XXXX年佛山房地产市场年报.docx

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1、目录一、宏观经济政策环境31.1宏观经济环境概述31.1.1国际经济环境欧美经济出现分化31.1.2中国经济环境投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取41.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政51.2政策环境61.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一61.2.2地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”81.2.3明年楼市政策预判：放松机会不大，新政仍是“达摩克利斯之剑”101.3. 佛山经济政策环境101.3.1佛山经济：陷入内外需求不足，各项指标处于五年来最低水平101.3.2佛山政策环境：三旧改造优惠延续12二、佛山重点规划及市政建设132.1产业改造与升级1

2、32.2 片区规划与改造162.3交通物流建设22三、土地市场283.1土地成交大增，为未来楼市提振信心283.2商住地块成新宠，城市综合体模式盛行293.3溢价率回调，土地市场良性竞争313.4规模地块预告区域发展重心323.5品牌发展商加速扩张，本土企业稳步发展，竞争越趋激烈333.6土地市场对未来1-2年楼市的影响35四、住宅市场364.1大佛山市场运行态势：市场回暖，房价现反弹苗头364.1.1 大佛山市场运行情况364.1.2五区市场运行情况394.1.3大佛山市场产品结构分析414.1.4大佛山全年推售分析424.1.5大佛山2013年推货预测464.2五区市场运行态势分析464.

3、2.1禅城：刚需领跑，“量升价跌”464.2.2南海：巨头牵头降价，成交“量稳价跌”624.2.3顺德：市场热点向新城板块转移754.2.4高明：新城发力，市场供求平稳过渡934.2.5三水：“量价齐跌”，市场信心遭遇低位1024.3.5市场预判113五、市场预判115一、宏观经济政策环境1.1宏观经济环境概述2012年的全球经济呈现三大特色：1）全球经济回稳但是增长依然乏力；2）风险程度下降但欧债危机犹存；3）量化宽松变招流动性主导市场。 全球经济增长从2011年的3.8%下降到2012年的3.0%。根据高盛的预计，2013年全球经济增长率将回升至3.3%的水平。不过，这个增速比起危机前的4

4、.5-4.9%的水平仍然大打折扣，而且水分也很大，几乎都是靠人为政策带动的。1.1.1国际经济环境欧美经济出现分化 美国：依赖量化宽松实现触底回升，结构性矛盾是关键年内美国继续推行宽松的货币政策，相继推行了QE3和QE4以逐步改善国内的货币流通量；另一方面采取紧财政政策以减弱量化宽松的负作用，两者结合令美国GDP增长率维持中低位增长。2012年美国经济成功实现了触底回升，第三季度实际GDP环比增长3.1%，为2011年末以来的最快增速。但是就风险而言，美国经济结构调整的根本性挑战，仍在于如何重振制造业，减少“结构性”失业，平衡收支结构，削减巨额债务，从而减少对不可持续的量化宽松政策的依赖。 欧

5、元区：危机未有解决方案，经济复苏遥遥无期短期内看，欧债危机难有令各方均感到满意的解决方案，经济弱国的主权债违约风险和银行债务增加等潜在威胁仍然存在。目前唯一相对比较靠谱的做法就是紧缩财政减少赤字。但紧缩则意味着居民福利收入及相关政府私人部门消费的减少，这实际上也拖慢了通过经济增长的方式度过危机的进程。因此，2013年欧盟区经济可能将继续下行。更长远的时间内，受到财政紧缩的制约，欧盟何时能重新走上回归增长之路，仍然难有明确的前景。1.1.2中国经济环境投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取 重走老路，经济回升仍依赖投资拉动2012年1-3季度，政府实施的控制产能过剩、调控房地产市场等

6、措施对固定资产投资施加了影响，地产和制造业投资出现明显的下滑，由于上半年各种政策不确定性存在，以往对抗民间投资下降的中央和地方基建投资并未跟上，加之外需疲弱，导致上半年经济下滑幅度超出市场预期。但从三季度开始，政府积极干预市场，加快项目审批进度，中央和地方基建投资加快，市场对地产调控预期产生了变化，地产投资加快，加之外需有所好转，一系列的政策取得成效之下，四季度经济有所企稳。2012年下半年以来的投资回升，从内部结构看，主要是基建领域投资尤其是铁路投资的拉动。基于稳增长的考虑，稳定投资仍然是保证2013年经济平稳运行的重要因素。再者，2013年是“十二五”规划的第三年，从历史经验来看，“八五”

7、计划至今，五年计划的第三年均是投资的高峰，为了完成“十二五”规划的投资计划，2013 年政府投资的开工和完成进度必然都会加快。房地产投资方面，虽然政府表态房地产政策不放松，但从最近房地产市场的数据来看，虽然房地产投资和建设方面依然比较低迷，但是商品房的销售情况正在改观。商品房销售面积增速正在回升，而商品房销售面积又是领先指标，如果房地产销售能持续回暖，必然会带动房地产投资和建设。另外房地产价格从6月份也开始反弹，从百城房价的统计数据看，房价环比上涨的城市数最近几个月明显增加。同时下半年地产商拿地力度明显加大，反映了房地产商现金流状况的改善。由于房地产企业资金链紧张情况缓解，后期降价的动力减弱，

8、接下来可能有房价过快上涨的风险，需要密切关注政府对于楼市调控的态度。 通胀温和上涨从今年8月份开始，CPI环比再次走入下降通道。根据高盛的预测，2013年我国CPI将从低位逐步温和回升，但仍然保持总体平稳的趋势，全年涨幅维持在3%左右。CPI同比增速回落 通胀温和PPI的走势与国内工业活动复苏和国际大宗商品价格的情况密切相关。固定资产投资增速在今年三季度企稳，从而刺激需求企稳，而工业增加值和PMI生产指数均在今年9月起开始企稳回升，预计2013年的投资增速和工业增加值仍将维持稳步小幅上升趋势，因而PPI同比也会相应温和向上。另一方面，国际大宗商品价格的走势由于受到全球经济低迷及美元相对强势的影

9、响，涨幅将受到压制，因此不会对PPI造成太大的上涨压力。1.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政2013年1月10日，监管部门召开的工作会议定调2013年将继续实施稳健的货币政策，全年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，为四年来信贷目标最高值，广义货币（M2）目标增速定为13%左右。预计2013年央行会一定程度上延续12年逆回购的操作思路，但鉴于资金规模和期限的考虑，2013年仍有下调存款准备金率的必要。而由于通胀的压力仍在，且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。为缩小产出缺口，我国在未来很长一段时间内都需要推行逆周期管理，因此来年整体宏观政策的逻辑出发点仍然是维

10、稳，基于此明年我国的财政政策将继续保持积极的态势。从总量上看，我国财政赤字与GDP的比值处于1%左右的水平，远低于3%的国际警戒线，因此实行扩张性财政政策的空间还是比较大的；从结构上来看，结构性减税将成为明年扩张性财政政策的主要载体。综上所述，展望2013，拉动GDP的三驾马车很可能继续沦为消费和投资双轮驱动，内需尤其是消费将逐步成为拉动经济增长的主引擎，但短期稳增长的关键还在投资，净出口对GDP的贡献率依旧为负。政策面上，预料政府会延续积极的财政政策和稳健的货币政策来调控宏观经济。在货币政策工具方面，预计2013 年央行会延续逆回购来调节市场资金，但鉴于资金规模和期限的考虑，2013年仍有下

11、调存款准备金率的必要；而由于通胀的压力仍在，且利率调整对于资产价格的刺激作用较为明显，明年降息的可能性并不大。1.2政策环境1.2.1行业政策：坚守“控房价”目标始终如一中央部委调控政策日期部门机构项目具体内容2月17日住建部规范政策建设用地容积率管理办法出台1、不得擅自更改确定的容积率；2、未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权；3、将容积率调整程序、各环节责任部门等内容需在办公地点和政府网站上公开。2月30日国土局土地不得以任何形式安排别墅类地。3月18日国务院房产税将稳步扩大营业税改征增值税试点行业和地区范围，适时扩大房产税试点范围。3月4日国务院小产权房1、所有在建及在售

12、小产权房必须全部停建和停售；2、对小产权房现状进行普查；3、责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。6月8日国土部土地闲置土地处置办法1、超过动工开发日期满1年未动工，可以征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；2、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。3、首次明确土地闲置费不得列入生产成本。6月8日住建部公积金下调个人住房公积金贷款利率 6月19日国土部发改委容积率住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)6月28日住建部保障房1、对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持；2、地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设

13、和运营给予支持。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策；3、可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。8月1日住建部新建筑规范新住宅设计规范规定统一以住宅整栋楼建筑面积为计算参数；一居室（卧室+起居室+厨房+卫生间）使用面积从不小于30平方米；零居室（兼起居的卧室+厨房+卫生间）使用面积从不低于22平方米。阳台不能擅改左其他功能等等。10月10日国务院权力下放“房地产预售许可”审批权下放 10月27日国土部土地从2013年开始，中央、省级重点工程项目的违规用地，也将纳入地方政府土地违法违规总量之中，不再拥有“豁免权”。12月9日发改委城镇化战略1

14、、在财政和用地制度方面建立农民工市民化的成本分担机制2、开展“宅基地换房”试点，由农民自愿按照规定的置换标准以其宅基地换取城镇住宅；3、允许农民参与保障房建设，按照规划要求以集资方式合作建房。12月11日税务局取消印花税取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。2012年虽然没有出台重大的政策，但从各项新颁布的措施来看，今年的政策目标性仍然是非常明确的。其一是控房价，始终坚持“国八条”的核心原则，限购、限外、限贷等方面措施并未放松。二是保障普通商品住房需求，措施主要如下：（1）对高端住房（如别墅）的限制，增加普通商品房用地供应 （2）推进保障房建设的顺利进行 （3）规范现有的法规以及执政方式，以求

15、加快商品房供应速度。1.2.2地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”地方政策日期部门机构项目具体内容2月1日合肥土地总投资在5亿元以上的大型商业项目，在地价上给予5至7折优惠。2月3日北京经适房新购经适房确需转让由政府回购2月6日中山限价中山市所有新建商品住房交易单套合同销售价格超过6590元/平方米2月16日深圳新建筑规范关于建筑设计审查有关控制要求的通知规定住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。 等等。2月21日上海限购放松，被叫停对于持长期居住证满三年可享受上海本地户籍居民同等购房资质，即允许其在沪购买第二套住房2月28日东莞土地将对大型项

16、目试行分期供地制度2月28日上海收紧限购上海部分区县从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”3月6日广东经适房今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用住房，鼓励各地发展小户型公租房，将逐步对现有的廉租房、直管公房、公共租赁住房等保障性住房“并轨”管理，只租不售。4月18日广州经适房2007年12月18日后新购公有住房及经适房在持有五年后可卖可出租，需缴纳80%土地收益。4月24日温州公积金公积金贷款购买首套住房支付两成首付。5月7日扬州限购放松对个人购买成品住房（即精装房）进行奖励。5月19日湖南限购

17、放松，被否认推出利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费等措施， 6月4日石家庄保障房对于由政府投资的公共保障房，承租家庭可在租赁期满两年后自愿申请购买，但不能再进行出租、转让或赠予。6月25日河南省限购放松，被叫停首套房“认房不认贷”，重申银行首套房7折利率优惠，放松房地产开发贷款和公积金贷款政策等。6月27日上海收紧限购非上海户籍居住一年以上不结婚者，不可买房7月13日珠海双限令放松，被叫停限购范围被明确以前山河为界，限价暂停7月23日南京限购放松首次购房和保障房将获更大支持力度，入选“321”计划的人才视同南京户籍，并将给予购房补贴。7月22日深圳保障房建立“保障房内部流转机制

18、”7月26日中山公积金（收紧）二套房最低首付比例由此前的五成提至六成7月28日上海新沪六条（收紧政策）1、严格执行差别化住房信贷、税收2、住房限售政策3、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度4、严格按照房屋用途加强交易管理等六项内容。7月31日广东保障房广东保障性安居工程所需新增建设用地指标全部由国土资源部核销，不受当地指标制约。7月31日义乌限购（后重申延续）限购令有限期结束后未明确延续，只要一次性付款，可以购买8月1日宁波公积金（收紧）二套房公积金贷款首付比例必须不低于60%，且贷款利率要在基准利率基础上上浮10%，三套房公积金贷款则一律停贷8月17日武汉预售资金将在10月实施商品房预

19、售资金“第三方监管”制度，8月23日山东预售制度凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。对于预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，亦不得核发预售许可证。8月23日青岛预售制度主管部门对申报预售价格明显偏高的开发企业要进行约谈，拒不执行的将暂缓发放预售许可证10月8日贵阳购房入户凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。10月21日陕西控制商品房利润各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间

20、、控制房地产利润在10%左右10月24日天津购房首付住房交易网签首付可分两次交纳，首付总金额不能低于总房款的30%10月26日香港外征税所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付15%的“买家印花税”；同时，如果买房之后三年内把房子出手，还需要支付一笔10%到20%不等额外的印花税。10月31日江苏镇江公积金子女买房可动用父母公积金11月11日上海土地凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房12月18日广州土地“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定

21、。2012年全年的政策基调都以“稳”为主，虽然期间并没有出台大杀伤力的政策，但仅仅“限购”一项不变，便令各地继续频频微调以求“发展”。除部分城市的政策触及底线被叫停外，其他城市的政策一般只打“刚需牌”，从公积金、首套住房、保障房方面为楼市提振，且也符合中央支持普通住房需求的宗旨，因而在“房地产调控不放松”前提不变的情况下，中央仍然是允许地方政府进行适时微调的，一方面释放刚性需求，另一方面也是对当地财政的自救。而下半年随着市场成交数据的上扬，政策敏感性陡增，中央各部委、温家宝、李克强等领导人在不同场合多次强调政策不放松，各地政府才纷纷收紧政策。1.2.3明年楼市政策预判：放松机会不大，新政仍是“

22、达摩克利斯之剑”限购政策至今已实行两年有多，但2012年的市场氛围及成交数据都较2011年有较明显的差别，除了开发商适应政策并及时作出策略转变外，也与政策基调始终如一是密不可分的。在限购政策未能有一个稳妥的退出机制或替代政策之前，任何形式的政策放松，都可能会导致投资需求的死灰复燃，政策成效将会毁于一旦。因此，目前限购或其他相关的楼市调控政策放松不大。加之，当前市场氛围有所好转，楼市信心重新建立，难免刺激部分投资需求千方百计入市，因此若成交量继续上扬，价格上涨超过一定幅度，2013年内仍有可能会继续出台新政凡固楼市调控。但是受过多次政策洗礼的市场对政策的敏感度十分大，而大部分地方政府对楼市的依赖

23、程度仍然较大，所以只要政策风向有所变动，预计地方政府的动作亦会跟上，协助楼市“拨乱反正”，降低新政出台的可能性或新政的强度。1.3. 佛山经济政策环境1.3.1佛山经济：陷入内外需求不足，各项指标处于五年来最低水平从1-3季度数据看，除地方公共财政预算收入外，其他主要指标均低于年初预期目标，且处于五年来的最低水平，主要包括地区生产总值（增长7.3%，低于全年目标2.7个百分点）、固定资产投资（增长8.5%，低于全年目标1.5个百分点）、社会消费品零售总额（增长10.3%，低于全年目标5.7个百分点）和进出口总值（1-8月增长2.7%，低于全年目标4.3个百分点）等。今年佛山市既面临严峻的国际经

24、济形势，又面临加快产业转型升级的自身需求，长期积累的结构性矛盾和新形势下的不确定性因素叠加，陷入了内外需求增长动力不足的困境。（1）固定资产投资增速下降至各位数，除了因为经过多年的高速增长，已经拥有较大的投资基数外，还由于用地供需矛盾突出、征地拆迁协调困难等，令部分重点项目进度偏慢，1-9月省重点项目完成年度投资计划的68.7%；国家加强房地产市场政策调控影响房地产和相关行业投资，房地产开发投资继2009年下半年负增长后，今年5月、6月再次出现负增长，7月开始扭负为正逐月上升，但1-9月增速8.6%仍低于上年同期17.2个百分点。2008年以来五年同期佛山市房地产投资额与增速（2）市场消费持续

25、不振。今年以来，由于经济形势预期不佳、刺激内需政策退出和房地产市场低迷等多重因素作用，居民消费意愿和消费能力大幅受限，社会消费零售品总额基本处于个位数或刚过10%的增长水平，远低于往年18%以上的总体水平。其中商品房住宅销售“量价”齐跌。（3）外贸形势愈加严峻。由于国际市场需求疲软，1-8月，外贸出口总额增速为5.7%，同比下降15.9个百分点，环比更是自3月以来逐月下降，进出口暂时结束了过去两年多的快速增长阶段，进入低速发展的艰难调整期。与全国的经济情形相似，佛山经济的三驾马车同时受挫，投资已在2012年下半年开始有所回升，而消费和外贸则难以乐观。另外，当前正处于“城市三年升级计划”的关键时

26、期，各类“三旧改造”、产业升级、交通设施、公建配套等项目正如火如荼地开展，或会成为2013年重要的经济增长点。1.3.2佛山政策环境：三旧改造优惠延续地方政策日期部门机构项目具体内容3月10日大沥三旧改造连片改造面积达50亩及以上，以及工业和商业项目建面分别达5万方和10万方及以上的旧改项目均可获一次性奖励。3月28日禅城公租房除了本地低收入住房困难家庭外，禅城区公租房还将提供给外来务工人员、新就业职工和引进人才。7月1日佛山公积金提取公积金租房 按照建筑面积144平方米、或套内面积120平方米以内部分，可提取使用住房公积金，超出部分不允许提取住房公积金。7月9日佛山预售款征求意见房地产开发企

27、业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。7月11日顺德宅基地限建单家独户式村民住宅，鼓励建设公寓式村民住宅，鼓励农村固化宅基地指标换购公寓式村民住宅8月28日三水房屋征收国有土地上房屋（适用于住宅、商铺、厂房等）补偿方案经2/3以上产权人同意，将报区政府审批，由三水区政府发布征收决定和补偿方案。9月14日顺德保障房政府可以招拍挂公开交易的方式，推出保障性住房建设用地，再由企业集中新建保障性住房。11月22日顺德豪宅标准成交价格标准则由原来的“低于12292 元/平方米”调整至“实际成交价格套内面积计算低于11788元/平方米”。12月3日禅城豪宅标准禅城豪宅标准调整为11936元

28、/自从去年佛山出台的放松政策连夜被叫停后，佛山对于调控政策的问题趋于严谨。相对全国各地的频繁微调，2012年佛山围绕房地产出台的微调政策较少，主要围绕保障房以及豪宅的限制，其余大部分行业政策集中在进一步落实“城市升级3年行动计划”。二、佛山重点规划及市政建设2.1产业改造与升级 禅城产业布局重心向西发展 南海产业布局向罗村、狮山发展2.2 片区规划与改造 禅城老城区三旧改造项目较多，但部分项目进度不理想 佛山新城建设如火如荼，多项公建配套落成，征地进度取得重大进展 北滘新城总部经济现雏形，陈村新城建设相对缓慢 高明重点发展西江新城2.3交通物流建设三、土地市场3.1土地成交大增，为未来楼市提振

29、信心土地市场月度成交情况对比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计宗数81125811151512241734162占地（万方）5059381132521925561385799634建面（万方）1141626847112118561031704421443601895楼面地价（元/方）1057184028833463283315792315203724252043240523942206“春江水暖鸭先知”，对于房地产市场而言，土地市场就是那只敏感的“鸭子”，是未来1-3年内房地产市场的引路者。从今年的土地市场成交数据情况来看，各方面都直逼09年的高峰，楼面地价更是突破22

30、00元，同比上涨16%。受限购政策影响，年初大部分发展商都在主力应对二级市场的销售困境，且连续不断的政策打击，令发展商对未来楼市的信心大跌，因而在一级土地市场上既无心也无力，导致上半年的土地市场表现异常惨淡。大半年的“以价换量”后，发展商的资金得到补充且土地储备量的减少令其开始寻求新的地块；而政府方面亦为完成年度推地目标而大量推出优质地块，双方作用下推动土地市场在十一假期后进入了一轮小高峰。从09年土地热潮后引起的2010年及2011年的楼市急剧升温可以看出，在政策相对稳定的情况下，土地市场对未来楼市的引导作用非常巨大。而今年下半年以来出现的土地市场大热，是继09年后的又一高峰期，期间内保利、

31、万科、中海、万达、佳兆业、绿地等品牌发展商纷纷大手笔地购置土地，体现其对未来楼市的信心充足，同时也带动了其他发展商看好后市，加入增持土地行列。3.2商住地块成新宠，城市综合体模式盛行各用途地块成交情况一览年份用途宗数（宗）占地面积（万方）建筑面积（万方）成交金额（亿元）楼面地价（元/方）2011商服3885268511906商住692567841762243住宅1219501326292012商服56149561981783商住7746312873112415住宅29214691957各年度不同用途地块成交占比情况（以占地面积为统计项）由上表可以看出，商住用地近年来成为土地市场上的绝对主角，自

32、2009年以来一直占总体成交量的7成以上，纯住宅用地的供应量越来越少，土地市场上的商业成分不断加重。我司认为主要是由于以下几点原因：1、商业性质的项目有利于企业的融资增值，令不少发展商都有意愿自持部分商业以备融资需要；2、商业地产正在全面崛起，除品牌发展商增加商业地产的比例外，不少新晋发展商均对商业地产跃跃欲试，以商住的形式试水商业地产；3、佛山的人均可支配收入水平较高，消费需求庞大，而消费场地却有限的现实，激发政府及发展商对佛山商业地产的信心。而这7成的商住用地中，大型城市综合体项目越来越多，仅2012年全年成交的商住地块中，商业面积超过5万平方米的商住项目就有20个，其合计的商业总建筑面积

33、已超过220万平方米，而全年的商业总建筑面积则接近800万平方米。3.3溢价率回调，土地市场良性竞争各年度地块溢价率对比（除工业及公建用地外）各年度地块溢价率对比（除工业及公建用地外）宗数0%1-50%51%-100%101%-150%151%以上200864315712009405538191920105425271512201157281879201296461343今年成交的地块中，近6成地块为底价成交，溢价率在50%以上的地块占比仅为13%，整体溢价率水平控制较好，主要基于两方面的因素：1、年初发展商在土地市场上表现不振，政府为刺激发展商积极拿地，在定价上作出了相应的让步，上半年的出让

34、地价相对较低；2、即使后来出让了较多的优质地块，出让地价也有所提升，但基于维稳的楼市政策基调，楼价再度大涨的可能性较小，因而各大发展商均不再盲目追价，使土地市场呈现良性竞争。2009及2010年的土地溢价率是近5年内的高位，溢价率在50%以上的地块占比均超过4成，而其后的2010年及2011年，佛山二级市场的销售价格均创下新高。对比之下，今年土地市场溢价率的回调，是未来1-3年内二级市场上售价趋向理性的基础。3.4规模地块预告区域发展重心各年度成交地块总体规模对比（除工业及公建用地）200820092010201120125万方以下6410456567110-15万方243237424615-

35、30万方81723142630-45万方771061245万方以上511717用地总建筑面积超40万方的未入市项目分布图今年土地市场上明显增加了大型地块的出让，其中用地总建筑面积30万方以上的项目达19个，是历年以来的最高水平。大型社区的开发有利于生活氛围的形成，并且带动周边商业的发展，因而大型地块集聚的区域，多成为片区内未来的生活居住中心。从今年的成交地块来看，除目前发展强劲的佛山新城、千灯湖、季华路等外，大良东区、南庄、狮山均将有机会成为新的发展重心。3.5品牌发展商加速扩张，本土企业稳步发展，竞争越趋激烈品牌发展商佛山储地情况表品牌宗数占地建面总价综合楼面地价商业面积住宅面积区域（万方）

36、（万方）（万元）（元/方）（万方）（万方）新鸿基238.08284.12816500287386.77186.25澜石旧改保利256.5122.2281500203140.581.7佛山新城、桂城三山中海231.1898.9842963043401781.98千灯湖万科21680.7223000276351.229.5千灯湖、德胜新城碧桂园322.769.710518015094326.7北滘龙光328.6864.6311847918311.6353南庄、罗村中旅259.761.44910079926.3332.52西樵西岸绿地212.957.91102887177736.921.01季华路、

37、陈村万达19.753.3203600381837.316千灯湖王府井213.448.321544593197426.32季华路香港太平洋114.3148.123078864032.8915.23陈村敏捷113.536.713600037120.736大良佳兆业111.233.71795005327330.7千灯湖苏宁11032.461880190932.40佛山新城和记黄埔11018.78008042767.4911.21南庄雅居乐27.3418.4449152441-三水新城时代14.9317.11802910543.413.7朝安招商12.110.419260185510.40佛山新城本土

38、企业土地储备情况表品牌宗数占地（万方）建面（万方）总价（万元）综合楼面地价（元/方）商业面积（万方）住宅面积（万方）区域星星430.4270.44137756195635.1235.32季华路、佛山新城宏鼎29.657.5831340054437.6949.89桂城、大良海逸地产22056.16136310941145.1狮山松岗永利投资11554.464000073454.460九江欧浦414.8451.7891968177619.1832.6佛山新城、狮山华鸿41141.47109114263117.6723.8大沥、桂城美的214.6638.26461711207北滘、西江新城新明珠11

39、9.734.330446.748886.8627.44南庄鸿亿投资226.63211639364-高明更合冠珠陶瓷36.731.4553980171628.153.3南庄乐添18.59301050003491921乐从星晖23.8521.870348.4322721.80佛山新城、千灯湖钜隆22.117.8417342221216.84大沥、里水在佛山，全国性的品牌发展商目前已有超过20个，但仍以保利、万科、中海的发展最为稳健，这三家房企在过去5年内成为佛山二级市场成交的主力，今年又分别在佛山新城、千灯湖片区、德胜新城等热点规划板块继续拿地，与其旧有项目连片开发，大有“造城”之势。除此之外，近

40、两年来，绿地、万达、王府井、和记黄埔、香港太平洋等品牌发展商亦陆续进驻佛山，绿地和万达更是表示会在佛山开发多个项目。从品牌发展商佛山储地情况表可以看出，品牌发展商在佛山的布局主要是分为两类，一类偏向住宅型，包括保利、中海、万科等，此类发展商的项目运作偏快，包括营销、拿地等节奏都较快，在区域内形成规模效应进而继续拿地持续开发。基于品牌力、资金实力、市场应变能力等方面因素，在佛山发展较为顺利，因而也把佛山作为其企业布局的重要据点。而另外一类则偏向商业型，如绿地、万达、王府井、香港太平洋等，除万达在商业地产上有较为成熟的发展模式外，商业地产的项目运作所需资金庞大、历时较长，难以快速运转，因而这些企业

41、大多把佛山作为其全国的布点之一，持续开发的可能性较低。与全国性的品牌发展商相比，本土企业在人才配备、开发经验等方面都显出弱势，项目多集中在镇街、规模偏小、市场适应能力低、品牌运营能力较差，因而本土房企的整体发展较为缓慢。然而其母公司多为本土的实业企业，资金来源有保障，因此即使在竞争过程中有重重困难，本土房企还是积极拿地，寻求稳步发展。品牌发展商越来越多、本土房企不甘落后的现象，将激化佛山房地产市场的竞争局面。另外品牌发展商拿地情况来看，多在核心规划位置拿地，地段结合品牌因素，或将催高佛山楼价。3.6土地市场对未来1-2年楼市的影响2009年和2010年土地市场的狂热，加上政策的纵容，使2010

42、及2011年的二级市场发起了“高烧”，导致系列楼市调控政策的袭击。而从2011年起，佛山土地市场基本走出了2009、2010年的狂热时期，整体溢价率回归相对合理水平，但是佛山市场却在“高烧期”内吸引了众多的品牌发展关注，使得近两年的品牌发展商加速进入佛山，包括王府井、绿地、万达、沿海、和记黄埔等。从近年土地市场的变化，预计将会从以下几方面影响楼市：（1）整体溢价率下调，加上政策的施压，佛山楼价在未来1-2年大幅上扬的可能性较低。但基于近年大量优质地块的出让，以及前期大体量的高地价楼盘将相继入市，预计将带动佛山楼价呈结构式的稳步上扬。（2）品牌发展商争相进驻，及本地房企的加速崛起，竞争面将扩大。

43、品牌集聚后，令消费者的选择面更广；且不同品牌的优劣之处各有不同，为了从众多发展商中突围而出，预计各项目会更着重于对消费细分市场的划分以及开拓，确保找到最精准的客户。（3）90/70从严，限购未放松，将令未来的楼市供应大量向90方以下的首置产品倾斜。而对于前期的高价地块而言，成本不可逆转，高价的首置产品市场容量有限，或将出现同一个项目内两极分化严重的产品，即70%的90方以下适销产品，及30%的超豪华高溢价产品。四、住宅市场4.1大佛山市场运行态势：市场回暖，房价现反弹苗头4.1.1 大佛山市场运行情况据佛山住建局统计数据显示，2012年佛山新增住宅预售76037套（合并后），新增预售面积877万，对比2011年减少5.1%；成交方面，新建住宅成交59447套，同比增加5.07%；成交面积672万，同比增加6.02%；成交均价7635元/，同比回落6.55%。 开发商对市场信心回升，市场供量维持高位，成交回暖小阳春过后，开发