XXXX年10月南京房地产市场研究月报_27页_道非道.docx

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1、南京10月份房地产市场月报10月南京房地产市场月报2010年10月目录一、时政要闻2一）时政一览2二) 动态要闻6二、土地市场信息9一）土地出让公告信息9二）土地成交信息11三、房地产市场动态14一）商品住宅类141、全市商品房住宅销售情况142、全市9、10月份各板块商品住宅成交对比153、南京10月商品住宅成交面积、价格分布164、南京10月末各板块住宅库存17二）商业类18三）办公类20四)南京楼市10月份销售排行榜22四、2010年11月份各板块新推房源统计24一、时政要闻一）时政一览l 江苏省响应国务院号召，坚决遏制部分地区房价过快上涨。继国务院929发布“国五条”，江苏省落实“省六

2、条”。解读：1、刚需购房契税优惠减少：90平米以下唯一普通住房 征契税1% 政策原文：自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。 2、改善型购房需求契税优惠减少：90-144平米唯一普通住房 征契税1.5% 政策原文：自2010年10月1日起，对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。 3、非唯一住房契税一刀切：3% 政策原文：对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。 4、

3、个税优惠退出楼市 政策原文：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 5、已购房但未缴纳契税的 有缓冲时间 政策原文：凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。 6、明确执行时间 政策原文：本通知自2010年10月1日起执行，此前与本通知不符的有关规定一律停止执行。 l 南京落实新政，“房产5条”出台南京市政府2010年10月12日傍晚发布了“南京市贯彻国务院部委政策实施细则”，外界期盼和猜测多日的南京房产调控细则主要为五个方面：1、加快

4、住房项目供地强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。2、暂停第三套房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格

5、执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。3、购房补贴10月20日取消自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行南京市的自住改善型购房补贴政策。4、限购第三套住房保障本市居民自

6、住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。5、开盘3个月内禁止涨价继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。此外，细则还要求楼盘合理定价积极促销。各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，在开工建设、市场销售、竣工交付以及工程质量等多个环节抓好贯彻落实，尽快形成住房的有效

7、供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制南京市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展。l 首套房贷最低利率上调至八五折10月底，各家银行就陆续接到总行书面或者口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率由原来最低优惠利率7折变为按8.5折执行，二套、三套房贷款政策不变。时隔近三年 央行首次加息0.25个百分点1、中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%。2、住房公积金存贷款利率调整。从20

8、10年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%；上调个人住房公积金贷款利率，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%；开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。l 央行上调六家银行存款准备金率2010年10月11日上午，央行通知工行、农行、中行、建行四大国有商业银行以及招商银行、民生银行

9、两家股份制商业银行，将提高上述6家银行的存款准备金率50个基点。据了解，上述6家银行的存款额约达38.1万亿元，占我国银行总存款额68.6万亿元的逾一半。经过此次提高，这6家银行的存款准备金率将达17.5%。二)动态要闻l 秋交会活动丰富 人气旺盛10月17日下午，为期四天的2010南京秋交会圆满落幕。据2010秋交会组委会统计，本届秋交会4天时间共吸引6.98万人次前来观展，现场认购257套。观展人气依旧旺盛，刚需购房者的买房热情也很高涨。同时，秋交会活动丰富、人气旺盛。乐嘉评房、任屹论、老吴韶房、方山别墅沙龙、365直播间、市民大课堂、风尚车展本届秋交会，4天来不断的精彩活动，吸引了无数观

10、展市民的关注，任志强潘石屹的“任屹论二次调控下的中国楼市”更是引爆了今年秋交会的一个高峰。 l 宁芜铁路搬迁工程启动作为市政府重点城建项目，我市已经启动市内宁芜铁路整体搬迁工程。南京至芜湖的宁芜线，全长92公里，是连接皖南至华东、大上海的重要交通干线。宁芜铁路在我市区域内的线路，穿越主城光华门、中华门等地，长约16.7公里。因为宁芜铁路贯穿我市城区，不仅扰民，对城市区域、区划分割都影响非常大。此段线路在中和桥、大明路、长虹路、小行等地有多个交叉路口，影响主城交通，而且对小行小区、秦虹小区、亚东城、黄埔鑫园、御水湾等多个沿线小区有一定的噪音影响。l 京沪高铁通车又提前了据了解，京沪高铁总长度13

11、18公里，是新中国成立以来一次建设里程最长、投资最大、标准最高的高速铁路。等到京沪高铁通车后，高速动车开跑的速度就能达到350公里/小时，最高速度更能达到380公里/小时。京沪高铁最初计划2012年12月通车，之后计划提前到明年底通车。初步确定明年3月份试跑，7月1日通车。届时，从南京到北京最快约3小时20分，而从南京到上海最快约40分钟。 l 南京南站明年6月底建成被誉为亚洲最大火车站的南京南站已经拔地而起，建成后，不仅沪汉蓉高铁、京沪高铁、宁杭城际高铁、宁安城际高铁、宁启城际高铁、宁合城际高铁将汇聚南京南站，而且地铁一号线南延线，地铁三号线(在建)、地铁6号线(南段)待建、地铁12号线(待

12、建)、机场轻轨线(待建)也均在该站汇合。南京南站的规模将是现有南京火车站的六倍，建成后沪宁城际高铁将全部停靠此站。同时根据消息，如果可能，现在正在申请批准的沿江高速铁路列车也将在此停靠，南京与上海之间将有四条高速铁路通道(沪宁动车、沪宁城际高铁、京沪高铁、沿江高铁)，使南京与上海之间的交通更加紧密。l 南部新城开建 将拥有5条高铁4条地铁 作为南京十大功能板块之一的南部新城，正式迈出建设步伐。南京举行南部新城开发建设启动仪式，省委常委、市委书记朱善璐宣布南部新城建设正式启动。率先启动建设的，是以铁路南站地区为核心的32平方公里。面积用地约164平方公里。l 国内首个航空城落户白下区 全国首个以

13、航空科技为内核的顶级科技研发中心区在宁正式启动。由中国航空工业集团公司投资的南京中航科技城项目召开总体规划设计国际招标专家评审会，该项目将于今年年底正式动工建设，项目占地40万平方米，总投资约200亿元，预计7-8年的时间，形成年产值达250亿元，税收50亿元，2.5万科技人才集中工作的航空产业集群。l 3号线、10号线和机场线2014年青奥会前肯定开通 备受市民关注的地铁3号线和10号线的建成时间，终于有了准确的说法。南京地铁方面首次确认，这两条地铁线路铁定要在2014年南京青奥会前建成通车。青奥会前确保通车的还有地铁6号线的机场段。同时，地铁8号线、11号线、12号线、17号线4条线路，将

14、力争在南京青奥会前建成。l 长江四桥主塔今天封顶 地铁11号线计划不变南京四桥主跨1418米，两座索塔高230米，相当于两座金陵饭店的高度。南京四桥南塔于去年11月26日开始施工，今年10月8日封顶，历时316天；北塔于去年12月1日开始施工，今年10月19日封顶，历时322天；工程累计使用混凝土34768方，钢筋5603吨，工期比计划提前26天，力争2012年具备通车条件。11号线暂时没有什么变化，一期工程仍计划2014年建成通车。拟开工建设的是11号线的一期工程，起自与三号线换乘的泰冯路站，沿泰冯路北上进入江北大道，沿江北大道一直向北连接大厂、长芦、雄州和六合，二、土地市场信息一）土地出让

15、公告信息l 10月份土地供应市场继8、9月份的猛烈供应量之后出现回落，政府为了协同9.29新政的脚步，从源头控制土地供应，从而更好的制约房地产市场供求关系。挂牌地块：地块编号所属区域地块范围出让面积（）地块用途容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率起价（万元）NO.2010G44下关区东至二板桥；西至惠民大道；北至现状；南至道路。13174.1二类居住用地3.525%100-37000NO.2010G45栖霞区东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路；南至望月路。91750.7二类居住用地2.222%6036%80800NO.2010G46栖霞区东至现状（信息职业技术学院）；西至规划道路；北至规划道路

16、；南至现状（江苏省计量科学研究院）。43397.7商务办公用地1.530%2435%22000NO.2010G47浦口区东至规划道路；西至星火北路；北至永新路；南至规划道路。105753.1二类居住用地、基层社区中心2.230%6035%44800l 10月挂牌四块地块，其中三块属于城北板块，最大的一块属于江北板块。城北板块在城区属于较落后地区，由于城中其他区域慢慢被开发完毕，城北已经成为政府重点规划区域，城北板块的未来发展潜力巨大。二）土地成交信息l 10月份南京土地成交市场相当火爆，虽然成交面积略低于9月份，但是成交幅数达到本年最高值。l 10月份的高数量成交，主要是9月份的市场供应量较大

17、，高数量成交为政府取得更大的财政收入。成交地块信息：成交时间地块编号所属区域地块坐落出让面积()地块用途容积率挂牌价(万元)成交价(万元)摘牌单位楼面地价(元/)2010-10-12NO.2010G34栖霞区东至湖北东路；西至现状；北至望月路；南至纬地路75466.5二类居住用地2.26800076000保利江苏房地产发展有限公司45782010-10-12NO.2010G35建邺区东至现状；西至河道；北至楠溪江东街；南至现状12180.4商业用地，金融业用地6Far1155005500招商银行股份有限公司南京分行-2010-10-26NO.2010G36浦口区东至迎江路；西至新浦路；北至迎宾

18、大道；南至光明路59040.6商业用地53540035400江北新城投资11992010-10-26NO.2010G37浦口区东至规划道路；西至星火北路；北至规划道路；南至学府路133362.8二类居住住地01地块2.202地块2.85900069500新城万嘉-2010-10-26NO.2010G38六合区东至规划绿地；西至环池西路；北至浦六路；南至江北大道20163.9商业用地3.652005200南京佳祺建设7162010-10-26NO.2010G39六合区东至规划道路；西至现状；北至欣乐路；南至现状。地块1：15927.2地块2：1739.9二类居住用地地块13.5地块21.2950

19、09500南京凤南投资-2010-10-29NO.2010G40浦口区东至临江路；西至望江路；北至兴隆路；南至天浦路。113608.1二类居住用地2.533000210500雅居乐74112010-10-29NO.2010G41浦口区东至七里河；西至临江路；北至现状；南至镇南河路。185849二类居住用地2.554000363000雅居乐78132010-10-29NO.2010G42浦口区东至规划路；西至望江路；北至规划路；南至兴隆路。123175.1二类居住用地2.540000203000世纪金源65922010-10-29NO.2010G43建邺区东至黄山路；西至恒山路；北至现状；南至河

20、西大街。21950.8商业金融业用地、酒店式公寓用地6.52700081000江苏盛康5677l 10月份前两次拍地市场都较为冷淡，基本都以挂牌价成交。l 10月29日下午，南京国土拍卖会上，江北“地王”记录在3小时内连续两次被刷新，被称为“地王缔造者”的雅居乐地产成功拿下G40和G41地块，楼面价分别达到7411元/平方米和7318元/平米。目前江浦二手房均价维持在8000元/平方米左右，这样的地价几乎赶上了在售房源的价格。l 开发商拿地竞争激烈，各家都看好浦口新城的发展，与河西一江之隔，隧道的开通，地铁的规划，无一不展示浦口的未来发展潜力巨大。l 江浦的高价地王一方面增加了购房者对江北楼市

21、的信心，另一方面也激励更多的品牌开发商进驻江北。开发商利用“地王”带来的利好预期，三、房地产市场动态一）商品住宅类1、全市商品房住宅销售情况l 10月份南京住宅市场的成交量达到本年最大值，10月份的的供应量较9月相比有所下降。l 住宅成交量受9.29新政影响不大，楼市已经慢慢适应了新政策的出台。而开发商却出现略微观望态势，减少供应量。2、全市9、10月份各板块商品住宅成交对比l 10月份土地市场成交量中江宁、江北、城南、河西四个板块排在前四位。江宁、江北、河西三个板块属于传统成交量较高的区域，城南因为推出热点楼盘凤凰和美，其定价合理，符合消费者心理预期，去化率较高。l 河西板块受9.29新政的

22、影响较大，主要原因是河西主推的为大面积品牌高档楼盘，客户群主要面对改善性购房者和投资客户。而新政中所规定的二套房首付50%，限购三套房等，从一定程度打压了此类购房群体。3、南京10月商品住宅成交面积、价格分布l 两个表格同时显示10月份住宅市场的群体分为两部分，一部分是刚需购买者，另一部分是高档楼盘购买者。l 10月份高档楼盘中热销的保利香槟国际与中海凤凰熙岸，或是因为价格合理，或是因为品牌过硬，都比较符合消费者的心理需求。继7月份两家楼盘相继开盘获得热销，10月再次双双获得较高成交量。4、南京10月末各板块住宅库存l 2010年南京住宅用房的库存都比较大，因为2010年接连出台的房地产政策，

23、一方面形成购房者的观望，一方面对投资客进行打压，很大程度缩减了住宅市场的成交量，形成较大量的库存房源。l 江宁、江北、河西板块的库存房源最多，但因为这三个板块的消化速度较快，形成压力不大。而城北、城中、城东的消化压力比较大，三个板块的消化周期都约接近一年。二）商业类一、2010年南京商业用房供求情况月度走势l 10月份南京商业市场供应量达到4月新政以来最高值，但是销售量却差强人意。l 受9.29新政对于住宅投资打压的影响，开发商开始从住宅市场转移重心，慢慢推出商业、办公项目来吸引投资者目光，以赢得更多的市场。二、10月份各板块商业用房供求情况l 10月份南京商业用房供应市场主要由城北、江宁板块

24、支撑，成交量则是江宁与江北排在前两位。l 城北与江宁主要以推出以酒店式公寓为主的商业用房。城北的晓庄国际广场推出480套酒店式公寓，套均面积为40110，价格为11000元/，因为产品特点不突出，成交量一般。江宁板块的部分酒店式公寓因为其面积小，总价低，及靠近地铁的交通优势，吸引一些刚需购买者和投资者，成交量占据各板块之首。三）办公类一、2010年南京办公用房供求情况月度走势l 10月份的南京办公市场上市量剧增，达到本年来最高值，而成交量却相当萎靡。l 受9.29新政的影响，住宅市场的发展受到极大的抑制，所以开发商转移策略，更多的推出商业和办公项目去吸引客源。二、10月份各板块办公用房供求情况

25、l 南京十月份办公用房的供应市场相对比较集中，主要是城北和江宁两个板块。l 城北10月新推楼盘为晓庄国际广场，推出420套办公用房，套均面积为4070左右，价格为12100元/起，因为其5米挑高户型，较受投资和自居购房者欢迎，去划率较高，尤其是南面户型。而江宁主要上市的楼盘是诚基百家湖小公馆及其他办公土地性质的酒店式公寓。l 10月份办公市场的成交量较小，说明南京的办公市场尚未成熟，开发商选择办公项目需要谨慎，风险较大。四)南京楼市10月份销售排行榜销售金额排行榜 销售套数排行榜排名楼盘名称区域销售金额（万元）均价（元/）1金地自在城河西64374.7395002保利香槟国际河西50164.7

26、1170003南京万达广场河西46682.68175004保利紫晶山城东44431.44165005仁恒G53河西39792.77230006御江金城河西33631.43180007招商依云溪谷仙林25736.05260008融侨世家江宁23726.2995009东方龙湖湾江宁22865.531000010天润城江北20719.667500排名楼盘名称区域销售套数均价（元/）1金地自在城河西808 95002天润城江北34575003东郊小镇江宁28480004南京万达广场河西274175005威尼斯水城江北26984006乐居雅花园城北26483007融侨世家江宁26195008旭日爱上城江

27、北24676009阿尔卡迪亚江北245680010荣盛龙湖半岛江北2194800小结l 十月份南京销售市场主要由刚需购买群体和高端置业群体构成，主要体现在销售金额排行榜中，价格高的高档楼盘占有大比例，而在销售套数排行榜中，单价在10000元/的刚需楼盘占有90%的比例。l 十月房地产市场仍然保持南京的原有发展态势，形成江宁、江北、河西的三足鼎立，三大市场竞争激烈。河西以品牌楼盘，江宁以地铁楼盘，江北以低价楼盘，吸引各自客源。l 9.29新政中规定首次购房付30%，并且近期银行贷款与公积金贷款利率都有所上浮，同时首套房贷利率取消7折优惠，大大增加了首次购房群体的压力，造成一部分刚需群体开始观望。

28、l 南京出台的三套房限购令，限制了住宅投资，但是因为关于限购令的细则还未出台，所以部分三套房购买者希望赶在细则出台之前出手。四、2010年11月份各板块新推房源统计板块楼盘名称推盘信息城中长江路九号即将推出面积50-80平方米左右，挑高4.99米，50年办公性质，精装修交付，拎包入住。 城东保利紫晶山推出类双拼别墅，面积在250-260平方米之间，类独栋别墅320-240平方米，价格和推出的房源套数都未定。还将加推48套花园洋房，面积170平方米和195平方米的奢阔四房。城南德盈国际广场11月底推出1栋的508套挑高办公以及6栋的399套平层精装公寓，平层精装公寓的面积为3580平方米。金地自

29、在城10月31日推出2号楼，共有182套房源，均为复式，主要户型为85、91、144平方米，精装交付，均价在9700元/方米左右。城北新城金郡预计10月底推出2栋新房源，约200多套。大发燕澜湾预计11月份推出第一批房源，具体的上市量还没有定。明年将会推出剩余的所有房源。中央上尚城预计11月中旬推出D栋的98套房源，12月份推出A栋，最后的C栋预计将于明年年初推出，具体时间待定。晓庄国际广场10月30日首次开盘推出900套房源，包括480套酒店式公寓和420套5米挑高办公LOFT。商业办公挑高均价在13000元/平方米，酒店式公寓均价11000元/平方米起。润开华府预计11月份推出3号楼，共5

30、1套房源，面积85、120的两房与三房长江峰景预计11月份推出3号楼，共42套，户型面积110-190平方米不等。中电颐和家园10月30日推出03栋，共103套，价格14600-14800元/平方米不等，前期交纳诚意金的客户开盘当天可享受3个点的优惠，另一次性付款优惠3个点，商贷优惠2个点。天正桃源预计11月份推出剩余的最后一栋，1号楼的酒店式公寓。旭日雅筑11月中旬推出01栋约36套新房源，春节之前将会把剩余的120多套房源全部推出来。仙林诚品城10月底11月初将推出最后不到100套房源。河西盛世公馆预计11月初开盘，共530多套，总面积约2万多平米。首期推盘量暂未定。天一阁预计10月底11

31、月初开盘，推出64套18层高层房源，面积109-142平方米。临时售楼处已开放，可以去现场咨询。 中海凤凰熙岸10月30日推出4号楼和5号楼，共约300多套房源，其中5号楼为精装修销售，4号楼为毛坯交付。保利香槟国际10月31日推出16栋，共105套房源，折后均价约17500元/平方米，当天销售6成。江宁中浩清溪家园11月底将推出17套独栋别墅，面积290-370平方米。城市之光国际公寓11月初左右推出1300套精装修小户型，面积在40-60平方米，90-110平方米。天泰青城以精装修小户型为主，户型面积有30、40和70平方米，预计11月中旬推出首批213套精装房源。万裕龙庭水岸10月30日

32、推出29幢和28-2幢，共197套，主力户型为78平方米、101平方米和126平方米。折扣均价在8600元/平方米。东方龙湖湾御山湖11月初开盘推出3栋小高层房源，户型60-130平米之间。宜家国际公寓预计11月份推出12号楼，共99套，面积在56-148之间。上善居预计11月下旬推出3、6两栋楼，共计200套。金陵天成将于10月30日开盘推出150套酒店式公寓，65年产权，精装修交付。金王府预计11月16日开盘推出50-52#，3栋16层的高层房源，一共192套，面积为62-141平方米。21世纪国际公寓11月推出2栋新房源，300余套，面积在40-1108平方米之间。武夷水岸家园预计11月

33、份推出北区2栋房源共计1万平方米。一栋小高层，户型面积为90-130平方米，一栋单身公寓，面积从40-60平方米。罗托鲁拉小镇11月份开盘推出枫叶园二期，推出联排和双拼别墅户型面积260-340平米。东渡国际青年城11月28日开盘推出单身公寓，约200多套，主力户型面积38平方米。胜太华府一幢高层公寓楼，地上15层，其中2-15层为公寓，标准层每层设置17间公寓，少量挑高房源，40、50平方米房源为主，共238余套，预计11月全部推出，毛坯交付。江北蒙塔卡利11月份将推8套水景豪庭别墅。大吉山水田园11月份预计有20套别墅和20套商铺。大华锦绣华城11月份将推100套左右的小高层房源。泰来苑11月份将推80多套房源，以多层为主，少量小高层钱塘望景花园11月推8、10、12号楼，共192套房源。天润城11月份将推400套左右房源。威尼斯水城11月份将推300套左右房源。荣盛龙湖半岛11月份将推48套观湖别墅和200套观湖郡公寓。27