《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》.docx

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1、深圳市房屋建筑面积测绘技术规程 2023-1-2深圳市房屋建筑面积测绘技术规程目 录一、 总则1.1目的、内容及适用范围1.2 引用标准1.3 参考标准二、 名词解释及相关建筑术语2.1 房产测绘名词2.2 建筑容量名词2.3 建筑术语三、 房屋数据采集3.1 一般规定3.2 特别规定四、 房屋建筑面积计算规定4.1 计算通则4.2 计算细则4.3 共有建筑面积的计算与分摊五、 房屋建筑面积变更测绘5.1变更测绘的分类5.2变更测绘的一般原则5.3 变更测绘方法5.4变更测绘的受理规定六、 房产测绘成果报告书 6.1房屋建筑面积测绘报告6.2建筑工程竣工测量报告条文说明附录A房产测绘外业记录表

2、与分割测绘说明附录B 房产测绘成果报告书标准格式1. 总则1.1目的、内容及适用范围1.1.1 为全面执行国家房产测量规范，进一步规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算技术标准，明确我市房屋建筑面积测绘计算中一般及特殊情况的处理方法，特制定本规程。1.1.2 房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集,房产图测绘，房屋建筑面积计算,成果资料整理、检查、审核与归档。1.1.3 房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）。1.1.4 本规程适用于全市建筑工程设计、建设工程规划报建、房地产开发与销售、房地产权登记、建设工程规划验收、征地拆迁赔偿、旧城改

3、造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。 1.2 引用标准1.2.1房产测量规范（GB/T17986-2000）1.2.2深圳市建筑设计经济技术指标计算规定（深圳市规划国土局，1999.7.1）1.3 参考标准1.3.1建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）2.名词解释及相关建筑术语2.1 房产测绘名词2.2.1 房屋面积测绘：系指房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分栋进行。2.1.2房屋的建筑面积：房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水

4、平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米（含2.20米）的永久性建筑。2.1.3房屋的套内建筑面积：房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。2.1.4房屋的共有（公用）建筑面积： 建筑物内由多个产权人共同占有或使用的建筑面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。2.1.5房屋的专有建筑面积：建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积。2.1.6房屋的使用面积：指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。2.1.7房屋的产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产

5、权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。2.1.8房屋建筑施工图面积测算： 依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。主要用于建设工程设计与报建参考。2.1.9房屋建筑面积预售测绘： 依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。主要用于房地产项目的预售审批与备案。2.1.10房屋建筑面积竣工测绘： 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和

6、转让。2.1.11房屋建筑面积现状测绘：依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产登记等。2.1.12房屋建筑面积变更测绘：是指因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。2.1.13房屋建筑面积分割测绘：依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。2.2建筑容量名词2.2.1用地面积：经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。2.2.2 建设用

7、地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积2.2.3 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。2.2.4 地面以上建筑面积：建筑物地面以上各层建筑面积之和。2.2.5 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。2.2.6 建筑容积率： 在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值，或：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积 （无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.5米时）建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积 （半地下室地面高度超过1.5米时）2

8、.2.7 建筑覆盖率： 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。2.2.8 规定建筑容积率：市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的建筑容积率。2.2.9 规定建筑面积：与市政府行政主管部门在建设用地规划许可证和土地使用权出让合同书中规定的计入容积率的总建筑面积。2.2.10 核增建筑面积：市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。2.2.11 建筑层数：层高等于或大于2.2米的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：(1) 屋顶突出物的高度在9米以内，且其水平投

9、影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的八分之一者；(2) 实心女儿墙高度自墙顶往下小于1.5米者；(3) 建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。 （以上引自深圳市建筑设计技术经济指标计算规定1999.7）2.3建筑术语2.3.1裙楼、塔楼：高层建筑中，高楼层的平面布置和低楼层的平面布置相装差超过三分之一时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。2.3.2层高：相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。2.3.3楼层净高：楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离2.3.4自然层：按楼（地）板结构分层的楼层。2.3.5标准层：指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。2.3.6夹层：在一个楼层内，以

10、结构板形式局部增设的楼层。2.3.7架空层：建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。2.3.8结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。2.3.9设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的空间层。2.3.10避难层：建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.3.11屋面（顶）层：在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.3.12地下室：房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度

11、大于房间净高的1/2者。2.3.13 半地下室：房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。 2.3.14走廊：建筑物内设置的水平交通空间。2.3.15过道：套内使用的水平交通空间。2.3.16挑廊：挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.3.17檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。2.3.18回廊：在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.3.19架空通廊：建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.3.20门斗：在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.3.21门廊：位于建筑物出入

12、口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的的开放式建筑空间。2.3.22雨篷：设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。2.3.23阳台：建筑中突出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。2.3.24露台：与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。2.3.25凸窗：为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过40厘米的突出外墙的窗。2.3.26落地窗：窗框与地板直接相连的窗。2.3.27落地凸窗：突出外墙但窗台高度小于40的凸窗。2.3.28围护结构

13、：围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2.3.29围护性幕墙：直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。2.3.30装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.3.31眺望间：设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.3.32勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.3.33变形缝：伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。2.3.34永久性顶盖：经批准设计的结构牢固，可供永久使用的顶盖。2.3.35骑楼：楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。2.3.36门厅：建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交

14、通枢纽空间。2.3.37大堂：具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。2.3.38楼（电）梯间：建筑物内设置的用于布置用于垂直交通的楼梯、电梯的建筑空间。2.3.39前室：设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.3.40台阶：在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。2.3.41管道井：建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.3.42烟道：建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。2.3.43核心筒：建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、服务其它建筑空间的结构体系。2.3.44中庭：建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

15、2.3.45桥：与室外相连的有跨度的架空构筑物。2.3.46花池：建筑物中设置的用于种花的建筑构件。2.3.47天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。2.3.48内庭院：四面有房屋，无顶盖的空地。2.3.49公共（消防）通道：为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。2.3.50公共开放空间：建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。3.房屋数据采集3.1 一般规定3.1.1 房屋边长数据来源3.1.1.1房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据，房屋边长有

16、两种不同的取得方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上提取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。3.1.1.2根据房屋边长的取得方式和数据来源不同，房屋建筑面积测绘分为“施工图测算”、“预售测绘”、“竣工测绘”、“现状测绘”、“变更测绘”、“分割测绘”，相应的房屋建筑面积亦分为“施工图测算面积”、“预售面积”、“竣工面积”、“现状面积”和“变更面积”。 3.1.1.3施工图测算可依据建设单位提供的未经市政府行政主管部门审核备案的建筑施工图进行，房屋边长尺寸取建施图上的标注值。所出具的测绘报告仅供建设单位报建参考，不得用作房地产预售和产权登记使用

17、。 3.1.1.4 预售测绘根据市政府行政主管部门核发的“建筑工程规划许可证”及经市政府行政主管部门核准备案的建设工程建筑施工图进行，房屋边长尺寸取建施图上的标注值。所出具的测绘报告供建设单位用于房地产预售审批、销售及备案。若进行预售修改测绘，来文单位需提供市政府行政主管部门的相关复函及与复函内容一致的建施图。3.1.1.5 竣工测绘根据竣工房屋现状通过现场实测进行。房屋边长通过实测取得，实测边长与设计边长的差值在允许的限差范围内时，应采用与竣工房屋边长相符的建施图上的设计值。所出具的测绘报告供建设单位用于规划验收、地价核算和房地产权初始登记和转移登记。3.1.1.6 现状测绘根据房屋建筑的现

18、状通过现场实测进行。有建施图时，在允许的限差范围内，房屋边长可以采用与房屋现状相符的建施图上的设计值；无设计图时，则全部采用实测值。所出具的测绘报告供申请单位用于补办规划及用地手续、征地拆迁、土地评估等。3.1.1.7变更测绘（含分割测绘）依据房屋现状、市政府行政主管部门的相关复函及与复函内容相符的建施图进行。房屋边长取实测值，在允许的限差范围内可采用与竣工房屋边长相符的建施图上的设计值。3.1.2 房屋边长数据的图上采集3.1.2.1从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核。较核不符时，应返回建设单位进行修正。当建施图上个别较小图形缺乏必要数据时，

19、若该图形面积约在0.5平方米以内的，可用设计图比例尺图解量取边长。当较大图形缺乏数据时，应返回建设单位补充。3.1.2.2图纸边长采集中，若遇特殊情况时，如个别小尺寸的明显错误，自行修正、数据不足够时的图解量取、图解计算等，都应在房屋边长测量记录中记录或注明，必要时可在草图的位置中详细说明。3.1.2.3已竣工并且有经批准的建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值0.003D（其中D为实测边长，以米为单位，D小于10米时按10米计）时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。3.1.3 房屋边长的实地测量3.1.3.1 实地测量房屋边长可采用如下设备直接测量长度：经检定的钢卷尺、手

20、持式测距仪、红外测距仪、全站仪。3.1.3.2 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用红外测距仪或全站仪测边时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.8至1.2米，使测线两端符合房屋边长。3.1.3.3 当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。3.1.3.4 房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，且无建施图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法

21、计算面积。3.1.3.5 当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要较核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。如图3-1所示的AB总边长,可使用全站仪实测A及B点坐标后计算AB边长。实测坐标点的中误差应满足0.05米。测量时可采用假定坐标系，并选取一个（或尽量少）测站点将各点一次性测完。3.1.3.6 实测一般房屋边长时，取值精度为0.01米；实测商铺边长时，取值精度为0.001米。3.1.4 建筑标高测量3.1.4.1 房产高程测量应采用1956年黄海高程系，必要时转为1985国家高程基准，可采用水准测量、三角高程测量、GPS测量等方法实施。3.

22、1.4.2 在建设工程竣工测量时，应对建筑物一层地面室内及室外地坪标高、建筑物裙楼顶部标高、建筑物塔楼顶部标高进行实地测量，并填写点位、标高外业测绘记录表（见附录A中表A-2），在建设工程竣工现状图上应予明确标注。3.1.4.3 对地下空间建筑，应对其室外地坪标高及地下每一层的室内地坪标高进行实地测量，在建设工程竣工测量报告中的分层平面图上应明确标注各层的室内地坪标高，在竣工现状图上应明确标注建设用地范围内的地面室外地坪标高和地下空间最下一层的室内地坪标高。3.1.4.4 对较高层的建筑，如其顶层标高因现场条件限制无法以上述方法施测的，则可以一层室内、外地坪标高与各层的层高值来推算顶层标高值，

23、但需在测绘报告中予以说明。3.1.5 层高测量3.1.5.1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、插层、地下层、半地下层、架空层等进行层高测量。对实地对照中层高有疑问的其它建筑空间，也应进行层高测量，并按附录A中表A-1房屋建筑面积测绘外业测量记录的格式填写层高测量记录。3.1.5.2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各区间必须分别测量与记录，并在备注栏中予以说明。3.1.5.3 当建筑物设计层高小于2.1米或大于2.3米时，可只量测一个层高值；当设计层高在大于2.1米和小于2.3米之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均后作为实测层高值。

24、层高测量取位精确至0.01米。3.1.5.4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在0.03米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符。无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高的平均值为准。3.1.6 分割测点3.1.6.1竣工或现状测绘时，当批准建施图上的商铺等为虚拟分割，或批准的设计图纸为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可采用分割测点方法进行分割测绘。3.1.6.2 分割测点须按市政府行政主管部门核准备案的建施图，在分户产权界的拐点或特征点处设置界址钉，用全站仪布设导线，以极坐标法实测重要拐点和关键地界点的点位坐标，并拍摄现场典型照片存档以记录界

25、址钉类型和现场设置方式。3.1.6.3分割测点布设的平面控制不能少于三级导线精度，可以从高级到低级，分级或越级布设。3.1.6.4用极坐标法施测分割地界点坐标坐标时，水平角观测须采用DJ1、DJ2等级系列经纬仪或电子经纬仪，测距用的光电测距仪应采用I级。3.1.6.5对实测坐标必须经过严格平差计算。对未实测的其它一般地界点，可采用图解法进行坐标解算，解算后的地界点之间实测边长与平差后坐标反算边长较差不能超过0.003D（D小于10米按10米计）。3.1.6.6 凡进行了分割测点，均应撰写房屋分割测点点位测绘说明（见附录A中表A-5），对分割点的点位选取、界址钉设置、测绘方法、测绘时间、控制点布

26、设等予以说明，并附房屋分割测点点位略图（见附录A中表A-3）和房屋分割测点点位坐标表（见附录A中表A-4）。对其余地界点的点位坐标，可采用图解法进行解算。3.1.7 限差、误差规定3.1.7.1 房屋边长测量设备需要定期检定，并符合以下精度要求：(1) 经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差D应满足：|D|0.0005D (D10米) |D|0.0001D (D10米)(2) 经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差D应满足：|D|0.005米(3) 红外测距仪，一测回读数较差D应满足：|D|0.005米(4) 全站仪，一测回读数较差D应满足：|D|0.005米3.1.7.2房屋边长测量限差规定：

27、多次测量结果较差绝对值应符合： |D|0.005D（D为实测值，小于10米按10米计）3.1.7.3实测边长与图纸设计尺寸较差符合下式时可采用图纸尺寸：|D|0.003D（D为实测值，小于10米按10米计）3.1.7.4 房屋层高测量限差规定：多次实测层高结果较差绝对值应满足： |H|0.005H（H为实测值，小于10米按10米计）3.1.7.5分割测点的精度为：相对于相邻控制点点位中误差0.02米。3.1.7.6房屋建筑面积竣工测绘两次测算结果比较的限差值按如下规定：(1) 以套内建筑面积计，较差0.6；(2) 以建筑面积计，较差13.2 特别规定3.2.1房屋边长数据采集要求：(1) 住宅

28、或写字楼应分套或分单元采集；(2) 公用建筑面积边长数据应分层采集；(3) 未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据应分层采集；(4) 已经分割成若干单元的商业用房、仓库、厂房等的建筑面积边长数据应分单元采集，其公用面积边长应分层采集。3.2.2 房屋边长数据注记方式及测量草图内容要求：3.2.2.1 采集所得的边长数据必须注记在房屋分层、分户平面图上；边长注记以米为单位，取位至0.01米；边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字朝左(西)方向注记；个别边长很短难以在该边范围内注记时，可采用如下方法注记：(1) 在离该边较远处，应注

29、记一个包含该短边和一条与其相邻的较长边之和的总长度，如下图32所示：(2) 局部地方短边较多，且难以采用包含长短边之和的注记方法时，应在该局部地方附近的空白处用一放大的略图注记，放大略图处于圆圈内，并用引线指示所代表的位置，如下图33所示：3.2.2.2 边长外业测量记录（见附录A量表A-1房屋建筑面积测绘外业测量记录）应在实地完成：(1) 测量的原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北、数字字头向北或向西，按概略比例尺分层绘制，绘制指北方向线；(2) 外业测量记录中应明确记录地号、栋号、所在层次、单元号、室号或建筑空间名称，标识实际开门处；(3) 边长记录每页最多只记录一层的资料，每层中的不同

30、部位（不同建筑空间）必要时可分多页记录，遇有地下室、复式房、夹层等应另外绘制草图；(4) 需分户时则逐间实量、注记室内净空边长、墙体厚度，取位至0.01米；(5) 室内墙体凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；(6) 房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差时必须进行复量。3.2.3房屋建筑面积分户计算时，有关边长的量取遵守如下规定：(1) 建筑物外墙(含山墙)内侧为公用建筑面积时，该段墙体可不划外半墙，墙体面积全部计入与其相邻的内侧公用建筑面积中。(2) 建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面

31、积时，该段墙体划出一半作为应分摊的公用面积。(3) 建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙，处理原则与（1）、（2）条相同。(4) 分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用面积间的共墙、公用面积之间的共墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长。(5) 走廊、阳台与套内建筑面积或公用面积之间的隔墙，其墙体一半计入套内或公用面积，一半计为外半墙。3.2.4当一间（单元）房屋或房屋的的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的的边长数值并辅以略图说明，层高在2.20米以下或净高在2.10米以下部分不计算建筑面积。房屋的屋顶或墙体

32、为向外倾斜的斜面时，尺寸只量到倾斜底部，向外倾斜部分不计建筑面积。3.2.5实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽量实测。若实测确有困难，可以收集设计资料中有关贴面的厚度，当上述两种情况均无法获得时，可将外墙装饰贴面统一取用25毫米的厚度值计算。房屋实际边长为不含装饰贴面和抹灰厚度的长度。3.2.6对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图的设计值，据此推算地下空间边长值。4.房屋建筑面积计算规定4.1计算通则4.1.1计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层

33、房屋，其层高等于或大于2.20米时，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。(2) 坡屋顶房屋，其室内净高等于或大于2.10米的部分均计算建筑面积。(3) 房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。(4) 多层房屋中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层等，其层高等于或大于2.20米的部分均计算建筑面积。(5) 立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高等于或大于2.20米结构层建筑面积的总和计算建筑面积。(6) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均

34、按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高等于或大于2.20米的，按其水平投影计算建筑面积。(7) 房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。(8) 房屋天面上，属永久性建筑，层高等于或大于2.20米的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。(9) 挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。(10) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。(11) 有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高大于2.20米的，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。(12) 与

35、房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。(13) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。(14) 以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。(15) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高等于或大于2.20米的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。(16) 坡地建筑的吊脚架空层，设计利用的且层高等于或大于2.2米的部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。(17) 与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、

36、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。4.1.2计算半面积的范围(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。(2) 无柱的门廊按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。(3) 属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高等于或大于2.20米的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。(4) 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高等于或大于2.20米的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。(5) 有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

37、(6) 无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(7) 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高等于或大于2.20米的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.1.3不计算建筑面积的范围(1) 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室不计算建筑面积。(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等不计算建筑面积。(3) 房屋间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。(4) 房屋的天面，天面上的花园、泳池不计算建筑面积。(5) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台不计算建筑面积。(6) 骑楼、过街楼的底层

38、用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。(7) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋不计算建筑面积。(8) 活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。(9) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线不计算建筑面积。(10) 与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑，与室内不相通的房屋间伸缩缝，均不计算建筑面积。(11) 用于检修、消防的室外钢梯或爬梯不计算建筑面积。(12) 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。4.2计算细则 4.2.1层高(1) 层高取相邻楼层楼（

39、地）板结构面之间的垂直距离，结构面可包含厚度不大于0.02米的结构找平面（图4-1）。(2) 一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁等形成的局部高度不足够2.20米的部分，其层高仍取所在楼层的层高值（图4-1）。图4-14.2.1非普遍建筑空间(1) 建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其层高等于或大于2.20米或室内净高等于或大于2.10米部分的水平投影计算全部建筑面积。(2) 建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。(3) 坡屋顶、穹型顶建筑，按其层高等于或大于2.20米或室内净高等于或大于2.10米部分的水平投影计算全部建筑面积。(4) 多排柱的车棚、货棚、站

40、台等，若柱为斜柱，以柱距离地面2.10米处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。(5) 除建筑变形缝、沉降缝以外的所有位于建筑内的封闭空间，当其层高等于或大于2.20米时，无论其是否使用，均计算全部建筑面积。(6) 点式建筑在折转处因结构需要所设置的位于建筑外墙以外、与室内不相通的、无围护结构和围护物的结构连接板，当其宽度不大于2.0米时，该部分不计算建筑面积；当其宽度大于2.0米时，该部分应视为阳台或架空空间并相应计算建筑面积。4.2.2阳台、露台(1) 阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸

41、凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）。图4-2。图4-2 阳台类型及面积计算示例(2) 有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。图4-3。图4-3不封闭阳台面积计算图示(3) 对面积大于12.0平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算全部

42、建筑面积。(4) 对凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于2.0米时，其凹入深度（进深）不应超过2.0米；当对外开敞面宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入深度不应超过2.5米；当对外开敞面宽度大于或等于5.0米时，其凹入深度不应超过3.0米，否则，无论上盖高度如何，阳台进深超过允许值以内的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。图4-4(5) 对复合型阳台（图4-4），其凸出部分按凸阳台相关规定计算建筑面积，对凹入部分按以下两种情况分别计算建筑面积：A. 当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2.5米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一

43、律计算全部建筑面积面积。B. 当阳台凸出部分的的水平投影面积不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出进深不大于2.5米时，阳台凹入部分内侧超过允许凹入进深的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积：凹入部分的开敞宽度小于2.0米时，其凹入进深不应超过1.0米；凹入部分的开敞宽度大于或等于2.0米且小于5.0米时，其凹入进深不应超过1.5米；凹入部分的开敞宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.0米。(6) 当柱位于阳台两边的墙体内，不专门向阳台突出时，可不视为阳台的柱。独立的一段墙体视同为柱。(7) 由栏杆分隔但阳台板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算阳台指标并相应计算建筑面积。(8) 对顶层和特殊

44、层高（层高小于2.20米或大于4.50米）楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00米作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处阳台板面至斜屋面上缘的垂直距离。(9) 凹阳台和复合型阳台向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算全部建筑面积。图4-5。(10) 当阳台开敞宽度小于其宽度的1/3时，该阳台视为封闭阳台，计算全部建筑面积。当阳台封闭宽度大于其宽度的1/3时，封闭部分计算全部建筑面积。图4-5。图4-5(11) 进深不大于0.6米的不封闭阳台不计算建筑面积。(12

45、) 一栋房屋的上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左、右错开），当重叠部分的长度大于0.6米的，按重叠部分的一半计算阳台建筑面积；当重叠部分的长度不大于0.6米时，该阳台不计算建筑面积。(13) 房屋最高一层或退层的阳台未设盖板或所设盖板宽度不大于0.6米的，视为露台，不计算建筑面积；盖板宽度大于0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。(14) 上盖高度达到或超过二个层高的阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调位、花池等所形成的盖板）时，当所设盖板宽度大于0.6米时，按上盖水平投影面积的一半计算下方阳台建筑面积。(15) 住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等

46、（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。(16) 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积，见图4-6。图4-6住宅一层中阳台与门廊的界定(18) 在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。4.2.4室内楼梯(1) 位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑

47、物主体相通的有二面以上围护墙体的楼梯，视为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯，图4-7。(2) 室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积，无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。(3) 穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。(4) 与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积（图4-8）。在某些层与建筑物通过架空通廊相连通的独立楼（电）梯，按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积。图4-7室内楼梯与室外楼梯示例 图4-8 独立楼（电）梯面积计算示例(5) 复式建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；跃层建筑的室内楼梯按一层计算建筑面积；错层建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按