XXXX年徐州房地产市场研究年报_28页.docx

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1、厚石：2010年房地产年报2010年徐州房地产市场年报目 录政策篇一、国家政策走势二、2011年政策预判土地篇一、土地出让二、土地成交三、重点地块剖析市场篇一、整体市场分析二、区域市场分析三、重点项目分析营销篇一、营销视点二、情景营销三、优惠促销政策篇一、国家政策走势：调控动态 措施要点2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29二次调控（新国五条）国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城

2、市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部：闲置土地一年以上禁拿地 2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.04.17一次调控（新国十条）

3、“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷

4、款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大

5、规模推进保障性安居工程建设。两次重点调控主要内容对比：2010年的中国楼市，4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了“新国十条”，除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。随即在楼市10月一个短暂走低后，11

6、月、12月，全国楼市交易继续平稳回升。新政9月国五条(二次调控)4月国十条（一次调控）主要内容特点主要内容特点贷款首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍完善差别化住房信贷首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款加大力度首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行保障性住房推进保障房及中小户型商品房建设增加供应确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、

7、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活货币政策走势：措施主要内容上调存款准备金率央行2010年六次上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率加息中国人民银行在10月及12月两次分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点点评：这是央行今年以来六次上调存款准备金率，11月、12月，密集性连续三次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。 2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央

8、行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；12月20日，第四次上调存款准备金0.5个百分点。2009年，为了GDP保八，以及通过刺激国内消费抵消世界经济形势的影响，国家开始实行宽松货币政策。到2010年下半年，连续不断走高的CPI消费指数，货币通胀日趋严重，截至11月，CPI消费指数已经达到了6.1%。2011年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。二、2011年政策预判1、房产税征收2010年两次调控分别从需求、供应、监管、保障等各方面予以全面的

9、调控，但是纵观2010年整体市场变化，虽然调控后有一定影响，但并未收到中央预期效果。目前取消原有房地产税暂行条例中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。对高档房、大户型、非自主的住宅，以年为时间单位，以面积为单位，征收保有环节税负，以遏制楼市投机，稳定市场，基本是进一步调控房产市场的主要手段。2、加息、以及调整存款准备金率2010年严重的货币通胀局面已经是不容缓，2010年六次调整存款准备金率，两次存贷款加息，特别是11月、12月的频繁动作，已经很明显的预示了2011年将实施紧缩型货币政策以期抑制通胀。3、保障房具体细则要求出台增加保障性住房用地、公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展

10、一直是2010年度出现最多的官方语言。但是加快保障房建设已经提了很多年，很多城市缺乏热情，尤其是二、三城市并未实际实施，2011年中央对保障房建设提出刚性要求，具体政策也很有可能出台。土地篇一、土地出让（注：不包括工业、科教等用地）2010年全年，徐州共挂牌商业住宅土地52宗，合面积4502.6亩，平均占地面积约86亩，其中纯住宅用地挂牌共22宗，合面积1380.4亩；商住用地挂牌共14宗，合面积2183.7亩；商业用地挂牌共14宗，合面积1095.3亩。2010年度商业住宅土地供应量最大的为5月、10月，月度供应量分别为574亩、670.4亩。从土地供应结构比例图表分析可以发现，2010年徐

11、州土地供应41%的都为商服、住宅综合性质的土地供应。纯住宅用地供应仅占23%，基本与纯商业用地供应比例相当。数据来源：徐州国土资源局注：不包括工业、科教等用地二、商品宅土地成交（注：不包括工业、科教等用地）徐州近年成交情况：08年，受政策调控影响，全国土地市场突然转冷，徐州08年土地成交相对07年下滑7.6%。近年来，一线城市土地市场供应开始稀缺，众多品牌开发商开始进入徐州市场，徐州土地市场自08年以来一直呈稳定上涨趋势到2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年上升55.8%。土地成交量已经接近历年来最高峰的2007年的成交量。自08年以来，徐州商品住宅土地溢价一直呈

12、快速上涨趋势。2010年溢价率达到了49.9%，徐州2010年月度成交量走势：2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年增长55.8%，无流拍现象，徐州商品住宅地块成交价格走势：2006 年至今徐州市土地均价整体呈上升的趋势，在08年由于全国房产行业的整体形势，出让土地基本以底价成交，造成在08年成交均价有一个大幅度的回落。 2010年，徐州商品住宅土地成交总价为87亿元，成交金额87亿元，环比2009年40.2亿元增长116%，比2009年的环比增长率扩大量20个百分点。三、重点地块剖析2010年徐州土地市场共有17幅商品住宅地块溢价成交，其中溢价率最高的为开发区20

13、10-15号城东大道南侧地块，以及云龙2010-33号南郊宾馆地块，2010-14号新城区接待中心地块，三幅地块成交价分别为1.38亿、6亿、1亿，溢价率均在200%以上，三幅地块均为商业性质地块。2010年徐州土地市场成交总价排名前三的分别为市民广场保利地块、徐海路南侧美的地块、上海绿地高铁站区地块，成交总价分别为9.38亿、7.66亿、7.11亿。其中其中徐海路美的地块西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带，东至经七路绿化带，南至经七路支路绿化带。地块面积约271.6亩，为商住用地，建筑密度25%，容积率2.0，绿地率30%，出让年限商业40年住宅70年。该地块南部1/3用地需规划建设

14、低密度住宅，容积率1.3，东北角需规划15%的商业用地。附2010年徐州溢价成交地块详表：地块位置面积容积率用途挂牌价成交价竟得人时间溢价率原云龙区民营工业园一期4号地块1541412.1住宅、商服3500055400江苏金洋房地产1-1458%原云龙区民营工业园一期2号地块738202.5住宅、商服1700026300徐州润金房地产开发有限公司3-355%原云龙区民营工业园一期1号地块506491.9住宅1200016000徐州润金房地产开发有限公司3-333%原通域集团地块440403住宅1320044100徐州红杉树房地产开发有限公司3-4234%原奎山幼儿园地块35052.5住宅750

15、3250徐州市同力创展房地产有限公司3-4333%火花片区供销社地块296131.5商业44006710徐州市云龙区恒生大药房3-1153%市民广场东侧地块993692商业3180093800江苏保利物业管理有限公司3-19195%城东大道南侧地块274254商服411013800徐州金时利房地产开发有限公司5-25236%建国西路商业步行街171704.5商业774016740徐州市新盛建发.5-26116%新城区接待中心564950.75商服255010550上海绿地集团6-8314%毛纺厂北地块408142.2商住3000066000荣盛（徐州）房.6-25120%徐海路南侧地块1810

16、701.82商服、住宅4900076600广东美的置业有.9-856%南郊宾馆地块469041.8商办、宾馆、居住1700060000苏州中茵集团9-25253%振兴大道东侧科研C地块87003居住655755徐州经济技术开发公司9-2715%云龙区民营工业园一期3号地块1512342.57商办、商住、居住4077062300徐州金地商都集团有限公司1.1853%沈阳军区干休所地块10475.82.5居住56008819徐州奔马房地产开发有限公司11.2957%数据来源：徐州国土局市场篇一、整体市场分析1、徐州商品房供需走势分析l 05-10年徐州商品房供销情况徐州房产市场商品房供销比这几年持

17、续下降，2008年受国家宏观市场经济调整影响，销售量明显减少。到2009年，徐州房地产市场迅速回暖，销售量达到了历史最高峰，当年首次出现了供不应求的市场局面，供销比为0.89。 2010年全市商品房供应面积393万平方米，比09年环比增加8%。成交面积401.2万平方米，与09年406.5万平方米的成交量相比，环比下降1%。 2910年房产市场供求比0.98，依旧是供不应求的局面。l 10年徐州商品房供需走势纵观2010年徐州市区商品房成交量。政策打压、刚性需求成为主导全年商品房成交量的主要因素。年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求的释放点燃了沉寂已久的房地产市场。供应量也相应大增，4月、

18、10月中央先后两次调控对楼市的成交量打压效果非常明显。但是中国10年整体经济通胀的大局面以及居民投资渠道的狭窄，决定了政策打压效果的短暂性，相对于4月调控后连续5个月成交下跌的情况，10月的新国五条出台后，仅仅在11月市场成交较为低迷，12月成交量又迅速反弹，当月成交48.3万平方米，仅次于10年度成交最高的4月份。 数据来源：徐州房产信息网2、商品房量价走势分析l 历年徐州商品房量价走势徐州商品房成交均价从2004年至2007年一直处于一种平稳增长的正常节奏，2010月徐州房产市场成交均价为4756元/平米，和2009年相比，环比上涨30.2%。从未来房价趋势来看，一方面居民价格承受能力进一

19、步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定，将成为促进房价上扬的重要因素。另一方面，连续两年的市场供不应求的局面将进一步推动房屋价格的上涨。数据来源：徐州房产信息网二、区域商品房市场分析l 2010年徐州各区域商品房成交分析：2010年，徐州各区域中商品房成交量最大的为云龙区、鼓楼区两个区域，年度分别成交97.9万平方米、81.6万平方米。其次为泉山区，年度成交60.8万平方米。 l 鼓楼区商品房成交分析：1、目前均价：鼓楼区目前在售楼盘成交均价5971元/平米，相对08年3379元/平米，均价环比上涨了76%。2、销量情况：鼓楼区2010年商品房销售面积环比2009年增长了6.4%，销

20、售套数环比2009年增长了4.8%，鼓楼区整体销售量相对2009年略有上升。3、客群概况：主要为周边区域中低层收入阶段，以及旧城改造动迁客户。4、区域总结：鼓楼区市场抗风险能力强，08年及10年两次政策调控期，销量都呈稳步上升趋势。l 云龙区商品房成交分析：1、目前均价：云龙区目前成交均价6383元/平米，相对08年3589元/平米，成交均价环比上涨了77%。2、销量情况：云龙区2010年商品房销售面积环比2009年下降22.7%，销售套数环比2009年下降了25%，下滑幅度比较明显。3、客群概况：主城区部分为城区内中高端客户，新城区部分主要为行政办公人员，以及周边区县流入客户，收入情况中等。

21、4、区域总结：抗风险能力中等，受政策影响，市场波动比较明显，市场潜力强，09年房产政策宽松，云龙区商品房成交量跃居全市各区第一，当年成交90.2万平方米。l 泉山区商品房成交分析：1、目前均价：泉山区2010年成交均价7423元/平米，相对08年3983元/平米，成交均价环比上涨了86%，上涨幅度很大。2、销量情况：泉山区2010年商品房销售面积环比2009年下降35.8%，销售套数环比2009年下降了40.1%，成交量下滑幅度最大。3、客群概况：徐州本地居民，改善居住环境为主要置业目的，以及当地政府官员，企事业高层等高收入阶层。4、区域总结：抗风险能力差，市场潜力一般，2009年政策宽松市场

22、行情下，泉山区市场成交增加幅度远小于其他区域。另外改区域客户群体性质基本为08年及10年两次政策调控的主要打击对象，市场成交受挫明显，10年成交量下跌了接近五成。l 开发区商品房成交分析：1、目前均价：开发区2010年成交均价4194元/平米，相对08年2751元/平米，成交均价环比上涨了86%，价格上涨幅度很大。2、销量情况：开发区2010年（1-12月上半月）商品房销售面积环比2009年下降4.6%，销售套数环比2009年下降了2%。3、客群概况：中低收入人群，主要为急需置业的30岁以下人群、以及改善居住条件的30-40岁人群。4、区域总结：抗风险能力强，区域客户性质受政策调控影响小，市场

23、潜力较强，由于市场起步较晚，在2009年开始形成一定市场规模，随着区域产业发展、公共设施逐渐完善，开发区版块将成为徐州重点中低层收入人群的选择。l 铜山新区商品房成交分析：1、目前均价：铜山区2010年成交均价6247元/平米，相对08年2751元/平米，成交均价环比上涨了86%，价格上涨幅度在徐州各区域中居于第一位。2、销量情况：铜山区2010年（1-12月上半月）商品房销售面积环比2009年上涨36.3%，销售套数环比2009年上涨31%。3、客群概况：主要为铜山经济开发区与周边厂矿企业、高校年轻教职工、周边县乡等中等收入人群。4、区域总结：抗风险能力很强，区域近年来逐渐由别墅集中转型为多

24、种物业类型开发，主力客群由中高等收入人群转型为以中等收入人群为主，市场抗风险能力大大增强。2010年，在徐州其他区域成交普遍下跌的形势下，铜山区成交量面积上涨了36.3%。三、重点项目分析标本选取：绿地世纪城、绿地商务城、翠湖御景、世茂东都、国信龙湖世家绿地世纪城郊区大型综合居住区地址：云龙区昆仑大道北侧，徐州市行政中心大楼对面开发商：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司 总占地面积：105万平方米总建筑面积：200万平方米其中住宅:100万平方米商业办公:50万平方米商业购物中心：50万平方米容积率：1.92均价：5500元/平方米【总体成交】2010年度，绿地共成交1819套，平均月成交151

25、套。 数据截止：2010年12月30日【项目整体推盘节奏】项目分期开发，七期房源2010年8月开盘，共推出881套房源，合计9.1万平方米（包括商服），目前七期已去化670套房源，合计4.5万平方米。整体去化率76%。以外向型消费为主的城市广场提升项目整体价值与投资吸引力七期绿地城市广场四大主题功能区 ：生活购物中心 ：商业服务功能区，包括沃尔玛大卖场、星美影院、各类专卖店、生活服务设施等。餐饮 ：时尚休闲美食娱乐街区，包括餐饮、娱乐、卡拉OK、休闲中心等 商办 ：商务功能区，包括甲级“双塔”写字楼、挑高LOFT等。商住 ：精装修公寓。【2010年七期推盘节奏】l 1#于2010年8月推出，精

26、装标准，均价5100元/平米，约170套左右，户型面积40-50平米不等，4-16层，每层13户，北面户型，全装修。l 3号楼9月11日开盘，16层高层，户型69-92平米，弥补1#户型偏小，客户群面狭窄的劣势。l 绿地城市广场5.2米挑高LOFT10月26日开盘。l 绿地城市广场2#楼精装公寓11月26日开盘，户型与3#楼相同，户型面积70-80平米，均价5800元/平米。楼栋入网总套数总面积成交套数成交面积去化率LOFT1号楼14611526.87M21237041.54M284.25%LOFT2号楼14612252.38M21236554.83M284.25%中心商业楼303245.81

27、M2171303.72M256.67%公寓式办公3号楼15712822.45M213310208.92M284.71%公寓式办公2号楼15413003.91M21138620.37M273.38%数据截止：2010年12月30日【在售主力户型】绿地商务城位于新城区核心商圈、新城区标杆项目地址：云龙区昆仑大道北侧，徐州市行政中心大楼对面开发商：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司 总占地面积：105万平方米总建筑面积：200万平方米其中住宅:100万平方米商业办公:50万平方米商业购物中心：50万平方米容积率：1.92均价：5500元/平方米【总体成交】项目2010年总体共销售2593套房源，平均月

28、度去化216套房源。其中2010年下半年共推出公园首府、蓝海、悦庭商住楼三大组团，合计22.3万平方米，截止12月30日共销售1667套，合计去化面积17.3万平方米，去化率78%。数据截止：2010年12月30日【2010年推盘节奏】l 6月30日绿地商务城 “公园首府”组团开盘，推出58#高层和24套联排别墅；开盘即宣告售罄；公寓户型面积96-170平米，价格5000-5800元/平米；l 三期60#楼7月12日开盘，为22层高层房源，户型面积100-140平米，起价5000元/平米，均价5400元/平米；价格5000-6000元/平米，一房一价；l 三期公园首府61#楼8月24日开盘，为

29、高层（22层）房源，户型与60#楼基本相同，面积100-135平米，均价5500元/平米，一房一价。l 9月中，推出56#、57#两幢，约260套，主力面积为100-136平米，两房、三房户型。l 10月13号类双拼别墅52#、53#、55#推出12套房源l 绿地商务城三期公园首府62#楼10月19号开盘，为22层高层房源，户型面积135平米。l 绿地B03地块01#、02#楼（即悦庭商住楼组团，共4栋）分别在12月28日及12月16日获得销售许可证，户型面积110平米，均价5500元/平米，其中2#楼于11月30日开盘，1#楼（空中90墅）于12月25日开盘。【销售情况】幢号入网总套数总面积

30、成交套数成交面积去化率56#13015342.113015342.1100%57#13015287.228815287.22100%59#657817.97657817.97100%62#13015557.1613015557.16100%商务办公楼B20123424.1616718867.1983%联排36-55#327492.6427632164%B5-3(B01)20023059.38809233.540%B5-3(B02)19211909.6917910720.1193%其中12月16日02#楼领取销售许可，共推出192套房源，至12月30日，月度签约达179套，去化率达93%。另外0

31、1#楼在12月28日获得销售许可证，共推出200套房源，截止12月30日，两天时间集中签约80套房源，去化率40%.【客群分析】区域内客户，及偏冲动投资客户区域外客户外区吸纳客户客户特征：自住：迁入或者即将迁入新城区机关/单位/相关企业员工投资：徐州当地人，具有一定资金实力客户特征：自住：新城区周边区县客户【B5-3地块主力户型】 50-100平米02号楼户型 01号楼110平米户型，双层复式（空中90墅）翠湖御景城市核心，稀缺环湖地块，目前徐州单价最高地址：泉山区湖北路关庄体育馆对面开发商：徐州鼎晔房地产开发有限公司 总占地面积：95000平方米 总建筑面积：270000平方米规划户数：总户

32、数1800户 当期户数1800户容积率：2.69均价：14000元/平方米开盘日期2010.8.22交房日期2010年11月物业属性住宅所属商圈环云龙湖装修情况毛坯房型介绍三房、四房为主建筑类型小高层、高层建筑规划2栋小高层、14栋高层【总体销售】项目自7月预售以来，年度共推出691套房源，合计面积8.9万平方米，截止12月30日共销售417套，合计面积5.4万平方米，项目总去化率83%左右，平均月度去化83套。【推盘节奏】l 1#、2#、3#楼7月5号开始签约， 1#、2#、3#主要为三室户型，户型面积90-189平米，价格从8200元/平米12000元/平米不等，一房一价。l 翠湖御景12

33、月1日推出5#楼，5#楼共计96套，户型面积为105、140平米，均价14000元/平米。翠湖御景1#楼、2#楼、3#楼已经基本封顶，这3栋楼预计将于2012年年底上房。【销售情况】批次入网总套数总面积成交套数 销售面积去化率1#、2#、3#40551863.7634644979.6185%5# 106 13302.4 719113.8567% 合计51165166.1642354093.4693%【5#楼主力户型】双南景观阳台、主卧室大窗，户型分区清晰，多面采光。 景观5#楼 4室2厅2卫1厨155.74 景观5#楼 2室2厅1卫101.92 世茂东都城市综合体项目，年度销售排行前十地址：云

34、龙区郭庄路18号（东都广场对面）开发商：徐州世茂新城房地产开发有限公司 总占地面积：740000平方米 总建筑面积：1111358平方米户数：总户数820户 当期户数820户工程进度：二期天观部分已经建至地面8容积率：1.56均价：5000-6500元/平米【总体销售】世茂东都自2009年开盘销售以来，截止2010年12月30日，项目共推出2487套房源，合计面积23.5万平方米，目前已去化1884套房源，合计面积20.4万平方米，总体去化率87%.其中世茂东都二期房源于2010年6月推出，共1382套房源，合计面积11.9万平方米，截止12月30日，已销售794套房源，合计去化面积8.8万平

35、方米，二期去化率为74%。【推盘节奏】l 3号楼景观高层2009年10月5日正式公开，推出89-137两室三室珍品户型，以及部分顶层165复式景观楼座l 世茂东都二期房源2010年6月5日盛大开盘，二期首批房源共计460套，分布在4#、10#、11#楼，为18-24层中高层房源，户型面积在61-143平米不等，均价6200元/平米-6300元/平米l 7月1日，加推2号楼，均价6500元/平米，在售4号楼6300元/平米，11号楼6200元/平米。l 10月24日3#楼开盘，l 世茂东都1号楼11月27日盛大开盘，共106套房源，户型面积为89、105、142平米，均价6500元/平米。l 世

36、茂东都15#楼12月18日开盘，均价5600元/平米，户型面积为90和142平米。【销售情况】批次入网总套数总面积成交套数销售面积去化率（2008）第64号846107912.7841107226.699.41%（2010）第36号4号楼10612076.52106106100%（2010）第34号10号楼16711694.9685110.0140.72%（2010）第42号2#、3#、9#、11#64564987.545951222.2171.16%（2010）第89号 1号楼10611982.910111442.4695.28%（2010第89号 15号楼718866.26698583.3

37、297.18%12月18日世茂东都15号楼开盘，共推出71套，户型面积90和142平米平米三种，目前已去化69套，去化率97%。【15号楼户型】幢号房型面积段推量房型配比15# 两房一卫902332%三房两卫（空中庭院）1424869%15号楼，共71套可售房源，24层高层，分为3个单元，两梯三户。其中142平米为三房两卫+空中庭院户型；90平米为两房一卫户型国信龙湖世家新城区核心区位地址：云龙区大龙湖畔，市政府南开发商：江苏国信华安房地产开发有限公司 总占地面积：506682平方米 总建筑面积:450000平方米 户数：总户数1900户 当期户数1000户容积率：1.5均价：5700元/平米

38、【总体销售】项目于2009年7月开始推盘，截止2010年12月30日共推出1218套房源，合计面积14.6万平方米，截止2010年12月30日，项目共去化1176套房源，合计去化面积为13.9万平方米，整体去化率95%。其中国信龙湖世家二期共388套房源于2010年11月推出，合计面积为5.4万平方米，截止12月30日共去化346套，合计去化面积为4.7万平方米，去化率87%左右。【推盘节奏】l 2009年7月18日推出7栋楼是1013#,41#,45#,46#,共260套房源, 11#采取了团购方式。l 11月15日推出1#-7#、14#、15#、23#、26#型面积为125、133、140

39、平米，均价5700元/平米l 国信龙湖世家12月2日推出1#、14#、15#、23#、26#楼，户型面积为90、140平米，均价5700元/平米左右，共196套房源【销售批次】批次入网总套数总面积成交套数 销售面积去化率1013#,41#,45#,46#,26030916.926030916.9100%2#-7#19227154.1618726345.2197%1#、14#、15#、23#、26#19626429.3918024104.0892%【客群分析】 年龄层以26-30岁的婚房需求者和 41-45岁的改善居住环境需求者为主 事业单位公务员，政府职员、教师、医生等，收入居于中上水平； 中

40、等私营业主 目前工作/居住和政府新区都没有过多关联，但普遍看好未来发展潜力（投资）这部分人群比较关注品牌，容易接受新事物，比较关心项目的软性配置服务，能够接受产品优势带来的价格上涨空间；【主力户型】户型设计以舒适度为主 3#、7#楼3室2厅2卫1厨140.00 1#楼户型2室2厅1卫1厨89.00 营销篇一、情景营销举办 SP 活动，提高企业、项目的品牌知名度和美誉度。多家楼盘在10年纷纷举办活动或者现场实景销售，通过情景营销的方式沟通客户与项目的距离。例如：11月开启的长达三个月的国基城邦“品国基邻里情” 系列活动 国基城邦将举办“欢乐总动员国庆乐翻天”活动l 绿地商务城名流酒会大龙湖会所隆

41、重举行 鑫苑景园“清凉之夏”大型路演活动浓情献礼 二、优惠促销2010年成交呈现多元化趋势，刚性需求成为市场主力需求，因而大部分楼盘在销售策略开始通过打折促销来吸引人气，从媒体效果来看，这样的打折促销效果较明显。当前热点楼盘优惠：国基城邦目前购买国基城邦房源可享受七重惊喜优惠，即无息借款、超低首付（凡符合条件者，可获得国基提供的10-20%的无息借款）、零风险购房、购房超值折扣、老带新有礼、购房有好礼、老客户购房折上折等。御景湾老带新活动 ，优惠5000元鑫苑景园鑫苑景园12号楼花园洋房将于2011年1月1日接受认筹，面积113-263平米，认筹客户均可享受额外开盘优惠。鑫苑景园13号楼花园洋房12月23日盛大开盘，目前仅剩2套172平米户型，价格150万元/套，现在购买可以享受98折优惠。风尚自由城存五万抵十万活动绿地城市广场优惠五千，送一年物业费财富湾VIP客户优惠三万万豪绿城小高层优惠一万五、多层一万城置国际花园城17号楼“克拉公寓”金钻卡活动：凭银行卡申请金钻卡，目前申领金钻卡的客户可享受100元/平米的购房优惠，3栋高层13、15、16号楼正在销售VIP卡，开盘时VIP客户可享一万元优惠。- Page 28