XXXX年江苏常熟市房地产市场年报_29页.docx

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1、常熟市2010年房地产市场年报目录一、2010年中国房地产市场总结21、2010房地产政策环境22、2010年房地产市场9二、2011 年中国房地产市场展望101、宏观经济和货币政策102、房地产业政策143、市场走势展望16三、常熟市房地产市场191、常熟土地市场（只含住宅、商业、办公）192、常熟房地产投资24一、2010年中国房地产市场总结1、2010房地产政策环境概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用。回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：1

2、-4 月，第一轮调控。2010 年1 月10 日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了 4 月17 日“国十条”的出台。4 月-9 月，第二轮调控。2010 年4 月17 日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场

3、也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按

4、揭贷款等，统称为“929 新政”。从2009年开始，楼市“高烧不退”，从2010年4月开始，国家从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。2010年调控轨迹如下：时间政策标题

5、内容新一轮房地产调控启动1 月10 日国务院重申二套房首付不低于40%1、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。2、严格执行有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。1月12日上调金融机构存款准备金率0.5%从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社等小型金融机构暂不上调。2月12日央行决定上调存款准备金率0.5%从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款

6、准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。3 月11 日国土部出台“国19条”1、确保保障性住房土地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。 2、各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，开发商拿地先缴20%保证金。 3、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 4、公开住房供地计划，严禁向别墅供地 3月18日国资委：78家央企退出房地产业务1、公布了16家以房地产为主业的中央企业 2、78户不以房地产为主业加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和

7、已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。4 月15 日国务院：二套房首付不得低于50%1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。详细 2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。第二轮房地产政策调控4 月17 日国务院：遏制部分城市房价过快上涨1、实行更严格差别化住房信贷政策，抓紧制定二套房认定标准 2、房价上涨过快地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 3、限制异地购房贷款，房屋售价按申报价明码标价 4、保障性住房用地不低于住房建设

8、用地供应总量的70% 5、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发 6、建立考核问责机制，发挥税收调节作用4 月20 日住建部四举措再调楼市1、加强市场监管：可售房源必须一次公开，楼盘须10日内公开每套价格 2、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名详细 3、完善预售制度：预售资金纳入监管账户 4、加强期房质量管理：明确开发商对商品房质量承担首要责任 5、清理预售房项目：未开盘项目限期开盘5月2日央行年内第三次上调存款准备金率从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调 。6月5日史上最严二套房认定标准出台1、

9、“认房又认贷”，针对以家庭为单位，有购房记录，有贷款购房记录。2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。7月21日成品住房装修技术标准1、成品住宅定义:套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房 2、适用范围：廉租房、经适房同样适用，既有住房装修也可参照执行 3、使用质量合格、环保材料，基层质量验收合格后再施工，装修一体化 4、先做样板房再施工，装修质量不低于样板房，分户验收。7月28日江苏：大力发展公共租赁住房1、三类人群可以申请公租房，

10、初次承租期为35年 2、政府投资房按名单轮候保障，只能自住，不得出借转租闲置 3、严格控制在60平方米以下，政府每年要掏腰包建设一批 。9月26日两部委调控：囤地超一年禁拿地1、因企业原因造成土地闲置1年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 2、在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量 3、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让 4、坚决制止擅自调整容积率等问题房地产调控政策继续深化9月29日中国楼市再出五大重磅调控措施1、房贷首付提高至3成，停贷三套及以上住房贷款 2、在一定时期内限定居民家庭购房套数 3、严格限制异地购房，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠

11、政策 4、发挥税收在房地产市场调控中的作用 5、增加供应 推进保障房及中小户型商品房建设 6、加强监管，督促地方政府落实“国十条”，强调问责制。10月11日江苏省出台“省六条”1、刚需购房契税优惠减少：90平米以下唯一普通住房征契税1% 2、改善型购房需求契税优惠减少：90-144平米唯一普通住房征契税1.5%，非唯一住房契税一刀切：3% 3、个税优惠退出楼市 4、明确执行时间：本通知自2010年10月1日起执行，已购房但未缴纳契税的有缓冲时间。10月19日央行首次加息0.25个百分点1、执行时间：自2010年10月20日起 2、金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25

12、%提高到2.50% 3、一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56% 4、其他各档次存贷款基准利率据此相应调整11月10日央行上调存款准备金率0.5%从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。11月19日央行上调存款准备金率0.5%2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月10日央行上调存款准备金率0.5%从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月25日央行年内第二次加息 从2010年12月26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.2

13、5个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。12月19日国土部落实房地产用地调控政策1、未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的城市控制年底土地出让。 2、溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的地块，2个工作日内上报。3、严禁保障性住房用地改变用地性质。小结：2010 房地产调控政策特点2010 年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。2010 年的房地产调控政策，总的来看，有如下特点：首先，目标清晰。遏制房价过快上涨是2010 年房地产调控

14、的重要目标。一方面，通过差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房公积金贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，确保保障房及中小套型商品房用地供应，利用税费减免、金融支持等优惠政策，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。其次，出台及时。如前所述，针对市场出现的变化，2010 年的房地产调控政策力度不断加强，各项政策出台及时。针对1 月“国十条”出台后北京等热点城市房价、地价继续攀升的态势，4 月17 日，国务院及时出台“国十条”，促使5-8 月房地产市场明显降温，房价上涨势头得到遏制。9 月，随着成交量的回升，价格再度出现快速上涨迹象，“929”即刻到位，更严厉的政策及时

15、出台9 月29 日，住建部、央行等7 部委联合出台了系列政策。再者，力度空前。实施的差别化信贷政策力度空前严厉，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商业银行暂停第三套房贷，超过了2007 年差别化信贷政策严厉程度。部分城市还出台了限购措施，限制居民家庭购房套数，这在2009 年以前是从来没有的。4 月“国十条”指出，2010 年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住房580 万套的工作任务，这是多年来保障房建设的一个新高度，而2008 年、2009 年分别只有100 多万套和300 多万套。11 月底，住建部发出通知，2011 年全国保障性住房建设计划将达1000 万套，相比20

16、10 年增长了72.4%。然后，方式多样，经济手段和行政措施并用。2010 年房地产政策频发，从抑制投资投机需求、增加供给、市场监管等多方面对房地产市场进行全方位调控，涉及到税收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限购措施，政策种类较多。政策调控的结果： 国家房地产调控政策任务基本完成，全国房价过快上涨得到了有效的遏制，但是价格稳中有升 政策出台后短期内心理效果显著，但是经过市场一段时间的消化，政策被市场淡化后，8、9、10月的房价上涨幅度大于5、6、7月份。2、2010年房地产市场（1）、房地产市场销售：2010 年1-11 月全国商品房销售面积同比增长9.8%，中西部省份销售面积占比较

17、2009 年年底提高2.2 个百分点，四十个大中城市以外的其他城市住宅销售面积占比提高5.7 个百分点今年 1-11 月，全国商品房销售面积8.25 亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10 月提高了0.7 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。销售额方面，1-11 月，商品房销售额4.23 万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2 个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。(2) 房价：全年高位运行，6-8 月平稳甚至下跌，但9 月以来小幅上涨从国家统计局公布

18、的 70 个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4月保持较快上涨势态，月均涨幅在1.4%左右，在4 月中旬国家出台“国十条”调控措施后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8 月价格环比保持不变，但9 月又开始上涨，9-11 月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。同比来看，今年前4 个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1 个百分点至15.4%。5 月份以来保持下降趋势，11 月份为9.3%，较10 月份下降1.3 个百分点，较4 月份下降6.1 个百分点。百城住宅价格走势与国家统计局70 个大中城市价格指数走势一致。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100 个城市

19、的全样本调查数据，今年6、7 月份百城平均价格环比分别下降1.32%和0.04%。9-11 月一直保持环比上升趋势，环比涨幅分别为0.70%、0.66%和0.82%。从上涨和下跌的城市个数来看，7-8 月上涨城市数量分别为26 个和58 个，明显低于6 月份的80 个。而9 月份以来，随着价格指数连续上涨，9-11 月上涨城市数量也增加至86 个、76 个和86 个。二、2011 年中国房地产市场展望1、宏观经济和货币政策l 宏观经济：通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010 年经济工作重点2010 年12 月11 日，国家统计局提前发布原计划于12 月13 日发布的11 月经济数据。数据显示

20、，11 月末M2 和贷款余额同比增速分别为19.5%和19.8%，较上月分别提高0.2 和0.5个百分点；11 月新增人民币贷款5640 亿元，同比多增2692 亿元，1-11 月累计新增贷款7.46万亿元，已接近全年7.5 万亿元的新增贷款计划；11 月CPI 达到5.1%，继10 月突破4%以后再创阶段性新高；1-11 月固定资产投资同比增长24.9%，增速较上月加快0.5 个百分点。以上各指标的变化充分表明，宏观经济增长趋势依然向好，通胀风险继续加大。在 11 月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成

21、为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。l 货币政策：从“适度宽松”到“稳健”2010 年12 月3 日，中共中央政治局召开会议，指出2011 年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009 年的“极度宽松”（2009 年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6 万亿元，M2 增速接近30%）转为2010 年的“适度宽松”后，正恢复到中性。考虑到2010 年起中央已多次提高存款准备金率（最近一次为12 月10 日，大型金融机构的存款准备金率已达到18.5%的历史新高），并于10月实行了近三年来的首次加

22、息，预计从现在起至2011 年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨、调整经济结构、促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。表：2001-2010 年货币政策与关键指标目标、实际值对比年份政策目标M2增长率新增贷款（万亿元）计划于实际值对比计划实际值计划实际值2001实施稳健的货币政策,进一步运用多种货币政策工具，巩固和发展国民经济回升的良好势头13%-14%17.6%1.31.3新增贷款额度符合计划2002坚持稳健的货币政策，进一步加大对经济发展的支持力度13%16.9%1.31.9M2 增速实际值超出计划3-4 个百分点，新增贷款超出计划约50% 2003坚持稳健的货币政策，保持信贷平稳增长

23、16%19.6%1.82.82004实施稳健的货币政策，适度从紧，应对固定资产投资过快和通胀压力17%14.9%2.61.8新增贷款连续两年低于计划水平，是2001 年来仅有的两次2005实施稳健的货币政策，松紧适度，不失时机地推进改革15%17.6%2.51.72006实施稳健的货币政策，综合运用货币政策工具保持利率、汇率基本稳定16%15.7%2.53.1M2 增速实际值与计划基本持平，新增贷款超出计划24%2007实施稳健的货币政策，保持宏经经济调控的连续性和稳定性16%16.7%2.93.62008实施从紧的货币政策，应对通货膨胀-17.8%3.87，年中调至4 万亿以上4.9新增贷款

24、超出上年末制定计划（3.87）27%2009实施适度宽松的货币政策，货币政策要在促进经济增长方面发挥更加积极的作用17%左右27.6%59.6M2 增速实际值超出计划10 个百分点，新增贷款超出计划近1 倍2010实施适度宽松的货币政策，保持货币信贷合理充裕17%左右1-11 月19.5%7.51-11 月7.46 万亿元预计全年 M2 增速超出实际值2 个百分点，新增贷款超出计划约7%资料来源：新华网，长江证券，中国房地产指数系统整理总结 2001 年来央行货币政策的变化可以发现如下特点： 多数年份货币政策稳健。2001 年-2010 年，央行提出的货币政策，除2004 年为“稳健、适度从紧

25、”、2008 年为“从紧”、2009-2010 年为“适度宽松”外，其余6 个年份均为“稳健”，M2 增长率计划多定为16%。 2007 年来不同年度的货币政策取向变化较大，同一年度的执行与计划也有显著差异。2007年的货币政策基调在前一年定为“稳健”，这一政策在当年上半年得到了贯彻执行，但三季度，货币政策转为“适度从紧，适当加大调控力度，防止经济增长由偏快转向过热”，下半年共加息四次，五次提高存款准备金率，当年11-12 月单月新增贷款甚至从年初的超过4000 亿元下降到不足1000 亿元，12 月更是不足500 亿元。2008 年的货币政策在上年末定为“从紧”，但受金融危机等因素影响，下半

26、年货币政策快速转向，多次下调存款准备金率和利率，四季度新增贷款即达1.43 万亿元；2009 年名为“适度宽松”实为“极度宽松”，M2 增速实际值超出计划10 个百分点，新增贷款超出计划近1 倍。2010年货币政策仍定为“适度宽松”，预计全年M2 增长率和新增贷款与实际计划相差不大，是最近四年来计划于实际值相差最小的一年。 稳健意味着对前期政策的延续，并保持一定的灵活性，若经济过热风险出现，货币政策可能快速收缩，反之亦然。尽管中央在前一年对2003 年和2007 年的货币政策定调为稳健，从实际执行来看，当年年初，M2 增速、贷款增速等指标基本平稳，但年中以后，货币政策收紧幅度较大，各指标均呈现

27、冲高回落之势。主要是由于在2003 年和2007 年分别出现了固定资产投资过旺和物价上涨速度过快等问题（2003 年固定资产投资增速持续高于30%，2007 年6 月CPI 突破4%并持续攀升，当年末接近7%）。 预计 2011 年M2 增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7 万亿元。当前的货币政策环境和2002 年、2006 年较为类似，在制定计划时，预计2011 年M2 增长率将参照2003、2006-2007年的计划制定。至于新增贷款目标，考虑到2010 年全年新增贷款将达到8 万亿元，而此前几次制定该指标计划时一般会低于上年实际值（如2003-2004 年和2007 年）。预计201

28、1 年新增贷款计划将为7 万亿元。 此外，对2011 年货币政策的定调由之前的强调“稳定性、协调性和可持续性”改为强调“针对性，灵活性和有效性”，这表明货币政策在2011 年将具有较大的灵活性。今年年底到2011 年初，控制物价水平、抑制通货膨胀将是中央政府决策的主要关注点，货币政策将延续目前中性偏紧的格局。若经济复苏趋势、物价涨幅等指标没有明显变化，将继续延续该政策，但同时也密切关注可能存在的经济过热或过冷风险。此外，央行表示2011 年将按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，工农中交四大行纷纷表示严格控制对可能引发通胀

29、领域的信贷投放，预计2011 年房地产业在总贷款计划下降的不利局面下，还可能面临份额下降的局面。2、房地产业政策在 2011 年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011 年房地产业仍将面临较为严厉的政策环境，特别是在货币政策转为稳健之后，新增贷款目标将继续下调，这将给房地产业带来显著的影响。具体如下：(1) 调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大胡锦涛主席近日表示继续加强房地产调控，加之 2011 年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”，预计2011 年的房地产政策调控不会放松，为“保增长”而放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购

30、、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。(2) 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点2008 年、2009 年全国保障房建设只有100 万套和300 多万套。2010 年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010 年11 月23 日，住房和城乡建设部发布关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知，明确提出2011 年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000 万套，比原计划的580 万增加了420 万套，这将大大缓解可能存在的投

31、资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。 (3) 房产税试点改革加快推进2010 年12 月10 日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011 年有可能落到实处。此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011 年工作重点，2011 年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。(4) 货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调结合历史数据和相关机构

32、研究，预计2011 年M2 增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7 万亿元，并存在加息2-4 次（50-100 个基点）的可能。对房地产行业而言，更需关注的是央行对数量化（信贷总额）而非价格型工具（利率）的使用。根据测算，在加息50 个基点和100 个基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007 年的水平。开发企业方面，即使加息200 个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但由于银行信贷（包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。小结：在“调结构、稳物价

33、”的大背景下仍不放松房地产业调控3、市场走势展望l 土地市场：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈在政府加大居住用地有效供应调控思路指导下，2010 年全国计划供应住宅用地18.5 万公顷，较2009 年成交面积大幅增长142%。截止 11 月底，全国仅完成土地供应计划的65%；一线城市中，除京沪外，广州、深圳供应计划完成率偏低。二线城市完成情况较一线城市好，但多数城市完成计划比例不高。从当前房地产市场形势以及政策走势来看，2011 年调控力度不减，增加土地市场供应仍将成为行业调控的重要内容。2010 年土地出让计划完成不好的省市将会在2011 年加大土地供应。如一线城市的广州、深

34、圳和二三线城市中的宁波以及西安等地。成交方面，与 2010 年类似，在供应力度加大的背景下，成交量仍将保持上行态势。万科、恒大、中海等 2010 年销售业绩较好、资金较为充裕的开发企业（万科2010 年销售额突破千亿元，中海、保利预计全年突破600 亿元），仍将保持较大的拿地力度，热点区域或中心城市的土地市场竞争依然较为激烈。地价方面，今年 11 月随着中心城市的优质地块入市，杭州、武汉、广州、温州等城市“地王”重现，不断刷新历史成交价格，11 月全国120 个城市住宅用地楼面地价为2134 元/平方米，环比上涨29%，同比上涨10%，可见优质地块仍备受开发追捧。随着监管层严格控制房企开发贷款

35、风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，多数产品销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，普通地块地价将会较为平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。l 房产市场：供求关系得到改善，价格涨幅下降在 M2 增长率16%、新增贷款7 万亿元、加息4 次共计100 个基点、房地产政策环境依然从紧等一系列假设条件下，根据中国房地产业中长期发展动态模型对2011 年全国商品房市场进行预测。根据中国中长期发展动态模型预测，结果如下：表：2011 年全国商品房市场预测增长率预测绝对值预测销售面积销售价格施工面积销售面积销售价格施工面积8%-10%8%-9%16%

36、-24%11.2-11.4 亿平方米5466-5496 元/平方米48.6-51.9 亿平方米数据来源：中国中长期发展动态模型预测预测结果显示，2011 年全国商品房供给、需求、价格仍将保持增长，但增幅渐趋平稳。随着2010 年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在2011 年发生转变，促进价格的平稳。政策关注：l 关注点一：城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化根据中国铁路中长期发展规划，到2020 年，将建立省会城市及大中城市间的快速客运通道，规划“四纵四横”铁路快速客运通道。此外，中国各城市也加大了市内轨道交通建设力度，北京在2010 年即新增108 公里轨道交通投入运营，

37、在建里程数达561 公里。城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几个方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化。l 关注点二：保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化中央经济工作会议提出 2011 年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011 年计

38、划建设保障性住房1000 万套，较2010 年增加420 万套。若落实到位，全国总开工面积将达到6 亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。l 关注点三：普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。2010 年1-11 月，全

39、国住宅销售面积比增长7.4%，而同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%，表明商业地产市场受政策影响相对较小。另一方面，在住宅市场，越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。目前北京成交均价超过5 万元的住宅项目超过20 个，而2009 年仅为7 个。在普通住宅可能遭遇保障性住房的冲击之外，预计商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场更容易受宏观调控影响，开发企业更多转向这两类物业，可谓机遇与风险并存。三、常熟市房地产市场1、常熟土地市场（只含住宅、商业、办公）2010年常熟土地局土地成交公示（住

40、宅、商业、办公）地块编号地块位置地块面积（）土地性质容积率成交价（元/平方米）成交单位成交日期2010A002虞山高新园珠海路以西、规划台山路以南20000商务办公用地2.2-2.64810徐晓平2月24日2010B020滨江新市区永嘉路以西、同济路以北、同湖路以南、龙溪北路以东58678商业用地、城镇住宅用地0.6-0.81060上海长甲投资管理有限公司2月24日2010B021滨江新市区扬子江大道以南、永嘉路以西、金浦路以北115631城镇住宅用地0.6-0.81505上海长甲投资管理有限公司2月24日2010B023虞山镇江苏金土木公司南侧、锦州路东侧、蓬莱路北侧、环路西侧59734商业

41、用地、城镇住宅用地1.2-1.51535王铁峰2月24日2010A003文化片区内，规划金山路以东、规划丹桂路以北、规划道路以西42890城镇住宅用地1.5-1.8929常熟市城市经营投资有限公司4月13日2010A004富仓路以南、金山路以西、香山南路以东54341城镇住宅用地14-186238南京红太阳房地产开发有限公司7月13日2010A005东南开发区东南大道以南（东南大道158号）10025商业用地2269常熟市科磊经纬编制造有限公司7月13日2010B024梅李镇通塔路东侧、通江路南侧24315商业用地、城镇住宅用地12-164120杨志华7月13日2010B025支塘镇福善路西侧

42、、支塘国税局南侧17091商业用地、城镇住宅用地12-162905常熟金泰房地产有限公司7月13日2010B026辛庄镇杨园沿河街西、杨园中心小学东、杨西路北8851城镇住宅用地15-191915卢大勇7月13日2010B028碧溪镇东张南大街以东，北侧、东侧均为道路5511商业用地2055季建敏7月13日2010A006虞山高新园珠海路以西、台山路以北12248商务办公用地2.2-2.64278陶建清9月28日2010A007虞山高新园珠海路以西、华星汽车销售公司以北18098商务办公2.2-2.64202常熟市中盈房地产开发有限责任公司9月28日2010A008东南大道以南、常昆公路以东2

43、5442商业用地1.52.02250江苏安达洲沿江国际物流有限公司9月28日2010B029虞山高新园环路以南、朝阳路以北23548商业、住宅（集宿）用地1.8-2.2860常熟市锦龙房地产开发有限公司9月28日2010B030古里镇文学街北侧、金华路东侧66545商业、住宅用地1.6-2.02725常熟市万禾置业发展有限公司9月28日2010B031梅李镇梅西路大发经编有限公司南侧、灵水阁东侧4434住宅用地1.4-1.81550江苏中贯置业有限公司9月28日2010B032梅李镇通港公路以南14608住宅用地1.4-1.81600常熟市龙腾房地产开发有限公司9月28日2010B033支塘镇

44、南乔弄以南、南街以东、盐铁塘以西916商业用地1.0-1.41625苏州永安居置业有限公司9月28日2010B034支塘镇淦昌路以北、芝溪路以西19385商业、住宅用地1.2-1.63005陈美珍9月28日2010B035支塘镇支川东路以北、福善路以东、福裕路以西24720商业、住宅用地1.4-1.82630尤琴9月28日2010A015尚湖南入口东侧、生态廊道以西南、西三环以东北（地块一）175837住宅1.018130江苏中宏投资实业有限公司12月14日2010A016尚湖南入口东侧、生态廊道以西南、西三环以东北（地块二）144767住宅1.058296江苏江南商贸集团有限责任公司12月1

45、4日2010A017尚湖南入口东侧、生态廊道以西南、西三环以东北（地块三）183956住宅1.088162江苏江南商贸集团有限责任公司12月14日2010B038虞山镇高新技术产业园环路以东、园区道路以北15382住宅(集宿用房)2.7-2.9830达明电子（常熟）有限公司12月14日2010B039虞山镇高新技术产业园环路以南、朝阳路以北10098住宅(集宿用房)2.8-3.0860苏州宜铨电子科技有限公司12月14日2010B040江苏隆力奇工业园内，东至空地、南至道路、西至江苏隆力奇集团公司、北至空地958商业1.0-1.21010江苏隆力奇集团有限公司12月14日2010B041江苏隆力奇工业园内，东至空地、南至道路、西至道路、北至空地2759商业（宾馆）2.0-251045江苏隆力奇集团有限公司12月14日2010B042江苏隆力奇工业园内，东至空地、南至苗圃、西至江苏隆力奇集团公司、北至道路7854商业1.1-1.31095江苏隆力奇集团有限公