《XXXX年郑州市房地产市场报告》.docx

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1、郑州市2013年房地产市场报告1目录第一部分：行业热点21.全国经济热点32.城市建设33.地产资讯3第二部分：土地市场篇31.土地供应分析32.土地成交分析3第三部分：楼市数据篇31.商品房市场32.商品住宅市场33.商业市场34.办公市场3第四部分：楼市活动篇31.本月楼市动态汇总32.个案分析3第一部分：行业热点21.全国经济热点1.1首套房贷款利率再上浮国庆节前国有四大行已经纷纷将首套房房贷利率上调至基准上浮5%，大大增加了购房者的利息成本。其中，工行个贷中心相关工作人员表示，目前该行对二手房首套贷款，利率需要上浮10%。该人士直接表示，利率高的借款户能更快贷到款，价高者得。此外，四大

2、行中的农业银行和中国银行首套房贷利率依然维持基准上浮5%的水平。同时，招行也将首套房贷利率上浮10%。点评此前八五折或基准利率的房贷业务利润低是业内共识，也是各家银行在信贷资金紧张之时纷纷压缩房贷业务的重要原因，但目前房地产价格节节走高，累计的风险也越来越多，不少银行房贷业务规模减小，或也成为银行年底收缩房贷业务战线的考虑因素。1.2利率市场化迈出一步 贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行10月25日，贷款基础利率（LoanPrime Rate，简称LPR）集中报价和发布机制正式运行。首期一年期贷款基础利率为5.71%，有9家银行参与首批报价。贷款基础利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利

3、率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。 农业银行、交通银行、中国银行、建设银行、工商银行贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外公布，运行初期向社会公布一年期贷款基础利率，首期一年期贷款基础利率为5.71%。全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率的指定发布人。首批报价银行共9家，分别为工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行和招商银行。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报

4、价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每个工作日通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。点评定价机制是央行放开贷款利率上下限管理后的配套政策，这个政策的核心在于确定贷款的定价机制，将令贷款利率更透明、更市场化。1.3房贷利润下降 部分银行房贷占比从80%降到55%近期出现的房贷紧张现象引发了“停贷”传言，对此央行表示，个人房贷规模并未缩减，银行体系内资金充裕。那么为何出现贷款难？调查发现，由于房贷利润下

5、降，银行开始调整贷款结构，更愿意投向小微企业，不过由于房贷能带来大量客户，银行不会停发房贷。央行的统计数据表明，今年前三季累计新增个人住房贷款12492亿元，占各项贷款新增额的17.2%，而且其中首次购房贷款占比达到76.5%。对于房贷紧张的局面，央行分析认为，虽然各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策，但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，因此9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。央行所说的“贷款结构有所调整”，预示着部分银行在选择贷款给谁时，出现了一些变化。点评要从根本上解决房贷紧张问题，需鼓励银行业的充分

6、竞争，同时继续推动利率市场化，密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况，加强与相关部门的协调配合，鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务。2.城市建设2.1经开区年内新建6个安置房项目 可回迁群众7万余人随着我市新型城镇化建设的大力推进，经开区年内拟新开工建设6个新型城镇化安置房项目，项目建成后可回迁群众70651人。将开工新建的安置小区分别是瑞春一期、瑞绣一期、瑞祥一期、锦程花园一期、锦绣花园一期及锦龙花园一期，安置房项目总占地面积225万平方米，总投资达67.5亿元。据介绍，为实施本次安置房建设项目，经开区管委会按照“政府主导、市场化运作”的开发建设模式，联合实力央企，采用BT与捆绑开

7、发方式进行建设。该6处安置房项目目前都具备进场开工条件，现正在做进场前准备工作，10月底前将全面进入开工状态，预计到2015年底建成。点评经开区经济发展快速布局郑州西南区域，集中安置区域内村庄村民，大力推动安置房建设项目，加快经开区城乡一体化进程。推进安置房项目建设能够有效集约土地资源，利于今后经开区打造区域经济。2.2郑州至合肥将建高铁 沿途设10站全程2个多小时据获悉，郑州合肥之间将开通一条高铁郑合客专，届时仅需2个多小时即可从郑州抵达合肥。郑合高铁，是一条中原连接华东及东南的高速铁路，是郑州米字型客运专线网络中的组成部分。列车设计时速250公里，预留300公里提速条件，采用无砟轨道，届时

8、来往郑州至合肥、杭州、福州时间大大缩短。对在河南人口占首位的周口市来说，意义重大。沿线共设郑州东站、许昌东站、鄢陵南站、周口东站、项城南站、沈丘站、界首站、阜阳站、淮南站、合肥站等10个车站。根据设计，郑州经合肥到杭州的高铁将不走原来的郑徐方向，而是从许昌经周口到安徽的阜阳到合肥再到杭州。目前，郑州到合肥最快的火车需要运行7小时40分钟，慢的则要超过10个小时，走高速公路至少也需要7个小时。如果按照250公里的运营时速计算，走郑合高铁仅需2个多小时即可从郑州抵达合肥。点评石家庄至武汉、郑州至徐州客运专线建成后将全面打通高速铁路十字大通道，形成郑州“双十字”铁路枢纽格局。届时将极大的提高郑州的交

9、通运输能力，强化郑州在中原的区位价值，有助于推动郑州更快的发展。2.3南三环主线桥全线贯通 11月底将具备通车条件南三环快速路主线桥全线贯通。市三环路快速化项目南三环工程位于市区 南部，由河南华盛建设集团有限公司及郑州市第一建筑集团有限公司采用BT建设模式投资建立，工程西起兴华南街，东至京广铁路线立交，全长约5.9公里，总投资9.29亿元。据介绍，市三环路快速化项目南三环工程涵盖了道路、桥梁、互通立交等工程，工程大部分采取高架形式，主线桥设计为双向六车道，时速80公里，目前正在完善桥面的沥青铺装、防撞墙设立等后续工作，预计11月底主线桥具备通车条件。点评目前，郑州市三环快速路及地铁工程同时开启

10、，使得郑州三环内原本拥挤的交通更加严重；如今三环快速路即将投入使用，将对于缓解郑州市目前的交通现状起到较大的作用。3.地产资讯3.1个人办理房产证立等可取 目前仅限一次性付款业主从9月11日起，市住房保障和房地产管理局推出商品房屋单件办理房屋所有权证立等可取新举措，办证时间从原来的20个工作日，缩短为受理后1小时即可领取。受理范围为市区(高新技术开发区、经济技术开发区除外)内的商品房屋买受人个人办理房屋所有权的，均可凭商品房屋办证所需材料办理。办理地点在市房管局东大厅和北大厅。市房屋交易和登记中心副主任赵遂根提醒，市民个人办理房产证必须持有商品房买卖联机备案合同，而且必须是一次性付款的业主，才

11、能享受房产证1小时立等可取业务。符合条件的业主需要提交郑州市房屋所有权转移登记申请书，而且该申请书在转让方的位置须开发企业盖章；受让方要提供有效身份证原件；商品房初始登记证明或房屋所有权证(郑州市房屋登记簿)；商品房买卖合同(联机备案合同及备案信息)；完税凭证；物业维修基金缴存凭证；房屋分户平面图两份；房屋坐落房号证明等相关要件。另外，需要特别注意的是，经济适用房屋、安居房除提交上述要件外，还应提交郑州市经济适用住房购房申请审批表。点评个人办理房产证立等可取的政策可大大提高买房者手续办理效率，方便购房者，但由于目前受理范围仅限于一次性付款的客户，覆盖范围小，对大部分业主来说办理个人房产证仍要耗

12、费较长时间。3.2房产税准备不足 短期内不会推广至全国摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹在媒体见面会上表示，虽然房产税今年扩大试点城市的可能性较大，但短期内不会推广至全国实施。全面扩大准备不足2010年5月，国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中首次明确提出要逐步推进房产税改革。据媒体报道，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟在今年8月向全国人大常委会作报告时，双双建议扩大房产税试点。业界对于房产税扩大试点范围几成共识。乔虹表示，鉴于政府明确表态，今年年内不推进房产税扩大试点反而“让人吃惊”，最有可能在一二线及三四线城市中各选取几个作为试点。但是短期内，该项改

13、革不会扩大至全国，因为无论是人力、法律、考核机制等目前均准备不足，因此不会盲目推进。至于房价走势，她认为虽然近期货币政策的收紧会暂时抑制房价涨势，但短期内一二线城市房价上涨压力仍较大。改革措施需“加减乘除”十八届三中全会召开在即，对于中国下一步改革要采取的措施，乔虹认为可分为“加减乘除”四个部分，包括完善公共服务(加)，减少对经济的直接控制(减)，确立市场机制在资源分配中的基础性作用(乘)，以及服务外包与服务业开放(除)。不过她同时表示，由于各项改革有难有易，预计十八届三中全会中最有可能提出的改革措施有理清中央与地方政府间财权与事权的关系，户籍制度改革、公共服务外包，以及利率和汇率市场化改革等

14、。而养老、医保、国企改革，土地制度改革等出台实质性改革措施的可能性不大。今年年内不推进房产税扩大试点反而“让人吃惊”，最有可能在一二线及三四线城市中各选取几个作为试点。但是短期内，该项改革不会扩大至全国，因为无论是人力、法律、考核机制等目前均准备不足，因此不会盲目推进点评今年年内不推进房产税扩大试点让人“吃惊”最有可能实在三四线城市选取试点，但是短期内，改革并不会扩大至全国，主要是由于个方面考核机制准备不足。3.3河南省将建立住房保障管理系统 上网可申请保障房10月27日，记者从河南省住房和城乡建设厅获悉，河南全省将建立住房保障综合管理服务系统，今后全省老百姓申请保障房、分配保障房，将更加公开

15、、透明。省住房和城乡建设厅住房保障处有关负责人告诉记者，住房保障管理系统即将试运行。这个系统覆盖全省18个省辖市、10个省直管县（市）住房保障管理部门，未来还可扩展到我省所有县、区及街道办。届时，可实现对保障性住房项目建设、房源筹集、住房保障申请、保障对象管理、配租配售、后期管理、资金支出等的全方位动态监管。同时，系统可与房产、民政、公安、人社、金融等部门联网，对保障对象收入及住房等信息进行核查，确保分配的公平、公正。可以网上申请保障房省住房和城乡建设厅有关负责人介绍，系统建成后，保障对象不仅可以通过保障部门申请保障房，还可以“网上申请保障房”。网上填报相关信息后，需到住房保障部门现场完善、核

16、实相关资料，大大提高申请效率。网上公示保障对象这个系统还有一大亮点，就是公开已经审核通过的保障对象信息，方便社会监督。系统中有信息公开、通知公告等栏目，实现对保障性安居工程项目规划、建设进度、房源供给、保障资格的网上公示，并可实现在线咨询和投诉。可全程监管保障房进度今后，全省将对保障房从立项到房源分配全程监管。未竣工项目要按月填报项目建设进度；已竣工项目要建立楼盘表，并进入保障房房源库；已分配住房要显示每套住房的分配入住情况。目前，保障性住房分配主要包括配租和配售两种分配模式。保障性住房配租房源为廉租住房和公共租赁住房，配租时要分别登记承租人及其家庭成员信息、租赁合同、租金价格、租赁期限等信息

17、。保障性住房配售房源为经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房和棚户区改造安置住房。配售时要登记购买人及其家庭成员有关信息、出售合同、成交价格、产权比例等信息。此外，在住房保障部门选择对某套房源进行分配时，系统可根据待分配房源的类型、位置、面积、价格等信息自动弹出与之匹配的保障对象列表，供用户选择，提高效率。还将与公安、工商等部门联网系统还预留与房产、公安、民政、金融、工商、税务等部门的信息交换接口，今后可实现互联互通。届时，系统可自动生成保障对象基础信息综合核查表，定期与相关部门完成信息核对。点评建立住房保障综合管理服务系统，申请保障房、分配保障房，将更加公开、透明，除此之外，通过网络服务，也能

18、很好的方便市民，快捷高效。3.4央行：未出台停房贷政策当前市场流动性如何，有没有再闹“钱荒”的风险？银行暂停个人房贷消息是否属实？房地产信贷政策是否有调整？存款利率市场化将如何进一步推进？10月16日，央行新闻发言人就当前中国货币信贷形势、房地产信贷情况等热点问题答记者问时指出，房地产信贷政策方向并未改变，将继续贯彻落实差别化的住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。关键词：房贷收紧各银行未出台明确停房贷政策最近有媒体称，近期多家商业银行收紧房贷，“停贷”消息不时从各地冒出来。很多市民担心，房地产信贷政策有所调整。对此，央行新闻发言人表示：“从货币信贷政策角度来看，主要是继续

19、贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。”他指出，当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕。从调查来看，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。点评下一步，银行应密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况，加强与相关部门的协调配合，鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，支持保障性安居工程、和居民家庭首套自住购房需求，促

20、进房地产市场持续稳定健康发展。第二部分：土地市场篇1.土地供应分析1.1土地供应月度走势数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）10月郑州市商品房及商务金融用地供量为9.1万方，9宗地，较上月有较大的下降。是继本年三月份后供应量最少的月份，本月郑州市计划供应土地共计24宗，大部分为工业用地，由于第二、三季度商品房及商务金融用地供应较充足，四季度开始土地的供应量有明显的减少。1.2供应土地信息表2013年10月郑州市供应土地信息表土地位置面积用途规划指标要求投资强度（万元）起拍价（万元）出让年限(年)竞买保证金（万元）（万）容积率建筑高

21、度建筑密度（%）绿化率（%）陇海西路南、华山路东40744.1其他普通商品住房用地1,410030%1000011035705518石楠路东、药厂街南7264.13其他普通商品住房用地1,410030%10000196870990木棉路南、碧桃路西94329.68其他普通商品住房用地1,410030%10000256707012870木棉路北、碧桃路东21302.17其他普通商品住房用地1,410030%100005770702885药厂街北、石楠路东3510.01商务金融用地1,410025%133702020401010东风路南、电厂路西45405.86商务金融用地1,515025%161

22、38277804013890金梭路东、玉兰街北45405.86商务金融用地1,515025%16138277804013890农业路北、岳砦中街东59157.58其他普通商品住房用地1,58030%13803138037021800金槐路东、鸿宝路北32311.18商务金融用地1,1.34035%68446844407200数据来源：中国土地市场网2.土地成交分析2.1土地成交月度走势数据来源：中国土地市场网10月份土地成交市场，成交宗数和成交量较前两个月的有所上涨；10月份共成交19宗土地，成交面积41.1万，环比上涨120%，同比下降25%，本月郑州土地市场处于土地成交周期的低波阶段，比去

23、年同期略有下降。2.2土地成交价格分析数据来源：中国土地市场网（不包含经济适用房等保障性住房）郑州市各月土地成交均价幅度一般在300万元/亩，根据地块区域及属性的不同有一定的差别，10月份土地成交均价为294.42万元/亩，波动在合理范围内，成交价最高的地块为郑东新区CBD，成交价位687万元/亩，成交价最低的地块位于经开区航海路北刘庄街东，成交价位101.63万元/亩。2.3 成交土地区域分析10月份土地成交主要集中在二七区，中原区、郑东新区、经开区。二七区成交量最大、为8宗地、郑东新区和中原区分别成交4宗地和3宗地；其中二七区成交地块主要在二七新城附近，由河南泰宏建业有限公司，郑州鸿兴置业

24、有限公司等获得，土地性质均为其他普通商品住房用地，共360亩；其次是由郑州鸿兴置业有限公司获得的位于中原区的土地，总计62.2亩 2.4成交土地信息表2013年10月郑州市成交土地信息表宗地位置区域用途面积（亩）容积率建筑规模（万）成交价（万元）买受人出让方式刘庄中街南、刘庄街西经开区其他普通商品住房用地62.3 520.78 6297.5 管城回族区紫荆山南路街道办事处南五里堡社区居民委员会协议出让航海路北、刘庄街东经开区其他普通商品住房用地39.0 513.00 3961.3 管城回族区紫荆山南路街道办事处南五里堡社区居民委员会协议出让杏梁路南、望桥路西二七区其他普通商品住房用地72.1

25、3.516.84 15597.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让干渠南路南、梁庄路东二七区其他普通商品住房用地19.3 3.54.51 4177.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让干渠南路南、望桥路东二七区其他普通商品住房用地15.0 33.00 3132.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让百荣路南、南岗路东二七区其他普通商品住房用地66.3 313.26 15587.0 河南鑫苑置业挂牌出让干渠南路南、梁庄路西二七区其他普通商品住房用地41.7 3.238.98 8838.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让杏梁路南、梁庄路西二七区其他普通商品住房用地42.9 3.7510.72 93

26、88.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让刺绣路南、梁庄路东二七区其他普通商品住房用地76.45883.517.85 16529.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让刺绣路南、梁庄路西二七区商务金融用地26.24074.57.876165958.0 河南建业泰宏置业有限公司挂牌出让科达街南、豫泰路西其他普通商品住房用地17.9582.83.353843770.0 河南正弘置业有限公司挂牌出让迎宾路北、银通路东惠济区其他普通商品住房用地39.73632.77.1561113711.0 郑州西城科技发展有限公司挂牌出让副CBD地块C4-02郑东商务金融用地5.98283.1924110.0 深圳平

27、安郑东金融大厦投资有限公司挂牌出让龙湖金融中心C3-16号地块郑东商务金融用地15.00577.0058410060.0 中信建设有限责任公司挂牌出让龙湖金融中心C3-06号地块郑东商务金融用地15.004377.0055210060.0 中原证券股份有限公司挂牌出让棉纺西路北、工人路西中原区其他商服用地15.62634.54.690234822.3 郑州鸿兴置业有限公司协议出让棉纺西路北、桐柏路东中原区其他普通商品住房用地32.59064.59.782069236.2 郑州鸿兴置业有限公司协议出让棉纺北路南、桐柏路东中原区其他普通商品住房用地13.951543.722273260.9 郑州鸿

28、兴置业有限公司协议出让黄河北街东、红旗路北商务金融用地2.1 2.190.31 497.2 郑州市第二建筑工程有限责任公司协议出让第三部分：楼市数据篇1.商品房市场1.1商品房供求分析10月商品房市场成交量和供应量，供求处于相对平衡的状态，本月成交面积略高于上月，成交面积环比上涨1.6%。数据来源：同策河南研展部10月份商品房市场成交量略高于上月，但供应量呈下跌趋势，本月销售面积76.3万，环比上涨1.6%，同比下降2.9%；10月份供应面积97.6万，环比下降30.9%，同比呈持平状态;。1.2商品房价格分析10月份商品房销售均价9737元/，较上月上涨255元/。数据来源：同策河南研展部1

29、0月份郑州市商品房成交均价整体上涨255元/，10月份延续市场火热，成交价格略微上涨，10月价格的上涨，主要是因为近期高端产品集中推售，成交价格在9991-12376元/之间，其中鑫苑鑫城（9991元/）、恒大绿洲（10036元/）、正弘蓝宝湾（10863元/），民安北郡（12376元/）。10月份商品房销售均价为9737元/，环比上涨2.7%，同比上涨13.6%。1.3区域指数分析1.3.1区域供求分析10月份中原区供应量居首位、郑东新区销售量第一。数据来源：同策河南研展部10月份中原区的投放量最大，达到21.2万，占全市商品房供应总量的21.7%；其次是管城区，供应量为19.5万，占比为2

30、0%。本月销售量第一的区域是郑东新区，销售面积为18.6万，占比24.4%；其次是金水区，销售面积为14.6万，占比19.1%；再者是中原区，销售面积分别为10.6万，本月占比13.8%。1.3.2区域价格分析区域间惠济区、郑东新区价格涨幅最大。数据来源：同策河南研展部10月份，郑州市各个区域间商品房成交均价较上月相比涨跌互现，但幅度并不大；本月郑东新区和惠济区价格涨幅最大。10月份郑东新区、惠济区商品房成交均价分别为12019元/和11419元/，主要由于10月份郑东新区鑫苑鑫城、永威五月花城、海马公园等高价商品房成交，拉高了整个区域商品房均价。本月二七区、高新区、中原区、管城区等区域商品房

31、成交均价较上月略有下降，下降幅度较小，在正常浮动范围内。2.商品住宅市场2.1住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析本月住宅销售量略有上升，供应量较上月呈下降态势，环比下降11.3%。数据来源：同策河南研展部10月份郑州市商品住宅的销售面积基本与上月销售量持平，而供应面积却与上月相比呈小幅度下降态势；10月商品住宅预售面积78.7万，环比下降11.3%，同比下降18.5%；销售面积60.1万，环比上涨0.83%，同比下降10.6%。2.2住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格商品住宅成交均价相与上月基本持平。数据来源：同策河南研展部10月份商品住宅成交均价为8814元/，销售价格与上月相比

32、有略微下降，环比下降0.3%，同比上涨20.6%。随着政府的调控，抑制房价的上涨，加之部分客户持观望态度，理性置业，近两月成交均价呈基本持平状态。2.3纯商品住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）10月份商品纯住宅供应面积环比下降2.8%，销售面积较上月上涨了1.7%。数据来源：同策河南研展部10月份，商品纯住宅预售面积78.7万，环比上涨2.8%，同比上升9%；销售面积60.5万，环比下降1.7%，同比下降1.1%。近两月来，商品纯住宅预售面积基本持平；销售面积近两月浮动较小，市场反应比较平稳。2.4纯商品住宅价格分析（不含经适房等政策性用房）10月份商品纯住宅销售价格下降为8829元/

33、。数据来源：同策河南研展部10月份商品纯住宅销售均价略有下降，市场热度不减；本月商品纯住宅销售均价为8829元/，环比上月基本持平，同比上涨13.6%。2.5纯商品住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房）2.5.1成交面积小面积、功能型户型依然热销，改善户型比例略有上升。数据来源：同策河南研展部（选取2012.10-2013.10数据）10月份，90以下的产品销售24.7万，占全市纯住宅销量的40.8%，其次90-120和120-140的产品占据市场较高份额，占比均为20%和23%，140-180及180以上的产品所占份额最小，占比分别为11.6%、4.1%；市场上仍是90以下户型销量最好，目

34、前市场依旧是以刚需为主流，刚需客户较热衷于90以下的紧凑户型，首付及月供压力较小。2.5.2成交均价本月90以下的纯住宅产品价格上涨幅度最大，180以上产品价格下跌最大。数据来源：同策河南研展部（选取2012.10-2013.10数据）10月份市场上90以下户型销售均价为8469元/，本月涨幅也最大，上涨幅度为1.9%；其次是140-180产品销售价格10089元/，上涨幅度为1.4%。其余面积段产品价格基本均呈下跌状态，其中180以上产品价格下降幅度最大，销售均价为12081元/，下降幅度为5.9%；其次是90-120产品销售价格8092元/，下降幅度为5.4%。2.6纯商品住宅市场区域指数

35、分析（不含经适房等政策性用房）2.6.1区域供求分析10月份中原区供应量全市第一、金水区销售量仍居首位。数据来源：同策河南研展部10月中原区的投放量最大，达到19.3万，占全市商品房供应总量的24.5%，主要是盛润锦绣城等项目投放量较大；其次是郑东新区，供应量为17.4万，占比为22.1%。本月销售量第一的区域仍然是金水区，销售面积为12.8，占比21.2%；其次是郑东新区，销售面积为12.2万，占比20.1%；再者是中原区，销售面积为9.7万，本月占比16%。2.7商品纯住宅销售额TOP20（按面积排名，不含经适房等政策性用房）区域项目名称面积（）均价(元/）金额（万元）郑东新区海马公园43

36、4111310756898郑东新区鑫苑鑫城33224996633112高新区升龙又一城30362668920309二七区正商华钻27828794622112二七区升龙城25770860522175经开区恒大绿洲199931004120075管城区金色港湾17667885515644高新区祝福红城1698856509598金水区正商恒钻16794813713665金水区开祥御龙城15484920814257中原区望湖花园13868737710230高新区睿智禧园1323874379845中原区正商明钻1317175049884中原区盛润锦绣城12257905011092郑东新区财信圣堤亚纳122

37、3976949417惠济区天地湾104731006510541惠济区瀚宇天悦1039990449405中原区升龙天汇广场989178577771二七区橄榄城五号院862079116819金水区秀水苑8127968778733.商业市场3.1商业市场供需分析10月商业供应量大幅度下跌，销售量上升幅度较大。数据来源：同策河南研展部10月份商业预售面积较9月相比呈下降态势，商业市场供应5.2万，环比下降70.7%，同比下降54.3%；本月销售面积6.3万，环比上升110%，同比上涨8.6%；当月供求比为0.8，供应量基本与销售量持平。3.2商业市场价格分析商业市场价格波动下降，10月价格跌至1685

38、2元/。近一年期间郑州市商业市场整体波动较大，10月份，商业成交均价为16852元/，环比下降3.4%，同比下降14.6%。3.3商业市场区域指数分析3.3.1区域供求分析二七区供应量居全市之首，高新区销售第一数据来源：同策河南研展部10月份，商业产品供应集中在二七区，供应量为1.5万，占全市总供应的28.8%；其次投放量较多的为中原区，投放量均为1.2万，占全市供应总量的23%；10月各个区域商业销售情况均表现平平，其中高新区商业销售量均为1.5万，居于首位，占全市总销量的23.8%，其次金水区、郑东新区商业销售分别为1.2万，分别占总销量的19.0%。3.3.2区域价格分析10月各区域商业

39、价格涨跌不一，金水区价格上涨明显，高新区价格下跌明显。数据来源：同策河南研展部10月金水区的价格上涨幅度较大，为23759元/，环比上涨48.4%；其次是惠济区19759元/，环比上涨47.4%。3.4商业物业销售额TOP20（按金额排名）区域项目名称面积（）均价(元/）金额（万元）惠济区升龙汇金广场542019024 10311金水区蓝堡湾364727540 10044二七区升龙城514116810 8642中原区升龙天汇广场302418585 5620高新区通和盛世120614000 4824中原区方圆经纬花园158525628 4062郑东新区观屿国际49676371 3788二七区蓝海

40、港湾142723097 3296金水区田园新城172218508 3187中原区龙栖湖畔183616503 3030郑东新区建业凯旋广场五栋大楼103328867 2982郑东新区晖达新领地32779002 2950金水区丰庆华府129122223 2869郑东新区天鹅城恒天大厦73438011 2790郑东新区豫武花园144115399 2219金水区金印阳光城44445315 2012高新区慧城144913796 1999金水区普罗旺世81223744 1928二七区商都电子商贸城85520772 1776郑东新区永威翡翠城35147578 16704.办公市场4.1办公市场供需分析10月

41、办公产品供应量大幅下降，销售量略微下降。数据来源：同策河南研展部10月份办公产品预售8.7万，环比下降69.1%，同比下降16.3%；销售面积9.1万，环比下降26.9%，同比上涨65.4%。10月办公市场供销比为0.96，供销基本持平。4.2办公市场价格分析本月办公产品销售价格为11070元/，环比上涨3.8%10月份郑州市办公市场成交均价呈上升态势，为11070元/，环比上涨3.8%，同比下降9.4%。4.3办公市场区域指数分析4.3.1区域供求分析10月办公产品仅有二七区供应数据来源：同策河南研展部10月份办公市场仅有二七区供应，供应量为8.7万；本月郑东新区成交量仍居销售首位，郑东新区

42、成交5.4万，占全市成交总量的59%。4.3.2区域价格分析10月份各区域价格波动幅度较小，基本与上月持平数据来源：同策河南研展部10月份郑州市各个区域办公产品销售价格波动不大。其中郑东新区办公产品均价12688元/，环比上涨6.4%；中原区办公产品均价9617元/，环比下降6.2%；管城办公产品均价9216元/，环比下降7.2%，其他区域上涨或者下降幅度较小。4.4办公物业销售额TOP20（按金额排名）区域项目名称面积（）均价(元/）金额（万元）郑东新区建正东方中心121889637 11746二七区绿地滨湖国际城132748352 11087郑东新区郑东绿地中心557219530 1088

43、2郑东新区中科大厦573511735 6730郑东新区建业凯旋广场五栋大楼505713018 6583郑东新区升龙广场525512084 6350郑东新区郑州金融国际中心373014418 5378金水区瀚海北金商业中心406311277 4582郑东新区美盛中心写字楼146325427 3720高新区华强城市广场42766908 2954高新区升龙又一城41786903 2884郑东新区绿地新都会206813366 2764二七区润翔京莎广场30818082 2490郑东新区东方国际广场225010929 2459金水区蓝堡湾154014312 2204郑东新区伟业国际广场129213189 1704郑东新区永和宇宙星广场111213984 1555郑东新区河南商会大厦18328313 1523郑东