XXXX年6月郑州市房地产项目市场研究月报_36页_中房信.docx
《XXXX年6月郑州市房地产项目市场研究月报_36页_中房信.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《XXXX年6月郑州市房地产项目市场研究月报_36页_中房信.docx(37页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、 2011年6月郑州市市场月报2011-07-15中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录第一部分:郑州市土地市场分析4一、土地市场供应情况分析41、商品房土地供应走势分析42、本月土地市场供应(挂牌出让)4二、土地市场成交情况分析51、商品房土地成交走势分析52、本月土地市场成交(挂牌成交)5第二部分:郑州市房地产住宅市场分析8一、商品住宅市场分析81、郑州市商品住宅供求分析82、郑州市商品住宅各区域供求分析113、郑州市商品住宅成交结构
2、分析124、郑州市商品住宅成交量排行榜14第三部分:郑州市东南大区域房地产住宅市场分析16一、区域商品住宅供求分析16二、区域商品住宅价格分析16三、区域商品住宅成交户型结构分析17第四部分:郑州市竞品市场分析20一、典型项目分布20二、典型项目基本指标20三、典型项目简介21四、典型项目量价走势分析23五、典型项目成交结构分析271、成交户型分析272、成交单价段分析313、成交总价段分析34六、典型项目近期营销及未来动态37第一部分:郑州市土地市场分析一、土地市场供应情况分析1、商品房土地供应走势分析数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)6月份有9宗商品房用地供应,供应土地面
3、积74.86万,拟建筑面积298.68万,是今年以来土地供应量最大的一次,我市土地供应终于在沉寂数月之后有了一次大的放量。从土地供应结构看,二七区供应2宗土地,分别是位于长江路北、陇海路南、兑周路西、文化宫路东的住宅用地,占地面积3.25万,和位于嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北的住宅用地,占地19.24万;郑东新区供应3宗土地,其中一宗位于众意西路西、龙湖中环南路南为住宅用地,占地面积5.37万,另外两块分别位于众旺路东、正光北街北和九如路东、龙湖中环南路北,为商业用地,占地面积分别为1.4万和3.21万;经开区有4宗土地供应,均为住宅用地,合计占地面积42.4万,也是本月供应土地最大
4、的区域,经开区一改过去主要供应工业用地的惯例,开始大批量供应住宅用地,此次和谐置业批量拿地超过600亩,此前恒大集团也在经开区重磅拿地,这些迹象充分表明,作为非限购的经开区充满投资机会,被广大开发企业所看好。1-6月份累计供应商品房用地19宗,土地面积合计115.32万,建筑面积约计483.46万,较去年同期的40宗、168.95万和761.89万分别下降了52.5%、31.7%和36.5%,虽然由于6月份土地供应放量,使得上半年的土地供应量出现一定程度的回升,但较之去年同期下降幅度仍然较为明显,宏观调控给土地市场也带来了一定冲击。2、本月土地市场供应(挂牌出让)土地名称区域土地属性用地面积(
5、平方米)容积率总建筑面积(平方米)公告日期长江路北、陇海路南、兑周路西,文化宫路东二七区住宅32544.63 7.5 244084.73 2011-6-10嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北二七区住宅192353.55 7.5 1442651.63 2011-6-10经开第五大街西、经南九路南经开区住宅152226.14 2.9 441455.81 2011-6-9经开第六大街东、经南九路南经开区住宅139106.42 1.8 243436.24 2011-6-9经开第七大街东、经南八路南经开区住宅77772.08 3.1 240315.73 2011-6-9经开第八大街东、经南八路南经开
6、区住宅54841.79 3.1 170557.97 2011-6-9众意西路西、龙湖中环南路南郑东新区住宅53649.50 1.7 91204.15 2011-6-9众旺路东、正光北街北郑东新区商业14000.00 3.5 49000.00 2011-6-30九如路东、龙湖中环南路北郑东新区商业32062.79 2.0 64125.58 2011-6-14二、土地市场成交情况分析1、商品房土地成交走势分析数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)6月份商品房用地成交3宗,均为住宅用地,其中2宗位于二七区,成交土地面积2.22万,约合建筑面积7.65万;1宗位于郑东新区,成交土地面积6
7、.43万,约合建筑面积22.51万;4宗位于经开区,成交土地面积42.4万,约合建筑面积109.58万。1-6月份累计成交商品房用地12宗,出让土地面积合计80.38万,建筑面积约合279.43万,较去年同期的32宗、160.83万和722.49万分别下降了62.5%、50%和61.3%,由于政策连续调控,后市预期收紧,前五个月的土地供应不济直接导致成交量下降幅度显著。2、本月土地市场成交(挂牌成交)项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性成交总价(万元)每亩地价(万元/亩)楼板价(元/)受让方出让时间长江路北、碧云路西二七区17285.0251855.063.0住宅160806
8、20.193100.95河南正商置业有限公司2011-6-24郑大南路西、桃源路南二七区4921.1424605.705.0住宅2931397.061191.19河南一通房地产开发有限公司2011-6-24文苑南路北、明理路东郑东新区64315.16225103.063.5住宅31933331.011418.59河南省泰宏房地产有限公司2011-6-6经开第五大街西、经南九路南经开区152226.14441455.812.9住宅1812779.39410.62河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第六大街东、经南九路南经开区139106.42243436.241.8住宅1556874.61
9、639.51河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第七大街东、经南八路南经开区77772.08240315.733.1住宅1019087.35424.03河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第八大街东、经南八路南经开区54841.79170557.973.1住宅736289.49431.64河南和谐置业有限公司2011-6-30二七区两块土地摘牌价分别为16080万元和2931万元,溢价率分别为94.2%和7.32%,地块单价分别为620.19万元/亩和397.06万元/亩。由于长江路北、碧云路西这块土地受二七新区规划的良好预期,经过角逐最终为实力企业正商摘取,取得了较高的溢价率,而
10、经开区及郑东新区其他几块土地基本都以底价成交,溢价率为零甚至负值,从而可以看出,目前形势下土地竞争的激烈程度较前两年明显下降。于此同时,政府也在竞拍方式、控制地价方面做出了历史性的改革举措。二七区的两宗住宅用地分别位于长江路北、碧云路西和郑大南路西、桃园路南,占地面积分别为25.93亩和7.38亩,这两块土地均采取“限地价、竞配建”的方式挂牌出让,在价格封顶的情况下,买家最终通过竞报配建保障房面积成功摘牌。根据这两块土地的挂牌出让公告,当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米(土地总价款为13631万元)、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时,土地价款不再增加,转入“
11、竞配建”方式进行,以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。郑州市国土资源局交易中心有关人士表示,这样的竞价方式,规定了竞得土地价格的最高限,既可以有效限制地价过高,防止出现新的地王,从一定程度上起到平抑房价的作用,又可以响应国家政策,将保障房建设落到实处。联系全国的行情看,今年来国内15家大型房地产企业在前5个月中,拿地总量呈逐月下降趋势。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%,其中住宅土地出让金下滑14%,北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。一线城市中,北京、上海受政策影响最大,1-5月土地出让金分别下滑56%和37%,深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看,一线城市下滑幅度更
12、加明显,北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%,上海则同比下滑了44%。第二部分:郑州市房地产住宅市场分析一、商品住宅市场分析 1、郑州市商品住宅供求分析数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)n 6月, 郑州市商品住宅新批预售59.23万,环比下降13.4%,同比下降33.7%,本月经济适用房没有新增供应; 1-6月份商品住宅新增供应320.52万,同比增长5.4%;n 6月,郑州市商品住宅成交38.46万,环比下降28.9%,同比下降33.2%;剔除经济适用房,商品住宅成交37.22万,环比下降29.4%;1-6月份商品住宅成交243.85万,同比下降44.3%;n 6
13、月,郑州市商品住宅成交均价为6712元/,环比增长5.4%,同比增长22.1%;剔除经济适用房,商品住宅成交均价为6862元/,环比增长6.2%;1-6月份商品住宅成交均价6188元/,同比增长21.4%;n 6月,郑州市商品住宅供求比1:0.65,1-6月份商品住宅供求比1:0.76,市场表现为供过于求。 供应量6月份全市商品住宅新增供应59.23万,较上月下降约10万,但相比于成交量的萎缩,供应量表现出稳定增长势头。本月有15个项目有新增供应,较上月减少4个。其中住宅供应项目13个,按供应量的大小依次是,金水区33.23万、二七区9.12万、管城区6.16万、惠济区4.64万、郑东新区4.
14、3万和中原区1.79万。数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)从上半年的供应走势看,住宅供应呈现“先抑后扬”特点,由于年初受中央及地方密集调控政策的影响,市场供应在2、3月份一度跌入30万以下的低谷,4月份开始有所回升,基本维持在60-70万之间,1-6月份商品住宅新增供应320.52万,同比增长5.4%;基于目前形势判断,未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程,另一方面受市场紧缩预期,开发企业会适度放缓开发供应节奏,以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量6月份郑州市商品住宅成交38.64万,环比上月再度出现了28.9%的跌幅。按成交量的大小依次是,二七区12.97
15、万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)从上半年商品住宅的成交走势看,较之去年同期及下半年都出现明显的下降,1-6月份商品住宅成交243.85万,同比下降44.3%,和320.52万的供应量相比,表现出供大于求的状况。 成交价格6月份郑州市商品住宅成交均价为6712元/,环比增长5.4%,价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致,就个案来看,大部分项目价格保险平稳,并加大促销力度,如大盘恒大名都、万达广场、升龙国际、海马公园、橡树玫瑰城等,但也有部分楼盘存在逆势涨价的行为,这
16、些项目主要集中在东区,如东方鼎盛时代、卢浮宫馆、永威东棠、银基王朝等;扣除经济适用房因素来看价格走势,6月份商品住宅销售均价为6862元/,环比上月上扬6.2%,3月份以来的价格走势表现跌宕起伏,主要原因是剔除经济适用房因素外,还有定向性质的房源成交导致结构性变化,3、4月份的田园新城和帝湖花园,5月份的乾宏.领秀空间,6月份的天擎花园,都是位于全市成交排行榜前列的低单价房源,因此大大影响到了总体的价格水平;数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)另外,从近几个月的价格走势还可以看出,呈震荡回落态势,持续走高的行情在今年1月份结束,拐点显现,政策调控作用明显。整体价格的回落主要与由
17、结构性因素有关,由于限购之前,高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃,而限购政策出台后,改善性需求受到压制,这类项目成交量锐减,使得高价位楼盘成交量权重下降,而性价比较高的项目成交量上升,从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素,实际成交价格更有走低趋势。2、郑州市商品住宅各区域供求分析数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)6月份,金水区商品住宅新增供应量最大,为33.23万,其中银基王朝二期贡献了23.54万,其次蓝堡湾二期供应7.78万,岗杜城中村改造1.9万;二七区新增供应9.12万,其中郑州二七万达广场供应4.2万,黄金海岸一期、升龙国际
18、中心E区、滨河名家二期分别供应1.67万、1.61万和1.63万;管城区的橡树玫瑰城(橡树公园)新增供应 6.16万;郑东新区的世纪东城东苑和康平苑小区分别供应3.43万和0.87万;惠济区的鑫苑逸品香山二期新增供应4.64万;中原区的龙栖尚都二期和正商明钻恒园分别供应1.37万和0.42万。6月份,商品住宅成交量,二七区12.97万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。从1-6月份各区域的供应成交情况看,供应量依次是,金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万;成
19、交量依次是,金水区61.7万、二七区54.56万、郑东新区46.04万、中原区45.95万、惠济区21.6万和管城区13.99万;供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42,中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡,表现良好,金水区和惠济区表现供过于求,管城区需求表现最为疲软,严重供过于求。3、郑州市商品住宅成交结构分析 成交面积段数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)从全市6月份商品住宅(不含政策房)成交面积段结构看, 90以下户型成交套数占到49.6%,和上月基本持平,而90-150的成交套数占到40%,较上月再回升
20、了3.3个百分点,主要与天擎花园(定向房)、郑州二七万达广场、新芒果和郡、橡树玫瑰城、海马公园、鑫苑逸品香山、正商明钻、郑州中原万达广场等项目,此面积段的放量备案有关;从全市1-6月份商品住宅(不含政策房)成交面积段结构看,90以下户型成交套数占比为49.7%,较2010年的61.3%下降了11.6个百分点,其中50以下户型成交量下降明显,占比为8.3%,分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点;而90-150成交套数占比为37.8%,分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看,1-6月份一房成交占比为19.9%,分别较2010年和2009年下降
21、了5.7和13.7个百分点,二房占比为39.1%,和前两年基本持平,三、四、五房成交占比呈增长趋势。2009年2010年2011年1-6月一房35.4%27.4%19.9% 二房37.2%41.5%39.1%三房22.1%25.1%28.8% 四房2.9%3.1%7.0% 五房0.2%0.2%2.5% 此现象说明在国家一系列调控政策作用下,市场成交结构已经在悄然发生变化,对投资客的限购以及对首置首付比例的提高,使得小户产品成交量呈下滑趋势,另一方面,改善型客户具有相对较好的经济承受力,受政策影响较小,再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略,致使功能及品质型户型成交量及占比有所放大。 成交单
22、价段数据来源:CRIC(截至日期:2011年6月30日)从全市6月份商品住宅(不含政策房)成交单价段结构看,4000元以下成交面积仍高达18.6%, 6000-10000元/占到65.3%。3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格,5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园,经济型项目乾宏.领秀空间,性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案,再次从整体上拉低了价格,本月天擎花园再次放量成交占据全市榜首,一定程度上再度影响到全市住宅价格水平,但从个案来看,政策调控以来,我市大部分商品住宅价格明显趋于稳定,并通过加大促销优惠以寻求量的支撑;另外从近几个月销量排行榜看,



- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- XXXX 郑州市 房地产项目 市场 研究 月报 _36 中房信

链接地址:https://www.31ppt.com/p-2036938.html