XXXX年5月郑州房地产市场月报_31页_中房信.docx

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1、绝对保密2011年5月郑州房地产市场月报目 录第一部分：宏观政策分析3一、全国房地产政策综述3二、楼市动态3第二部分：郑州市土地市场分析6一、土地市场供应情况分析6二、土地市场成交情况分析7第三部分：郑州市房地产市场分析8一、商品房市场分析8二、商品住宅市场分析10三、商业市场分析16四、办公市场分析18五、区域商品住宅市场分析20第四部分：媒体监测信息23一、投放版面分析23二、媒体投放分析24三、各物业类型投放量分析24四、各区域投放分析25五、本月广告投放项目排行榜26第五部分：周边竞争项目市场表现27第一部分：宏观政策分析一、全国房地产政策综述 准备金率年内第五次上调，货币政策收紧持续

2、 上调存款准备金率俨然已经成为央行今年紧缩政策的“月度工具”。央行12日宣布，从 18 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，这已经是今年以来第五次上调存款准备金率。此次上调后，大中型金融机构的存款准备金率已经攀至21%历史高位，进一步印证了央行所述“准备金不存在绝对上限”的言论。预计此次上调存款准备金率将冻结资金3700亿元左右。 我们认为，再次提高准备金率会从两方面抑制楼市，一是会继续抑制开发贷款，开发商资金会进一步紧缺；二是抑制购房需求，目前部分城市已经出现银行提高首套房首付比例和利率的情况，再冻结银行3700亿元资金可能导致上述情况增加和蔓延，楼市调整压力进一步加剧

3、。 要求央企参与保障房建设，或部分缓解保障房建设资金压力 5 月，国资委下发通知，要求央企积极发挥在勘察设计、地产开发、工程建设、建材供应等各方面优势，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。参建保障房的央企以房地产为主业的16 家央企为主，其中已有11 家企业参与保障房建设并成为主力军。 我们认为，资金缺口巨大、筹集渠道单一是保障房建设的最大困难。由于保障房预估收益率不高、政策不明朗等因素制约，目前很多民营房地产商对保障房市场持观望之态。正是在这种情况下，国资委下发通知要求央企积极参与保障性住房开发建设，有利于缓解保障房因为资金短缺而开

4、工不足的困境。但与此同时要警惕央企以建保障房的名义拿地，进行商品房开发，进行商业投资行为。二、楼市动态n 全市典型楼盘开盘资讯：郑州二七万达耀世开盘资讯郑州二七万达广场是中国商业地产领军企业万达集团礼献郑州的又一升级力作，也是二七商圈升级向上的发展引擎，更是即将影响整个郑州的一座城市综合体。郑州二七万达广场，坐落于郑州西南区大学南路与航海路交汇处，总投资额约40亿，总建筑面积62万全新城市综合体，坐拥城市交通枢纽、地铁上盖聚财宝地，多维汇集无限客流、财流、物流。2011年5月28日，郑州二七万达广场首期高尚住宅在郑州会展中心璀璨开盘。早上不到7点，就有客户陆续从全城各个方向或外地市赶到项目开盘

5、现场，开盘后半小时内仍有购房者络绎不绝地走进活动场地，郑州国际会展中心1C展厅内近2000个位置座无虚席，此次开盘，掀起了郑州楼市销售热潮。早上8点半开盘正式开始。由于开盘前发放贵宾卡突破一千张，而本次推出的房源为8号楼、10号楼和11号楼三栋31层的高层住宅，共计房源992套，所以开盘的流程采用了随机摇号选房的办法。每次摇出10个号码，将中签号码于公示板上公布，选中房源的客户，需要缴付5万元定金。本次推出的将近一千套房子中，主力房型为74-88平米两房和140.8-130三房，销售单价为6500-7900元/。本次开盘去化速度最快的户型是86-88的东户、西户及东南和西南户；129-130的

6、东西户和106-111的东西户。截止到中午12点半，有528位中签客户进行选房，共选中350套房源。鑫苑逸品香山二期4#、11#号楼盛大开盘资讯鑫苑逸品香山是由郑州建投鑫苑置业有限公司开发的大型复合型社区，项目位于香山路与英才街交汇处东北角，占地210余亩，总建筑面积约30万平方米，共分两期开发。目前一期业主已入住，二期正在开发中。鑫苑逸品香山二期规划共有23栋楼，1900多户，由8栋8层电梯洋房与15栋15层电梯洋房组成，户型面积区间70300平方米：其中八层电梯庭院洋楼，120-240平，一梯两户，一层赠送前庭后院南北双花园，赠送地下室，二至四层，层层观景退台，户户空中庭院；另外是15层的

7、小高层，面积是7189平，2梯4户或2梯3户，南北通透；目前推出的10#、13#、14#号楼，共144套房源，目前售出69套，已定23套，剩余52套。4月23日开盘所推2#、3#号楼，目前仅剩3#号楼15层西户一套84平米两房，其余全部售罄。 2011年5月21日上午9时，逸品香山二期4#、11#号楼两栋15层瞰景洋房在其售楼部盛大开盘，共有房源180套。产品为87-89平方米的二房，开盘当天销售单价优惠后的价格在6700元每平方米，户型按照东、西、南户的不同有几百元不等的差价，房源总价区间则在59万-67万之间。此次鑫苑逸品香山开盘优惠为：对交了2万元办理名家会铂金卡的客户，有4%总房款优惠

8、，开盘价格及优惠都将从开盘当天5月22日持续到5月24日结束。当天开盘选房活动从9点开始，一直按照选房活动安排热烈的进行着。9点到12点8001-8400号客户按照顺序依次进行选房、签约。上午12时，两栋楼180套房源，共售出76套。预计到此次开盘活动结束即24日，可以销售五成。第二部分：郑州市土地市场分析一、土地市场供应情况分析商品房土地供应走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）5月份有3宗商品房用地供应，都属于住宅用地，一宗位于郑东新区，占地面积3.36万，建筑面积约计11.77万；另外两宗7号地和8号地位于二七区，总占地面积2.22万，总建筑面积约计7.65万，7号

9、宗地用地面积0.49万，规划建筑面积2.46万，最高限价1.36亿元，8号宗地用地面积1.73万，规划建筑面积5.19万，最高限价2.87亿元，达到限价后转入竞公共租赁住房面积。1-5月份累计供应商品房用地10宗，土地面积合计40.46万，建筑面积约计184.78万，较去年同期的39宗、173.64万和786.97万分别下降了71.8%、45.0%和47.8%，土地供应下滑幅度非常大。由于去年以来国家严厉的宏观调控政策频频出台，包含“开发商竞买保证金最少两成” 、“一个月内付清地价50%”、“土地增值税清算措施出台” 、“住宅用地必须符合70%标准”等等一系列促进地产市场健康平稳有序运行的政策

10、措施。受未来市场低迷的预期影响，政府有意放缓土地供应节奏，以预留出观察市场动向的时间，但这种遇到紧缩政策，土地供应大幅裁减的做法，长此以往将会影响到未来商品房市场的有效供应和企业可持续发展，不利于市场持续稳定发展。本月土地市场供应（挂牌出让）土地名称区域土地属性用地面积(平方米)容积率总建筑面积(平方米)绿化率建筑密度公告日期学理路南、后贾西街西郑东新区住宅33,6213.5117,67530%25%2011-5-18郑大南路西、桃园路南二七区住宅4921.14524605.730%28%2011-5-12长江路北、碧云路西二七区住宅17285.02351855.0630%25%2011-5-

11、12二、土地市场成交情况分析商品房土地成交走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）5月份有1宗商品房用地成交，是商务金融用地，位于郑东新区。占地面积为12.71万，总建筑面积为76.28万。该土地由天瑞集团有限公司以总价15.05亿元竞得，溢价率69.13%。该宗地位于郑州市金水东路北、东风东路西，周边公交站点有东风东路金水东路站和金水路东风东路站，交通较为方便。与土地供应相一致，供应疲软直接导致成交平淡。本月土地市场成交（挂牌成交）项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率建筑密度(%)土地属性成交总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)受让方出让时间金水东路北

12、、东风东路西郑东新区127128762768635商务金融1504601972.55789天瑞集团有限公司2011-5-6第三部分：郑州市房地产市场分析一、商品房市场分析 11年5月份全市商品房各物业类型量价分布图物业类型预售面积（万）销售面积（万）销售均价（元/）商业9.547.2515141办公6.035.0512081住宅68.454.066367数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月，全市商品房供应量为83.97万，环比下降18.95%，同比上涨0.38%；n 5月，全市商品房成交量为66.36万，环比上涨41.64%，同比下降7.50%；n 5月，全市商品房成交

13、价格为7760元/，环比下降11.89%，同比上涨32.18%供应量分析：5月，全市商品房供应量为83.97万，环比下降18.95%，同比上涨0.38%，从数据上显示，商品房供应量虽环比有所下降，但供应量整体上处于较高的位置，处于11年以来的第二位；本月商品房的供应量主要支撑来自于商品住宅，而商业办公的供应量在4月份经历上涨后，均回复平均的水平；本月商品住宅供应量的上涨在很大程度上与房地产的5月热销月的有大关系，5月前后，开发商竞相推案开盘，促使本月商品住宅供应量上涨。5月， 郑州市商品住宅新批预售68.4万，环比增长0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应； 1-5月份商品住

14、宅新增供应261.29万，同比增长21.7%；成交量分析：5月，全市商品房成交量为66.36万，环比上涨41.64%，同比下降7.50%，全市商品房成交量的上涨亦主要来自于商品住宅成交量的上涨；3月份限购以来，全市典型项目的客户来访来电量受影响较大，成交量亦受到明显的影响，4月份成交量环比下降了47.1%，而从5月份来看，各区域典型项目的开盘及加推拉动了本月全市商品住宅的成交量。成交价格分析：5月，全市商品房成交价格为7760元/，环比下降11.89%，同比上涨了32.18%，本月全市商品房成交价格的下降受典型项目影响较大，尤其受办公项目成交价格下降影响较大。从商品住宅、办公、商业的成交价格来

15、看，除办公物业成交价格有所下滑，其它均呈现为上涨，其中商品住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，同比增长15.5%；商业物业成交价格为15141元/，环比上涨43.73%，办公物业成交价格为12081元/，环比下降4.03%，由于4月份办公物业的成交量在商品房中占比较大，达到了32%，成交价格在三种业态中处于最高水平，因此商品房的价格更接近于办公的价格，而本月办公物业成交量的比较及成交价格均出现了大幅度下降，导致了商品房成交价格下降明显。二、商品住宅市场分析 郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月， 郑州市商品住宅新批预售68.4万，环比增长

16、0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应； 1-5月份商品住宅新增供应261.29万，同比增长21.7%；n 5月，郑州市商品住宅成交54.06万，环比增长114.4%，同比下降2.6%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为52.69万，环比增长143.7%；1-5月份商品住宅成交205.39万，同比下降45.9%；n 5月，郑州市商品住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，同比增长15.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6461元/，环比下降1.1%；1-5月份商品住宅成交均价6090元/，同比增长20.9%；n 5月，郑州市商品住宅供求比1：0.79，1-5月份商品

17、住宅供求比1：0.79，市场表现为供过于求。 供应量5月份全市商品住宅新增供应68.4万，与上月基本持平，市场供应表现出增长势头。本月有19个项目有新增供应，较上月多出1个。其中住宅供应项目16个。按供应量的大小依次是，二七区16.78万、管城区15.39万、郑东新区12.42万、中原区12.05万、金水7.40万和惠济区4.35万。由于年初受密集政策影响，市场观望气氛浓厚，市场供应在2、3月份一度跌入低谷，4月份开始有所回升。基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量5

18、月份郑州市商品住宅成交54.06万，环比上月出现大幅度增长。成交量上扬主要源自4、5月份供应量的恢复性增长和刚性需求的支撑。按成交量的大小依次是，郑东新区15.18万、二七区12.67万、中原区9.85万、金水8.03万、郑东新区12.42万、惠济区4.39万和管城区3.94万。需要特别指出的是，作为本月成交量的有力支撑，占据排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/以下，中低价位的经济型项目以及性价比较好的项目销售情况明显较好，而价格过高或坚挺价格的项目销售业绩一直平平。本月傲居全市销售榜首的乾宏.领秀空间主打经济型户型和经济价位；鑫苑.逸品香山新推洋房，主动降价销售，成交均价仅为6788

19、元/，较之前的八、九千元价格下调幅度可观，由此一改销售缓慢的局面，近两个月销售放量增长显著；再如德润黄金海岸，其一期二批房源5月7日开盘，推出六重优惠，最高优惠可享6万元，均价7100元/，全款98折，按揭99折，再加之各种优惠，实际成交价格在6700元左右。由于项目规模大、紧邻滨河新区、区位交通条件优越，且价格优势明显，因此一经面世便得到热烈追捧，本月成交183套，荣获全市销售季军，创下弱市强销的佳绩，事实证明只有弱市的思维，没有弱市的市场。 成交价格5月份郑州市商品住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致，而价格非硬性反弹；扣除经

20、济适用房因素来看价格走势，5月份商品住宅销售均价为6461元/，环比上月略有下降，从近几个月的价格走势明显可以看出，呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。整体价格的回落主要与由结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，从而导致整体房价下挫。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）整体价格的回落主要与由结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃

21、，而限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，从而导致整体房价下挫。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。 郑州市商品住宅各区域供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）5月份，二七区、管城区、郑东新区、中原区新增供应均在10万以上，金水区在上月供应放量后回落；1-5月份，金水区、郑东新区、管城区、中原区、二七区、惠济区分别新增供应55.50万、48.10万、27.30万、48.86万、52.90万和28.62万，相比之下金水区供应表现不足，郑东新区供应有所恢复，中原区和二七区表现活跃。5月份，

22、金水区的格林融熙国际、清水苑二期和华林都市家园三期分别供应4.2万、2.79万和0.41万；郑东新区的和郡一期、东方鼎盛时代和厚河园1号院分别新增供应6.11万、3.75万和2.57万；二七区的郑州二七万达广场、兴达锦绣小区、和富苑商住楼分别供应9.29万、6.4万和1.09万；中原区的正商明钻恒园和阳光花苑住宅小区二期新增供应11万和1.04万；正商新蓝钻三期和首座国际广场供应11.16万和4.23万；惠济区的鑫苑逸品香山二期、怡丰森林湖二期和天地湾禧苑分别供应2.49万、1.37万和0.49万。5月份，郑东新区和二七区成交量突破10万，中原区亦接近10万，管城区则一直表现沉闷，销量不佳。1

23、-5月份，金水区、郑东新区、管城区、中原区、二七区、惠济区分别新增供应55.64万、37.91万、10.04万、41.86万、41.59万和18.35万，相比之下金水区表现供不应求，其他区域则表现为供过于求，但郑东新区、二七区、中原区表现相对活跃，管城区则严重供过于求。供应有所恢复，中原区和二七区表现活跃。从存量看，郑东新区可售房源最为紧缺，其次为金水区，而中原区、二七区、惠济区存货压力则相对较大。 郑州市商品住宅成交结构分析 成交面积段数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）从全市5月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看， 90以下户型成交套数占到49.1%，较上月下降了近1

24、3个百分点，而90-150的成交套数占到36.7%，较上月回升了5.7个百分点，主要与德润黄金海岸、郑州中原万达广场、中原名邸、正商明钻、非常国际、御金城、帝湖花园、恒大名都等项目的放量备案有直接关系。从全市1-5月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，90以下户型成交套数占比为49.8%，较2010年的61.3%下降了11.5个百分点，其中50以下户型成交量下降明显，占比为8.9%，分别较2010年和2009年下降了5.4和10.7个百分点；而90-150成交套数占比为37.4%，分别较2010年和2009年提高了6.1和7.6个百分点。与之相应的从成交户型看，1-5月份一房成交占比为2

25、0.8%，分别较2010年和2009年下降了6.6和14.6个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。2009年2010年2011年1-5月一房35.4%27.4%20.8% 二房37.2%41.5%39.1%三房22.1%25.1%27.7% 四房2.9%3.1%6.7% 五房0.2%0.2%3.0% 此现象说明在国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经在悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能

26、及品质型户型成交量及占比有所放大。 成交单价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）从全市5月份商品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，4000元以下成交面积仍高达26.5%， 6000-10000元/占到56.4%。上两个月主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，本月由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏.领秀空间，性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格。本月占据排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/以下，从近几个月的价格结构变化情况看，中低价位的经济型项目以及性价比较好的品牌项目销售情况较好，有力的支撑了市场

27、基本面，市场价格开始逐渐回归真实面目。 成交总价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）从全市5月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，上个月由于受低单价及中小面积田园新城以及小户公寓产品蓝堡湾等项目的集中备案影响，导致总价段有所下移，本月虽然成交价格平均水平较上月有所回落，但成交户型面积有所提高，总体上使得总价段恢复上移，60万元以下的总价段成交套数占比由上月的59.9%下降至本月的45.4%。从走势看，去年以来各月成交总价段基本保持稳定。三、商业市场分析 供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月，全市商业物业供应量为9.54万，环比下降23.

28、68%，同比下降30.01%；n 5月，全市商业物业成交量为7.25万，环比上涨38.10%，同比下降13.90%；n 5月，全市商业物业成交价格为15141元/，环比上涨43.73%，同比上涨84.31%。 5月，全市商业物业供应量为9.54万，同环比均有较大的增幅，本月商业物业供应量的上涨，与典型项目集中性商业供应有直接关系，其中二七区兴达锦绣小区集中供应，推案量为2.54万，普罗旺世地中海广场集中性商业1.99万，首座国际广场推案量为0.85万，三个项目供应量为5.38万，占全市商业的56.39%。住宅底商供应量相对较多的项目为二七万达广场，格林融熙国际，中央特区四期，供应量分别为1.0

29、4万、0.98万、0.70万。5月，全市商业物业成交量为7.25万，环比上涨38.10%，同比稍略有下降。从商业物业成交项目来看，集中性商业较4月份有所增长，像升龙国际中心，首座国际广场，普罗旺世本月都成交较多，一般来说，只有典型项目集中性商业的集中性成交才可能导致成交量的大幅度波动；同时本月的住宅底商成交仍然很多，金水区的蓝堡湾项目成交贡献较大。 5月，全市商业物业成交价格为15141元/，环比上涨43.73%，本月商业物业成交中地段优越的商业的成交占比增加，例如二七区的金域上郡、升龙国际中心，金水区的蓝堡湾，东区的高速奥兰花园，中原区的中原万达广场等等，这些项目的大量成交整体上影响了商业的

30、价格。 区域量价分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）本月全市商业物业供应量集中于二七区、金水区、郑东新区，区域供应结构分别为38.65%、31.08%、16.13%；二七区商业物业供应量为3.69万，其中兴达锦绣小区单个项目供应2.54万，结构占比68.83%，二七万达广场供应1.04万，结构占比28.18%；金水区属于受典型项目拉动，商业总供应量2.97万，单个项目普罗旺世地中海供应1.99万，占区域商业供应量的67%；东区商业供应比较集中，供应量为1.54万，其中区域内项目中央特区四期供应0.7万，东方鼎盛时代供应0.48万，和郡供应0.1万，厚和园1号院供应0.27

31、万。本月，全市商业物业成交量区域分布来看，金水区成交最多，达到2.79万，主要是单个项目蓝堡湾成交拉动，蓝堡湾成交1.26万，占区域商业供应量的45.16%；二七区商业成交1.23万，其中经济适用房项目天擎花园，升龙国际中心，金域上郡三个项目成交最多，分别达到0.49万，0.27万和0.2万；东区成交量相对集中，其中区域内项目东方鼎盛时代成交0.24万平米，高速奥兰花园成交0.26万，怡景嘉园供成交0.12万；各个区域商业物业成交以住宅底商为主。从各个区域商业物业成交价格分布来看，郑东新区成交均价最高，区域商业物业成交均价为19109元/，区域商业物业高位的成交价格受个案高速奥兰花园和东方鼎盛

32、时代影响较大，这两个项目成交占比分别为25%和24%，成交均价分别为26246元/和19315元/；中原区成交均价也处于较高水平，为16945元/，主要是受个案锦艺国际华都和中原万达广场影响，这两个项目成交占比分别为27%和24%，成交均价分别为18903元/和23404元/。四、办公市场分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月，全市办公物业供应量为6.03万，环比下降73.55%，同比下降32.17%；n 5月，全市办公物业成交量为5.05万，环比下降69.17%，同比下降38.49%；n 5月，全市办公物业成交价格为12081元/，环比下降4.03%，同比上涨106

33、.62%；5月，全市办公物业供应量为6.03万，同环比均下降，办公物业供应集中于中原新城、中央特区四期项目，供应量分别为4.44万、1.59万；相比4月份，绿地之窗12.65万、郑州中原万达广场6.05万等典型项目的支撑， 5月全市办公物业供应降幅明显。5月，全市办公物业成交量为5.05万，环比下降69.17%，同比下降38.49%；主要集中在绿地之窗、凤凰城二期、郑州中原万达广成项目，成交量分别为1.35万、0.93万、0.63万。办公物业的成交量仍然以郑东新区和金水区为主；中原区受典型项目影响成交量维持高位，本月主要受中原万达广场和新开盘项目万乘时代广场影响。全市办公物业历来受典型项目影响

34、明显，本月典型项目的供应、成交量均较小，使得5月全市办公物业供应量和成交量齐降；预计未来随着限购令的实施，商办物业前景良好，供应量和成交量将维持长期增长趋势，价格也将一路走高。全市办公物业成交量排行榜TOP10序号项目名称成交面积成交套数成交价格1绿地之窗（二期）13473.1172177562升龙凤凰城A区9343.0339111293郑州中原万达广场6303.3110770554万乘时代广场5036.533868635升龙凤凰城B区2426.3712100716兴达国贸大厦2161.9412104457蓝堡湾二期2053.5524109578国泰财富中心2021.923226209蓝水岸1

35、793.7613694210红星蚂蚁SOHO(卖场二)1716.40357393数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）五、区域商品住宅市场分析 区域商品住宅市场供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）n 5月，管城区商品住宅供应量为15.39万，环比上涨2130.4%，同比上涨912.5%；n 5月，管城区商品住宅成交量为3.94万，环比上涨245.61%，同比下降19.58%；n 5月，管城区商品住宅成交价格为7976元/，环比上涨50.89%，同比上涨65.31%；本月，管城区商品住宅供应量15.39万，环比上涨2130.4%，成交量为3.94万，环比上

36、涨245.6%，从区域内在售项目来看，本月区域供应量、成交量的上涨均受区域内典型项目正商新蓝钻及首座国际广场两个项目的影响。本月管城区供应项目2个，分别为新蓝钻、首座国际广场，两个项目供应量分别为11.16万、4.23万；从区域内成交项目来看，本月区域成交亦主要集中于新蓝钻及首座国际广场两个项目，项目成交量分别为153套、1.54万，122套、1.02万。本月区域商品住宅成交价格为7976元/，环比上涨了50.89%，本月区域商品住宅的均价亦主要表现为两个典型项目的价格，其中首座国际广场项目5月份均价为7506元/、新蓝钻项目5月份为9036元/。 区域商品住宅成交面积段分析 数据来源：CRI

37、C（截至日期：2011年5月31日）5月，管城区商品住宅成交面积段集中于70-90，其它各个面积段成交结构相对分散，其中70-80、80-90、90-100面积段结构占比分别为22.65%、14.70%、11.33%；本月区域成交面积段受新蓝钻、首座国际广场两个项目影响较大，首座国际广场成交面积段集中于70-90，新蓝钻面积段集中于70-90、130-140。 区域商品住宅市场成交单价段分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）本月，区域内商品住宅成交单价集中于7000-8000元/，成交总价相对分散。从区域内在售项目来看，典型项目新蓝钻、首座国际广场等项目成交单价集中于8000

38、-9000元/、7000-8000元/，两个项目成交总价分别集中于60-80万，首座国际广场30-40万、60-70万。第四部分：媒体监测信息一、投放版面分析10年5月，郑州市商品房媒体投放次数为362次，与4月份相比，出现明显下降，降幅达14.8%，较去年同期增幅近13.8%；本月平面媒体投放金额为4873万元，较上月减少了7.5%，较上年同期增长了40.9%。5月份媒体投放量并没有延续4月份的“喷井”态势，而是出现小幅下降，投放数量和投放金额基本与3月份持平，相较去年同期的平稳上升，11年3-5月份有所起伏。本月的媒体投放一方面由于红五月是房地产市场的传统旺季，本月市场新增供应明显放量，另

39、一方面媒体投放次数并没有4月份那么火爆，原因可能与开发商广告策略变化有一定的关系。从5月份项目媒体诉求来看，典型项目的媒体诉求主要有项目首次开盘亮相、推案招募、优惠促销及其他活动；媒体诉求的集中，在很大程度上与房地产相对的旺季小金四银五有较大关系，在限购令的影响下，开发商整体上减缓了推案的节奏、开工的步伐，但房地产的相对旺季，开发商出于回款、推案节奏等各种原因，集中加推仍集中于4、5月份。随着限购令以及其他更为严厉的调控政策的出台，预计11年下半年，整个房地产市场进入调控阶段，预计未来几个月的媒体诉求集中于项目的优惠活动，但整体上推案节奏仍会减缓。二、媒体投放分析媒体名称投放次数投放金额（万元

40、）大河报1712001.2东方今报50826.88河南商报751004.17郑州晚报661040.75数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）长期来看，郑州市各大媒体投放结构占比，大河报占据绝对鳌头位置。5月份，平面广告投放量最大的依旧是大河报，投放次数171次，在全部媒体中占比达到47%，投放金额2001.2万元。投放次数与4月份相比，河南商报、东方今报绝对数上有所减少，但整体占比基本不变，大河报在5月继续发力，挤占了部分郑州晚报的空间。三、各物业类型投放量分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年5月31日）本月，全市商品房媒体投放中，住宅媒体投放量仍占据主力位置。而本月住宅

41、媒体投放中，典型项目起到了关键的作用，排行榜TOP10的住宅典型项目中，投放次数达到了158次，占住宅总投放量的50%，典型项目主要集中于清华忆江南、清华大溪地、二七万达广场、恒大名都、中原万达广场、橡树玫瑰城、溪山御府、海森林、蓝堡湾、美景菩提等项目。与4月份相比，5月份住宅媒体投放数量虽有所下降，但是住宅整体占比却小幅上升，办公占比小幅下降，而商业基本与上月持平，其中，本月办公项目主要依靠富田财富广场、西元国际广场项目支撑整体数量，商业项目主要依靠万博商城二期和金域上郡二期底商项目支撑整体数量。四、各区域投放分析区域2011年5月2011年4月投放次数（次） 投放金额（万元） 投放次数（次

42、） 投放金额（万元） 金水区78103667793郑东新区3747946658管城区3037538483二七区6293562826中原区4150368790惠济区1515723285经开1723522261高新142169112其他6893690105711年3月份郑州六大区域限购令以来，开发商推案策略均有所减慢，但随着房地产旺季金四银五的来临，开发商的开盘加推数量均有所增加，整体上促进了媒体推广的力度。通过4-5月份的对比，整体上5月份的媒体投放略有下降，其中周边地市和中原区媒体投放本月下降较多，高新区和金水区有所上升，其他区域变化不太明显。从本月的媒体投放区域对比来看，金水区处于领先地位，

43、投放媒体78频次，投放金额突破1000万元。本月区域内媒体排放前十名的恒大名都和蓝堡湾项目贡献较大，媒体投放占比36%，蓝堡湾项目重点进行新品加推预约优惠活动，恒大名都项目则以特有重磅优惠宣传吸引客户眼球，新项目金晨嘉园、格林融熙国际和非常国际二期本月都进行了会员招募以及开盘预告宣传。除了金水区投放量最多之外，周边地市的媒体投放仍然以绝对的优势占据第二，其中清华忆江南、清华大溪地两个项目投放次数做多，限购令对郑州市各个区域商品住宅的成交量带来了较大的重创，但对于周边的郊县城市来看，由于不受限购令的影响，反而成为周边郊县城市成交的契机，因此周边郊县纷纷打出“不受限购影响”的广告语。除金水区和郊县

44、城市投放量较多外，其他各个区域集中于中原区、郑东新区、二七区，其中二七区的二七万达广场、康桥系列的康桥金域上郡和溪山御府、升龙国际中心都有较多的媒体投放，；中原区的中原万达广场和海森林项目贡献最多，其中中原万达重点进行的3号楼的加推营销宣传，海森林仍然是一版“中原路 地铁口 万达旁 16万双气社区”的宣传语抢占每月的营销媒体市场。五、本月广告投放项目排行榜TOP10排行榜序号项目名版量金额（万元）次数广告内容及优惠活动1清华忆江南2833323墅院洋房介绍以及“论道江南”夏季系列活动盛大开启。2清华大溪地2731622四大主题休闲广场围合，不限购置业一期8895观景小高层即将恢弘入市。3郑州二

45、七万达广场2231321首批升级版高尚住宅礼献郑州，5月8日，感恩特惠，母亲节孝亲活动，3万元优惠大奖；销售中心贵宾邀请限时发放中，70-130精美住宅14种HOPSCA生活体验5.14起每日千元特惠，8大升级体系，开启繁华新时代，会展中心贵宾卡尊享办理，张学友门票等你拿！4郑州恒大名都11.521119最高优惠26万元/套，每平方米送1500元精装，140平米9A豪华样板间盛世开放。5中原万达广场1821518郑州中原万达广场号楼王正式登场，万达之夜张学友世纪演唱会郑州站6橡树玫瑰城16167165月7日橡树公园全城预约，橡树玫瑰城“初夏趣味游园活动”即将启幕。7康桥溪山御府1221310国际金融学家宋鸿兵5月22号智慧开讲，康桥溪山域府（九宫）90平米私享馆璀璨面市。8海森林1011110中原路.地铁口.万达旁.16万双气社区，西区脊梁生活新乐章即将唱响。9蓝堡湾二期911692011首推新品，会员招募火热进行，开盘日加五万，即得尊荣车位，珍席10名，价值20万名车开盘日免费加送5辆，88两房、138三房终极私密住宅，入会即享1万抵5万优惠，开盘日另有百万豪礼送！10美景菩提819710非限购区城市院墅 5月21日菩提合院悠然开盘 从232-260禅居院墅升级，宽幅享受,来自300超大面积惠赠第五部