XXXX年6月郑州市房地产项目市场研究月报_36页_中房信.docx

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1、 2011年6月郑州市市场月报2011-07-15中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录第一部分：郑州市土地市场分析4一、土地市场供应情况分析41、商品房土地供应走势分析42、本月土地市场供应（挂牌出让）4二、土地市场成交情况分析51、商品房土地成交走势分析52、本月土地市场成交（挂牌成交）5第二部分：郑州市房地产住宅市场分析8一、商品住宅市场分析81、郑州市商品住宅供求分析82、郑州市商品住宅各区域供求分析113、郑州市商品住宅成交结构

2、分析124、郑州市商品住宅成交量排行榜14第三部分：郑州市东南大区域房地产住宅市场分析16一、区域商品住宅供求分析16二、区域商品住宅价格分析16三、区域商品住宅成交户型结构分析17第四部分：郑州市竞品市场分析20一、典型项目分布20二、典型项目基本指标20三、典型项目简介21四、典型项目量价走势分析23五、典型项目成交结构分析271、成交户型分析272、成交单价段分析313、成交总价段分析34六、典型项目近期营销及未来动态37第一部分：郑州市土地市场分析一、土地市场供应情况分析1、商品房土地供应走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份有9宗商品房用地供应，供应土地面

3、积74.86万，拟建筑面积298.68万，是今年以来土地供应量最大的一次，我市土地供应终于在沉寂数月之后有了一次大的放量。从土地供应结构看，二七区供应2宗土地，分别是位于长江路北、陇海路南、兑周路西、文化宫路东的住宅用地，占地面积3.25万，和位于嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北的住宅用地，占地19.24万；郑东新区供应3宗土地，其中一宗位于众意西路西、龙湖中环南路南为住宅用地，占地面积5.37万，另外两块分别位于众旺路东、正光北街北和九如路东、龙湖中环南路北，为商业用地，占地面积分别为1.4万和3.21万；经开区有4宗土地供应，均为住宅用地，合计占地面积42.4万，也是本月供应土地最大

4、的区域，经开区一改过去主要供应工业用地的惯例，开始大批量供应住宅用地，此次和谐置业批量拿地超过600亩，此前恒大集团也在经开区重磅拿地，这些迹象充分表明，作为非限购的经开区充满投资机会，被广大开发企业所看好。1-6月份累计供应商品房用地19宗，土地面积合计115.32万，建筑面积约计483.46万，较去年同期的40宗、168.95万和761.89万分别下降了52.5%、31.7%和36.5%，虽然由于6月份土地供应放量，使得上半年的土地供应量出现一定程度的回升，但较之去年同期下降幅度仍然较为明显，宏观调控给土地市场也带来了一定冲击。2、本月土地市场供应（挂牌出让）土地名称区域土地属性用地面积(

5、平方米)容积率总建筑面积(平方米)公告日期长江路北、陇海路南、兑周路西，文化宫路东二七区住宅32544.63 7.5 244084.73 2011-6-10嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北二七区住宅192353.55 7.5 1442651.63 2011-6-10经开第五大街西、经南九路南经开区住宅152226.14 2.9 441455.81 2011-6-9经开第六大街东、经南九路南经开区住宅139106.42 1.8 243436.24 2011-6-9经开第七大街东、经南八路南经开区住宅77772.08 3.1 240315.73 2011-6-9经开第八大街东、经南八路南经开

6、区住宅54841.79 3.1 170557.97 2011-6-9众意西路西、龙湖中环南路南郑东新区住宅53649.50 1.7 91204.15 2011-6-9众旺路东、正光北街北郑东新区商业14000.00 3.5 49000.00 2011-6-30九如路东、龙湖中环南路北郑东新区商业32062.79 2.0 64125.58 2011-6-14二、土地市场成交情况分析1、商品房土地成交走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份商品房用地成交3宗，均为住宅用地，其中2宗位于二七区，成交土地面积2.22万，约合建筑面积7.65万；1宗位于郑东新区，成交土地面积6

7、.43万，约合建筑面积22.51万；4宗位于经开区，成交土地面积42.4万，约合建筑面积109.58万。1-6月份累计成交商品房用地12宗，出让土地面积合计80.38万，建筑面积约合279.43万，较去年同期的32宗、160.83万和722.49万分别下降了62.5%、50%和61.3%，由于政策连续调控，后市预期收紧，前五个月的土地供应不济直接导致成交量下降幅度显著。2、本月土地市场成交（挂牌成交）项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性成交总价(万元)每亩地价(万元/亩)楼板价(元/)受让方出让时间长江路北、碧云路西二七区17285.0251855.063.0住宅160806

8、20.193100.95河南正商置业有限公司2011-6-24郑大南路西、桃源路南二七区4921.1424605.705.0住宅2931397.061191.19河南一通房地产开发有限公司2011-6-24文苑南路北、明理路东郑东新区64315.16225103.063.5住宅31933331.011418.59河南省泰宏房地产有限公司2011-6-6经开第五大街西、经南九路南经开区152226.14441455.812.9住宅1812779.39410.62河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第六大街东、经南九路南经开区139106.42243436.241.8住宅1556874.61

9、639.51河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第七大街东、经南八路南经开区77772.08240315.733.1住宅1019087.35424.03河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第八大街东、经南八路南经开区54841.79170557.973.1住宅736289.49431.64河南和谐置业有限公司2011-6-30二七区两块土地摘牌价分别为16080万元和2931万元，溢价率分别为94.2%和7.32%，地块单价分别为620.19万元/亩和397.06万元/亩。由于长江路北、碧云路西这块土地受二七新区规划的良好预期，经过角逐最终为实力企业正商摘取，取得了较高的溢价率，而

10、经开区及郑东新区其他几块土地基本都以底价成交，溢价率为零甚至负值，从而可以看出，目前形势下土地竞争的激烈程度较前两年明显下降。于此同时，政府也在竞拍方式、控制地价方面做出了历史性的改革举措。二七区的两宗住宅用地分别位于长江路北、碧云路西和郑大南路西、桃园路南，占地面积分别为25.93亩和7.38亩，这两块土地均采取“限地价、竞配建”的方式挂牌出让，在价格封顶的情况下，买家最终通过竞报配建保障房面积成功摘牌。根据这两块土地的挂牌出让公告，当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米(土地总价款为13631万元)、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时，土地价款不再增加，转入“

11、竞配建”方式进行，以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。郑州市国土资源局交易中心有关人士表示，这样的竞价方式，规定了竞得土地价格的最高限，既可以有效限制地价过高，防止出现新的地王，从一定程度上起到平抑房价的作用，又可以响应国家政策，将保障房建设落到实处。联系全国的行情看，今年来国内15家大型房地产企业在前5个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更

12、加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。第二部分：郑州市房地产住宅市场分析一、商品住宅市场分析 1、郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万，环比下降13.4%，同比下降33.7%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；n 6月，郑州市商品住宅成交38.46万，环比下降28.9%，同比下降33.2%；剔除经济适用房，商品住宅成交37.22万，环比下降29.4%；1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%；n 6

13、月，郑州市商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，同比增长22.1%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6862元/，环比增长6.2%；1-6月份商品住宅成交均价6188元/，同比增长21.4%；n 6月，郑州市商品住宅供求比1：0.65，1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。 供应量6月份全市商品住宅新增供应59.23万，较上月下降约10万，但相比于成交量的萎缩，供应量表现出稳定增长势头。本月有15个项目有新增供应，较上月减少4个。其中住宅供应项目13个，按供应量的大小依次是，金水区33.23万、二七区9.12万、管城区6.16万、惠济区4.64万、郑东新区4.

14、3万和中原区1.79万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在2、3月份一度跌入30万以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60-70万之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量6月份郑州市商品住宅成交38.64万，环比上月再度出现了28.9%的跌幅。按成交量的大小依次是，二七区12.97

15、万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年同期及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%，和320.52万的供应量相比，表现出供大于求的状况。 成交价格6月份郑州市商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致，就个案来看，大部分项目价格保险平稳，并加大促销力度，如大盘恒大名都、万达广场、升龙国际、海马公园、橡树玫瑰城等，但也有部分楼盘存在逆势涨价的行为，这

16、些项目主要集中在东区，如东方鼎盛时代、卢浮宫馆、永威东棠、银基王朝等；扣除经济适用房因素来看价格走势，6月份商品住宅销售均价为6862元/，环比上月上扬6.2%，3月份以来的价格走势表现跌宕起伏，主要原因是剔除经济适用房因素外，还有定向性质的房源成交导致结构性变化，3、4月份的田园新城和帝湖花园，5月份的乾宏.领秀空间，6月份的天擎花园，都是位于全市成交排行榜前列的低单价房源，因此大大影响到了总体的价格水平；数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）另外，从近几个月的价格走势还可以看出，呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。整体价格的回落主要与由

17、结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，而性价比较高的项目成交量上升，从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。2、郑州市商品住宅各区域供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份，金水区商品住宅新增供应量最大，为33.23万，其中银基王朝二期贡献了23.54万，其次蓝堡湾二期供应7.78万，岗杜城中村改造1.9万；二七区新增供应9.12万，其中郑州二七万达广场供应4.2万，黄金海岸一期、升龙国际

18、中心E区、滨河名家二期分别供应1.67万、1.61万和1.63万；管城区的橡树玫瑰城(橡树公园)新增供应 6.16万；郑东新区的世纪东城东苑和康平苑小区分别供应3.43万和0.87万；惠济区的鑫苑逸品香山二期新增供应4.64万；中原区的龙栖尚都二期和正商明钻恒园分别供应1.37万和0.42万。6月份，商品住宅成交量，二七区12.97万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次是，金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万；成

19、交量依次是，金水区61.7万、二七区54.56万、郑东新区46.04万、中原区45.95万、惠济区21.6万和管城区13.99万；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管城区需求表现最为疲软，严重供过于求。3、郑州市商品住宅成交结构分析 成交面积段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看， 90以下户型成交套数占到49.6%，和上月基本持平，而90-150的成交套数占到40%，较上月再回升

20、了3.3个百分点，主要与天擎花园(定向房)、郑州二七万达广场、新芒果和郡、橡树玫瑰城、海马公园、鑫苑逸品香山、正商明钻、郑州中原万达广场等项目，此面积段的放量备案有关；从全市1-6月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，90以下户型成交套数占比为49.7%，较2010年的61.3%下降了11.6个百分点，其中50以下户型成交量下降明显，占比为8.3%，分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点；而90-150成交套数占比为37.8%，分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看，1-6月份一房成交占比为19.9%，分别较2010年和2009年下降

21、了5.7和13.7个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。2009年2010年2011年1-6月一房35.4%27.4%19.9% 二房37.2%41.5%39.1%三房22.1%25.1%28.8% 四房2.9%3.1%7.0% 五房0.2%0.2%2.5% 此现象说明在国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经在悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能及品质型户型成交量及占比有所放大。 成交单

22、价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，4000元以下成交面积仍高达18.6%， 6000-10000元/占到65.3%。3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏.领秀空间，性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格，本月天擎花园再次放量成交占据全市榜首，一定程度上再度影响到全市住宅价格水平，但从个案来看，政策调控以来，我市大部分商品住宅价格明显趋于稳定，并通过加大促销优惠以寻求量的支撑；另外从近几个月销量排行榜看，

23、占据榜单前列的普通住宅价格大多在6000-8000元/之间，这一价位成为目前郑州市民普遍倾向性接受的性价比，诸如中原万达广场、二七万达广场、升龙国际中心、橡树玫瑰城、黄金海岸等项目，以其大盘规模优势、品牌优势、性价比优势在减缩政策调控下依然收到良好的市场反应。 成交总价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，基于上述成交面积及成交价格的走势特点，普通住宅价格稳定、大中户型成交比重放大，二者共同作用使得总价段有上移的趋势，但基本保持稳定；另外，在福利性住房成交量的影响下，每月总价段会因此出现大的波动，如，3、4月份的田园新城、帝湖

24、花园，6月份的天擎花园等。4、郑州市商品住宅成交量排行榜表：全市商品住宅成交面积TOP20排名项目名称区域成交套数成交面积()成交均价(元)户均成交面积()1天擎花园二七区349 54648.38 2682 156.45 2郑州二七万达广场二七区285 27941.90 7082 97.89 3新芒果和郡郑东新区238 25047.69 7881 105.45 4橡树玫瑰城管城区234 17752.87 6953 76.02 5海马公园郑东新区145 16644.55 9375 115.02 6鑫苑逸品香山惠济区182 15786.27 6902 86.91 7正商明钻中原区126 12231

25、.24 6321 97.27 8郑州中原万达广场中原区95 10615.86 7060 111.97 9康平苑小区郑东新区71 9416.00 4561 132.89 10升龙国际中心二七区127 7915.40 6826 62.45 11金色港湾管城区77 7912.76 8828 102.97 12东方鼎盛时代郑东新区68 7200.97 11019 106.11 13恒大名都金水区61 6965.71 10438 114.42 14鑫苑现代城二七区80 5958.54 8756 74.63 15鑫苑世纪东城郑东新区60 5528.15 8616 92.32 16帝湖花园中原区29 519

26、2.14 4861 179.40 17御鑫城金水区49 5096.03 7450 104.21 18格林融熙国际金水区53 5092.05 8348 96.27 19中原新城中原区61 4948.71 6927 81.29 20黄金海岸二七区49 4891.57 6715 100.03 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）第三部分：郑州市东南大区域房地产住宅市场分析一、区域商品住宅供求分析10年以来东南区域商品住宅呈现供不应求的局面，从区域内土地出让情况及在售项目推案节奏来看，预计未来2-3年区域内供应项目会有一定的上升，但整体增长幅度有限，短期内较难逆转区域供不应求的局面。

27、（备注：东南区域包含郑东新区、管城区、经济技术开发区）11年上半年东南区域住宅供应量85.87万，成交量60.03万。10年东南区域商品住宅供应量178.02万，比09年195.75万的供应量下降了9.06%；10年东南区域商品住宅成交量为253.91万、环比08年282.04万下降了9.97%，区域内成交量的下降在很大程度上受区域供应量的制约。近几年经济技术开发区除远大理想城一个项目外，无其它商品房项目，而郑东新区作为郑州市重点发展区域，目前土地集中于新客运站周边以及未开发的龙湖板块，但目前未大量出让土地导致区域内在售项目较少；管城区土地以城中村改造为主，但近两年改造步伐有所减缓，综合原因造

28、成区域内仅有几个典型项目支撑区域市场，供不应求矛盾突出。从东南区域土地供应计划来看，东区及经开区为重点发展区域，未来2-3年供应土地会有较大幅度的提升，但是短期内较难上市，而管城区的城中村改造项目日渐增多，正商华钻，未来城，正商蔚蓝港湾一旦上市，供应将得到有效的放量。二、区域商品住宅价格分析区域价格走势：东区商品住宅长期供不应求的矛盾导致成交价格不断攀升，11年上半年成交均价6878元/，10年成交价格6094元/，09年成交均价4851元/，10年较09年上涨幅度达到了34.55%，区域最高价格达到了9230元/。11年上半年东南区域的商品住宅的成交均价为6878元/，较10年同期的5603

29、元/上涨22.76%，10年东南区域商品住宅成交价格为6527元/，与09年商品住宅成交价格4851元/均价相比，上涨了34.55%，区域成交价格的高涨受郑东新区及管城区典型项目影响较大，同时与市场长期的供不应求有直接的关系，随着全市限购政策的出台，个别楼盘客户来访量、成交量下降了40-60%，开发商开盘策略亦有一定的减缓，预计随着限购政策的执行，区域内成交量最终会受到影响，但受供应不足的影响，成交价格下降的可能性较少。三、区域商品住宅成交户型结构分析 成交面积段分析：10年以来，区域内成交面积段集中在80-90的二房，其中管城区首置客户较多，东区投资客户亦较多。从结构来看，小户型产品占比逐渐

30、减少，偏大户型的成交逐渐增多，这与近两年来的供应结构有极大的关系。 成交单价段分析：10年以来，区域内成交单价段集中在5000-7000元/，而且单价段逐渐升高趋势明显，其中9000元/以上面积段产品逐渐增加，主要表现在东区高品质楼盘的成交增多，6000以下产品段有逐渐缩小趋势。 成交总价段分析：10年以来，东南区域成交总价段集中在20-40万及40-60万，而且成交总价逐渐向大总价段偏移，10年7月份以后，100万以上产品段占比明显增大。第四部分：郑州市竞品市场分析一、典型项目分布恒大名都蓝堡湾美景鸿城远大理想城海马公园卢浮公馆银基王朝正商新蓝钻鑫苑世纪东城永威东棠二、典型项目基本指标楼盘名

31、称地理位置建筑面积容积率建筑形态开盘时间最新报价本月成交均价开发商主力户型远大理想城航海东路与朝凤路交汇处100万2.28多层、11层小高层、高层2007-7-17500元/郑州未来远大置业有限公司80-110二房、120-130三房卢浮公馆郑东新区东风东路与商都路交汇处86万3.59栋25-33层高层2009-5-19000-11000元/9885元/河南老街坊置业有限公司80-90二房、140-150三房美景鸿城管城区中州大道与航海路交汇处东200米150万4.5225栋33层高层2009-10-17600-7800元/河南美景置业有限公司80-90二房正商新蓝钻管城区航海路与未来大道交汇

32、处西200米路北100万3.07多层、小高层、高层2009-10-18200-11000元/8923元/河南正商置业有限公司80-90二房、130-140三房银基王朝金水区沈庄北街与凤台路交汇处西南角100万3.6240栋24-32层高层，1栋18层小高层2006-4-110000-12000元/9507元/河南银基房地产开发有限公司40-50一房、80-90二房、140-150四房蓝堡湾金水区花园路与东风路交叉口西南角82万4.4919栋27-32层高层，1栋写字楼，2栋32层公寓2010-10-13（二期）9200-9800元/8980元/河南正弘置业有限公司80-90二房、130-140

33、三房恒大名都东风路与文化路交汇处东南角30万3.45一期7栋32层高层2010-11-110000-11000元/10459元/河南兴科置业有限公司90-100的二房、130-150的三房海马公园郑东新区东风东路与商都路交叉口东北角110万49栋28-33层2011-4-19200-11000元/9394元/海马（郑州）房地产开发有限公司80-90二房、130-140三房永威东棠郑东新区黄河东路和祥盛路交汇处18万3.59栋高层2011-5-1510000-17000元/13352元/郑州市永威置业有限公司80-90二房鑫苑世纪东城郑东新区永平路与康平路交叉口西南角35万3.513栋18-33

34、层的高层2011-6-268650元/8634元/河南鑫苑置业有限公司50-60一房、80-90二房三、典型项目简介 卢浮公馆：新里卢浮公馆位处永平路与东风东路交汇处，南临经济技术开发区，联接政务新区、商住物流区、CBD中央商务区三个中心。 项目总建筑面积达86万平方米，社区内设计有自然绿化与人文的法式景观园林、欧式商业步行街、多功能主题会所、社区幼儿园、户外运动健身中心、地下车库等。项目地块共分为4块，总面积500亩，周边有郑州东站，规划的医院，郑州市101中学，规划的高铁站点。 远大理想城：远大理想城位于郑州经济技术开发区，航海东路与朝凤路交汇处北，远大理想城总占地面积近500亩，规划总建

35、筑面积约100万。 项目建筑形态包括叠院house、情景花园洋房、多层洋房、小高层、高层、公寓、会所、商业街等综合物业形态，以及从幼儿园到高中阶段的教育配套。远大理想城户型以二房、三房为主，涵盖从80至120平米，30平米水景公寓和200平米水景叠院house。 正商新蓝钻：正商新蓝钻位于航海路与未来路交叉口向西200米路北，总占地面积约526亩，总建筑面积约100万。项目共分为7个地块，规划的有大型住宅、新华都购物广场、国际知名星级酒店，甲级写字楼，等各种业态，现已经开发出来有三个地块。整体容积率控制在3.5以内；外围以全薄板式高层围合，内部更设置7层带电梯多层建筑。小区内部规划的有省实验幼

36、儿园，周边小学，初中、高中、医院云集。 美景鸿城：美景鸿城150万新中原精神城邦，坐落于郑州市中州大道与航海路交汇处东200米，东临机场高速，北抵航海路，擎领中原南大门建成后将成为以高层住宅为主，集高端写字楼、商业街、学校等于一体的大型居住社区。 项目独享地铁4、5号线换乘中转站，全方位立体交通顺达全城；880亩中国唯一火车主题公园世纪欢乐园、388米罕世高度的中原明珠河南广播电视观光购物塔、激情洋溢的航海体育场，城市地标让生活无限可能。千亩绿地生机环绕，畅享绿色生活。 海马公园：海马公园项目是海马集团之全资子公司海马（郑州）房地产开发有限公司在郑州开发的第一个房地产项目，项目位于东风东路与商

37、都路交汇处东北，作为CBD和中央政务区的功能支撑区，有CBD的后花园之称，是规划中的郑州新区的核心居住区； 海马公园项目总用地面积796亩，是郑东新区到目前为止住宅用地项目中占地面积最大的一个，规划总建筑面积110万，规划超前，设计人性科学，是一个集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目； 海马公园项目分三到四期开发，一期位于东风东路与商都路交汇处东北，用地面积约95亩，建筑面积约237000平方米，全高层板式纯住宅规划。 恒大名都：郑州恒大名都项目位于郑州金水区文化路与东风路交汇处，是恒大地产集团在郑州市金水区白庙村暨科技市场开发的改造项目。项目总占地约190亩，首期总

38、建筑面积为19.5万平米，是集高层精品住宅群、写字楼、科技市场等于一体的大型城市综合体。 银基王朝：银基王朝项目是银基房地产公司继成功开发银基商贸城之后，高位切入民用住宅市场的一大力作，整个项目占地约500亩，计划建设面积100万平方米，项目住宅80万平方米，20万平方米用于建造铂金级写字楼、超五星级大酒店、超铂金写字楼 ，该项目分四期开发，一二三期基本售罄，四期正在接受咨询。 蓝堡湾：蓝堡湾项目位于东风路由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成。该项目一期由10栋高层共1147户组成，建筑面积25.39万平方米，绿化率高达51.8%，容积率为3.51。两层地下停

39、车场设计车位1315个。设有幼儿园、会所、1500平方米左右运动场、篮球场（包括儿童游乐场，草坪活动场）等配套设施。二期由9栋纯板式高层错落组成，户型南北通透，两梯两户、两梯三户布局， 8898平米两房，121151平米三房，190280平米四房，飘窗、观景阳台巧妙融入，户户可观景。二期世豪小公馆由2栋32层的精装修公寓组成，38-70酒店式精装小户公寓。 永威东棠：该项目是郑州市永威置业有限公司在郑东新区开发的一个项目，位于郑东新区主要干道黄河东路东侧，北邻祥盛街，南邻兴荣街，东邻万安街，总占地面积57.19亩，容积率3.32，总建筑面积17.96万平方米，其中地上由9栋共17单元高层，沿街

40、三面有1-2层商业配套。 鑫苑世纪东城：该项目位于郑东新区东风东路与安平路交叉口，由河南鑫苑置业有限公司开发。共13栋18-33层的高层建筑，分为东苑9栋，西苑4栋。一期推出的是东苑的4#楼和8#楼。4#楼18层，有两个单元。8#楼27层，中单元和西单元是18层。 有2梯4户、2梯3-4户，共2413户。社区北部毗邻的商都路与城市中心区相连紧邻汽车新东站，有规划中的郑州市新高铁客运站和占地达48亩的洛阳正骨医院。项目总占地110亩，总建筑面积35万平方米。四、典型项目量价走势分析 卢浮公馆项目自09年4月入市以来，凭借其东区优越的地理位置，强大的开发实力，周边一站式的教育、医疗、交通配套，一开

41、盘便取得良好的销售佳绩，加上开盘月份的销售，整个项目月均去化128套。该项目09年刚开盘时均价4637元/，10年均价6622元/，同比上涨42.81%，11年均价8646元/，同比10年上升30.56%，较09年上涨86.46%，短短两年内，该项目价格上升态势明显，进一步验证了投资东区品质大盘的巨大价值所在。 美景鸿城该项目09年年底入市，目前一二期售罄。从项目的量价走势上来看，该项目凭借其优越地段、超附加值的户型、周边的景观河资源等面向广大首置客户，一直延续“一开盘即清盘”的火爆销售态势，因此开盘月份成交量相当大，后期房源有限，去化一般，截止到11年4月份，二期售罄，项目整体月均去化246

42、套。项目09年均价4582元/，10年均价5842元/，同比上涨27.50%，11年均价6744元/，较10年同比上涨15.44%，较09年上涨47.18%，上升态势明显。该项目三期即将入市，成交均价将会突破7000元/。 正商新蓝钻该项目分三期开发，一期最早与09年10月份入市，项目凭借自身优势的内部配套以及周边强势的教育、医疗、休闲娱乐配套抢占了管城区市场，主要面对的是首置和改善型客户，项目开盘销售火爆，二期10年8月份开盘，短短6个月即消化一空，三期与11年5月底开盘，由于收到限购政策的影响，改善型客户受到一定的制约，开盘去化速度有所减慢。该项目09年均价4765元/，10年均价6429

43、元/，较09年同比上涨34.92%，11年均价8890元/，较10年同比上涨38.28%，较09年同比上涨86.57%，上涨趋势明显。 银基王朝该项目分四期开发，一二期入市较早，已经售罄，三期于09年12月入市，凭借区位优势，景观配套，高端用材等占领高品质市场，三期开盘情况比较火爆，加上开盘的销售量，月均去化89套。项目09年均价5986元/，10年均价7246元/，较09年同比上涨21.05%，11年均价9073元/，较10年同比上涨25.21%，较09年上涨51.57%，上涨态势明显。四期即将开盘，开盘预计价位12000元/以上。 蓝堡湾该项目坐拥市中心繁华地段，独享东风渠景观资源，坐享周

44、边万千繁华商业配套，周边强势的教育配套以及小区内部配备的省实验幼儿园都是项目的核心卖点。项目08年重新包装上市到现在，销售状况良好，尤其是项目每次举行的开盘活动，销售情况均比较火爆，月均去化114套。项目一入市便定位高端市场，价格亦比同区域其他楼盘价格均高，而后期增长幅度没有其他楼盘空间大，09年均价7026元/，10年均价7568元/，较09年同比上涨7.71%，11年均价8584元/，较10年同比上涨13.42%，较09年上涨22.17%。 恒大名都该项目10年11月份入市，以其1500元/的9A精装标准进驻郑州住宅市场、加上周边强势的配套、内部的景观及会所一开盘便取得了良好的佳绩，后期的小规模推量及特价房也比较受客户青睐，月均去化121套。项目10年均价10374元/，11年均价10341元/，价格有小幅下降，这与项目后期的优惠幅度较大有关。 海马公园该项目是11年新入市项目，4月份开盘，开盘当天三房售罄，二房销售70%以上，销售情况比较火爆，由于项目地处东区优越地段，是迄今郑州最大的住宅项目，周边紧邻新客运东站，教育医疗配套亦比较完善，客户多来源于外地，投资型置业较多。项目5月份均价9347元/，6月份均价9394元/，成交均价有小幅上涨