨阶段。北海经过房地

32、产泡沫破裂后，通过多年的消化，从去年底开始成功“解套”并强势复苏，到2007上半年的强势发展，同时，泛北部湾经济开发初见成效，钦州、北海、防城港，均出现不同程度的经济发展，土地市场和房地产投资、开发日益高涨！ 据业内人士分析预测，2007下半年广西房地产价格还会保持强势，价格指数将继续在高位上运行，如无重大突变因素的影响，价格涨幅应在5%8%范围。四、广西土地开发和利用状况根据国家统计局企调总队的部署，广西自治区局企调总队最近在南宁、桂林、柳州、北海、钦州、防城港、百色等8个中心城市8个城区所有的150个土地开发项目进行典型调查，结果表明：广西各个中心城市的土地开发及使用情况良好，具体表现如下

33、：1、土地开发比较活跃根据8个中心城市8个城区所有统计，2003年到2006年底，土地开发项目480个（不含正在报建中项目），平均每个城市开发60个项目，土地开发面积达1200多万平米，其中，南宁、桂林、柳州、钦州、北海、百色几个城市开发量较大，土地利用和开发较多，发展迅速。2000年及以前土地开发只占40%，其中主要是在建项目居多，占总体开发项目的60%，已批未建项目占8%左右，已经建成项目占28%，基本上没有停建项目，同时，土地开发项目涉及各类产业，其中工业园区项目占34%，商贸园区项目占16%；房地产项目占35%。2、土地利用情况良好调查显示，到2006年底已经立项开发的土地，土地闲置较

34、少，完全位进行土地开发的、三通及其他基础建设的只占总体开发量的十分之一左右。在150个土地开发项目中，80个项目已经建成，其余的是在建和未建项目。3、土地开发占用耕地较少 根据调查，土地开发项目中占用耕地包括部分占用的只占1214%，只有11.3%的土地开发项目经过批准部分转为其他用途。一些园区的建设，如梧州、柳州外向型工业园区开发，用地所占的耕地较少。4、各地清楚整顿土地市场秩序成效总体来说，广西各地“圈地”和“炒地皮”现象较少，“炒地”比重不大，未出现恶性轰抬地价现象。这主要是得益于各地政府对建设用地进行全面清查和处理。在土地审批、土地储备方面出台相关办法和措施，经过整治，土地开发及利用效

35、果有所改善，如北海市较大面积的用地项目“北海大学经济园区”、“旧飞机场经济园区”、“银河科技软件园”等都从已经批出去的土地进行调整使用。总结：目前土地开发及使用情况良好，但仍须加大整治和处置闲置土地的力度，提高土地使用效果，对于土地实行调控措施，适时调节投放量，使土地开发和利用能长期、稳定地发展，这有效推进广西土地市场及房产市场健康发展！附：土地市场价格（单位：万/亩）年份单位20002001200220032004200520062007南宁305640685075 559665987512292220 112430柳州81012151823 20302225283030386585桂林12

36、208152028 263530524565355570110钦州122215251835 25362656386035704090北海5201022930 12351545205620604595防城122015252128 25302840354945653595五、广西投资发展态势分析1、广西房地产继续健康有序发展目前全国楼市已经步入转型期的稳步发展阶段，地处南部的广西的房地产发展目前很健康，而且将来的发展空间还很大。”中国房协秘书长朱中一如是高屋建瓴地评析了广西楼市发展状况。2007年广西房地产开发投资的目标是规模继续扩大，力争房地产开发完成投资450亿元，同比增长25%。2007上半

37、年，广西房地产市场比较全面地步入了转型期，进入了比较理性稳步发展的阶段。转型的内容主要体现在消费观念的转变；建设模式的转变，即从过去的资源消耗型向资源节约型、环境友好型转变；从过去强调商品住房的商品属性转变成强调住房的公共产品属性，强调公平和社会保障；税收手段方面的转变将对房地产调控力度越来越大。如从今年2月1日起，土地增值税的缴纳，新增建设用地有偿使用费的实施，城镇土地使用税的额度标准提高了两倍，“两税一费”的实施，拉开2007年宏观调控序幕。2、广西投资涨幅趋缓据统计，2006年广西全区房地产开发完成投资369.98亿元，同比增长29.0%。全区商品房施工面积4711.8万平方米，同比增长

38、15.4%，竣工面积1130.5万平方米。2006年，广西商品房销售面积为1502.1万平方米，增幅从6月的20.2%回落至11.8%，商品房销售增幅趋缓，住宅供需基本平衡。房地产品开发投资金来源结构渐趋合理，贷款比例适度调整、外资利用下降、企业自有资金比例上升；房地产开发建设规模持续增加，开发结构趋于合理，广西楼市保持着健康快速的发展态势。2007上半年，广西楼市的发展态势，广西楼市将继续大踏步发展。广西房地产发展计划的指标是较为乐观，房地产开发投资将继续平稳增长、投资规模将继续扩大，2007年全区房地产开发将力争完成投资450亿元，同比增长25%全区商品房平均销售价格2196元/平方米，同

39、比增长5.3%，其中住宅平均销售价格1973元/平方米，同比增长4.4%！总结：目前全区房价的总体判断是稳中有升，涨幅平缓，因此2007下半年广西房地产投资至少是以较小涨幅平稳走高。六、广西发展前景分析1、“东盟博览会”由来“东盟博览会”取得成功和南博会延续，广西城市知名度、美誉度进一步增加。东盟的由来 “东盟”是“东南亚国家联盟”的简称， (英文名称为Association of S outheast Asian Nations，简称ASEAN)。 1967年8月7-8日，印尼、泰国、新加坡、菲律宾四国外长和马来西亚副总理在曼谷举行会议，发表了曼谷宣言，正式宣告东南亚国家联盟成立。东盟成员国

40、 到2002年止，东盟共有10个成员国：文莱(1984年加入)、柬埔寨(1999)、印度尼西亚、老挝(1997年)、马来西亚、缅甸(1997年)、菲律宾、新加坡、泰国、越南(1995年)。广西城市规划的已获国家批准，规划将再度刺激城市规模及人口的扩张，带动广西城市建设、房地产及其他产业的发展需求。预计未来几年广西房地产投资增长将会迅速提升，城市运营扩张迅速。2、东盟博览会机遇通过在广西南宁举办的首届中国东盟博览会和中国东盟商务与投资峰会，广西将密切与港澳会展业的合作，为港澳与东盟各国的货物贸易、投资合作、服务贸易和文化交流构建新的平台，推进广西经济贸易的发展。广西还将借助港澳成熟的市场机制、与

41、东南亚密切的传统合作关系、与国际接轨的进出口贸易机制，联手开拓国际市场，尤其是东盟市场。3、泛珠三角机遇 广西是华南经济区、西南经济区与东盟经济区的结合部，是中国链接东南亚地区的第一商业前沿阵地，按泛珠三角区域合作框架协议的要求，广西将充分发挥自身优势，拓宽与港澳的合作领域，进一步提高经济贸易领域合作成效；同时内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排的签署和实施，加快港澳和广西在内的内地经济的飞速发展，泛珠三角经济区启动后，广西同香港、澳门的联系更加紧密，合作领域更宽、程度更深。4、“泛北部湾经济”影响“泛北部湾经济” 的提出和0607年的实施，对广西的经济发展和广西在国际上的地位具有重大的意义。北部湾地处中国-东盟自由贸易区的中心，东部是广东雷州半岛和海南，西面是越南，外环是马来西亚、印尼、文莱、菲律宾、新加坡。北部湾是中国通向东盟地区的最邻近的海湾，而处于湾顶即北面的广西沿海，正是其核心地带，拥有海岸线1595公里，海域总面积12.93万平方公里。这是中国目前最洁净、最具开发潜力的海域之一。总结：广西北部